نگاه وزیر سابق به اوضاع بازار مسکن
دیدگاه‌های وزیر سابق مسکن درباره
آسیب‌شناسی بحران مسکن در ایران
بحران بی سابقه در بخش مسکن و افزایش روزافزون و بی رویه قیمت‌ها سبب شده است تا عرضه و تقاضا در این بخش به دلیل بی ثباتی با رکود مواجه شده و اثرات منفی بر سایر پارامترهای اقتصادی بگذارد.
دولت و مجلس هم در جریان بررسی بودجه سال 1386 به بررسی سیاست‌های عبور از بحران مسکن پرداخته و آن را یکی از مشکلات مهم کشور دانسته‌اند.
مهندس عبدالعلی‌زاده، وزیر مسکن و شهرسازی در دولت هشتم با اشاره به ۸ سال مسوولیت در وزارتخانه‌ای که متصدی بخش مسکن بوده است و تجارب و دستاوردهایی که در پی داشته می‌گوید: آنچه در بخش مسکن هم اکنون مطرح شده این است که اصل تعیین کننده در مسکن عرضه و تقاضاست. بهای مسکن به ویژه در جامعه تورمی یک شاخص فریبنده است و نمی‌تواند همه چیز را نشان دهد.
با توجه به اینکه در گران شدن مسکن بسیاری از عوامل و شاخص‌های اقتصادی نقش دارند، بنابراین هنگامی که می‌خواهیم بگوییم آینده مسکن خوب یا نگران کننده است باید چگونگی عرضه و تقاضا را بررسی کنیم. خوشبختانه در باب تقاضا یا نیاز، بخش مسکن همواره شفاف و روشن است چون سن 99درصد تقاضای مسکن متعلق به زوج‌های جوان است. مشتری‌هایی که 26 سال قبل متولد شدند و مشتریانی که امروز متولد و 26 سال بعد متقاضی مسکن می‌شوند. بر مبنای سرشماری شناسنامه‌ای و سرشماری نفوس و مسکن که هر ده سال یکبار در کشور اتفاق می‌افتد به راحتی می‌توان تقاضا را ارزیابی و برای یک نیاز حداقل برای 25 سال برنامه‌ریزی کرد. وقتی نیاز مشخص است عرضه را می‌توان تنظیم کرد.
ما در ۲۷ سال بعد از انقلاب تجارب زیادی داشتیم از واگذاری رایگان زمین تا فروش زمین به قیمت منطقی، تمام شده و کارشناسی یا فروش آن به قیمت روز، همه اینها را تجربه کردیم. در هیچ یک از این تجربه‌ها تولید مسکن با نیاز مسکن برابری نکرد.
در طول 27 سال بعد از انقلاب تنها در دو سال 81 و 82 تعداد مسکن عرضه شده از تعداد تقاضای آن سال در بازار و نه تقاضای انباشته شده سال‌های قبل 4-5هزار واحد بیشتر بود. در حالی که همواره عقب بودیم، اما در آن دو سال طبق آمار سرشماری سال 85 با برآوردهای کارشناسی 4-5هزار واحد مسکونی در آن سال بیشتر تولید شده و آن سال رکوردار تولید در کشور است. بعد از آن تولید کم شد و باید عرضه را افزایش دهیم تا هم برای تقاضاهایی که روزمره به بازار می‌آید جوابگو باشیم و هم نیاز انباشته شده سال‌های قبل را پاسخ دهیم. باید توجه داشت که این نیاز انباشته شده از مرز 5/1میلیون هم گذشته است.
اگر نیاز به یک واحد مسکونی داشته باشیم می‌گوییم هر که نیاز دارد برود بسازد اگر این نیاز ده تا باشد همین‌طور. اما به یک سقفی از نیاز می‌رسیم که دیگر نمی‌توانیم بگوییم هر کسی خودش بسازد. نیاز انبوه لازمه‌اش ساخت و ساز انبوه است. اگر به هر خانواده یک قطعه زمین بدهیم بسازد، گرانترین شهر دنیا را خواهیم داشت.
