در گفت‌وگو با عضو هیات مدیره بانک مسکن مراحل تشکیل بانک‌توسعه‌ای بررسی شد
احیای حلقه‌های مفقوده تامین مالی مسکن
عضو هیات مدیره بانک مسکن با بیان اینکه، اتصال دوباره حلقه‌های مفقوده نظام تامین مالی مسکن در دستور کار قرار گرفته است، اعلام کرد: ابزارهای فعلی نزد بانک مسکن براساس ضوابط و اختیارات موجود، کاملا محدود و دامنه خدمات‌رسانی آنها به بخش مسکن و ساختمان نیز طیف کمی از متقاضیان را پوشش می‌دهد. ابوالقاسم رحیمی انارکی می‌گوید: برای رفع این چالش، پیشنهاد تبدیل بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک تخصصی با رویکرد توسعه‌ای ارائه شده و پیش‌نیازهای آن قرار است در لایحه برنامه ششم توسعه و همینطور لایحه بودجه سال ۹۵ کل کشور آورده شود تا نهادها و ابزارهای جدید تامین مالی مسکن در این راستا، هر چه زودتر به خدمات بازار مسکن دربیاید.
عضو هیات مدیره بانک مسکن با بیان اینکه، اتصال دوباره حلقه‌های مفقوده نظام تامین مالی مسکن در دستور کار قرار گرفته است، اعلام کرد: ابزارهای فعلی نزد بانک مسکن براساس ضوابط و اختیارات موجود، کاملا محدود و دامنه خدمات‌رسانی آنها به بخش مسکن و ساختمان نیز طیف کمی از متقاضیان را پوشش می‌دهد. ابوالقاسم رحیمی انارکی می‌گوید: برای رفع این چالش، پیشنهاد تبدیل بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک تخصصی با رویکرد توسعه‌ای ارائه شده و پیش‌نیازهای آن قرار است در لایحه برنامه ششم توسعه و همینطور لایحه بودجه سال 95 کل کشور آورده شود تا نهادها و ابزارهای جدید تامین مالی مسکن در این راستا، هر چه زودتر به خدمات بازار مسکن دربیاید. متن گفت‌وگو با ابوالقاسم رحیمی انارکی، عضو هیات مدیره بانک مسکن را در زیر بخوانید: بانک مسکن، به نوعی فرزند بانک رهنی به حساب می‌آید. بانک رهنی چه سالی و با چه هدفی تاسیس شد؟
در کشور ما از زمانی که نظام بانکی، ایجاد و اولین بانک تاسیس شد، توجه به تامین مالی بخش مسکن هم همگام با این پدیده، مورد توجه قرار گرفت. اولین بار در سال ۱۳۰۵ یک موسسه به‌نام موسسه رهنی ایران ایجاد شد که در نهایت بخشی از فعالیت بانک ملی ایران شد. الان هم محل این موسسه در ساختمان مرکزی بانک ملی ایران تبدیل به موزه شده است با همان سبک و سیاق قدیمی. این موسسه آن زمان در دل بانک ملی ایران، فعالیت خود را در زمینه تامین مالی مسکن شروع کرد. در دوره پهلوی اول به دلیل شروع پدیده شهرنشینی، تامین مالی مسکن مورد توجه قرار گرفت. در آن دوره بیش از ۷۰ درصد مردم در روستاها و کمتر از ۳۰ درصد خانوارها در شهرها سکونت داشتند، درست برعکس وضع موجود. در نتیجه مهاجرت به شهرها در آن زمان به تدریج آغاز شد و حجم فعالیت‌هایی که نیاز بود برای موضوع تامین مالی مسکن، رفته رفته در اقتصاد خودنمایی می‌کرد. به خاطر همین، در همان سال‌ها مسوولان بانکی به این نتیجه رسیدند که موسسه رهنی ایران را از بانک ملی جدا کنند تا به صورت بانک مستقل دربیاید. بنابراین در سال ۱۳۱۷ این تصمیم اتخاذ شد و در ۲۵ دی سال ۱۳۱۷ قانون تشکیل و تاسیس بانک رهنی ایران به تصویب مجلس شورای ملی وقت رسید و این بانک با سرمایه ۲۰۰ میلیون ریال و مشارکت وزارت دارایی وقت و بانک ملی ایران، راهاندازی شد، البته فعالیت این بانک به‌صورت رسمی از ابتدای سال ۱۳۱۸ آغاز شد.
