منشأ تحریک ساختوسازهای تجاری
اقبال شاکری-عضو کمیسیون عمران شورای شهر تهران: ساختوسازهای بی‌در و پیکر و بی‌قواره در پایتخت، منظر شهری تهران را مشوش کرده است. برخی از ساختوسازهای در حال اجرا در سطح شهر تهران که با مجوز شهرداری انجام می‌شود ایجاد یک بافت فرسوده نوین است. ساختمان‌هایی که ساخته می‌شوند شاید ایمن باشند اما از لحاظ نفوذناپذیری و نداشتن سرانه‌های مورد نیاز نوعی از بافت فرسوده شهر تلقی می‌شوند. این در حالی است که اول پروژه‌های شهری را باید با شاخص «پایداری» تعریف کرد و دوم در کنار آن تمامی ابعاد توسعه نیز مشخص شود.
اقبال شاکری-عضو کمیسیون عمران شورای شهر تهران: ساختوسازهای بی‌در و پیکر و بی‌قواره در پایتخت، منظر شهری تهران را مشوش کرده است. برخی از ساختوسازهای در حال اجرا در سطح شهر تهران که با مجوز شهرداری انجام می‌شود ایجاد یک بافت فرسوده نوین است. ساختمان‌هایی که ساخته می‌شوند شاید ایمن باشند اما از لحاظ نفوذناپذیری و نداشتن سرانه‌های مورد نیاز نوعی از بافت فرسوده شهر تلقی می‌شوند. این در حالی است که اول پروژه‌های شهری را باید با شاخص «پایداری» تعریف کرد و دوم در کنار آن تمامی ابعاد توسعه نیز مشخص شود. اگر صرفا به منابع سرمایه‌گذاران و سرمایه‌داران توجه شود و منافع بلندمدت شهروندان مورد غفلت واقع شود، شرایط پایداری برای مردم شهر رقم نخواهد خورد. فضای ساخته شده در شهر، محل تلاقی متناسب سه دایره است: اراده سیاستمداران و سیاست‌گذاران؛ حوزه منافع سرمایه‌گذاران و سرمایه‌داران و منافع عمومی شهروندان. محل تلاقی متعادل این سه دایره، فضای ساخته شده است و اگر منافع عمومی شهروندان را حذف کنیم، عملا به احداث سازه‌های ناپایدار در شهر دامن زده شده است. شیوع مال‌سازی در پهنه‌های مختلف شهر محل تلاقی دو دایره نخست یعنی اراده
سیاستمداران شهری و حوزه منافع سرمایه‌گذاران این برج‌ها است.
ریشه شکل‌گیری پدیده«مال»
با ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید دو پهنه تجاری و مختلط شهر به ساختوسازهای تجاری اختصاص پیدا کرد. به این معنا که هر پلاکی که در سامانه طرح تفصیلی با کاربری تجاری یا مختلط تعریف شده باشد امکان و مجوز ساخت تجاری به آن داده خواهد شد. به عبارت دیگر می‌توان گفت ریشه شکل‌گیری این پدیده به مجوزی مربوط می‌شود که در سایت استعلام طرح تفصیلی تهران برای گروهی از مجتمعهای مسکونی صادر شده و به مالکان آنها اجازه تغییرکاربری و احداث مجتمعهای تجاری بلندمرتبه را می‌دهد. بر همین اساس کاربری ۲۰ درصد از یک میلیون پلاک ملکی-انواع ملک مسکونی، تجاری و اداری- موجود در شهر تهران، در سایت استعلام طرح تفصیلی تغییر کرده است و در این میان، سهم عمده تغییرات، به آپارتمان‌های مسکونی فعلی اختصاص دارد که کاربری آنها تجاری شده است. به این ترتیب گروهی از مالکان با افزایش تراکم مواجه شدند و ملک برخی نیز در سایت استعلام طرح تفصیلی تغییر کاربری پیدا کرد. تعریف پهنه اداری و تجاری برای این املاک مسکونی، ارزش‌افزوده قابل‌توجهی برای آنها به وجود آورد و مالکان را به تخریب و ساخت‌وساز مجدد وسوسه کرد.در نگاه اول تعریف پهنه‌های مشخص در سطح شهر برای ساختوسازهای تجاری با نیاز امروزه شهرنشینی همراستا به نظر می‌رسید. به این معنی که با افزایش جمعیت شهر تهران و تغییر الگو‌های زندگی تامین فضاهای خدماتی و تجاری جزو لاینفک زندگی امروزی محسوب می‌شوند. غافل از آنکه تامین فضاهای خدماتی و تجاری، تامین سرانه‌های خدماتی و تجاری دیگری را نیز طلب می‌کند. این تجربه در سایر بخش‌های تامین خدمات شهری نیز آزموده شده است. به‌عنوان مثال در زمان ساخت مترو ابتدا تصور می‌شد فقط مساله رفت و آمد مسافران اهمیت دارد اما اکنون مدیران شهری به این نتیجه رسیده‌اند که تامین برخی خدمات در ایستگاه‌های مترو جزو جدانشدنی ساخت ایستگاه‌های جدید مترو است. به همین دلیل است که گفته می‌شود رشد شهرنشینی با رشد بخش خدمات عجین است. در این راستا اگرچه توسعه بخش تجاری شهر از مطلوبیت‌های زندگی شهرنشینی محسوب می‌شود اما بی‌تردید این واحدها به ارائه خدمات تکمیلی نیاز دارند که به نظر می‌رسد تاکنون برنامه جدی در خصوص آن طراحی نشده است. تحلیل ترافیکی و تامین سرانه‌های خدماتی همچون پارکینگ مهم‌ترین پیوست‌های ایجاد مجتمعهای تجاری است که به دلیل فراموش شدن منجر به زیرپا گذاشتن منافع عمومی شهروندان و همان حلقه سوم شده است.
