نسخه انحرافی مسکن قسطی آمد
با گذشت نزدیک به سه ماه از جدی شدن موضوع فروش قسطی مسکن، هم اکنون شیوه ای خاص از فروش غیر نقد آپارتمان در برخی مناطق تهران مشاهده می‌شود که می‌توان از آن به عنوان نسخه انحرافی مسکن قسطی یاد کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، یک سال و نیم پیش انبوه‌سازان از دولت درخواست کردند با طراحی سازوکار مناسب، امکان فروش لیزینگی مسکن را برای آن‌ها فراهم کند تا با همکاری شرکت‌های لیزینگ بتوانند بخشی از واحدهای فروش نرفته خود را در چارچوب ضوابط فروش لیزینگی به متقاضیان واگذار کنند.
استدلال انبوه‌سازان برای ضرورت راه اندازی لیزینگ مسکن، فروش نرفتن عمده واحدهای ساخته شده‌ای بود که به دلیل نبود قدرت خرید در جامعه، به رغم افت محسوس قیمت ها، امکان تبدیل آن‌ها به سرمایه مجدد برای شروع فعالیت‌های جدید ساختمانی را از سازندگان وانبوه‌سازان سلب کرده است.
استدلال انبوه‌سازان برای ضرورت راه اندازی لیزینگ مسکن، فروش نرفتن عمده واحدهای ساخته شده‌ای بود که به دلیل نبود قدرت خرید در جامعه، به رغم افت محسوس قیمت ها، امکان تبدیل آن‌ها به سرمایه مجدد برای شروع فعالیت‌های جدید ساختمانی را از سازندگان وانبوه‌سازان سلب کرده است.
با گذشت نزدیک به سه ماه از جدی شدن موضوع فروش قسطی مسکن، هم اکنون شیوه ای خاص از فروش غیر نقد آپارتمان در برخی مناطق تهران مشاهده می‌شود که می‌توان از آن به عنوان نسخه انحرافی مسکن قسطی یاد کرد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، یک سال و نیم پیش انبوه‌سازان از دولت درخواست کردند با طراحی سازوکار مناسب، امکان فروش لیزینگی مسکن را برای آن‌ها فراهم کند تا با همکاری شرکت‌های لیزینگ بتوانند بخشی از واحدهای فروش نرفته خود را در چارچوب ضوابط فروش لیزینگی به متقاضیان واگذار کنند.
استدلال انبوه‌سازان برای ضرورت راه اندازی لیزینگ مسکن، فروش نرفتن عمده واحدهای ساخته شده‌ای بود که به دلیل نبود قدرت خرید در جامعه، به رغم افت محسوس قیمت ها، امکان تبدیل آن‌ها به سرمایه مجدد برای شروع فعالیت‌های جدید ساختمانی را از سازندگان وانبوه‌سازان سلب کرده است.با این حال طرح لیزینگ مسکن که با موافقت اولیه وزارت راه وشهرسازی برای بررسی نهایی به بانک مرکزی ارسال شد بنا به دلایلی هنوز موفق به کسب مجوز نشده است.از سوی دیگر، انبوه‌سازان طی ماه‌های اخیر با مطرح کردن شکل دیگری از فروش اقساطی ملک، به دولت پیشنهاد کردند با حذف واسطه شرکت‌های لیزینگ امکان معامله مستقیم مسکن غیر نقد (اقساطی) را به صورت مستقیم بین انبوه‌سازان و متقاضیان خرید فراهم کند.طرح نهایی پیشنهاد انبوه‌سازان که ظرف دو، سه ماه گذشته با سازوکار تقریبا مشخصی ارائه شد تحت عنوان مسکن قسطی هم اکنون به علت برخی ابهامات عملا حالت اجرایی نیافته است.
