مقایسه «عرصه خصوصی» و «عرصه عمومی»

علیرضا ابلقی معاون دفتر ساماندهی و توسعه نوسازی شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در حال حاضر حدود ۷۶ هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب بافت تاریخی و سکونتگاه‌های غیررسمی در کشور شناسایی شده است که تمام دستگاه‌های مسوول در بافت شهری باید در نوسازی این بافت‌ها خود را دخیل بدانند، چراکه نوسازی و احیای بافت فرسوده تنها بر عهده وزارت راه و شهرسازی نیست. بر اساس قانون برنامه پنجم توسعه کشور، سالانه۱۰ درصد از بافت فرسوده باید نوسازی شوند اما بودجه تخصیص یافته برای بهسازی فقط ۰۸/ ۰ درصد میزان مورد نیاز است که در ادامه بیشتر به بودجه این بخش بیشتر خواهیم پرداخت. در زمان تصویب قانون برنامه پنجم و تکلیف نوسازی سالانه ۱۰ درصد از بافت فرسوده، هنوز مناطق هدف و وسعت این بافت‌ها به طور کامل شناسایی نشده بود و بعد از طی مراحل مختلف و با گذشت زمان بود که ۷۶ هزار هکتار به عنوان مساحت بافت فرسوده شناسایی و تعیین شدند.

این سوال بسیار مهمی است که از ابتدای تصویب این قانون از سوی نمایندگان مجلس، نهاد‌های حسابرسی و کارشناسان پرسیده می‌شود مبنی بر اینکه «ملاک تعیین هدف‌گذاری ۱۰ درصدی برای نوسازی سالانه چه بوده است؟» وهمچنین باید مشخص شود که اجرای این مصوبه فقط وظیفه وزارت راه و شهرسازی نیست.

هر بافت شهری دو بخش مختلف دارد. یک بخش «عرصه خصوصی» یا پلاک‌های مسکونی است که مالکیت آنها در اختیار مردم قرار دارد و بخش دیگر«عرصه عمومی» شامل خدمات عمومی، معابر و فضاهای باز شهری می‌شود. وقتی می‌گوییم بافت‌های فرسوده باید نوسازی شود این فرآیند هر دو عرصه عمومی و خصوصی را دربرمی‌گیرد. دولت و شهرداری‌ها در عرصه عمومی وظیفه و دخالت مستقیم دارند اما باید در نظر داشت که درنوسازی «عرصه خصوصی» یعنی پلاک‌های فرسوده‌ای که در اختیار مردم است دولت و شهرداری‌ها هیچ نقش مستقیمی نمی‌توانند ایفا کنند و فقط می‌توانند حامی و راهبر این موضوع باشند.

عرصه خصوصی پلاک‌هایی است که به مردم تعلق دارد. نمی‌توان به مردم حکم کرد که سالانه ۱۰ درصد از ۷۶ هزار هکتار بافت فرسوده ‌را نوسازی کنند؛ چون مالکان این مناطق از طبقه ضعیف جامعه وکم‌بضاعت یا مستاجرانی هستند که در این خانه‌ها سکونت دارند و بخشی از هزینه زندگی مالکان بافت را با پرداخت اجاره‌بها تامین می‌کنند. این دو گروه شاید به دلایل مختلف تمایل زیادی برای تغییر محل زندگی نداشته باشند.