بانک رهنی چه سالی به بانک مسکن تغییر اسم پیدا کرد و آیا در جریان این تغییر، ماموریت‌های اولیه بانک رهنی کنار گذاشته شد؟
این پرسش شما شاید پاسخ را کمی طولانی کند از این جهت که تبدیل بانک رهنی به بانک مسکن صرفا یک تغییر اسم یا به قول شما تغییر ماموریت نبود.زمینه شکل‌گیری بانک مسکن پیرو ملی شدن بانک‌ها در دوره بعد از انقلاب اسلامی در خرداد سال ۱۳۵۸ فراهم شد، بانک مسکن از ادغام بانک رهنی ایران، ۱۶ شرکت پس‌انداز و وام مسکن (که ۳ شرکت متعلق به شهر تهران و ۱۳ شرکت مابقی متعلق به سایر شهرهای کشور بودند)، بانک ساختمان و شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران، تشکیل شد. در حقیقت با تجمیع این مجموعه بانکی و مالی مرتبط با بخش مسکن و ساختمان، بانک مسکن به‌وجود آمد. اما اتفاقی که در این پروسه افتاد، توقف ماموریت عضوهای تجمیع‌شده، به جزء بانک رهنی، در بانک مسکن بود. یعنی در سال‌های بعد از تاسیس بانک مسکن، عملا همان فعالیت‌های بانک رهنی در بانک مسکن تداوم پیدا کرد و مسوولیت‌ها، ماموریت‌ها و اهداف شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن، بانک ساختمان و همچنین شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران، در بانک مسکن ادامه نیافت. در واقع بانک مسکن به‌واسطه تجمیع نیروی انسانی و پرسنل نهادهای تجمیع شده، بزرگتر شد و البته سرمایه بانک مسکن نیز افزایش پیدا کرد و به چهارمیلیارد و چهارصد و پنجاه میلیون و نهصد و هفتاد هزار تومان رسید.سرمایه بانک رهنی در آن زمان و در مقاطع مشخصی با توجه به قوانین بودجه افزایش پیدا می‌کرد.تا قبل از این ادغام، هر کدام از این مجموعه‌ها یک زنجیره‌ای از خدمات را به قسمت‌های مختلف بخش مسکن و ساختمان ارائه می‌دادند و کارکرد‌شان نوعی هم‌افزایی در توسعه مسکن و ساختمان ایجاد می‌کرد، اما متاسفانه ماحصل ادغامشان باعث پاره شدن حلقه‌های منظومه تامین مالی مسکن و متوقف شدن برخی از خدمات تامین مالی در این بخش شد. ارتباط زنجیره‌ها در عمل قطع شد و علت هم فقدان نگاه تخصصی به موضوع ادغام این نهادها بود. الان در اساسنامه بانک مسکن هم وقتی نگاه کنیم، اشاره خیلی کمرنگ و غیرمبسوط به ماموریت‌های نهادهای تجمیعی، شده است و کل نقشه راه بانک رهنی، صرفا بر بانک مسکن حاکم شده است بدون تاثیرپذیری از سایر حلقه‌های منظومه تامین مالی مسکن.
