وام‌های مسکن، رانت‌ یا راه‌حل

فاطمه بهادری

پرداخت وام‌‌های ۱۰ و ۳میلیون تومانی مسکن سیاست حمایتی دولت برای بخش مسکن بود که با هدف ارائه تسهیلات به مصرف کنندگان کم‌درآمد سعی در حل مشکلات مسکن داشت.

حال دولت نهم با یک چرخش ۱۸۰ درجه‌ای قصد دارد، منابع را در اختیار سازندگان مسکن قرار دهد. سالانه حداقل شرایط ساخت دو میلیون مسکن فراهم شود و ظرف ۳-۲ سال مشکل مسکن مردم حل شود. برای حل مشکل مسکن مردم رییس جمهوری باز هم بر منابع بانک‌ها تکیه دارد و به مدیران عامل بانک‌ها به خصوص بانک‌های دولتی تاکید کرد تا در سال جاری منابع بانکی بخش مسکن را به سازندگان در این صنعت اختصاص دهند. شاید برای تاکید بر این سیاست هم پرداخت وام‌های ۱۰میلیون تومانی مسکن متوقف شده و وام‌های ۳میلیونی ودیعه مسکن نیز تا پایان اعتبار تخصیص یافته به چهار نهاد کمیته امداد، بهزیستی، بازنشستگان و ایثارگران ادامه خواهد یافت.

کارنامه حمایت دولت از بخش مسکن

به گفته حسن کاری مدیرعامل بانک مسکن در نشست مطبوعاتی آبان ماه سال گذشته و در پی پرداخت تنها یک هزار فقره وام ۱۰میلیونی مسکن تا مهر ماه سال گذشته شرایط اصلاح شد. قرار بود در مرحله اول ۹هزار فقره به متقاضیان و ثبت‌نام کنندگان شهرهای بزرگ و ۲۱هزار فقره وام نیز به شهرهای کوچک و متوسط پرداخت شود.

در تاریخ یاد شده نیز از میان ۲۰هزار پرداخت وام ۳میلیون تومانی مسکن که هدف بانک مسکن برای سال ۸۴ بوده ۱۵هزار فقره پرداخت شده است.

پرداخت وام ۱۰میلیونی مسکن از طرح اولیه تا مراحل نهایی و اجرا مورد انتقاد کارشناسان مسکن قرار گرفت.

آنها معتقد بودند ورود این میزان نقدینگی نه تنها مشکلی از رکود بازار مسکن حل نمی‌کند و موجب افزایش تقاضا برای خرید خانه‌های کوچک و افزایش قیمت مسکن می‌شود بلکه به علت منابع کم نمی‌تواند قدرت خرید یک واحد مسکونی را به اقشار کم‌درآمد اعطا کند.

در عین حال این وام به عنوان یکی از محورهای طرح جامع مسکن و در قالب اعطای تسهیلات مسکن کوچک که پرداخت آن از سوم خرداد ماه سال گذشته آغاز شده بود به دلیل عدم توان مالی افراد واجد شرایط برای پرداخت مابه‌التفاوت قیمت واحد مسکونی عملا متوقف شد. بسیاری از کارشناسان معتقدند گرانی‌های یک سال اخیر در بازار مسکن ناشی از ارائه وام‌های ۱۰میلیونی مسکن است که موجی از متقاضیان خرید وام‌های مسکونی متوسط و کوچک را روانه این بازار کرد.

این روند به گونه‌ای ظاهر شد که به‌ زعم کارشناسان مسکن موجب افزایش ۴۰درصدی قیمت مسکن در سال گذشته شد.

چنین تجربه‌ای در زمینه ارائه وام به مصرف کنندگان در سال گذشته و با توجه به پرداخت رقمی حدود یک هزار فقره وام ۱۰میلیون تومانی مسکن در مقابل ۶/۱میلیون مسکن مورد تقاضا در سال نشان می‌دهد که سیاست دخالت مستقیم دولت در بازار مسکن تنها مشکلات این بخش را پیچیده‌تر می‌کند و حتی به گفته محمدعلی پورشیرازی عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی باید بازار را به حال خودش بگذاریم و آش را هم نزنیم.

تجربه تکراری

تجربه پرداخت وام به مصرف کنندگان در سال گذشته باز هم قرار است به گونه‌ای دیگر در سال جاری و با ارائه وام به انبوه‌سازان تکرار شود. مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: سازندگان مسکن، وام‌ها را به عنوان امتیازی برای واحد مسکونی‌شان قرار می‌دهند.

وی ادامه می‌دهد: هر جایی که دولت وارد شده موفق نبوده است. چون دولت کاسب خوبی نیست. وام ۱۰میلیون تومانی مسکن هیچ اثری بر روی خرید خانه نداشت و باید مبلغ وام را افزایش داد. وام مسکن باید تا ۸۰درصد از ارزش خانه را پوشش دهد.

وی بررسی تجربه کشورهای دیگر مانند دوبی را برای حل مشکلات تامین مسکن ضروری می‌داند و می‌گوید: باید بررسی کنیم که چرا دوبی این قدر سرمایه جذب کرده است.

رانت جدید

عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی نیز معتقد است: ارائه تسهیلات به سازندگان مسکن راه‌حل نیست بلکه رانت‌ جدیدی است.

