از سوی کارشناسان بررسی شد
دلایل ارزان شدن وام مسکن در فرابورس
در شرایطی که تیرماه سال گذشته وام ۲۰ میلیون تومانی مسکن مبلغ ۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در فرابورس قیمت داشت، اما در حال حاضر قیمت وام مسکن با کاهش یک میلیون تومانی به کمتر از ۵/۲ میلیون تومان رسیده است گروه بورس- هدیه لطفی: هرچند بازار ملک رقیبی غیرقابل مقایسه و قدرتمند برای بازار سهام به شمار می‌رود، اما وضعیت هر دو بازار به طور کلی از فضای عمومی اقتصاد کشور تبعیت می‌کند.
مسوولان بازار سرمایه ایران دو سالی است برای شفاف شدن معاملات وام مسکن، اوراقی را در فرابورس ایران طراحی و عرضه کرده‌اند که در پی آن متقاضیان خرید وام مسکن به دور از دغدغه‌هایی همچون کلاهبرداری، گران‌فروشی و... بتوانند وام خود را از طریق اوراق تسهیلات مسکن فرابورسی در شرایطی شفاف خریداری کنند.
اوراقی که هر برگه آن ارزش ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن را دارد و از زمان حضور در فرابورس نوسان قیمتی ۵۰ تا ۸۵ هزار تومانی را تجربه کرده است.
اما بررسی معاملات روزهای اخیر این اوراق از نشانه‌های رکود در بازار مسکن حکایت دارد، رکودی عجین شده با وضعیت عمومی اقتصاد که البته همه بازارهای سرمایه‌گذاری را درگیر خود کرده است.
معاملات روزها و هفته‌های اخیر اوراق تسهیلات مسکن حاکی از آن است، اوراق فرابورسی مسکن که زمانی نرخ‌های بالای ۸۵ هزارتومانی (تیرماه سال ۹۰) را شاهد بود، این روزها در نرخ‌هایی بین ۵۵ تا ۶۱ هزار تومان نوسان می‌کند، یعنی حدود ۲۵ درصد پایین‌تر از بالاترین قیمت معامله شده در فرابورس؛ شرایطی که سبب شده وام حدود ۳ میلیون و چهارصد هزار تومانی مسکن در تیرماه سال گذشته در حال حاضر ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان قیمت داشته باشد.
اتفاقی که به طور قطع بی‌ارتباط با کاهش تقاضای خرید مسکن در بازار ملک و املاک نیست. در گفت‌وگو با مدیران و کارشناسان فرابورس و بازار املاک به بررسی آخرین وضعیت معاملات اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس پرداخته‌ایم.
کاهش سفته‌بازی، افزایش نرخ سود بانکی و رکود در معاملات ملک از جمله دلایلی است که مدیران فرابورس، کارشناسان بازار سرمایه و برخی فعالان بازار مسکن درخصوص کاهش قیمت و حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن فرابورسی بیان می‌کنند.
حال آنکه یکی از فعالان بازار مسکن معتقد است: رونق و رشدهای نجومی قیمت مسکن در راه است، اتفاقی که البته می‌تواند بازار مبادلات اوراق تسهیلات مسکن فرابورس را دوباره پررونق کند.
این گزارش را در ادامه بخوانید:
قیمت‌ها منصفانه می‌شود
مدیر بازار فرابورس در گفت‌وگو با خبرنگار ما، با اشاره به حجم معاملات بالای امتیاز تسهیلات بانک مسکن اظهار کرد: در حال حاضر تعداد سپرده‌گذاران در بانک مسکن با رشد ۶ برابری در مقایسه با ابتدای ورود تسهیلات مسکن به بازار فرابورس روبه‌رو شده‌اند، به طوری که در ابتدا تنها ۵ تا ۶ هزار نفر سپرده‌گذار در این بانک اقدام به استفاده از تسهیلات کرده بودند که اکنون این تعداد به ۳۲ هزار نفر رسیده است. این در حالی است که هر ماه با گشایش یک اوراق جدید تعداد سپرده‌گذاران بیشتر می‌شود که علت عمده این امر تسهیل در خرید و فروش اوراق و دستیابی آسان‌تر به این امتیازات است.
امیر هامونی در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد ادامه داد: در واقع می‌توان گفت در حال حاضر به دلیل راحت‌‌تر شدن معاملات و افزایش تعداد سهامداران، عرضه‌ها بالا رفته و در نتیجه قیمت منصفانه‌تر شده است، نه اینکه کاهش یافته باشد.