عوارض شیوع برج‌سازی تجاری
اگر از این جنبه به افزایش ساختوسازهای تجاری در کلان‌شهر تهران نگاه کنیم که با توسعه شهرنشینی نیاز اصلی شهروندان محسوب می‌شود در حال حاضر عدم تامین خدمات تکمیلی در کنار ساخت واحدهای تجاری مشکلات عدیده‌ای را برای شهروندان ایجاد کرده است. در تجربه کشورهای توسعه‌یافته دنیا برای ساخت واحدهای تجاری در ابتدا برای تامین سرانه‌های خدماتی از پارکینگ و راه‌های دسترسی گرفته تا شیوه جمع‌آوری زباله برنامه‌ریزی می‌شود. به‌گونه‌ای که حتی برخی از فضاهای خدماتی مجتمعهای تجاری درون ساختمان تعبیه می‌شود و جمع‌آوری و دفع زباله آنها درون مجتمع انجام می‌شود. اما در سال‌های گذشته به ویژه با رشد تجاری در کشور موضوع تامین سرانه‌های خدماتی کمتر مورد توجه قرار گرفته و آسیب ناشی از این مشکل دامن شهروندان ساکن منطقه را گرفته است.
منافع مالی دو سویه دلیل تمایل به تجاری‌سازی
اگرچه در نگاه اول سود چند برابری ساختوسازهای تجاری برای مالکان در افزایش تجاری‌سازی به چشم می‌آید اما این سود یک طرف دیگر هم دارد. صدور مجوزهای تجاری درآمد خوبی نصیب شهر می‌کند و همین موضوع تمایل به صدور مجوزهای تجاری‌سازی و صدور پروانه تجاری را افزایش داده است. همین امر هم سبب شده تا در تدوین ضوابط و قواعد ساختوسازهای تجاری سهل‌انگاری شود. پیش‌بینی پیوست‌های ضروری برای تامین سرانه‌های خدماتی پیش از صدور مجوز پیش‌شرط لازم برای کاهش عارضه وارده از ساختوسازهای تجاری به شهر است. عوارضی که بدون شک در برابر منافع و مطلوبیت حاصل از تجاری‌سازی برای سرمایه‌گذار هیچ است. برای رفع این خلأ در بخش ساختوسازهای تجاری شهر طراحی سیستم نظارتی در قالب «طرح جامعی برای کنترل شهرداری» بر روند صدور و عملکرد سرمایه‌گذار در جریان ساخت نیاز است. چرا که شورای شهر تهران به‌عنوان نهاد ناظر هیچ ساختار نظام‌مندی برای اطلاع از فعالیت‌های شهرداری، میزان پیشرفت پروژه‌های تجاری، میزان پایبندی شهرداری به مصوبه‌های شورا و چگونگی مصرف بودجه شهرداری ندارد. برای برقراری این سامانه باید بانک اطلاعاتی در معاونت‌های شهرداری ایجاد شود.