وی با تاکید بر این که از ابتدای سال ۸۴ تا دی ماه همان سال بخش مسکن گرانی نداشت می‌گوید: از دی ماه ناگهان تغییرات شروع شد و همه را گیج کرد. بیشتر پرونده‌های قضایی در سه سال آتی مربوط به خانه‌های مصادره‌ای توسط بانک‌ها خواهد بود. وی ادامه می‌دهد: در هیچ جای دنیا مردم را به سمت خرید خانه سوق نمی‌دهند. نباید کسی که ۳۰میلیون تومان پول دارد پولش را بلوکه کند. به عقیده پورشیرازی باید قیمت تمام شده خانه را پایین بیاوریم. در دنیا ۲۰درصد از سبد خانوار مربوط به هزینه‌های اجاری و ملکی است اما در ایران این رقم به ۵۰درصد می‌رسد.

ارائه تسهیلات به تعاونی‌ها

دبیر سابق‌ سازمان نظام مهندسی استان تهران و عضو تعاونی مسکن مهندسان می‌گوید: ارائه تسهیلات به انبوه‌سازان، تسهیلاتی برای این قشر است و در زمان فروش، واحدهای مسکونی را به هر قیمتی که بخواهند می‌فروشند.

دکتر احمدرضا سرحدی معتقد است: باید این تسهیلات را به سازندگان واقعی ارائه کرد. به آنهایی که برای نیازشان خانه می سازند مانند تعاونی‌ها.

به گفته وی ارائه وام‌ مسکن اقشار کم درآمد در سال گذشته کسی را خانه‌دار نکرد و تنها بازار خرید و فروش وام مسکن را رونق داد و رکود شدیدتر از سابق شد.

سرحدی با تاکید بر اینکه دولت قصد دارد راسا وارد بازار شود، می‌افزاید: اگر این کار را بکند و به سازندگان تسهیلات دهد، شاهد سقوط مسکن خواهیم بود.

وی نیز معتقد است: وام زمانی معنا دارد که ۷۰-۵۰درصد از ارزش ساختمان را پوشش دهد. تسهیلات به سازندگان هم فقط نرخ تورم را بالا می‌برد.

به گفته این کارشناس مسکن، در حال حاضر مسکن تبدیل به ذخیره سرمایه‌ای شده است.

وی ادامه می‌دهد: تا زمانی که پول به سمت دلالی مسکن سوق یابد، همچنان بخش مسکن بعد از قاچاق، بالاترین بازدهی را خواهد داشت. اما بر خلاف گفته‌های سرحدی، رییس اتحادیه املاک، ارائه تسهیلات به تعاونی‌ها را نامناسب اعلام کرد. چرا که در گذشته نیز تعاونی‌ها، امتیازاتشان در زمینه تسهیلات مسکن را می‌فروختند.

یکی از دست‌اندکاران اتحادیه تعاونی‌های مسکن نیز یارانه به تعاونی‌های مسکن را رانت نمی‌داند چرا که این تعاونی‌ها به دنبال تولید مسکن برای اعضای خود هستند.

به گفته وی، زمانی به برخی تعاونی‌ها مانند تعاونی پزشکان در تهران زمین اعطا می‌شد. به همین علت در حال حاضر ما پزشک بساز و به فروش هم داریم.

سهم بانک مسکن در بازار

فارغ از وام‌هایی که بانک‌های خصوصی با رقم بالایی به مردم می‌دهند، بالاترین رقم وام مسکن از سوی بانک تخصصی این بخش (بانک مسکن) ۱۸میلیون تومان است.

شرایط جدید این وام که از ابتدای خرداد ماه سال‌جاری سخت‌تر شده ارائه وام ۱۸میلیون تومانی به متقاضیان را دشوارتر کرده است.

بر اساس آمار این بانک، در سال گذشته به ۲۰۰هزار متقاضی خرید و یکصد هزار متقاضی ساخت مسکن، تسهیلات پرداخت کرد.

مدیر عامل بانک مسکن در این مورد می‌گوید: در سال ۸۴ رشد تسهیلات بانک مسکن ۱۴۰درصد و در سال ۸۵ معادل ۷۵درصد بود.

به گفته وی، مصارف تسهیلات بانک مسکن نیز در سال ۸۱ معادل یک‌هزار میلیارد، در سال ۸۲ معادل یک‌هزار میلیارد، در سال ۸۳ معادل یک‌هزار و یکصد میلیارد، در سال ۸۴ معادل ۲هزار و ۷۰۰میلیارد و در سال ۸۵ برابر ۴هزار و ۷۰۰میلیارد تومان بود. اما امسال این رقم به شش‌هزارمیلیارد تومان خواهد رسید. گر چه هنوز رقم دقیقی از میزان و نحوه تصرف محل سکونت خانوارها در سال گذشته در دست نیست، اما بررسی درصد توزیع خانوارها نشان می‌دهد که در سال ۸۴ به میزان ۲/۶۷درصد از مسکن در مناطق شهری ایران، شخصی (مالک نشین) و ۹/۲۳درصد به صورت اجاری در اختیار مردم قرار داشته است. این در حالی است که این رقم در سال ۱۳۷۵ به میزان ۷/۷۶درصد شخصی (مالک نشین) و ۸/۱۴درصد اجاری بوده است.

آمار ۷۰۰هزار ازدواج ثبتی در سال که به عنوان تقاضای موثر خانه به شمار می‌روند و تقاضای انباشته مسکن که افزایش واحدهای اجاره‌ای موید آن است نشان می‌دهد که ساخت متوسط ۴۵۰-۴۰۰هزار واحد مسکونی در سال، جوابگوی این میزان تقاضا نخواهد بود.

در این میان گر چه مدیر عامل بانک مسکن از افزایش تسهیلات این بانک در سال‌جاری خبر داده است اما این رشد ۶/۲۷درصد تسهیلات بانک تخصصی مسکن نسبت به سال گذشته تنها جوابگوی قسمتی از تقاضاهای جدید خواهد بود و تقاضای انباشته مسکن بی پاسخ خواهد ماند.