چه خدمات و ابزارهایی تا قبل از شکل‌گیری بانک مسکن، توسط نهادها و حلقه‌های مجزای تامین مالی مسکن ارائه می‌شد که بعد از ادغام بانک رهنی و آن نهادها، از کار افتاد؟
مهم‌ترین این خدمات، بحث پس‌انداز و تسهیلات خرید مسکن بود که توسط شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن منطقهای در شهرهای مختلف کشور ارائه می‌شد. این شرکت‌ها با توجه به پتانسیل‌ها و نیازهای منطقهای خودشان، تسهیلات تعریف و پرداخت می‌کردند. این شرکت‌ها می‌توانستند تا شعاع ۵۰ کیلومتری محل استقرارشان، تسهیلات پرداخت کنند ولی به هیچ وجه اجازه نداشتند در سایر مناطق کشور تسهیلات بدهند، اما از طرف دیگر، برای جذب سپرده از کل مناطق ایران، مجاز بودند. سپرده‌گذاران این شرکت‌ها، سهامدار شرکت می‌شدند که خود همین شکل فعالیت، جذابیت فوق‌العاده زیادی برای مردم به عنوان سپرده‌گذاران شرکت پس‌انداز و وام مسکن، به‌وجود می‌آورد.بانک رهنی حدود ۲۰ درصد سهام این شرکت‌ها را در اختیار داشت و ۸۰ درصد مابقی در اختیار بخش خصوصی بود به این صورت که بین ۴۵ تا ۶۰ درصد سهام این شرکت‌ها در اختیار تجار و فعالان ساختمانی آن منطقه بود و مابقی سهام بین مردم و متقاضیان تسهیلات مسکن که سپرده‌گذار شرکت بودند، توزیع می‌شد. این شرکت‌ها علیرغم اینکه تحت نظارت بانک رهنی ایران فعالیت می کردند ولی چون بوروکراسی اداری یک دستگاه دولتی را نداشتند، هزینه‌های جاری‌شان به شدت کم بود و در سال، سوددهی قابل توجهی داشتند. حتی در برخی سال‌ها این شرکت‌ها تا ۴۰ درصد به سهامداران خود سود پرداخت می‌کردند که رقم قابل توجهی بود. این نوع فعالیت شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن باعث شده بود عملکردشان در مقایسه با بانک رهنی ایران، هم به لحاظ جذب منابع و سپرده‌ها و هم به لحاظ حجم پرداخت تسهیلات، چندین برابر بیشتر باشد.
شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن منطقهای بعد از سال 58 تعطیل شدند؟
بله، بعد از تاسیس بانک مسکن، این شرکت‌ها در بانک ادغام شدند و فعالیتشان متوقف شد.اولین شرکت پس‌انداز و وام مسکن، صندوق کوروش بود که در تهران و در سال ۱۳۵۰ تاسیس شد. این شرکت‌ها تا سال ۱۳۵۶ به ۱۶ فقره رسیدند.مرجع قانونی تاسیس این شرکت‌ها نیز به قانون تشویق پس‌انداز مسکن مصوب سال ۱۳۴۶ برمی‌گردد. در این قانون هم تاسیس شرکت‌های تعاونی مسکن با کمک بانک رهنی و هم تاسیس شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن پیش‌بینی شده بود. شرکت‌های تعاونی مسکن به دلیل اینکه پیچیدگی کمتری داشتند، برای اولین بار در سال ۱۳۴۷ با تاسیس تعاونی مسکن معلمان تهران به عنوان اولین تعاونی تحت حمایت بانک رهنی شکل گرفتند. اما اولین شرکت پس‌انداز و وام مسکن در سال ۱۳۵۰ تشکیل شد. این صندوق‌ها در آن زمان تا ۸۰ درصد قیمت مسکن، تسهیلات خرید به متقاضیان پرداخت می‌کردند. ضمن اینکه سقف تسهیلات این صندوق‌ها یا همان شرکت‌های پس‌انداز، بیشتر از تسهیلاتی بود که بانک رهنی پرداخت می‌کرد.در سال ۱۳۵۸ عملکرد این صندوق‌های پس‌انداز به این صورت گزارش شده است: شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن طی ۸ سال فعالیت خود حدود ۳ میلیارد و ۳۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان یعنی معادل ۷/۲ برابر سرمایه خود، سپرده جذب کردند. طی همین مدت این شرکت‌ها توانستند مبلغ ۶ میلیارد و ۳۲ میلیون تومان یا ۴/۵ برابر سرمایه خود تسهیلات مسکن پرداخت کنند. این شرکت‌ها مبلغ یک میلیارد و ۲۲۴ میلیون تومان یعنی ۱/۱ برابر سرمایه خود، وام از بانک مرکزی دریافت کردند. در واقع این شرکت‌ها از محل سرمایه‌شان و تنها دو نوع سپرده شامل سپرده‌های پس‌انداز و مدت‌دار، تامین مالی می‌شدند و صرفا در حوزه مسکن و ساختمان مجاز به پرداخت تسهیلات بودند.
