رییس یک بنگاه معاملات ملکی در مرکز تهران:
ارزش‌گذاری مسکن را به بنگاه‌ها بسپارید
گروه مسکن- یوسف آذرنوش: رییس بنگاه مسکن راما ارزش‌گذاری مسکن را به عنوان یکی از مشکلات بازار مسکن تلقی می‌کند. از نظر وی قیمت‌های مطرح شده از سوی کارشناسان بانک‌ها و غیره، با قیمت‌های واقعی بازار فاصله دارد که این امر ایجاب می‌کند، سازمان‌هایی همچون بنگاه‌ها که به بازار نزدیک هستند، به ارزش‌گذاری مسکن بپزدارند. تورج نوری، حدود چهارسال است در محدوده میدان فاطمی فعالیت بنگاهداری می‌کند.
گفت‌وگوی وی را با دنیای‌اقتصاد بخوانید:
به نظر شما یک بنگاه معاملاتی مسکن می‌تواند چه نقشی در معامله واقعی ملک داشته باشد و رضایت خریدار و فروشنده را جلب کند؟
ما در یک معامله نقش مشاور و واسطه را بازی می‌کنیم و خواسته را با توجه به تقاضا ارزیابی و برآورد می‌کنیم. در این فرآیند سلیقه‌ها و نیازها بررسی شده و پس از رضایت دوطرف قرارداد نوشته می‌شود.
در خصوص روند افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر بفرمایید؟
با توجه به این که افزایش قیمت مسکن در کشور دنباله‌دار نبوده است، این تغییر را نمی‌توان به عنوان «روند» تلقی کرد. چرا که در واقع مسکن در سال‌های گذشته با چالش‌های بسیاری روبه‌رو بوده است و سال گذشته افزایش قابل توجه قیمت داشته‌ایم و متاسفانه این افزایش قیمت هنوز ادامه دارد و تنها در برخی مناطق تثبیت قیمت داشته‌ایم.
از آنجا که مسکن و به طور کلی ملک، کالایی سرمایه‌ای است و بزرگ‌ترین رویدادی است که در زندگی حدود ۸۰درصد مردم اتفاق می‌افتد،
خرید و فروش مسکن دلهره‌ها و هراس‌های خاص خودش را برای مردم دارد، چرا که بزرگ‌ترین معامله آنها در زندگی است. با توجه به بازار متزلزل امروز این معامله بدون دلهره نیست. اگر بخواهیم دورنمای بازار را ببینیم، این بازار خود را غیرقابل پیش‌بینی نشان داده است، اما اگر بخواهیم نتیجه‌های آماری گذشته را معیار عمل قرار دهیم، باید دوباره منتظر افزایش قیمت مسکن باشیم.
عوامل تاثیرگذار بر این افزایش قیمت چیست؟
از آنجا که مسکن کالایی سرمایه‌ای است و متاثر از بازار سرمایه‌ای است، یعنی دقیقا با نقدینگی و تورم جامعه رابطه مستقیم دارد و نیز میزان بازدهی سرمایه در این امر دخیل است، وقتی بازدهی سرمایه در بازار با مقدار سرمایه متناسب و با تورم جامعه همسطح باشد، می‌توان یک بازار عادی و طبیعی را در مسکن یا هر کالای سرمایه‌ای دیگر انتظار داشت، اما زمانی که این میزان متغیر شود، صددرصد جهش‌هایی را در این بخش خواهد داشت.
از آنجا که بین افزایش تورم در سال‌های اخیر و میزان افزایش قیمت مسکن فاصله زیادی وجود دارد، آیا می‌توان تورم را عامل اصلی افزایش قیمت مسکن تلقی کرد؟
اگر بخواهیم این دو مساله را بررسی کنیم، یک برنامه معکوس به ما می‌دهد.
به این معنا که هر‌گاه افزایش تورم را در جامعه داشته باشیم، تقاضای کالاهای سرمایه‌ای نظیر مسکن افزایش می‌یابد و با توجه به افزایش تقاضا در یک دوره زمانی خاص و محدودیت ارائه در همان دوره به افزایش قیمت منجر می‌شود. حال اگر این دوره زمانی را از شش ماه به دو سال برسانیم، باز این مساله برای این دوره قابل بسط است، چون تورم در سال‌های اخیر رو به افزایش بوده است، بنابراین هر گاه افزایش قیمت کالاها را داشته باشیم نمی‌توانیم انتظار کاهش قیمت مسکن را داشته باشیم.
