مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری «دا» ریشه مشکلات بازار املاک ایران را تشریح کرد
سیاست‌گذاری یا صیادی در بخش مسکن؟
به دنبال داستان زیستن هستیم
برای بررسی بیشتر این موضوع و همچنین وضعیت ساخت و ساز در کشور گفت‌وگویی با فرشاد فرزین؛ کارشناس ارشد شهرسازی و مدیرعامل «گروه سرمایه‌گذاری دا» انجام داده ایم که در ادامه می‌آید.
چالش‌های مطرح در حوزه مسکن در شرایط فعلی از جمله تامین مسکن گروه‌های کم درآمد و نوسازی بافت‌های فرسوده و نارکارآمد شهری، مسائل نظام ساخت و ساز و تعارض منافع موجود در این نظام، تقویت توان مالی سازندگان و خریداران، کاهش نوسانات و کنترل سوداگری در بازار مسکن و ایجاد رونق، از نگاه شما چگونه است؟
بافت‌های فرسوده در شهرها یک پتانسیل عالی محسوب می‌شوند؛ چرا که این بافت‌ها دارای هویت اجتماعی هستند و نیاز به مباحث آماده‌سازی ندارند، اما نکته اساسی این است که نبود یک نظام شهرسازی و معماری مدون و مشخص در ایران، به نوعی فاتحه شهرسازی و معماری را خوانده است. همچنین به دلیل وجود تراکم جمعیتی و ساختمانی ثابت در بافت‌های فرسوده، نباید ساخت و ساز مضاعفی در آنها صورت بگیرد. اما شاهدیم که به دلیل عدم مطالعه، در حال تخریب بافت‌هایی با تراکم جمعیتی و ساختمانی هستیم که به شهر فشار مضاعفی وارد می‌کنند و به تناسب افزایش این تراکم ساختمانی، جمعیت زیادی نیز جذب آنجا می‌شوند و از آنجا که برای زیرساخت این مقدار جمعیت فکری نشده، از لحاظ آب و برق و گاز و دیگر موارد با مشکل مواجه خواهند شد. پس شهرداری نباید اجازه ساخت و ساز بدون برنامه و بیش از ظرفیت در این بافت‌های فرسوده را بدهد. نباید ساخت و ساز به این نحو که در آنها جریان دارد اتفاق بیفتد به این دلیل که باید در این بافت‌ها تمام معایبی که در بقیه مناطق شهری پدید آمده اند را بر طرف نماییم و این محلات را به نحوی سامان دهیم که از هر لحاظ شاهد ارتقا کیفیت زندگی شهروندان در اینگونه محلات باشیم و عملا صاحبان اصلی این بافت‌ها که از آنها مهاجرت کرده‌اند را به درون بافت برگردانیم.
به گفته کارشناسان حوزه مسکن، مداخله حداقلی دولت در اجرا و ایجاد فضای مناسب کسب و کار در ابعاد مختلف مقرراتی، مالی، اطلاعاتی و... برای ورود حداکثری بخش خصوصی به حوزه مسکن ضروری است نگاه شما به این مسائل چیست؟
مسکن در طول دهه‌های گذشته، ضربه گیر اقتصاد کلان جامعه ما بوده است، اما دولت به جای روان‌سازی و پیش بینی مقررات و تمهیداتی که تسهیل‌کننده فعالیت بخش‌خصوصی و سرمایه‌گذاران مختلف در حوزه مسکن باشد، خود را به نوعی رقیب آنها می‌داند. مثلا اگر کسی بخواهد به عنوان سرمایه‌گذار وارد این عرصه شود، همه دستگاه‌هایی که متولی بخش مسکن هستند مثل یک صیاد به این سرمایه‌گذار نگاه می‌کنند. برای مثال شهرداری به جای تسهیلگری، به این فکر می‌کند که برای تغییر کاربری، فروش تراکم و عوارض پروانه در ابتدای کار چقدر می‌تواند از او بگیرد. زمان بر بودن فرآیند صدور پروانه هم مشکل دیگری به خصوص در شهرهای بزرگ است که تقریبا فرآیند اخذ پروانه از شهرداری یک سال طول می‌کشد. در کنار شهرداری هم، سازمان نظام مهندسی قرار دارد که عمده خدماتش مهر فروشی است و آن هم هزینه‌ای بدون ایجاد ارزش افزوده خاصی به مسکن تحمیل می‌کند. هزینه‌های سازمان تامین اجتماعی نیز در اخذ پول بیمه، معلوم نیست در ازای دریافت چه خدماتی است. به همین دلایل است که ما سال به سال کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن داشته‌ایم. پس دولت نباید خود را به عنوان شریک و رقیب در این صنعت فرض کند تا سرمایه‌گذار بتواند به مسیر خودش ادامه دهد و اگر قصد اخذ وجهی را دارد، در طول زمان دریافت کند، از این رو می‌بینیم که با کمبود مسکن و فرار سرمایه از حوزه ساخت و ساز مواجه هستیم.