از جمله روش‌های دیگری که این شرکت‌ها می‌توانستند برای تامین مالی خود استفاده کنند، دریافت تسهیلات اعتباری از بانک مرکزی بود به این صورت که حداکثر اعتبار وام دریافتی شرکت از سایر منابع نباید از ۱۵ درصد کل سرمایه و مانده سپرده اشخاص نزد شرکت تجاوز کند مگر اینکه بانک رهنی برای آن مصوبه صادر کند. بالاترین حجم فعالیت این شرکت‌ها در سال ۱۳۵۶ بود. این شرکت‌ها در همان مدت کوتاه فعالیتشان توانستند تا ۴ برابر مجموع عملکرد چند ۱۰ ساله بانک رهنی، تسهیلات مسکن پرداخت کنند.این شرکت‌های پس‌انداز در کل شهرهای کشور پراکنده بودند اما با ادغامشان در بانک مسکن، کل این فعالیت‌ها متمرکز شد به این معنی که امروز در تهران برای کل کشور تصمیم گرفته می‌شود و از پایتخت، برای نیاز مالی مسکن کل شهرهای کشور برنامه‌ریزی می‌شود. نتیجه چنین روشی باعث می‌شود سیاست‌های تسهیلاتی، تناسب حداکثری با نیاز هر منطقه نداشته باشد و به نوعی، برای ورود جمعیت مهاجر به شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها، جذابیت ایجاد می‌شود و توسعه کشور از حالت متوازن خود خارج می‌شود.
چرا در طول سال‌های پس از فعالیت بانک مسکن، جای خالی صندوق‌های پس‌انداز زمان قبل از ادغام، دیده نشد و تلاشی برای احیای دوباره آنها انجام نگرفت؟
ببینید، خوشبختانه از ابتدای دولت یازدهم، بانک مسکن درصدد برآمد حلقه‌های مفقوده و از دست رفته منظومه تامین مالی مسکن را دوباره بچیند و آنها را به‌کار بگیرد. الان هم یکی از اولویت‌ها و برنامه‌های اصلی بانک مسکن و حتی مجموعه مدیران بخش مسکن در وزارت راه‌و‌شهرسازی و مسوولان بانک مرکزی، احیای شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن منطقهای با ساز و کار جدید و هماهنگ با شرایط روز بازار مسکن کشورمان است.در مرحله اول هم یک شرکت را برای بافت‌های فرسوده پیشنهاد داده‌ایم که به‌صورت پایلوت در تهران و برای یکی از مناطق فرسوده پایتخت اجرایی کنیم. این پیشنهاد در بانک مرکزی در دست بررسی است و پس از تصویب، بلافاصله در کل کشور تعمیم خواهیم داد. هدف بر این است که کماکان بخش خصوصی نقش غالب را در این شرکت‌ها داشته باشد اما ساختار آن را باید در بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار نهایی کنیم.نظر ما این است که از پتانسیل‌های قانون این شرکت‌ها که مربوط به دهه ۴۰ و ۵۰ است، استفاده شود تا نیازی به صرف زمان برای تصویب قانون جدید نباشد.شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن منطقهای، تجربه موفقی بوده که در دوره زمانی کوتاهی در بازار مالی مسکن کشورمان به ثبت رسیده است. این شرکت‌ها نشان دادند هرگز با کسری منابع روبه‌رو نشدند و در مقایسه با یک بانک دولتی، توانستند دامنه بزرگ‌تری از متقاضیان تسهیلات مسکن را تحت پوشش خدمات خود قرار دهند.بانک ساختمان نیز حلقه دوم منظومه بود که در سال ۱۳۵۳ با مشارکت برخی بانک‌ها و موسسات دولتی تاسیس شد و بعد از جریان ادغام، فعالیتش متوقف شد.وظایف این بانک اعطای تسهیلات به منظور توسعه صنعت ساختمان و مسکن و اجرای طرح‌های عمرانی از جمله آپارتمان‌سازی، ساخت مراکز تجاری، ایجاد تاسیسات توریستی از قبیل هتل، اجرای طرح‌های زیرساختی و نوسازی قسمت‌های شهری به‌صورت واحدهای بزرگ و همچنین شهر‌ک‌سازی بود که یکی از دستاوردهای موفق بانک ساختمان، پروژه اکباتان بود.