در چنین شرایطی نوسازی متکی بر تسهیلات خواهد بود. بنابراین، این بافت‌‌ها به همان میزان نوسازی می‌‌شوند که تسهیلات در اختیار مالکان و سازندگان قرار بگیرد. اگر ۶۰ درصد مساحت بافت فرسوده در عرصه خصوصی (پلاک‌های مسکونی)قرار داشته باشد و متوسط مساحت هر پلاک ۱۵۰ متر مربع در نظر گرفته شود در هر هکتار ۴۰ پلاک مسکونی و در ۷۶ هزار هکتار سه میلیون و ۴۰ هزار پلاک فرسوده داریم. اگر در یک فرض حداقلی از هر پلاک در نتیجه نوسازی، سه واحد مسکونی حاصل شود در مجموع به ۹ میلیون و ۱۲۰ هزار فقره تسهیلات نیاز داریم، این در حالی است که تاکنون طی ۶ سال ۲۶۷ هزار و ۹۱۳ واحد موفق به عقد قرارداد و دریافت وام شده‌اند یعنی۹/ ۲ درصد میزان مورد نیاز، طی ۶ سال از وام برخوردار شده‌اند؛ به عبارتی در هر سال کمتر از نیم درصد. با این وضعیت ۲۰۰ سال زمان لازم است که همه پلاک‌های واقع در ۷۶ هزار هکتار نوسازی شوند.

این بافت‌ها توجیه اقتصادی آنچنانی برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی ندارند که انتظار داشته باشیم به طور جدی وارد فرآیند ساخت‌‌وساز شوند، البته در گونه‌های مختلف بافت، شهرهای مختلف و موقعیت‌های مختلف مکانی، میزان هزینه منفعت ساخت و‌ساز متفاوت خواهد بود ولیکن در کل اجبار مردم به نوسازی یا حضور سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به امر دولت در این مناطق امکان‌پذیر نیست. در واقع مشکل اصلی این است که در بافت‌های فرسوده نوسازی خیلی مقرون‌ به صرفه نیست. سودآور کردن این روند تاکنون متکی به امتیازاتی مانند تراکم تشویقی بوده است؛ اما تراکم بیش از حد نیز آفتی برای شهرسازی است که در سال‌های اخیر شاهد آن بوده‌ایم، این گونه امتیازها زمینه ایجاد چرخه معیوبی را فراهم می‌آورد که در نهایت به نفع شهر و شهروندان و البته مدیریت شهری نیست.این اتفاق در برخی بافت‌های فرسوده تهران رخ داده است و با گرفتن تراکم تشویقی، ساختمان‌هایی تا ۱۰ طبقه نیز ساخته‌ شده‌اند که مشکلاتی را به وجود خواهد آورد یعنی خدمات و زیرساخت‌ها متناسب با هم قابل تامین نیست و مدیریت شهری نمی‌تواند پاسخگوی آن باشد.

با رویکرد جدید، نقش شرکت عمران و بهسازی شهری به‌عنوان نماینده وزارت راه و شهرسازی عمدتا در زمینه‌های راهبری و هدایت، نظارت و کنترل، ایجاد شبکه همکاری بین دستگاه‌ها، توسعه دانش، مدیریت طرح‌های موضعی، موضوعی و پیگیری ارائه بسته‌های حمایتی و تشویقی و ارائه تسهیلات خواهد بود، البته این شرکت در حد اعتبارات تخصیصی با همکاری نهادهای متولی به توسعه زیرساخت‌ها کمک خواهد کرد؛ ولی تعریف و اجرای پروژه‌های محرک توسعه و الگوسازی به منظور ارائه الگوی‌های مناسب معماری ایرانی اسلامی از وظایف این وزارتخانه محسوب می‌شود. در این راستا شهرداری‌ها همراه با ارائه بسته‌های تشویقی مدیریت اجرا را عهده دارند و بیشترین نقش را در ایجاد، ارتقا و تقویت شبکه عبور و مرور در جهت نفوذ‌پذیر کردن بافت خواهند داشت که این امر خود نقش بسزایی در توسعه نوسازی خواهد داشت. شرکت عمران و بهسازی شهری ایران تحت عنوان «طرح‌های بهسازی و نوسازی» برنامه‌هایی را برای ۲۱۰ شهر تهیه کرده و به تصویب کمیسیون‌های ماده ۵ نیز رسانده است و دارای اعتبار قانونی است. در هر یک از این طرح‌ها، کمبودهای خدمات و زیرساخت‌ها به ویژه مشکلات دسترسی‌های این بافت‌ها بررسی و تعیین شده است که باید نسبت به تامین آنها اقدام شود؛ اما به دلیل اینکه نهادی که هماهنگ‌کننده همکاری‌های بین بخشی و ناظر بر ایفای نقش دستگاه‌های متولی باشد عملا وجود نداشته بنابراین پیشرفت قابل توجهی در رفع کمبودهای خدماتی و زیرساختی نداشتیم بنابراین بعد از تهیه سند ساماندهی این بافت‌ها، برخی منتظر ماندند وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها تمام امور مربوط به بهسازی را انجام دهند. در حالی که هر دستگاهی وظیفه و جایگاه خاص خود را دارد و امکان‌پذیر نیست که وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها همه مشکلات زیرساختی مانند دسترسی‌ها، آب، برق، فاضلاب و نظایر آن را اصلاح و برطرف کنند. از طرفی هر یک از خدمات آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی، ورزشی و... متولیان خود را دارند که باید در جهت رفع کمبودها اقدام کنند.

