شهر خانه‌های خالی
شهر خانه‌های خالی
رشد چهار برابری خانه‌های خالی در کشور طی دوره ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، اتفاق افتاد و در همین زمان هم قیمت خانه بیش از ۷برابر رشد کرد. سال‌های طلایی ساخت‌وساز مسکن باعث شد تا شهرداری‌ها شهرها را به حراج گذاشته و جواز ساخت ملک، واحد تجاری و آپارتمان‌های درشت مقیاس را صادر کنند. آپارتمان‌هایی که صاحبان آن به طمع رشد قیمت احتکارشان کردند و حالا با نرخ‌های نجومی خریدار ندارد. این آپارتمان‌ها که امروز دولت از آن به‌عنوان واحدهای خالی یادکرده و در لیست دریافت مالیات قرارگرفته‌اند، درواقع خانه‌های بلاتکلیفی هستند که تعدادی از آن‌ها روی دست سازندگان و صاحبانش مانده و جایی در بازار مصرف و اجاره ندارد. طبق سرشماری سال ۹۵ اصفهان با بیش از ۲۴۲هزار واحد مسکونی خالی و با نرخ۱۴.۵درصد پس از تهران بیشترین تعداد خانه خالی را به خود اختصاص داده است.با احتساب قیمت حداقل ۳میلیارد تومان برای هر واحد خالی می‌توان حدس زد چه سرمایه درشتی در بازار مسکن اصفهان به خواب‌رفته است. نرخ درشت خانه‌های بدون سکنه، نصف جهان را به شهر خانه‌های خالی تبدیل کرده است.
طبق سرشماری سال ۱۳۷۵ چیزی حدود ۷۳ درصد از مردم دارای خانه ملکی بوده‌اند؛ اما این آمار در سال ۱۳۹۵ به ۶۰ درصد رسیده است و در مقابل با رشد جمعیت و به دلیل ناتوانی مردم از خرید مسکن، اجاره‌نشینی در این بازه زمانی حدود دو برابر شده است. وجود خانه خالی به‌منظور نقل‌وانتقال امری ذاتی در بازار مسکن است. موردی که مساله خانه خالی را پررنگ می‌کند؛ اختلاف آن در ایران با متوسط نرخ طبیعی است که رغبت محتکران را به خرید و نگهداری ملک برای کسب سود و انباشت سرمایه نشان می‌دهد.
خانه‌هایی که برای استفاده از بازار کم ریسک و پرسود مسکن خالی می‌مانند، کاهش عرضه خانه به‌منظور بهره‌برداری و سرمایه‌ای شدن این کالای مصرفی و به‌تبع آن رشد قیمت اجاره و افزایش فشار بر مستأجران و فاقدان مسکن ملکی را به دنبال دارد. علاوه براین، خالی ماندن خانه‌ها به دلیل محبوس شدن حجم عظیمی از سرمایه کشور، به رشد تولید و اشتغال نیز آسیب می‌رساند.
چرا خانه‌ها را اجاره نمی‌دهند؟
در بازار مسکن، قیمت خانه تابعی از عرضه و تقاضاست. اگر تقاضا برای مسکن بیشتر از عرضه مسکن باشد، کمبود مسکن وجود خواهد داشت و قیمت خانه افزایش خواهد یافت. در این شرایط تعداد واحدهای مسکونی خالی پایین خواهد بود، زیرا افراد جویای خانه به‌سرعت خانه‌های خالی را اشغال می‌کنند. بنابراین، می‌توان انتظار داشت که رابطه معکوسی بین نرخ خانه خالی از یکسو و رشد قیمت مسکن از سوی دیگر وجود داشته باشد. بنابراین کاهش تعداد خانه‌های خالی باید به افزایش میزان قیمت مسکن ختم شود.
در کشورهای توسعه‌یافته که مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل نشده و فقط جنبه مصرفی دارد، رشد تعداد خانه‌های خالی نشانه افت قیمت مسکن است. البته درصورتی‌که تورم ساختاری در کشوری مانند ایران بالا باشد، خانواده‌ها توان خرید خود را ازدست‌داده و بنابراین تعداد خانه‌های خالی افزایش پیدا می‌کند. در این کشورها معضل افزایش خانه‌های خالی بیش از نرخ طبیعی، به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه جهت احتکار و انتظارات تورمی رخ می‌دهد.
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد درصورتی‌که مالک، خانه‌ای که مستأجر در آن زندگی کرده را بفروشد، نسبت به حالتی که خانه خالی و کلید نخورده را بفروشد، سود کمتری خواهد برد. به همین دلیل خانه‌های خالی را می‌توان یک دارایی با نقد شوندگی بالاتر نسبت به یک‌خانه اِشغال شده دانست. به عبارتی خانه خالی زمان کمتری برای فروش نیاز دارد و به‌تبع فروش آن سریع‌تر است. بنابراین مالکان واحدهای مسکونی خالی، نه‌تنها از خالی نگه‌داشتن واحدهای خود متضرر نمی‌شوند بلکه این قابلیت برای آن‌ها وجود دارد که با کاهش عرضه خانه، موجب رشد فزاینده قیمت مسکن شوند.
بررسی تجربه سایر کشورها نشان می‌دهد که دولت‌ها برای برقراری ثبات در بازار و کنترل قیمت‌ها از اهرم مالیاتی استفاده می‌کنند و با قوانین مشخص برای مالکانی که به‌قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته‌اند، هزینه ایجاد می‌کنند. این اقدام، مالکان دارای تعداد زیاد خانه را به عرضه واحدها یا پرداخت مالیات هدایت می‌کند که در هر دو حالت برای بخش عمده مردم منفعت خواهد داشت. البته در این راستا باید توجه ویژه‌ای به برطرف کردن چالش‌های قانونی و اجرایی شود تا این ابزار مفید و مناسب عمل کند.