شکل سوم فروش مسکن غیر نقد
با این وجود، طولانی شدن زمان رکود معاملات مسکن و عدم تقویت موثر قدرت خرید خانوارها همراه با نیاز سازندگان به فروش واحدها موجب شده، هم اکنون شکل دیگری از فروش مسکن به صورت اقساطی در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی مشاهده شود که اگر چه سازوکار عمده آن فروش مسکن با اقساط کوتاه مدت است اما از هیچ کدام از سازوکارهای مسکن قسطی به صورت مشخص پیروی نمی‌کند.در شرایطی که در طرح فروش مسکن قسطی، بانک مسکن به عنوان نهاد بانکی ضمانت کننده، پرداخت به موقع اقساط بازپرداخت تسهیلات را از جانب خریدار به انبوه‌ساز ضمانت می‌کند و در برابر این خدمت درصدی از قیمت معامله را به صورت کارمزد دریافت می‌کند، اما برخی انبوه‌سازان هم اکنون با عملی نشدن طرح مسکن قسطی و وجود ابهاماتی در نحوه اجرای این طرح، به روش فروش مزایده ای مسکن البته به صورت اقساط روی آورده اند.فروش مزایده‌ای - قسطی مسکن که به صورت مستقیم بین خریدار و فروشنده و بدون حضور هیچ نهاد ضمانت کننده‌ای تنها با دریافت اسناد تضمینی هم اکنون به عنوان روش جایگزین لیزینگ مسکن و مسکن قسطی در میان برخی انبوه‌سازان پایتخت باب شده است، در واقع همان نسخه انحرافی طرحی است که قرار بود با تسهیل فروش واحدهای انبوه‌سازان به متقاضیان، در خروج بازار مسکن و ساخت‌وساز از رکود نقش موثری ایفا کند.
مزایده قسطی آپارتمان‌های لوکس
در یکی از نمونه‌های فروش مزایده‌ای - قسطی مسکن، یکی از شرکت‌های انبوه‌ساز آپارتمان‌های آماده خود را برای فروش قسطی، با تعیین شرایط پرداخت مشخص به مزایده گذاشته است.این شرکت انبوه‌ساز، در فاز اول فروش خود اقدام به انتشار اگهی برای فروش ۹ واحد مسکونی واقع در منطقه آجودانیه تهران بالاتر از پارک شطرنج کرده است.مساحت تقریبی این واحدها بین حدود ۲۷۰ تا ۳۱۰ مترمربع است که برای هر مترمربع از این آپارتمان‌ها بین ۱۰ تا ۵/ ۱۲ میلیون تومان به عنوان قیمت پایه مزایده پیشنهاد شده است.تمام این واحدها با قیمت کل بیش از ۳ میلیارد و ۱۰۰ هزار تومان به عنوان نرخ پایه مزایده برای فروش به متقاضیان خرید در بازار تقاضای آپارتمان‌های لوکس عرضه شده اند.این در حالی است که اگر چه در سازوکار فروش مسکن قسطی مدت زمان متوسط ۳ تا ۵ ساله برای بازپرداخت تسهیلات غیر نقدی پیش بینی شده اما در نسخه فروش مزایده‌ای - قسطی شرایط پرداخت این آپارتمان‌ها در چهار مرحله تعیین شده است.در اولین مرحله، ۳۰ درصد ارزش آپارتمان به قیمت نهایی پس از مشخص شدن برنده مزایده به صورت پیش پرداخت از خریدار دریافت می‌شود.در دومین مرحله، حداکثر ۳ ماه پس از پرداخت اولیه خریدار باید ۳۰ درصد دیگر ارزش معامله را به انبوه‌ساز پرداخت کند.سومین مرحله، تقسیط ۳۰ درصد دیگر قیمت ملک در ۱۲ قسط برابر به مدت یک سال است.این در حالی است که چهارمین و آخرین مرحله پرداخت مربوط به زمان تحویل سند به خریدار است که در آن زمان خریدار باید ۱۰ درصد باقی مانده قیمت ملک مزایده‌ای را به انبوه‌ساز پرداخت کند.فروش مزایده‌ای آپارتمان در شرایطی هم اکنون به عنوان نسخه عملیاتی‌تری در مقایسه با مسکن قسطی مورد توجه انبوه‌سازان به خصوص سازندگان واحدهای لوکس قرار گرفته است که طی دو سال اخیر رکود معاملات مسکن در این قسمت از بازار خرید و فروش ملک عمیق تر از بازار مسکن مصرفی بوده است.