پس از تصویب و ابلاغ «طرح‌های بهسازی و نوسازی»هر دستگاهی وظیفه دارد نقش خود را طبق این طرح‌ها ایفا کند. البته باید در بودجه‌های عمرانی سالانه که به استان‌ها تخصیص پیدا می‌کند، اعتباری برای اصلاح و رفع مشکلات این بافت‌ها به تفکیک هر بخش و هر موضوع منظور شود و در اختیار دستگاه‌های مربوطه قرار گیرد. شرکت عمران و بهسازی شهری در این فرآیند در قالب یک ردیف بودجه‌ای محدود که سهم بسیار ناچیزی داشت، امکان یافت کمک مختصری به اموری مانند بازگشایی دسترسی‌ها و ساماندهی فضاهای شهری در بافت‌های فرسوده بکند.

این ردیف بودجه از سال ۹۰ تخصیص یافته که تاکنون طی چهار سال ۱۵۴ میلیارد تومان در جهت اصلاح و بازگشایی معابر بافت فرسوده هزینه شده‌است؛ این در حالی است که براساس برآوردهای انجام شده برای تامین خدمات و زیرساخت‌ها (با فرض اینکه تا حد ۵۰ درصد آن در این بافت‌ها موجود باشد)، «ساماندهی عرصه عمومی» در ۷۶ هزار هکتار به اعتباری بالغ بر ۴۵ هزار میلیارد تومان نیاز دارد. در حالی که بودجه تخصیص یافته کمتر از یک درصد در سال بوده بنابراین در صورتی که توقع داشته باشیم هر سال ۱۰ درصد نوسازی انجام شود و طی ۱۰ سال کل این بافت‌ها بهسازی و نوسازی شوند باید هر سال حداقل چهار هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان هزینه شود. با این حال با اعتبار ناچیزی که تاکنون تخصیص داده شده تقریبا چنین چیزی ممکن نیست. این در حالی است که عرصه خصوصی و عمومی باید به صورت توامان نوسازی شوند و انجام یکی به تنهایی امکان‌پذیر نیست.

بنابراین بازسازی بافت‌های فرسوده موضوعی بسیار پیچیده است؛ شهر ماهیتی چندوجهی و فرابخشی دارد و در آن دستگاه‌ها و نهادهای مختلف ایفای نقش می‌کنند. نوسازی بافت فرسوده نیز در دو عرصه عمومی و خصوصی عوامل و کنشگران متعددی دارد که سبب پیچیده‌تر شدن این فرآیند می‌شود و به راحتی نمی‌توان گفت که باید سالانه ۱۰ درصد از مجموع مساحت بافت فرسوده در کشور را بازسازی کرد.

یعنی بهسازی در عرصه عمومی به همان میزان انجام می‌شود که دستگاه‌های متولی در تامین خدمات و زیرساخت‌ها ایفای نقش کنند (که البته لازم است اعتبار آن نیز تامین شود) و نوسازی در عرصه خصوصی نیز به همان میزان انجام خواهد شد که تسهیلات در اختیار مردم و سرمایه‌گذاران قرار گیرد.