بانک ساختمان ایجاد تسهیلات لازم برای خریداران واحدهای ساخته شده را نیز برعهده داشت. منظور از تسهیلات، ایجاد خدمات و سرانه‌های محله‌ای در مجاورت شهرک‌های مسکونی در دست ساخت بود. شما الان وارد شهرک اکباتان که می‌شوید، کمبودی برای خدمات ۷ گانه شهری همچون واحدهای تجاری، مراکز آموزشی، مسجد و ... احساس نمی‌‌کنید. این بانک ۶۰۰ میلیون تومان سرمایه اولیه داشت و به دلیل اینکه مدت زمان فعالیت خیلی محدودی داشت، در کل، ۱۳۱ فقره وام به مبلغ یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان به منظور احداث و تکمیل ۱۲۴ طرح مسکونی، اداری و تجاری پرداخت کرده است. یکی دیگر از خدمات بانک ساختمان، ارائه ضمانت‌نامه برای فعالیت‌های ساختمانی بود که حدود یک میلیارد تومان ضمانت‌نامه صادر کرده است.یکی دیگر از حلقه‌های مفقوده منظومه تامین مالی مسکن که قبل از ادغام، فعال بود، شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران بود که در سال ۱۳۵۵ با مشارکت ۲۸ بانک و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی تاسیس شد. در آن زمان مقرراتی بود که اجازه نمی‌داد هیچ بانکی به تنهایی شرکت ساختمانی تاسیس کند. مقرر شده بود هر بانک متقاضی فعالیت ساختمانی، از طریق ورود به این شرکت و با افزایش سرمایه این شرکت، برای هدف خود اقدام کند. بالغ بر ۹۷ درصد سهام این شرکت متعلق به بانک‌ها بود.شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران وظیفه داشت از طریق پیش‌خرید واحدها، تسهیلات مالی برای سازنده‌ها فراهم کند و بعد از تکمیل واحدها، آنها را به‌صورت نقد و اقساط به متقاضیان مسکن واگذار کند.این شرکت در واقع همان بحث لیزینگ مسکن را انجام می‌داد و در آن زمان، تسهیلات لیزینگ مسکن وجود داشت که توسط همین شرکت ارائه می‌شد.مشارکت در ایجاد شرکت‌های جدید تولید مصالح ساختمانی از طریق خرید سهام شرکت‌های مذکور نیز بخش دیگری از ماموریت شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران بود.
اشاره کردید که اخیرا و در دوره جدید مدیریتی بانک مسکن، راهاندازی مجدد منظومه تامین مالی مسکن در دستور کار دولت و سیستم بانکی قرار گرفته است. ولی چرا در طول سه دهه گذشته، نسبت به غیبت نهادهایی که نمره قبولی در زمان فعالیت خود گرفته‌اند، اقدامی نشد؟ تعلیق فعالیت شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران در طول این سال‌ها باعث شد برخی بانک‌ها به بنگاه‌دار ساختمان‌های مسکونی و تجاری لوکس تبدیل شوند و از مسیر اصلی فعالیت خود که بانکداری است، خارج شوند!
