رشد قیمت کمتر از تورم

علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی و حوزه سیاست‌های کلان اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد؛ از این رو پیش‌بینی این بخش با این گستره ارتباطی و اثرپذیری از مجموعه اقتصاد، دارای انحراف معیار بالایی است. یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیر گذار در قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی است؛ رشد شاخص قیمت‌ها به معنای کاهش ارزش واقعی ریال است. لذا به طور طبیعی در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش می‌یابد.

شواهد حاکی از آن است که دولت عزم خود را جهت کنترل تورم جزم کرده است (سیر نزولی تورم نقطه به نقطه طی یک سال گذشته، موید این موضوع است.) هرچند با عنایت به نرخ رشد بالای نقدینگی طی یک‌سال گذشته و تاثیر گذاری با وقفه نقدینگی بر تورم، کاهش تورم نقطه به نقطه در ماه‌های آتی با سرعت یک‌سال گذشته، بعید به نظر می‌رسد. این وضعیت، مانعی سخت جهت کاهش قیمت مسکن تلقی می‌شود.

از سوی دیگر، مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن، وضعیت مطلوب عرضه مسکن در سال جاری است؛ چراکه آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ از وضعیت مناسبی برخوردار بوده و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن در سال جاری با عرضه مناسب مسکن به بازار مواجه خواهیم بود؛ ضمن اینکه نگاهی به «نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی» نیز حاکی از بالا بودن این نسبت بوده و لذا توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن، افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی نمی‌کند.

براساس گزارش بانک مرکزی، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مناطق شهری به رقم۷۵۴ هزار میلیارد ریال رسیده است و هر چند رشد آن براساس قیمت‌های جاری بالاتر از ۲۰ درصد است، اما براساس قیمت‌های ثابت سال ۱۳۹۰ معادل ۷/۵ درصد کاهش نشان می‌دهد که موید کاهش سرمایه‌گذاری مناسب پولی توسط بخش فیزیکی بوده و حاکی از افت ۵/۷ درصدی سطح زیربنای تولید شده است.

از سوی دیگر، کاهش حدودا ۵۰ درصدی آمار پروانه‌های ساختمانی طی ۵ ماه اول سال جاری در شهر تهران و کاهش حدودا ۳۷ درصدی طی ۲ ماه اول سال جاری در کل کشور، حاکی از رکود و انتظارات بدبینانه تولیدکنندگان نسبت به آینده بازار است؛ هر چند طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ به خصوص در تهران رشد بسیار بالایی تجربه شد. بر این اساس انتظار می‌رود سیاست‌های اعلام شده از سوی وزارت راه و شهرسازی جهت خروج از رکود، توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و تیم اقتصادی دولت مورد توجه مضاعف قرار گیرد.

در مجموع هر چند قیمت مسکن از یکسری نیروهای ناهمسو تاثیر پذیرفته و بالطبع این مساله موجب افزایش خطا در پیش‌بینی این بازار می‌شود، با این حال با لحاظ جمیع جهات به نظر می‌رسد در سال جاری شاهد ثبات نسبی در قیمت مسکن خواهیم بود. در این میان انتظار غالب آن است که نرخ رشد اسمی قیمت مسکن در ماه‌های آینده در سطحی پایین‌تر از نرخ تورم عمومی، نوسان کند و در واقع، رشد واقعی قیمت مسکن تا پایان سال جاری منفی باشد. منفی‌شدن ارزش واقعی قیمت مسکن در مقایسه با تورم نقطه‌به‌نقطه، طی دست‌کم ۴ ماه اول امسال اتفاق افتاد. در ماه‌های گذشته نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن در مقایسه با تورم نقطه‌به‌نقطه با فاصله زیادی، پایین‌تر بود. همچنین مجموع افزایش ماهانه قیمت مسکن در ۴ ماه اخیر کمتر از ۵درصد بوده است. وضع موجود بیانگر آرامش نسبی بازار است و با توجه به چشم‌انداز تورم تا پایان سال۹۳، می‌توان پیش‌بینی کرد بازار مسکن با شوک قیمتی روبه‌رو نمی‌شود. با این حال انتظار می‌رود روند معاملات مقداری در مقایسه با نیمه اول سال، افزایش پیدا کند که این افزایش به معنای بروز رونق نیست.