برای هر کس ۱۵۰ یا ۲۰۰ متر کمتر که نمی‌شود زمین داد که بسازد. کاری که اوایل انقلاب با ملی کردن زمین‌ها تجربه کردیم زیرا دسترسی به خدمات نگهداری شهر گران است. در نظر بگیرید شهری ۱۰۰هزار خانه داشته باشد اگر ۱۰۰هزار خانه هم در پیرامون آن قطعه‌قطعه ساخته شود شهر دو برابر می‌شود لذا همه دسترسی‌ها، آمدوشدها دو برابر معنا می‌دهد ولی اگر بگوییم ۱۰۰هزار خانه دو طبقه بسازیم، ساخت شهر عوض نمی‌شود، دسترسی‌ها ثابت و هزینه نگهداری و بهره‌برداری از شهر کاهش پیدا می‌کند. امروز هم به این نتیجه رسیدیم که هزینه تولید خیلی مهم نیست یعنی در یک کالا، ارزش واقعی کالا را هزینه تولید تعیین نمی‌کند، بلکه هزینه بهره‌برداری و نگهداری از آن تعیین‌کننده است.
یک اتومبیل ارزان که سوخت زیاد مصرف می‌کند فایده ندارد. می‌گویند یک اتومبیل گران تولید کنید با مصرف سوخت کمتر. مابه‌التفاوت گرانی در دو تا 5 سال از محل صرفه‌جویی در سوخت و هزینه کمتر نگهداری جبران می‌شود و سال‌های بعد سود عاید می‌شود. بنابراین هر چقدر بتوانیم هزینه نگهداری و بهره‌برداری را پایین بیاوریم شهر منطقی‌تر ساخته‌ایم. با این نگاه برای جمعیتی که می‌خواهند در این شهر زندگی و فعالیت کنند دسترسی‌ها را باید معنی دار و ارزانتر کنند. وقتی می‌رویم به ارتفاع دیگر نمی‌شود زمین را به یک نفر بدهیم. وقتی می‌خواهیم یک برج 20طبقه بسازیم و 5 واحد بشود 100 واحد تا 100 نفر بخواهند همدیگر را پیدا کنند و بسازند عقلایی نیست، مجلس به 8 استاد دانشگاه یک قطعه زمین داد که 8 واحد بسازند اکثرا زمین را فروختند و بین خودشان تقسیم کردند. یک خریدار زمین را صاحب شد و آنها نتوانستند با هم جمع شوند و بسازند.
همچنین وقتی برای تولید کفش کارخانه تولید انبوه وجود دارد باید اجازه داد مسکن هم توسط متخصصان فن تولید انبوه شود. اینکه بگوییم شهرها منطقی شوند و توسعه پیدا نکنند، نیازمند کار حرفهای است.
راهکار پاسخگویی به افزایش عرضه در حد نیاز، انبوه‌سازی است. انبوه‌سازی نیاز به حرفه‌ای‌ها دارد. در آیین‌نامه انبوه‌سازی گفتیم هر که در بخش مسکن فعالیت می‌کند، بیاید در نظام مهندسی و حتی مطرح کردیم کسانی که در این بخش هستند ولی مهندس نیستند نیز بیایند. زیرا ما نمی‌توانیم آنها را دور بزنیم. کسانی که بعد از ده- بیست سال در این بخش حرفهای شدند، باید اینها را هم جذب کنیم و بعد می‌گوییم بروید مهندس بیاورید. ولی از این به بعد ورودی انبوه‌سازان فقط مهندس خواهد بود و بعد از 10-12 سال همه تجربی‌ها به جبر زمان از بخش خارج و جای آنها را مهندس‌ها پر خواهند کرد. بالاخره باید از نقطه‌ای شروع کرد تا حرفه‌ای‌ها در این کار رشد کنند. طرف‌های حرفهای و نهادهای حرفهای هم شکل می‌گیرد.
انبوه‌سازی تمرکز سرمایه را به دنبال دارد. اگر تمرکز سرمایه نباشد کاری پیش نمی‌رود. معمولاً تمرکز سرمایه در شخص یا نهاد است البته تعاونی‌ها هم نوعی نهاد هستند. این تمرکز بالاخره باید اتفاق بیفتد تا بتواند کار بزرگ انجام شود.