این‌طور نیست که طی این سال‌ها، کسی به فکر احیای منظومه تامین مالی مسکن نبوده باشد. من خاطرم هست که این موضوع یک‌بار در سال‌های ۸۰-۷۹ در دستور کار بانک مسکن قرار گرفت. من خودم آن زمان در اداره برنامه‌ریزی و تشکیلات وقت بانک مسکن بودم و درصدد برآمدیم موضوع احیای شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن را در دستور کار کمیته منابع و مصارف بانک مسکن قرار دهیم. روی این موضوع خیلی مطالعه شد و جمع‌بندی را همان زمان به بانک مرکزی ارائه کردیم تا بتوانیم دوباره از پتانسیل‌های قوانین قبلی در حوزه پس‌انداز و وام مسکن استفاده کنیم. اما این دیدگاه وجود داشت که با انجام عملیات بانکی بدون ربا، تمامی قوانین گذشته حوزه بانکی که در شرایط ربوی تصویب شده بود، از مدار مصرف خارج شده است و دیگر نمی‌شود به آنها استناد کرد. به دلیل مذکور تاکنون چنین امکانی از بانک سلب شده است.این در حالی است که شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن چیزی حدود ۲۰۰ سال قدمت و تجربه کاری در دنیا دارند و حتی در کشورهای توسعه‌یافته هم هنوز چنین شرکت‌هایی فعال هستند.بررسی‌هایی که ما درباره سابقه شرکت‌ها و صندوق‌های پس‌انداز و وام مسکن در کشورهای مختلف انجام دادیم نشان می‌دهد هر چقدر یک کشور از درجه توسعه‌یافتگی بالاتری برخوردار است به همان نسبت، بازدهی و کارآیی بازار رهنی (تسهیلات مسکن) آن کشور نیز بیشتر است و شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن در آنجا قوی‌تر از سایر نقاط دنیا عمل می‌کنند.
در واقع مهم‌ترین شرکت‌ها یا صندوق‌های پس‌انداز و وام مسکن در آلمان است. آلمان الان بهترین وضعیت را در مقایسه با سایر کشورهای مشابه خود، در بخش مسکن دارد. نوسانات متغیرهای بازار مسکن در آلمان خیلی کمتر از کشورهای اروپایی و حتی آمریکا است. بنابراین ملاحظه می‌کنید که قدرت فعالیت بازار رهنی تا چه حد می‌تواند به ثبات بخش مسکن در یک کشور منجر شود و بازار مسکن را از التهابات قیمتی در امان نگه دارد.در آلمان نسبت مانده تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی، بالای ۱۰۰ درصد است، در کشورهای اتحادیه اروپا، این نسبت ۵۲ درصد، در آمریکا ۶۹ درصد، در انگلیس ۸۱ درصد و در هلند ۱۰۸ درصد است.در ایران این نسبت حداکثر ۸ درصد است. ما تا زمانی که بازار رهنی در کشورمان توسعه و تعمیق نیابد و بحث اوراق رهن ثانویه راهاندازی نشود، به دلیل سرعت پایین گردش منابع تسهیلات بخش مسکن و طولانی بودن مدت زمان بازپرداخت این تسهیلات، امکان افزایش این نسبت وجود ندارد. در کشورهای در حال توسعه، این نسبت بین ۱۰ تا ۴۰ درصد است. در کشورهای توسعه‌یافته نیز بالای ۴۰ درصد است.بانک مسکن در حال حاضر درخواست کرده است چنانچه قوانین قبلی وضع‌شده در دهه ۴۰ در زمینه تاسیس مجدد شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن منطقهای، امکان اجرایی شدن ندارد، از مقررات فعلی مربوط به تاسیس موسسات مالی اعتباری، برای راهاندازی این صندوق‌ها استفاده شود با این تفاوت که در تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی بتوانیم از ضوابط همان قانون تشویق پس‌انداز مسکن در دستورالعمل‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی آن بهره ببریم.