با این وجود قیمت مسکن نسبت به دیگر کالاها افزایش زیادی پیدا کرده است.
مسکن کالایی سرمایه‌ای و مصرفی محسوب می‌شود و خانواده‌هایی که از مسکن استیجاری استفاده می‌کنند، بیشترین هزینه زندگی آنها در سبد ماهانه در این خصوص صرف می‌شود. بنابراین اگر سرمایه‌گذاری خاصی برای رسیدن به یک سود مناسب با توجه به وضعیت بازار انجام دهند، خرید مسکن است که هم نیازشان را مرتفع می‌کند و هم سرمایه‌گذاری مناسبی انجام می‌دهند. از این رو مسکن جایگاه خاصی در بازار مالی ما دارد.
مسائلی همچون افزایش قیمت بنزین می‌تواند در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار باشد؟
افزایش قیمت بنزین یک بازار مویرگی است، به این معنا که این مساله از دو زاویه خرد و کلان بر بازار مسکن تاثیرگذار است. افزایش قیمت بنزین از جنبه کلان آن بر امور زیربنایی مثل حمل‌ونقل و از جنبه خرد بر زندگی روزمره مردم اثرگذار است. درواقع، تاثیری که افزایش قیمت بنزین بر بازار مسکن می‌تواند داشته باشد، یک تنش و کنش ذهنی است. به این معنا که یک افزایش یا کاهش قیمت کاذب می‌تواند داشته باشد و رابطه مستقیمی بین اینها وجود ندارد و درواقع یک عادت است که طی سال‌های اخیر همواره باعث مقداری تورم و افزایش یکسری قیمت‌ها شده است و این قابل پیشگیری است.
تغییر نرخ بهره بانکی چطور؟
درصد بانکی نماد بازدهی سرمایه است و سرمایه‌گذاری که ببیند درصد بانکی ارائه شده مطلوب او نیست، به بازارهای دیگر روی می‌آورد و از آنجا که بازار مسکن خود را بازار امنی نشان داده است و قیمت آن همواره رو به رشد بوده است، این زمینه را برای سرمایه‌گذار فراهم می‌کند.
به نظر شما وام های مسکن ارائه شده تاثیری در افزایش قیمت داشته است؟
در املاکی که این وام به آنها تعلق گرفته است و قیمت وام یک‌چهارم یا یک پنجم قیمت کل ملک بوده است، این مساله تاثیر زیادی در قیمت داشته است و در حال حاضر با ارائه این وام‌ها، یک پله قیمتی داریم اما در خصوص سایر املاک تاثیر زیادی نداشته است.
به نظر شما دولت یا بخش‌خصوصی چگونه می‌توانند قیمت مسکن را به حد تعادل برسانند؟
به اعتقاد من تاسیس شرکت‌ها یا موسساتی برای هلدینگ و لیزینگ در بخش مسکن که خلاء آن در ایران احساس می‌شود، می‌تواند برابری در بازار مسکن ایجاد کند.
بنگاه‌ها چه نقشی می‌توانند در متعادل ساختن قیمت مسکن داشته باشند، با توجه به اینکه دیدگاهی وجود دارد مبنی بر اینکه بنگاه‌ها در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده‌اند؟
ما بنگاه‌داران به عنوان مشاور و راهنما برای متقاضی عمل می‌کنیم و تنها کاری که می‌کنیم، رساندن خریدار و فروشنده به یکدیگر است، اما اگر بخواهیم در بخش افزایش یا کاهش قیمت مسکن دخل و تصرف داشته باشیم، باید نقشی بیش از این داشته باشیم که این امر قابل توجیه نیست. سودی که دریافت می‌کنیم از انجام معامله است و مسیری هم که طی می‌کنیم، مسیر انجام معامله است. در واقع آن قدر فاکتورهای باز نداریم که بتوانیم روی قیمت تاثیرگذار باشیم.