خطر مزایده برای رونق مسکن
به نظر می‌رسد فروش مزایده‌ای در بازار این دسته از آپارتمان‌ها نه تنها نمی تواند منجر به حفظ شرایط موجود به لحاظ تثبیت قیمت‌ها و همچنین خروج بازار مسکن و ساخت‌وساز از رکود شود بلکه می‌تواند آغاز مسیری انحرافی در راستای افزایش غیر واقعی قیمت واحدهای لوکس و در نتیجه تشدید رکود در این بخش از بازار مسکن شود.هم اکنون اغلب انبوه‌سازان که علاقه‌مند به فروش مزایده‌ای املاک فروش نرفته خود هستند معتقدند به دلیل عدم راه اندازی بازار لیزینگ مسکن، عملیاتی نشدن فروش قسطی آپارتمان‌ها با سازوکار مناسب و همچنین ضعف قدرت خرید در میان متقاضیان چاره‌ای جز فروش مزایده‌ای املاک فروش نرفته نیست.این در حالی است که به اعتقاد کارشناسان، این شیوه فروش مسکن با آسیب رساندن به قیمت واقعی آپارتمان و ایجاد جو رقابتی می‌تواند منجر به نوسان قیمت در بخشی از بازار ملک شود و حتی باعث تشدید رکود در نتیجه غیر واقعی شدن قیمت‌ها در بازاری شود که هم اکنون در مسیر ورود به فاز پیش رونق قرار گرفته است.
استدلال انبوه‌سازان برای ضرورت راه اندازی لیزینگ مسکن، فروش نرفتن عمده واحدهای ساخته شده‌ای بود که به دلیل نبود قدرت خرید در جامعه، به رغم افت محسوس قیمت ها، امکان تبدیل آن‌ها به سرمایه مجدد برای شروع فعالیت‌های جدید ساختمانی را از سازندگان وانبوه‌سازان سلب کرده است.با این حال طرح لیزینگ مسکن که با موافقت اولیه وزارت راه وشهرسازی برای بررسی نهایی به بانک مرکزی ارسال شد بنا به دلایلی هنوز موفق به کسب مجوز نشده است.از سوی دیگر، انبوه‌سازان طی ماه‌های اخیر با مطرح کردن شکل دیگری از فروش اقساطی ملک، به دولت پیشنهاد کردند با حذف واسطه شرکت‌های لیزینگ امکان معامله مستقیم مسکن غیر نقد (اقساطی) را به صورت مستقیم بین انبوه‌سازان و متقاضیان خرید فراهم کند.طرح نهایی پیشنهاد انبوه‌سازان که ظرف دو، سه ماه گذشته با سازوکار تقریبا مشخصی ارائه شد تحت عنوان مسکن قسطی هم اکنون به علت برخی ابهامات عملا حالت اجرایی نیافته است.
شکل سوم فروش مسکن غیر نقد
با این وجود، طولانی شدن زمان رکود معاملات مسکن و عدم تقویت موثر قدرت خرید خانوارها همراه با نیاز سازندگان به فروش واحدها موجب شده، هم اکنون شکل دیگری از فروش مسکن به صورت اقساطی در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی مشاهده شود که اگر چه سازوکار عمده آن فروش مسکن با اقساط کوتاه مدت است اما از هیچ کدام از سازوکارهای مسکن قسطی به صورت مشخص پیروی نمی‌کند.در شرایطی که در طرح فروش مسکن قسطی، بانک مسکن به عنوان نهاد بانکی ضمانت کننده، پرداخت به موقع اقساط بازپرداخت تسهیلات را از جانب خریدار به انبوه‌ساز ضمانت می‌کند و در برابر این خدمت درصدی از قیمت معامله را به صورت کارمزد دریافت می‌کند، اما برخی انبوه‌سازان هم اکنون با عملی نشدن طرح مسکن قسطی و وجود ابهاماتی در نحوه اجرای این طرح، به روش فروش مزایده ای مسکن البته به صورت اقساط روی آورده اند.فروش مزایده‌ای - قسطی مسکن که به صورت مستقیم بین خریدار و فروشنده و بدون حضور هیچ نهاد ضمانت کننده‌ای تنها با دریافت اسناد تضمینی هم اکنون به عنوان روش جایگزین لیزینگ مسکن و مسکن قسطی در میان برخی انبوه‌سازان پایتخت باب شده است، در واقع همان نسخه انحرافی طرحی است که قرار بود با تسهیل فروش واحدهای انبوه‌سازان به متقاضیان، در خروج بازار مسکن و ساخت‌وساز از رکود نقش موثری ایفا کند.
