لیزینگ جانشین مسکن قسطی

حسن محتشم

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران

ایده فروش لیزینگی مسکن که به‌خصوص از یک سال و نیم قبل از طرف انبوه‌سازان برای رونق‌بخشی به بازار معاملات خرید و فروش و ساخت مسکن پیشنهاد شد به دلایلی تاکنون شکل عملیاتی به خود نگرفته است. این پیشنهاد در شرایطی هنوز موفق به کسب مجوز از بانک مرکزی نشده است که در صورت موافقت با اجرای آن می‌توانست ابزار مناسبی در جهت رونق‌بخشی به دست کم بخشی از بازار مسکن و به دنبال آن بازار ساخت و ساز باشد. اگر چه دلایل مهمی در زمینه علت تعلل مسوولان نظام بانکی کشور در درمورد صدور مجوز فروش لیزینگی مسکن از سوی مسوولان بانک مرکزی مطرح می‌شود اما در صورت تدوین راهکارهای کاربردی برای این شیوه از فروش مسکن، لیزینگ آپارتمان‌های مسکونی کمک خوبی برای خانه‌دار شدن مردم به اضافه فروش واحدهای آماده سازندگان و در نتیجه تامین مالی برای شروع پروژه‌های جدید محسوب می‌شود.

اگر چه لیزینگ‌ مسکن به نیاز تعدادی از افراد متقاضی خرید مسکن پاسخ می‌دهد، تامین منابع مالی آن از سوی بانک عمده‌ترین مشکل طرح است. در واقع لیزینگ، تسهیلات ارزان‌قیمت در اختیار مردم قرار نمی‌دهد. تسهیلات دریافتی از لیزینگ در ایران، در واقع دریافت منابع مالی به‌صورت واسطه‌ای و با بهره بالا است، چراکه لیزینگ این منابع را از بانک دریافت و پس از افزودن هزینه‌های جاری و حاشیه سود خود به بهره بانکی آن را در اختیار متقاضی قرار می‌دهد. بر این اساس لیزینگ چرخش پول در شرایط واسطه‌گری برای گران‌تر فروختن یا ارائه بهره بیشتر است و به همین دلیل هم تاکنون در ایران موفق نبوده‌است. هر چند عده‌ای به اجبار و برای رهایی از سوخت شدن پولشان بابت دادن اجاره و کاهش قدرت خریدشان در بازار مسکن، تن به لیزینگ می‌دهند تا با جایگزینی اجاره بهای مسکن با اقساط لیزینگ در نهایت صاحب خانه شوند.

با این تفاسیر نسخه بهتر اجرای لیزینگ این است که دولت مجوز اعطای این تسهیلات در ازای دریافت کارمزد را به بانک‌ها بدهد. تاکنون بانک‌ها یا لیزینگ مسکن نداشتند یا در صورت داشتن لیزینگ‌ نیز چندان فعال نبودند. هر چند برخی بانک‌ها به‌خصوص بانک‌های تجاری هم اکنون در زمینه سایر خدمات بخش مسکن، از جمله تامین کمک هزینه خرید مصالح ساختمانی فعالیت داشته‌اند، اما جز این موارد معدود، عمدتا لیزینگ‌های مسکن را پیگیری نکرده‌اند. طرح لیزینگ مسکن به بانک‌ها اجازه ارائه تسهیلات بانکی با بهره بالاتر را می‌دهد و با اجرا شدن این طرح نه تنها هیچ اتفاق تازه‌ای در بازار مصرفی مسکن به وقوع نمی‌پیوندد، بلکه تسهیلات ۷ تا ۸ درصد گران‌تر از منابع بانکی در اختیار مردم قرار می‌گیرد و به نظر نمی‌رسد که برای رونق بازار مصرفی کارآیی چندانی داشته باشد. هر چند ایجاد تحرک در بخشی از بازار که مربوط به واحدهای لوکس و گران‌قیمت است هم می‌تواند در خروج از رکود موثر واقع شود چراکه هم اکنون تعداد بسیار زیادی از این واحدها به دلیل نبود حمایت مالی و تسهیلات مناسب بدون مشتری باقی مانده‌اند. بنابراین لیزینگ مسکن از آنجا که تسهیلات نسبتا مناسبی را برای متقاضیان این واحدها فراهم می‌کند، می‌تواند رکود عمیق بازار مسکن لوکس را با تحرک نسبی مواجه کند.

البته طی چند ماه اخیر دولت با پذیرش پیشنهاد انبوه‌سازان مبنی بر فروش قسطی مسکن بدون واسطه شرکت‌های لیزینگ و تنها با ضمانت خریدار از سوی بانک مسکن، شکل تازه‌تری از فروش غیرنقدی را در دستور کار قرار داده است. در روش فروش قسطی که به نظر می‌رسد با هزینه کمتری نسبت به لیزینگ امکان افزایش خرید و فروش و ایجاد زمینه‌های رونق در معاملات مسکن را فراهم می‌کند انبوه‌ساز و متقاضیان خرید به‌صورت مستقیم با یکدیگر وارد معامله شده و با تسهیلات غیرنقدی که انبوه‌ساز برای خریدار قائل می‌شود (قسط‌بندی ۱۰۰ میلیون تومان از قیمت واحد مسکونی خریداری شده) این معامله شکل می‌گیرد. البته هنوز هم مسکن قسطی با موانع اجرایی مواجه است از جمله اینکه تاکنون مشخص نشده چه میزان انبوه‌ساز حاضر به فروش قسطی چه تعداد از واحدهای آماده خود هستند؟

از سوی دیگر به نظر می‌رسد تعیین ۱۰۰ میلیون تومان به‌عنوان تسهیلات غیرنقد انبوه‌ساز به خریداران در ضوابطی که بانک مسکن برای فروش قسطی تدوین کرده است، نتواند کارآیی به‌خصوصی در ایجاد رونق در بازار مسکن کلان‌شهرها به‌ویژه شهر تهران داشته باشد، این در حالی است که برخی انبوه‌سازان آمادگی دارند مبلغ بیشتری از قیمت واحد خود را برای متقاضیان خرید قسط‌بندی کنند، به شرطی که این متقاضیان توانایی کافی برای بازپرداخت اقساط ماهانه داشته باشند. توان بازپرداخت اقساط ماهانه هم موضوع دیگری است که هم‌اکنون ابهاماتی در این طرح ایجاد کرده است. براساس مدت زمان ۳ تا ۵ ساله تعیین شده برای بازپرداخت اقساط غیرنقدی مسکن قسطی عملا خریدار باید ماهانه بین ۲ تا ۳ میلیون تومان قسط بپردازد که این موضوع در توان مالی همه متقاضیان یا به عبارت بهتر اغلب متقاضیان مسکن مصرفی که در طبقات میان درآمدی قرار دارند نیست. از سوی دیگر با توجه به اینکه بانک مسکن نرخ کارمزد ۳ تا ۵ درصدی برای ضمانت خریدار مد نظر دارد و پیشنهاد کرده است، به نظر می‌رسد این نرخ بالای کارمزد هزینه استفاده از این تسهیلات را افزایش داده و عملا جذابیت آن را برای متقاضیان کاهش می‌دهد. با این حال در صورت اصلاح این موارد و تدوین سازوکار عملیاتی برای اینکه فروش قسطی صرفا در جهت کمک به متقاضیان و انبوه‌سازان برای خروج از رکود قرار بگیرد می‌تواند تاثیری به مراتب بیشتر از لیزینگ برای بازار مصرفی مسکن داشته باشد.