در اکثر کشورهای توسعه یافته دنیا برای اجرای برنامه‌های تامین مسکن گروه‌های کم درآمد، منابع مالی پایداری تامین می‌شود. در ایران نیز ضروری است تا منابع مالی پایداری برای این حوزه تدارک دیده تا برنامه‌های حوزه مسکن با استفاده از این منابع و بدون اتکا به منابع تورم‌زای بانک مرکزی به نحوی مطلوب و بدون وقفه اجرایی شوند. چرا این موضوع تاکنون شکل نگرفته و گره اصلی این موضوع در کجاست؟
وقتی شما برای وام فقط به بانک‌های تخصصی مثل مسکن اتکا می‌کنید، به نقدینگی و بحث تورم فشار می‌آید و این پول باعث تورم‌زایی می‌شود، پس نیاز به پس‌اندازهای خود مردم است، اما در طرح مسکن مهر و طرح اقدام ملی به بانک‌ها دستور داده می‌شود که وام بدون بهره و با کارمزد پایین پرداخت کنند که همین موضوع باعث تورم می‌شود و نمی‌توانیم برای عرصه‌های دیگر وام داشته باشیم یا از خارج برای ساخت و ساز مسکن، سرمایه وارد کنیم. بنابرین گره اصلی اینجاست که یا ما نمی‌خواهیم در این موضوع تفکر پایدار داشته باشیم یا نمی‌توانیم از خارج از کشور سرمایه‌ای را برای تامین مالی جذب کنیم.
در شرایط فعلی نهادهای حمایتی همچون کمیته امداد امام خمینی، بنیاد مستضعفان، سازمان تامین اجتماعی و... در حوزه تامین مسکن گروه‌های کم درآمد اقداماتی انجام می‌دهند، ولی این اقدامات به صورت پراکنده انجام می‌شود، برای ایجاد هم افزایی لازم چه پیشنهاداتی دارید؟
نکته کلیدی در سوال شما مستتر است چرا که دولت و نهادهای وابسته به نظام دولتی نباید به عرصه ساخت و ساز وارد شوند چون آنها تبدیل به رقیب بخش‌های خصوصی شده و چون تخصصی لازم را ندارند به جای بر طرف شدن کمبودات و حل مشکلات، مشکلی به مسائل این حوزه می‌افزایند. البته در کشورهای توسعه یافته دنیا، مسکن اجتماعی و عمومی‌وجود دارد ولی در آنجا به این صورت است که متولیانی مانند شهرداری خانه‌هایی می‌سازند و موقتی در اختیار برخی بخش‌ها قرار می‌دهند تا بعد از مدتی اقشاری که آنجا هستند بتوانند به یک شرایط مناسب سرمایه‌ای برسند و به خانه خودشان نقل مکان کنند. اما این کار در همه جوامع و طبقات اجتمافی با موفقیت روبه‌رو نبوده است. در کل معتقد هستم که باید فضاهایی به وجود بیاوریم که بخش خصوصی ما بتوانند بزرگ‌تر شوند و در عرصه رقابت اقتصاد دولتی عرض اندام کرده و گروه‌های وابسته به سیستم دولتی نیز از حوزه ساخت و ساز خارج شوند که باعث آسیب به این بازار و صنعت نشوند.