مزایده قسطی آپارتمان‌های لوکس
در یکی از نمونه‌های فروش مزایده‌ای - قسطی مسکن، یکی از شرکت‌های انبوه‌ساز آپارتمان‌های آماده خود را برای فروش قسطی، با تعیین شرایط پرداخت مشخص به مزایده گذاشته است.این شرکت انبوه‌ساز، در فاز اول فروش خود اقدام به انتشار اگهی برای فروش ۹ واحد مسکونی واقع در منطقه آجودانیه تهران بالاتر از پارک شطرنج کرده است.مساحت تقریبی این واحدها بین حدود ۲۷۰ تا ۳۱۰ مترمربع است که برای هر مترمربع از این آپارتمان‌ها بین ۱۰ تا ۵/ ۱۲ میلیون تومان به عنوان قیمت پایه مزایده پیشنهاد شده است.تمام این واحدها با قیمت کل بیش از ۳ میلیارد و ۱۰۰ هزار تومان به عنوان نرخ پایه مزایده برای فروش به متقاضیان خرید در بازار تقاضای آپارتمان‌های لوکس عرضه شده اند.این در حالی است که اگر چه در سازوکار فروش مسکن قسطی مدت زمان متوسط ۳ تا ۵ ساله برای بازپرداخت تسهیلات غیر نقدی پیش بینی شده اما در نسخه فروش مزایده‌ای - قسطی شرایط پرداخت این آپارتمان‌ها در چهار مرحله تعیین شده است.در اولین مرحله، ۳۰ درصد ارزش آپارتمان به قیمت نهایی پس از مشخص شدن برنده مزایده به صورت پیش پرداخت از خریدار دریافت می‌شود.در دومین مرحله، حداکثر ۳ ماه پس از پرداخت اولیه خریدار باید ۳۰ درصد دیگر ارزش معامله را به انبوه‌ساز پرداخت کند.سومین مرحله، تقسیط ۳۰ درصد دیگر قیمت ملک در ۱۲ قسط برابر به مدت یک سال است.این در حالی است که چهارمین و آخرین مرحله پرداخت مربوط به زمان تحویل سند به خریدار است که در آن زمان خریدار باید ۱۰ درصد باقی مانده قیمت ملک مزایده‌ای را به انبوه‌ساز پرداخت کند.فروش مزایده‌ای آپارتمان در شرایطی هم اکنون به عنوان نسخه عملیاتی‌تری در مقایسه با مسکن قسطی مورد توجه انبوه‌سازان به خصوص سازندگان واحدهای لوکس قرار گرفته است که طی دو سال اخیر رکود معاملات مسکن در این قسمت از بازار خرید و فروش ملک عمیق تر از بازار مسکن مصرفی بوده است.
خطر مزایده برای رونق مسکن
به نظر می‌رسد فروش مزایده‌ای در بازار این دسته از آپارتمان‌ها نه تنها نمی تواند منجر به حفظ شرایط موجود به لحاظ تثبیت قیمت‌ها و همچنین خروج بازار مسکن و ساخت‌وساز از رکود شود بلکه می‌تواند آغاز مسیری انحرافی در راستای افزایش غیر واقعی قیمت واحدهای لوکس و در نتیجه تشدید رکود در این بخش از بازار مسکن شود.هم اکنون اغلب انبوه‌سازان که علاقه‌مند به فروش مزایده‌ای املاک فروش نرفته خود هستند معتقدند به دلیل عدم راه اندازی بازار لیزینگ مسکن، عملیاتی نشدن فروش قسطی آپارتمان‌ها با سازوکار مناسب و همچنین ضعف قدرت خرید در میان متقاضیان چاره‌ای جز فروش مزایده‌ای املاک فروش نرفته نیست.این در حالی است که به اعتقاد کارشناسان، این شیوه فروش مسکن با آسیب رساندن به قیمت واقعی آپارتمان و ایجاد جو رقابتی می‌تواند منجر به نوسان قیمت در بخشی از بازار ملک شود و حتی باعث تشدید رکود در نتیجه غیر واقعی شدن قیمت‌ها در بازاری شود که هم اکنون در مسیر ورود به فاز پیش رونق قرار گرفته است.
ارسال نظر