در ایران دیدیم انبوه‌سازان با تعریفی که در برنامه سوم از انبوه‌ساز شده در حال شکل‌گیری است. در برنامه سوم گفتیم هر کسی 5 تا خانه بسازد انبوه‌ساز است، یعنی هر کس 100میلیون بیاورد می‌شود انبوه‌ساز. این تعریف خیلی کوچکی است که خودم وقتی آن را بردم در هیات دولت شرم داشتم، زیرا روزی که در کشور انقلاب شد انبوه‌ساز با 18هزار واحد مسکونی داشتیم. شهرک اکباتان 18هزار واحد مسکونی با 70هزار‌نفر جمعیت داشت که یک شرکت آن را ساخته است، حالا ما آمدیم به عنوان وارث این جریان بعد از بیست سال می‌گوییم هر کس 5 واحد مسکونی بسازد انبوه‌ساز است. اما امروز خوشحالیم که انبوه‌سازانی داریم که می‌توانند دوهزار واحد در سال بسازند و سرمایه‌گذاری کنند.
خوشبختانه امروز نهادهای سرمایه‌گذاری در حال شکل‌گیری و تمرکز سرمایه در حال ایجاد است و این تمرکز در دست فرد نیست. روزی که وزیر شدم غیر از شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان در ایران هیچ شرکت دیگری روی تابلوی بورس نبود که مربوط به ساختمان باشد. اما امروز در جدول شرکتهای بورس چند شرکت هستند که کارشان فقط ساخت و ساز است و چند شرکت زیرمجموعه دارند. شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان ایران که آن روز فقط یک شرکت بود امروز ۳۴تا۳۵ شرکت ساخت و ساز در زیرمجموعه‌اش وجود دارد که یکی از آنها بانک اقتصاد نوین است. بانک‌پاسارگاد نیز یک شرکت لیزینگ ساختمان است و شرکتهای دیگری هم هست. همه اینها در حال شکل‌گیری است چون انبوه‌سازی تعریف شده است. شرکت ساختمانی پارسیان با ۱۶۰۰میلیارد‌تومان هم در دست اقدام است که همه اینها از دل انبوه‌سازان بیرون آمده‌اند. مهمترین کار بانک‌های خصوصی در کشور، توجه به انبوه‌سازی و ساخت و ساز است و به دنبال تمرکز سرمایه، فناوری و نوآوری هم می‌آید، در حالی که بانک‌های دولتی حداکثر ۱۸میلیون تومان وام می‌دهند، اما بانک‌های خصوصی ۵۰۰میلیون، ۱۰۰میلیون و ۵۰میلیون هم وام می‌دهند اما بالاتر از این میزان را اجازه
ندادند، هم خودشان سازنده هستند و می‌دانند. شاید بیشتر از این هم وام می‌دادند.
سازندگان بزرگ می‌توانند با اینها توافقنامه امضا کنند و بعد به دنبال مشتری رفته و از روش تقسیط، اجاره به شرط تملیک، پیش فروش و امثال این دین خود را ادا کنند. اینها روش‌های نوین در جذب سرمایه هم به وجود می‌آورد و این کار باعث پایداری سرمایه در بخش مسکن می‌شود.
نکته قابل توجه آنکه تا بخش مسکن رونق پیدا می‌کند، سرمایه‌های میهمان و مزاحم وارد می‌شوند و هر که پول به دست می‌آورد و یا پول زیادی دارد وارد این بخش می‌شود و پیش خرید می‌کند و این یعنی دشوار کردن خرید کالا توسط نیازمند واقعی. زیرا کسی که پیش خرید می‌کند دنبال سود بیشتر است و فرضا دنبال ۲۰تا۲۵درصد سود در سال است در نتیجه عجله‌ای بر عرضه ندارد و می‌گوید مسکن گران خواهد شد و با نرخ تورم و تقاضای بازار سود، روز به روز افزایش می‌یابد. اما آن خریدار که یک کارمند و معلم است باید دنبال قضیه برود و سود انتظار این سرمایه‌گذار را که از سود نرخ بازار بالاتر است بپردازد. این سرمایه مزاحم در بخش است ما باید بگذاریم سرمایه در بخش بماند. چرا باید فروش را متری کنیم یا در پروژه سهیمش کنیم. اینکه گفتیم شرکتهای سرمایه‌گذاری تشکیل دهیم به این دلیل است که پول‌ها از همان اول در بخش از کسانی که متقاضی واقعی هستند جمع شود تا هر چه در بخش مسکن اتفاق افتاد و گران شد به نفع متقاضی باشد.