نگاه شما به طرح‌های خانه‌دار کردن اقشار کم درآمد جامعه چیست؟ آیا مسکن ملی را می‌توان به عنوان مسکن اجتماعی تلقی کرد و به طور کلی شاخصه‌های اصلی کیفیت در مسکن اجتماعی از نظر شما کدام است و آیا نمونه‌های خوبی از این مدل پروژههای مسکونی در قبل و بعد از انقلاب در کشور اجرا شده است؟
خیر، نمی‌توانیم این طرح‌ها را مسکن اجتماعی بنامیم چون ما برای مسکن ملی هم برنامه و ایده منسجمی نداریم، برای مثال فقط گفته‌ایم که ما در سال می‌خواهیم یک میلیون واحد بسازیم بدون فکر کردن به اینکه کجا، با چه شرایطی، با چه سرمایه‌ای، برای کدام قشر اجتماعی و در کدام فضا می‌خواهیم این حجم ساخت و ساز را بارگزاری کنیم. مثلا با نگاهی به طرح‌های قبلی می‌بینیم که نباید خیلی از زمین‌ها به محدوده شهرها اضافه می‌شدند و حتی در شهرهای جدید خیلی از محدوده‌های مرغوب و فضای سبز تبدیل به سایت برای مسکن ملی شده‌اند و تراکم و سطح اشغال در بعضی از سایت‌ها زیاد در نظر گرفته شده، یعنی ظاهرا هدف اصلی فقط این است که ما بتوانیم به این آمار شعاری دولت نزدیک شویم و بگوییم چندتا واحد توانسته‌ایم بسازیم. حتی برای معماری این پروژه‌ها هم فکری نشده؛ الان تمام دستگاه‌ها دنبال این هستند که عملیات اجرایی شروع شود، اما برحسب کدام نقشه؟ به همین خاطر می‌بینیم که ما الان به جای شهروند، بیشتر شهرنشین داریم. به طور مثال در شهر جدید صدرا یکی از بهترین سایت‌های فضای سبز قرار است تبدیل به ۳۵٠٠واحد شود، بدون آنکه نقشه، معماری، قیمت و... در نظر گرفته شود. درحالی که در مسکن اجتماعی باید به آموزش افراد، فضای سبز، مباحث فرهنگی و درمانی و خدمات رفاهی ساکنان هم فکر کرده باشید که چنین اتفاقی نیفتاده است. مثال بارز قبل از انقلاب، پروژه شهرک اکباتان است که مسکن اجتماعی برای قشر متوسطی است که در حاشیه تهران نیاز به مسکن داشته اند. ولی امروزه در همان شهرک می‌بینید که فضایی که متعلق به همه ساکنان آنجا بوده است، به مرکز تجاری تبدیل شده است. اینها نشان دهنده عدم تفکر و باور به فلسفه وجودی مسکن اجتماعی است. بعد از انقلاب شما به آسمان صدرا و پروژه دراگ در شهر شیراز هم می‌توانید به عنوان یک مسکن اجتماعی موفق نگاه کنید و آنها را در سطح شهر توسعه دهید. ولی به جای توجه به این نمونه‌ها، فقط دستگاه‌های مختلف با هدف سوداگری، برنامه ریزی می‌کنند.