وی در ادامه افزود: به این ترتیب چون حجم معاملات اوراق مزبور همچنان بالاست و از طرفی این اوراق نتوانسته در قیمت مسکن تاثیرگذار باشد، می‌توان گفت هم بازار مسکن و هم بازار اوراق پرمعامله و بارونق روبه‌رو است.
مدیر بازار فرابورس در ادامه سخنانش اظهار کرد: همچنین پیش‌بینی می‌شود به دلیل جابه‌جایی‌های مسکن در فصل تابستان رونق بیشتری به این بازار برگردد.
دلایل کاهش تقاضای واقعی اوراق
عضو هیات‌مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ما نوسان قیمت اوراق مزبور را تحت تاثیر فاکتورهای مختلفی دانست و اظهار کرد: عوامل گوناگونی از جمله عرضه و تقاضای اوراق با رویکرد سفته‌بازی، سیاست‌های بانک مسکن و تقاضای واقعی برای این اوراق باعث افت قیمت اوراق مزبور تا سطح ۶۵ هزار تومان شده است.
مهدی گودرزی در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد افزود: طی ماه‌های گذشته به نظر می‌رسد عمده دلیل کاهش قیمت این اوراق سیاست‌های اتخاذ شده بانک مسکن و کاهش تقاضای واقعی برای اوراق با وجود رشد قابل ملاحظه قیمت‌ها در بازار مسکن باشد. همچنین بخشی از کاهش قیمت این اوراق ناشی از کاهش تقاضای سفته‌بازی این اوراق در نتیجه سیاست‌های بانک مرکزی در حوزه نرخ سپرده‌های بانکی است.
گودرزی در ادامه تصریح کرد: از آنجا که در ماه‌های پایانی سال با افزایش نرخ سپرده‌های بانکی تا حدودی جذابیت سپرده‌گذاری در بانک مسکن با هدف دریافت سود سپرده همزمان با دریافت منافع ناشی از فروش اوراق کاهش پیدا کرد، لذا این گونه وام‌ها به تعداد کمتری از مردم تعلق گرفت.
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه بیان کرد: در ماه‌های اخیر به‌رغم افزایش قیمت مسکن، معاملات مسکن تقریبا راکد بوده است؛ لذا با توجه به کاهش تاثیر‌گذاری وام‌های ۲۰ میلیون تومانی در خرید مسکن، تا حدودی تقاضای واقعی برای این اوراق نیز کاهش داشته است.
نوسانات قیمتی را هم دریابید
گودرزی در ادامه اظهاراتش به افت معاملات در بازار سرمایه اشاره کرد و گفت: در حال حاضر بورس با وجود افت قابل توجه با رکود مواجه نیست.
وی ادامه داد: در بازار طلا نیز معاملات و تغییرات قیمتی صرفنظر از هفته‌های اخیر که به دلیل وجود هیجانات افزایش داشته است، تحت تاثیر افزایش وجه تضمین در معاملات آتی طلا متعادل بوده و نوسان قابل توجهی نداشته است. لذا در این بازار هم با رکود مواجه نبوده‌ایم.
او در ادامه افزود: بازار ارز هم نوسانات خاص خودش را داشته است، اما به نظر نمی‌رسد با رکود مواجه باشد و به طور ویژه تحت تاثیر مسائل جهانی با نوسانات مواجه خواهد بود.
عضو هیات‌مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه در ادامه بیان کرد: با توجه به موارد یادشده کاهش تقاضا برای این اوراق خیلی تحت تاثیر رفتار بازارهای دیگر نیست؛ هر چند سطح انتظارات عموم از بازدهی سرمایه‌گذاری در بازارهای رقیب، نرخ ارز، تعداد واحدهای ساخته شده و ثبات وضعیت سیاسی کشور از جمله عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن است.
رشد قیمت و عدم رکود
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه اظهاراتش به افزایش قیمت مسکن اشاره کرد و گفت: به نظر می‌رسد در ۶ ماه گذشته افزایش قیمت مسکن در حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد وجود داشته است، اما افزایش قابل توجه قیمت مسکن همزمان با کاهش قدرت خرید تا حدی منجر به کاهش معاملات در این بازار شده است.
گودرزی ادامه داد: با توجه به ساخت و سازهای قابل توجه در سال‌های اخیر، میانگین سنی متقاضیان مسکن و طرح‌های دولتی در این حوزه تا چند سال آتی انتظار نمی‌رود در این بازار با رکود مواجه باشیم.