متقاضی هم به جای اینکه یک روز برود مسکن بخرد یکسال، دو سال و به تدریج پول می‌دهد و در دوران ساخت صاحب‌خانه می‌شود حالا 20، 30 یا 50درصد هم قسط بانکی است. این اتفاق خوبی است.
آن موقع خیلی علیه دولت نوشتند و در وزارت اقتصاد برخی دوستان کم لطفی کردند اما تمام پروژه‌های فروش متری با موفقیت اجرا شد و امروز یک پروژه ناقص فروش متری در کشور وجود ندارد. هر کس بیاید در ایران یک پروژه فروش متری نشان دهد که مشکل پیدا کرده یا متوقف شده جایزه خواهم داد. تحقیق کرده‌ام همه انجام و تحویل شده است.
در ساخت مسکن اجاره‌ای ضوابطی وجود دارد از جمله اینکه 60 الی 70 متر مربع بیشتر نباشد و به گروه هدف تعریف شده واگذار شود و درآمد و سنشان نیز به میزان تعریف شده باشد. در دولت خاتمی 100هزار خانه اجاره‌ای ساخته و واگذار شد. کسی نمی‌تواند بگوید این خانه‌ها به ناحق واگذار شده است. در فردیس کرج با 5میلیون‌تومان به جوانان خانه داده بودیم و همانجا گفتند 11میلیون‌تومان می‌خرند و گفتیم بدانید که در هر مسکن 6میلیون‌تومان یارانه از سوی دولت داده شده است.
از نکات مهم دیگر که مایه مباهات و خرسندی است این که در طول ۸ سال وزارتم یک ریال نفتی در وزارت مسکن خرج نشد. غیر از بودجه جاری و حقوق کارمندان هزینه طرح‌های عمرانی بخش مسکن و آماده‌سازی زمین از دل خود وزارت مسکن بیرون آمد. تمام آماده‌سازی‌های نیمه تمام و باقی مانده را هم تمام کردیم و تحویل دادیم و این از برکت حذف یارانه‌ای بود که همین‌طوری به عنوان زمین، قیمت کارشناسی، تخفیف‌دار و... می‌دادیم.
اینکه گفته می‌شود می‌خواهیم قیمت زمین را حذف کنیم یک حرف غیرکارشناسی است و کسی این حرف را می‌زند که نمی‌داند یعنی چه و به تبعات سوء آن، واقف نیست.
دولت، دیگر زمینی در شهرهای بزرگ ندارد که بتواند قیمتش را حذف و رایگان بدهد. مگر شهرها را توسعه داده و زمین‌های منابع طبیعی، چمن‌زارها و مراتع در داخل شهرها بیاورد که هم شهرها را بزرگ و هم هزینه شهرداری و شهرسازی را گرانتر می‌کند. بالاترین سالی که دولت در ۲۸ سال گذشته زمین واگذار کرده ۳۰درصد تقاضا بیشتر نبوده است. در حال حاضر دولت با امکاناتی که دارد حداکثر ۵درصد هم نمی‌تواند به متقاضیان واگذار کند. دولت به جای اینکه یارانه را همین‌طوری خرج و دولت را بدهکار کند به گروه هدف بدهد. یارانه جز در محصول نهایی به ویژه در بخش مسکن فایده‌ای نخواهد داشت و به جایی نمی‌رسیم.
تا زمانی که فولادمان یارانه‌ای بود، ذوب‌آهن ورشکسته و فولاد مبارکه در آستانه تعطیلی قرار داشت. اما زمانی که قیمتش آزاد شد، صنعت فولاد از محل درآمد و سود همین شرکت‌ها در حال توسعه یافتن است.
