محرک‌های سمت عرضه و تقاضا

محمدمهدی مافی دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران مسکن به‌عنوان یک کالای تولیدی شباهت‌ها و تفاوت‌هایی را با دیگر کالاهای مصنوع بشر دارد. بررسی این دو، قوانین اقتصادی مرتبط، ملاحظات اجتماعی و سیاسی آشکارساز متغیرهای تاثیرگذار رونق مسکن خواهد بود. پس از شناسایی متغیرها، وزن‌دهی عددی و توانی مدلی را فراهم می‌کند که این مدل ریاضی تصویر کلی پیش‌بینی‌پذیری بازار را فراهم می‌کند. کارهای کارشناسی در این حوزه انجام گرفته ولی هنوز گام‌های بیشتری پیش‌رو داریم. در این یادداشت سعی می‌کنم به برخی از این متغیرها بپردازم و در نهایت تنها به‌طور حسی به ماه‌های پیش رو و سال آینده نظری بیندازیم.

عرضه و تقاضا، تولید و مصرف، ساخت و فروش؛ دو کفه ترازوی رونق و رکود است، به‌طور ساده سنگینی کفه عرضه به رکود و سنگینی کفه تقاضا به رونق می‌رسد.

در بخش تولید عوامل دست‌اندرکار عبارتند از :۱) منابع مورد نیاز تولید، شامل مصالح و ابزار، نیروی انسانی و منابع مالی، ۲) قوانین و مقررات که در بخش صدور مجوز، ضوابط تولید مصالح و روش‌های ساخت و روابط نیروهای انسانی دخیل است.

در این بخش ما دو نوع عرضه داریم: ۱) عرضه محصول نو که یا در زمینه‌ای جدید احداث می‌شود یا در زمینه‌ای که قبلا مسکونی بوده پس از تخریب مسکن قبلی بنای جدید احتمالا با تعداد بیشتری ساخته شده است. ۲) عرضه محصولی که قبلا مورد استفاده واقع می‌شود.

در بخش تقاضا نیز ۱) تقاضای واقعی یا مصرفی که نیاز به مصرف محرک آن است: شامل تقاضای حاصل از تشکیل خانواده‌های جدید، مهاجرت، تغییر نفرات و سن خانواده، رشد سنی و جدا شدن از خانواده، طلاق و جدایی، تغییر توان مالی خانواده، ۲) تقاضای غیرواقعی یا سرمایه‌ای به علل حفظ ارزش دارایی نقدی، کسب سود، تامین نیاز آتی خانواده یا فرزندان، ۳)یک نوع جدید تقاضا در سال‌های اخیر به دونوع تقاضای قبلی اضافه شده که در حالی که شباهت جزئی به هرکدام از دو بخش خود دارد یک وزن و اندازه قابل بررسی پیدا کرده است که لازم است در آمار سبد موجودی مسکن و نسبت آن به تعداد خانوار که ضریب مهمی از نیازسنجی تولید است مدنظر قرارگیرد، دو خانه‌ای شدن، یا ویلای تفرجی و تفریحی، یا آپارتمان ییلاقی در حاشیه شمالی کشور. این چند خانه داشتن یا در یک محدوده جغرافیایی اتفاق می‌افتد یا در محدوده‌های جغرافیایی مختلف. با تقسیم‌بندی بالا عوامل و متغیرهای یک بخش تاثیر معکوس در بخش دیگر دارد.

به طور کلی متغیرها را می‌توان در دو گروه کلی متغیرهای بنیادی و متغیرهای غیربنیادی تقسیم کرد. متغیرهای بنیادی قابل تعیین و شناسایی، تعیین تاثیرگذاری یا همان اختصاص ضرایب و توان و پیش‌بینی پذیرند. این عوامل خود به زیرگروه عوامل اقتصادی و غیراقتصادی تقسیم می‌شود. متغیرهای غیربنیادی قابل تعیین محدوده تعریف هستند ولی قابلیت تعیین دقیق و مهم‌تر از آن قابلیت وزن دهی و تعیین میزان تاثیر را ندارند .جالب‌ترین قسمت این متغیرها نیز این است که شاید در یک بازه زمانی حتی طولانی مدت فقط یک بار عمل کنند و دیگر اثری از آنها نبینیم.

در بخش عرضه عوامل بنیادی اقتصادی فاصله قیمت بازار و قیمت تمام شده نقش مهمی ایفا می‌کند. مسکن در بخش تولید کشش‌ناپذیر است یعنی بازه زمانی بالانس عرضه و تقاضا در زمان سنگینی کفه تقاضا که محرک تولید است طولانی است یعنی که برعکس کالاهای دیگر که در زمان رشد تقاضا به فاصله زمانی کوتاه‌مدت امکان افزایش تولید یا واردات به تعادل جدید عرضه و تقاضا می‌انجامد، در این مورد زمان طولانی از اراده ساخت تا اتمام محصول باعث تشدید کفه تقاضا و به تبع آن افزایش بیشتر تقاضا و تورم حباب‌گونه می‌شود.

اشکال سیستم فوق این است که کشیدگی فنرافزایش قیمت تا میزان تعادل با نیروی اعمالی ادامه پیدا می‌کند و پس از رسیدن به نقطه انتهایی برگشت به حالت قبلی تا حدی بیشتر از تعادل پایدار ادامه پیدا می‌کند، در این حالت تمامی محاسبات بر این است که زمان خرید است و قیمت‌ها نه تنها به کف رسیده بلکه ارزان‌تر از تولید نیز در بعضی از مناطق است ولی اقدامی از سوی بخش تقاضا نمی‌شود.

اتفاق دیگری که در اقتصاد مسکن به‌طور ویژه نسبت به بخش‌های دیگر تولیدی می‌افتد نیز قابل بررسی است. در زمان افزایش تقاضا عوامل تولید کاهش پیداکرده و افزایش قیمت پیدا می‌کنند و این افزایش با افزایش منابع بالادستی تولید، منابع تولید و واردات به تعادل جدید و منطقی می‌رسیم، ولی اشکالی که در موردیکی از منابع تولید مسکن یعنی زمین قابل ساخت و مناسب وجود دارد این است که زمین‌ها قابل بازتولید نیستند و اگر بخواهیم منابع جدید معرفی کنیم هزینه و زمان عامل اساسی در تعویق و کشش‌ناپذیری عرضه هستند.

دیگر عوامل بنیادی -اقتصادی بخش تقاضا؛ توان خرید، افزایش درآمد ملی، حجم پول در گردش، درآمدهای دولت، قیمت نفت هزینه‌های دولت، تسهیم بودجه به بخش عمران، نرخ سود و بازارهای مالی است.

بهترین راه پیش‌بینی آینده ساختن آن است، می‌توان با تعیین چشم‌انداز مناسب به‌گونه‌ای رفتارها را تعریف کرد که به سوی چشم‌اندازها حرکت کنیم و تندبادها ما را به هر کجا که دلشان خواست نبرند، بلکه بادبان‌های افراشته و جهت دار از این نیرو در جهت نزدیک شدن به هدف استفاده کنند.

اگر به نحو مقتضی عمل کرد می‌توان امید داشت تا نیمه دوم سال آینده رکود تورمی را پشت سر بگذاریم و تولیدکنندگان و متقاضیان نفسی از پشت سر گذاردن دوران سخت بکشند. توان انسانی و عزم ملی و همدلی همگان روزهای بهتر اقتصادی را رقم خواهد زد.