چگونه می‌شود با تمامی‌کمبودها، در طرح مسکن اجتماعی کیفیت زندگی، مشارکت و حس تعلق انسان به محیط زندگی‌اش را ایجاد کرد و با حداقل امکانات، برندسازی خوبی در مسکن اجتماعی داشته باشیم ؟ در این رابطه کدام کشورها پیشتاز بودند؟
طبق مطالعات صورت گرفته در سال ۱۹۹۶ تنها ۸ درصد از جمعیت کشور ژاپن با درآمد کمتر از دو میلیون ین در سال به عنوان قشر کم‌درآمد شناخته شده و نیازمند سکونت در مسکن دولتی و عمومی‌هستند. این افراد با دریافت وام‌های بلندمدت و واگذاری املاک اجاره به شرط تملیک به تدریج از مسکن‌های عمومی‌به مسکن شخصی منتقل می‌شوند. وزارت رفاه ژاپن وظیفه تامین مسکن اقشار کم‌درآمد را به عهده دارد. بررسی سیاست‌های اجرایی این کشور در بخش مسکن، پس از جنگ جهانی دوم، نمایانگر موفقیت این سیاست‌ها در تامین مسکن اقشار جامعه به ویژه قشر کم‌درآمد جامعه است و گواه این امر مازاد عرضه بر تقاضای کنونی است. بنابراین کشور ژاپن در سیاست‌گذاری مسکن الگوی مناسبی برای سایر کشورها قلمداد می‌شود. پس سوال اصلی می‌تواند این باشد که چرا «مسکن مهر» ایرانی «دانچی» ژاپن نشد؟
زمانی که سرمایه‌گذار اصلی، شروع به کار کند یا تبدیل به برند شود، باید فلسفه وجودی آن بر مبنای انسان دوستی و اهمیت دادن به انسان باشد نه اقتصاد. هر مجموعه ای که می‌خواهد در زمینه ساخت و ساز فعالیت کند، در وهله اول باید به انسان اهمیت بدهد و ارتقای سطح فرهنگی و معماری انسان محور را سرلوحه کار خود قرار دهد تا بهتر بتواند تبدیل به یک برند خوب شود. چنانچه برندها، این شاخص‌ها را سرلوحه کار خود قرار دهند می‌توان انتظار داشت که به کیفیت بهتری برای زندگی دست پیدا کنیم. ما باید قبل از مسکن، شهرسازی خوبی داشته باشیم. اگر خوب و فکر شده برای هر پهنه‌ای تراکم خاص خود را تعریف کنیم که تمام سرانه‌ها در آن دیده شود، آن وقت سرمایه‌گذار می‌تواند با هدایت نهادهای عمومی وارد آن سایت شود و از شرایط اقلیمی و مردمی آنجا شناخت پیدا کرده و معماری خوبی به وجود آورد. پس همه سازنده‌ها و نه فقط کسانی که سرمایه دارند باید ذی‌صلاح باشند. سازنده صاحب برند، کسی است که موضوعات شهرسازی، معماری، اقتصادی و... را متوجه شود تا بتواند مجموعه خوبی را طراحی و اجرا کند که شرط لازم آن، منوط به تفکر و اندیشه است.
فلسفه وجودی گروه سرمایه‌گذاری دا چیست و نهایتا می‌خواهد به چه چیزی برسد؟
گروه سرمایه‌گذاری دا به دنبال این است که یکی از گروه‌هایی باشد که بتواند خلا برندسازی در کشور را برطرف کند. ما این گروه را برحسب فلسفه انسان دوستی و شهروندمحوری در ساخت و ساز شکل داده‌ایم. گروه دا به دنبال این است که دانش و پیدایش را خلق کند و این مسئله به شناخت شهرسازی و معماری برمی‌گردد. این گروه بعد از دانش و پیدایش، به دنبال ساختن است که بتواند با کیفیت بالا مسکن‌های خوبی بسازد. در انتها پس از طی این مراحل، داستان زیستن در شرکت دا پدید می‌آید.
برای حل بحران مسکن چه پیشنهادهای جدی دارید؟
باید خیلی از مقررات زائدی که بیشتر موانع تولید هستند تا مقررات، از پیش پای سرمایه‌گذاران برداشته شود. اگر تحریم‌ها رفع نشوند، به‌رغم اینکه تمام مواد اولیه ساختمان در کشور وجود دارد، اما چون همگی به شکلی با دلار سرکار دارند پس در عرصه سازندگی تاثیر خود را می‌گذارند. رفع تحریم‌ها چند حسن دارد که هم می‌تواند به تامین سرمایه از خارج از کشور کمک کند و هم بانک‌های ما مراودات مالی داشته باشند و سرمایه‌گذاران و تجار می‌توانند «ال‌سی»های مختلف باز کنند و خیلی از مواد اولیه را وارد کشور کنند. همچنین باید به سمت صنعتی‌سازی برویم که باز هم نیازمند اقتصاد کلان و رفع تحریم‌ها است. در حال حاضر می‌بینیم که تکنولوژی از کشورهای دیگر اجازه ورود ندارد یا قیمت تمام شده آن اقتصادی نیست که سرمایه‌گذار بتواند استفاده کند. به همین خاطر ما امروز از تکنولوژی‌های بسیار قدیمی استفاده می‌کنیم و تقریبا قید صنعتی‌سازی را زده‌ایم و از روش‌های سنتی استفاده می‌کنیم.