دولت روی توسعه فولاد هزینه نمی‌کند و شرکتهای فولاد از طریق بازار توسعه پیدا می‌کند. بالاخره یکی از اینها را باید انتخاب کرد، نمی‌شود بگوییم هم ارزانتر به مردم می‌دهیم و هم کشور توسعه و پیشرفت کند. سیمان تا زمانی که در سبد حمایتی و قیمت‌ها، تحمیلی است توسعه پیدا نمی‌کند.
دولت خاتمی، سیمان را از سبد حمایتی خارج و در نتیجه صنعت سیمان به سمت سرمایه‌گذاری حرکت کرد و ظرفیت آن افزایش یافت. وقتی دوباره گفته شد سیمان در سبد حمایتی قرار گیرد، همه اینها لباس عزا پوشیدند.
من معتقدم مشکل مسکن به خوبی قابل حل است، همانگونه که در دوران وزارتم اثبات کردم وبا تولید سالانه ۴۲۵هزار خانه شهری وزارت را تحویل گرفتم و روزی که وزارتخانه را ترک کردم با تولید سالانه ۶۰۰هزار واحد مسکونی در شهر و ۸۰۰هزار در سطح کشور آن را تحویل دادم.
افزایش نزدیک به 80درصدی در طول 8 سال برنامه‌ریزی و سیاستگذاری تحقق پیدا می‌کند. ما تازه آمدیم اسب را زین کرده و راه را هموار کردیم که تولید یک‌میلیون واحد مسکونی در سال 86 انجام شود. اگر این اتفاق بیفتد هیچ نگرانی برای آینده بخش مسکن وجود نخواهد داشت.
ظرفیت تولید سیمان، آهن، شیشه و کاشی هم در داخل هست. اگر ۲۶میلیون تن ظرفیت شروع شده در سرمایه‌گذاری سیمان ادامه یابد ما هیچ مشکلی در سیمان نداریم. اما اگر دوباره بخواهیم به سراغ تجربه‌های ۲۰-۲۵ سال قبل برگشته و گروه هدف را فراموش کنیم و هدف را تبدیل کنیم به کل ملت ایران و حرف‌هایی بزنیم که حرفهای سال ۵۸ است، به طور یقین تولید از این هم پایین‌تر می‌رود و بحران از این هم پیچیده‌تر شده و نمی‌توان جلوی آن را گرفت، شاه بیت کار ما در ۸ سال انبوه‌سازی بود بعد شهرسازی. شهر چیزی غیر از مسکن، خیابان و مغازه نیست هم تفکر حاکم ما این است که شهر جایی است که تعدادی تونل، چند تا کوچه، خیابان و مغازه است در حالی که شهر چیزی جدای از این است. شهر سرگرمی می‌خواهد، مدیریت اوقات فراغت و تنوع، آموزش و... می‌خواهد.
یکی از ملزومات این است که مساحت گذرگاه‌های شهر، خیابان، کوچه، میادین تناسب داشته باشد. تهران یک شهر 10میلیون نفری است که اگر در کنار شهرهای با همین جمعیت مقایسه شود به یک شاخص می‌رسیم. شهر 10میلیون نفری چقدر مساحت دارد و به ازای هر نفر چند سانتیمتر مربع باید گذر وجود داشته باشد. با این شاخص می‌توان گفت تهران از نظر داشتن گذر و دسترسی در رتبه چندم قرار دارد. اگر رتبه مطلوبی داشتیم آن وقت می‌توانیم بگوییم خودرو زیاد است. به ازای هر ساختمان و مغازه چقدر پارکینگ وجود دارد.
افزایش قیمت‌های اخیر که در همه شهرهای بزرگ در زمینه مسکن اتفاق افتاد سوالات فراوانی ایجاد کرد. برخی کارشناسان عرضه و تقاضا را نامناسب می‌دانند و برخی سیاست‌های پولی و مالی دولت را مورد پرسش قرار می‌دهند. برخی افزایش نقدینگی که امروز در بازار است را باعث هجوم سرمایه به بازار مسکن می‌دانند.