نبود جذابیت برای خرید پیش از موعد
وی در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه با افت قیمت اوراق مسکن تا ۶۵ هزار تومان در هر برگه ارزش خرید ۲۰ میلیون تومان وام مسکن به کمتر از ۵/۲ میلیون تومان رسیده است و آیا این اتفاق فرصت مناسبی برای خرید این اوراق و استفاده از آن در زمان آینده نیست؟ گفت: خرید زود‌تر از موعد برای استفاده‌کننده واقعی این اوراق جذابیتی ندارد چون با وجود نمادهای متعدد و آشنا شدن بازار با رفتار این اوراق و عرضه‌های اوراق در ماه‌های بعد از این حیث جذابیت خاصی برای خرید پیش از موعد وجود ندارد.
کاهش قیمت بیشتری در کار نیست
عضو هیات‌مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه در ادامه اظهاراتش آینده اوراق مسکن فرابورسی را مثبت فرض کرد و گفت: با توجه به عوامل مختلف تاثیر گذار بر قیمت اوراق و افق پیش روی بازار مسکن و کاهش تقاضای سفته‌بازی برای این اوراق، کاهش شدید قیمتی برای این اوراق وجود نخواهد داشت.
گودرزی در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه آیا با ورود به فصل تابستان رونق به معاملات این اوراق برمی‌گردد؟ گفت: از آنجا که قیمت این اوراق لزوما تابعی از قیمت مسکن و معاملات آن نیست و همچنین سایر عوامل تاثیرگذار بر این اوراق نیز نمی‌تواند بیانگر افزایش قابل توجه قیمت آن باشد، بنابراین به نظر نمی‌رسد تحت تاثیر شروع فصل تابستان قیمت این اوراق با افزایش مواجه شود.
وی در ادامه نوسان‌گیری از این اوراق را صحیح ندانست و گفت: با توجه به تعدد نمادهای این اوراق و یکسان بودن تقریبی قیمت نمادهای مختلف ماهانه و عدم انتظار رشد قابل توجه در قیمت این اوراق توصیه به نوسان‌گیری نمی‌شود؛ هر چند ممکن است در مقاطع زمانی خاص تحت تاثیر برخی معامله گران، بازار به لحاظ روانی به این اوراق توجه کند.
گودرزی همچنین خرید گسترده این اوراق با هدف سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار مسکن را بدون توجیه دانست و اظهار کرد: همانطور که اشاره شد قیمت این اوراق لزوما تحت تاثیر قیمت مسکن نیست؛ همانطور که با مقایسه روند قیمت این اوراق طی ۶ ماه گذشته و قیمت مسکن طی همین دوره رابطه مستقیم و متناسب بین این دو وجود نداشته است. در چند ماه گذشته قیمت مسکن روند کاهشی نداشته است، اما قیمت اوراق تسهیلات مسکن با کاهش قیمت مواجه بوده است.
قیمت مسکن صعودی است
یکی از مشاوران املاک نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ما با اشاره به رشد قیمت مسکن در ۳ ماهه اخیر گفت: از ابتدای سال جاری و به خصوص در دو ماهه اخیر قیمت مسکن حدود ۳۰ درصد و در برخی مناطق حتی تا ۴۰ درصد نیز رشد کرده است که با توجه به روال هر ساله با آغاز فصل تابستان موج افزایشی دیگری از راه می‌رسد.
ریاحی ادامه داد: از طرفی دیگر افزایش نرخ سود سپرده‌ها به ۲۰ درصد باعث شده تا اکثر سرمایه‌گذاران در بخش مسکن برای جبران ضرر و زیان خود اجاره‌بها را بیشتر از گذشته افزایش دهند که در نتیجه فشار اصلی به مستاجران وارد می‌شود.
وی در ادامه افزود: با چنین شرایطی پیش‌بینی می‌شود با گذشت زمان وضعیت ملک نابسامان‌تر شود و نرخ‌ها نجومی‌تر شود.
وی در عین حال، نشانه‌های رکود در بازار مسکن را رد کرد و گفت: هرچند حجم معاملات کاهش پیدا کرده، اما رکودی در کار نیست و خرید و فروش‌ها در جریان است و کاهش حجم معاملات هم تنها به دلیل وضعیت کلی اقتصاد و لزوم احتیاط است.
ارسال نظر