آقای نوری! هنگام خرید مسکن چه مولفه‌هایی مطرح می‌شود که از نظر خریدار مهم است؟
این امر به انگیزه خرید بستگی دارد و اینکه این خرید برای چه کاری و مصرفی انجام می‌شود. بسیاری از خریداران، مسکن را برای استفاده شخصی می‌خرند که فاکتورهای سلیقه‌ای آنها مطرح می‌شود. برخی نیز برای محل کار به خرید مسکن روی می‌آورند و عده‌ای دیگر که تعدادشان هم کم نیست، از مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای استفاده می‌کنند و به جای اینکه سرمایه خود را به خرید سهام اختصاص دهند یا به خرید کالاهای دیگر چون فرش و طلا دست زنند، ملک می‌خرند و هرکدام از این خریداران فاکتورهای خاصی در نظر دارند.
مولفه‌های مربوط به ایمنی ساختمان به لحاظ استحکام، نوع شیرآلات به کار برده شده، برق و غیره، چگونه باید مورد اهمیت قرار گیرد؟
در حال حاضر بهتر است نهادهای مسوول در این زمینه از قبیل شهرداری‌ها و موسسه استاندارد نقش خود را پررنگ ایفا کنند و در مراحل بعدی، فرهنگ‌سازی شود و در نهایت بنگاه‌ها در این زمینه وارد عمل شوند، اما متاسفانه هنوز در مراحل اولیه خلاءهایی دیده می‌شود، به طوری که برخی استانداردها پایین است، رعایت آن برای برخی سازندگان پرهزینه است.
به طوری که اکثر سازندگان به حداقل استاندارد قناعت می‌کنند.
تجربه چند سال ما گویای این واقعیت است که خریداران به ایمنی ساختمان توجه چندانی نشان نمی‌دهند و داشتن امکاناتی نظیر پارکینگ را با اهمیت‌تر می‌دانند تا اینکه ساختمان از نظر مقاومت در برابر زلزله در حد مطلوبی باشد یا عایق صدا و رطوبت آن از استاندارد لازم برخوردار باشد.
به نظر من در بخش تولید و ساخت باید مولفه‌هایی ایجاد شود که سرمایه‌گذار علاقه‌مند به اتخاذ استانداردهای لازم، مورد تشویق قرار گیرد.
برای تامین خانه ۷/۱میلیون نفر متقاضی مسکن چه پیشنهادی دارید؟
با توجه به اینکه تقاضاهای زیادی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن وجود دارد، اما تشویق سرمایه‌گذاران و فراهم کردن مسیر سرمایه‌گذاری در این بخش ضروری است.
و نظر آخر شما به عنوان یک فعال مسکن و بنگاهدار چیست؟
بنگاه‌های مسکن در ایران به صورت مبتدی حرکت می‌کند و ما هنوز از بازار چرتکه‌ای فاصله نگرفته‌ایم. بنگاه‌های مسکن ممکن است بتوانند در نرخ و دیگر قضایا تاثیرگذار باشند، اما به علت
عدم فرهنگ‌سازی این مسوولیت را از دست داده‌ایم. با کمی جلب اعتماد برای خریدار و فروشنده می‌توانیم به این مهم دست یابیم و تنها کاری که برای افزایش کیفیت کار خود می‌توانیم انجام دهیم، ارائه مشاوره خوب همراه با آگاهی بیشتر است تا طرفین زودتر به هدف دست یابند.
شما گفتید بنگاه‌ها در ایران به صورت مبتدی حرکت می‌کنند، فکر می‌کنید برای خروج از این وضعیت چه نیازهایی وجود دارد و چه باید کرد؟
البته در این خصوص نمی‌توان نیاز مطرح کرد، چرا که در میان همکاران آنقدر خلاقیت بوده و دیده‌ایم که اگر نیازی مطرح شود، راهکار آن را پیدا می‌کنند.
اتفاقا چون نیازی مطرح نشده است، ما در همین بخش مانده‌ایم. به اعتقاد من اگر کارها تخصصی‌تر شود نیازها مطرح می‌شود، اما از آنجا که بازار مسکن (فروش و اجاره) از حالت عادی خود خارج نشده، نیازی هم برای بنگاهداری تعریف نشده است که ما بخواهیم آن را به عهده بگیریم. ما در‌حال‌حاضر با بخش ارزش‌گذاری مسکن مشکل داریم، یعنی کارشناسان بانک‌ها، دادگستری و غیره مسائلی که مطرح می‌کنند، با قیمتی که در بازار مطرح می‌شود، فاصله دارد. ارزش‌گذاری باید از طریق سازمانی مانند بنگاه‌ها انجام شود که به بازار نزدیک باشد.
ارسال نظر