عده‌ای هم معتقدند سیاست‌هایی که توسط دولت اتخاذ شده، بازار سرمایه و صنعت را ناامن کرده و باعث شده سرمایه‌های سرگردان به بخش مسکن بیاید و آن را متورم کند و دست نیازمندان را از بازار مسکن کوتاه کند.
برخی مطرح می‌کنند که درصدی از بحران‌‌های فعلی به قبل بر می‌گردد. باید بگویم دوران ما دوران فتح همه بحران‌ها نبود. ما سیاستی را داشتیم که طبق برنامه چهارم باید به تولید یک‌میلیون واحد مسکونی در سال برسیم تا در سال ۹۱، ۹۲ و ۹۳ که با بهمن تقاضا در بخش مسکن مواجه می‌شویم جلوی بحران را بگیریم. اگر در سال ۸۶ یک‌میلیون خانه بسازیم در سال ۹۱ بحران نخواهیم داشت. اصل بحران در پی است و آن سال‌های ۹۱ تا ۹۳ است که ۹۳۰هزار ازدواج ثبت خواهد شد. طبق پیش‌بینی جمعیت آن زمان، ما با ۶۰۰ یا ۷۰۰هزار تولید نمی‌توانیم جوابگو باشیم چون تقریبا نیاز جاری سالیانه برابر با تعداد ازدواج‌هاست. بخشی هم مربوط به تخریب‌ها است و بخشی از ازدواج‌ها هم در همان سال ازدواج تبدیل به تقاضا نمی‌شود. جمع تقاضای فعال در سال تقریبا با تعداد زوج‌های در سال برابر است. برای جلوگیری از بحران و ۹۳۰هزار تا ۵/۱میلیون تقاضای انباشته باید از سال ۸۷-۸۶ سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی تولید کنیم. ما شروع کردیم ضعف و اشتباه هم داشتیم.
بالاجبار بخشی از راه را با آزمون و خطا طی کردیم چرا می‌گوییم بالاجبار زیرا بخش مسکن مانند صنعت نیست که شما یک بخاری گازی در آلمان تولید کنید و در تهران مصرف کنید. مسکن را نمی‌شود وارد کرد. حتی فناوری مسکن هم بومی است و بسته به جغرافیا و نیروی انسانی فعال در بخش کاملا فرق می‌کند. نمی‌توانیم کارگر و مهندس اروپایی بیاوریم و بگوییم همه را بسازید. اما مجبوریم اشتغال داخلی را حفظ کنیم.
بنابر این باید کارگرمان را ارتقا بدهیم. با همه محدودیت‌ها و ضعف‌ها نمی‌توان عینا تجربه کشور دیگری را در ایران کپی کرد. خوشبختانه این نقطه ضعف‌ها در وزارت مسکن جمع‌بندی شده و تمام تلاش ما این بود که این نقطه ضعف‌ها جمع‌بندی، بازنگری و تبدیل به احسن شود.
اعتقاد من این است راه برون رفت، از وضع کنونی واقعی کردن قیمت‌ها در بخش مسکن، عدم دخالت در اجزای تشکیل دهنده مسکن، تعیین گروه هدف و اختصاص یارانه به گروه هدف در محصول نهایی و حمایت بسیار جدی و اعتماد به انبوه‌سازان و پیمانکار برای ساخت است.
این یعنی اعتماد به مردم. اینکه بگوییم از انبوه‌سازان حمایت می‌کنیم و او را آدم بدی بدانیم یقینا نمی‌توانیم از او حمایت کنیم و این تناقض دارد با درون ما و نگاه ما. من در طول ۸ سال تمام تلاشم این بود که بگویم به انبوه‌ساز اعتماد دارم و به نظر نتیجه اعتماد را هم دیدم. افتخار من این است که تنها وزیری باشم که ۴-۵ تا انبوه‌ساز را که به خاطر شکست در کارها در زندان بودند از زندان بیرون آوردم و امروز جزو انبوه‌سازان فعال هستند و از زمانی که از زندان بیرون آ‌مدند دیگر انبوه‌سازان را به دفترم راه ندادم و گفتم بروند کار کنند و جواب مرا در کار بدهند.
منبع: مجله تولیدگرایان
عکس: سعید عامری
ارسال نظر