ریشه شکل‌گیری پدیده«مال»
با ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید دو پهنه تجاری و مختلط شهر به ساختوسازهای تجاری اختصاص پیدا کرد. به این معنا که هر پلاکی که در سامانه طرح تفصیلی با کاربری تجاری یا مختلط تعریف شده باشد امکان و مجوز ساخت تجاری به آن داده خواهد شد. به عبارت دیگر می‌توان گفت ریشه شکل‌گیری این پدیده به مجوزی مربوط می‌شود که در سایت استعلام طرح تفصیلی تهران برای گروهی از مجتمعهای مسکونی صادر شده و به مالکان آنها اجازه تغییرکاربری و احداث مجتمعهای تجاری بلندمرتبه را می‌دهد. بر همین اساس کاربری ۲۰ درصد از یک میلیون پلاک ملکی-انواع ملک مسکونی، تجاری و اداری- موجود در شهر تهران، در سایت استعلام طرح تفصیلی تغییر کرده است و در این میان، سهم عمده تغییرات، به آپارتمان‌های مسکونی فعلی اختصاص دارد که کاربری آنها تجاری شده است. به این ترتیب گروهی از مالکان با افزایش تراکم مواجه شدند و ملک برخی نیز در سایت استعلام طرح تفصیلی تغییر کاربری پیدا کرد. تعریف پهنه اداری و تجاری برای این املاک مسکونی، ارزش‌افزوده قابل‌توجهی برای آنها به وجود آورد و مالکان را به تخریب و ساخت‌وساز مجدد وسوسه کرد.در نگاه اول تعریف پهنه‌های مشخص در سطح شهر برای ساختوسازهای تجاری با نیاز امروزه شهرنشینی همراستا به نظر می‌رسید. به این معنی که با افزایش جمعیت شهر تهران و تغییر الگو‌های زندگی تامین فضاهای خدماتی و تجاری جزو لاینفک زندگی امروزی محسوب می‌شوند. غافل از آنکه تامین فضاهای خدماتی و تجاری، تامین سرانه‌های خدماتی و تجاری دیگری را نیز طلب می‌کند. این تجربه در سایر بخش‌های تامین خدمات شهری نیز آزموده شده است. به‌عنوان مثال در زمان ساخت مترو ابتدا تصور می‌شد فقط مساله رفت و آمد مسافران اهمیت دارد اما اکنون مدیران شهری به این نتیجه رسیده‌اند که تامین برخی خدمات در ایستگاه‌های مترو جزو جدانشدنی ساخت ایستگاه‌های جدید مترو است. به همین دلیل است که گفته می‌شود رشد شهرنشینی با رشد بخش خدمات عجین است. در این راستا اگرچه توسعه بخش تجاری شهر از مطلوبیت‌های زندگی شهرنشینی محسوب می‌شود اما بی‌تردید این واحدها به ارائه خدمات تکمیلی نیاز دارند که به نظر می‌رسد تاکنون برنامه جدی در خصوص آن طراحی نشده است. تحلیل ترافیکی و تامین سرانه‌های خدماتی همچون پارکینگ مهم‌ترین پیوست‌های ایجاد مجتمعهای تجاری است که به دلیل فراموش شدن منجر به زیرپا گذاشتن منافع عمومی شهروندان و همان حلقه سوم شده است.
عوارض شیوع برج‌سازی تجاری
اگر از این جنبه به افزایش ساختوسازهای تجاری در کلان‌شهر تهران نگاه کنیم که با توسعه شهرنشینی نیاز اصلی شهروندان محسوب می‌شود در حال حاضر عدم تامین خدمات تکمیلی در کنار ساخت واحدهای تجاری مشکلات عدیده‌ای را برای شهروندان ایجاد کرده است. در تجربه کشورهای توسعه‌یافته دنیا برای ساخت واحدهای تجاری در ابتدا برای تامین سرانه‌های خدماتی از پارکینگ و راه‌های دسترسی گرفته تا شیوه جمع‌آوری زباله برنامه‌ریزی می‌شود. به‌گونه‌ای که حتی برخی از فضاهای خدماتی مجتمعهای تجاری درون ساختمان تعبیه می‌شود و جمع‌آوری و دفع زباله آنها درون مجتمع انجام می‌شود. اما در سال‌های گذشته به ویژه با رشد تجاری در کشور موضوع تامین سرانه‌های خدماتی کمتر مورد توجه قرار گرفته و آسیب ناشی از این مشکل دامن شهروندان ساکن منطقه را گرفته است.
منافع مالی دو سویه دلیل تمایل به تجاری‌سازی
اگرچه در نگاه اول سود چند برابری ساختوسازهای تجاری برای مالکان در افزایش تجاری‌سازی به چشم می‌آید اما این سود یک طرف دیگر هم دارد. صدور مجوزهای تجاری درآمد خوبی نصیب شهر می‌کند و همین موضوع تمایل به صدور مجوزهای تجاری‌سازی و صدور پروانه تجاری را افزایش داده است. همین امر هم سبب شده تا در تدوین ضوابط و قواعد ساختوسازهای تجاری سهل‌انگاری شود. پیش‌بینی پیوست‌های ضروری برای تامین سرانه‌های خدماتی پیش از صدور مجوز پیش‌شرط لازم برای کاهش عارضه وارده از ساختوسازهای تجاری به شهر است. عوارضی که بدون شک در برابر منافع و مطلوبیت حاصل از تجاری‌سازی برای سرمایه‌گذار هیچ است. برای رفع این خلأ در بخش ساختوسازهای تجاری شهر طراحی سیستم نظارتی در قالب «طرح جامعی برای کنترل شهرداری» بر روند صدور و عملکرد سرمایه‌گذار در جریان ساخت نیاز است. چرا که شورای شهر تهران به‌عنوان نهاد ناظر هیچ ساختار نظام‌مندی برای اطلاع از فعالیت‌های شهرداری، میزان پیشرفت پروژه‌های تجاری، میزان پایبندی شهرداری به مصوبه‌های شورا و چگونگی مصرف بودجه شهرداری ندارد. برای برقراری این سامانه باید بانک اطلاعاتی در معاونت‌های شهرداری ایجاد شود.
ارسال نظر