بانک مسکن در این دوره، چند ابزار و نهاد جدید را از جمله راهاندازی اولین صندوق زمین و ساختمان، صندوق پس‌انداز مسکن یکم و... به خدمت گرفت. الان هم ظاهرا برنامه تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای را تعقیب می‌کنید. برای این منظور، چه مراحلی باید در بانک مرکزی، دولت و حتی شورای پول و اعتبار طی شود و بعد از تشکیل بانک توسعه‌ای مسکن، چه تحولاتی در این بخش اتفاق خواهد افتاد؟
ما اگر بخواهیم به اهداف مطلوب در بخش مسکن برسیم، چاره‌ای جز تغییر ریل تامین مالی در این بخش را نداریم. برای این منظور فعالیت بانک مسکن باید در قالب بانک تخصصی با رویکرد توسعه‌ای، متحول شود. ما حتما نیاز داریم منظومه مورد نیاز برای تامین مالی مسکن تشکیل شود.برای ایجاد این منظومه باید یکسری اقدامات انجام شود.یکی از الزامات، حاکمیتی و سیاستی است که از طریق نهادسازی و ابزارسازی‌های مالی اتفاق می‌افتد.الان ابزارهای در اختیار بانک مسکن به شدت محدود است و دامنه کاربری آنها خیلی عمیق نیست و سطح محدودی را پوشش می‌دهد.الزامات حاکمیتی نیز شامل تقویت عملکرد بانک مسکن در بخش مسکن متناسب با الگوی بانک‌های توسعه‌ای دنیا از طریق تدوین سیاست‌های مالی ناظر بر بانک‌های توسعه‌ای بر بستر احکام برنامه ششم توسعه می‌شود.ما برای این منظور، پیشنهاد خودمان را به نویسندگان برنامه ششم و همینطور در لایحه بودجه سال ۹۵ کل کشور ارائه کرده‌ایم و امیدواری زیادی داریم که هم در قانون بودجه سال ۹۵ لحاظ شود و هم در برنامه ششم توسعه گنجانده شود.متاسفانه در برنامه‌های توسعه ۵ ساله کشور به‌رغم استفاده از واژه توسعه در این برنامه‌ها، هیچ زمان سرفصل مشخصی برای سیاست‌های توسعه‌ای در سازمان‌های توسعه‌ای نداشتیم. اما با تدابیر صورت گرفته در بانک مسکن، برای اولین بار پیشنهاد تدوین چنین سرفصلی را برای برنامه ششم ارائه کردیم و امیدواریم در لایحه این برنامه، بیاید و اقدامات لازم برای تشکیل بانک تخصصی- توسعه‌ای بخش مسکن، در ذیل این سرفصل آورده شود.
بانک تخصصی- توسعه‌ای مسکن باید از برخی حدود و الزامات نظارتی حاکم بر بانک‌های تجاری نظیر میزان و نحوه سرمایه‌گذاری در شرکت‌ها، نسبت‌های مربوط به ذی‌نفع واحد، تسهیلات و تعهدات کلان و ... مستثنی شوند.پیش‌بینی تخصیص یارانه سود و وجوه اداره شده دولتی نیز از جمله پیش‌نیازهای تشکیل بانک تخصصی- توسعه‌ای است.کاهش سپرده قانونی بانک‌های تخصصی- توسعه‌ای به ۲ درصد نیز از جمله الزامات مورد نیاز است.سپرده‌گذاری دولت و شرکت‌های دولتی نزد بانک مسکن و مجوز خرید اوراق مشارکت بانک تخصصی- توسعه‌ای مسکن توسط سایر بانک‌ها از محل کاهش سپرده قانونی این بانک‌ها، از جمله پیش‌نیازهای دیگر است.تدوین سیاست‌های اعتباری ناظر بر بازار رهن، تدوین سیاست‌های اجرایی بخش مسکن به عنوان مکمل توسعه بازار رهن، ایجاد شرکت‌های واسپاری یا لیزینگ، موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقهای، نهاد اعتبارسنجی و موسسه بیمه اعتباری رهن یا صندوق تضمین تسهیلات نیز باید در راستای تشکیل بانک تخصصی- توسعه‌ای مسکن ایجاد شوند.برای ابزارسازی مالی نیز باید یکسری اقدامات انجام شود از جمله ایجاد مکانیزم پس‌انداز اجباری در خانوارها و کارمندان که کمک موثری به توانمندسازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن خواهد کرد.طراحی اوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی از طریق بانک مسکن، استفاده از ظرفیت گواهی سپرده خاص یا انتقال گواهی سپرده عام با شرایط رقابتی، گسترش فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق پروژه‌ها، راهاندازی صندوق املاک و مستغلات، فروش متری مسکن از طریق اوراق سرمایه‌گذاری متری برای ایجاد مالکیت تدریجی افراد متناسب با درآمدشان نیز از جمله سیاست‌ها و برنامه‌هایی است که در دستور کار رویکرد توسعه‌ای بانک مسکن قرار دارد.همچنین در بانک مسکن مجموعه‌ای از طرح‌ها شامل راهاندازی مکانیزم حساب امانی برای پیش‌خرید و پیش فروش واحدهای مسکونی، اعطای تسهیلات ویژه به بافت‌های فرسوده برای کاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن و شناسایی ابزارهای جذب منابع خارجی در تولید انبوه مسکن و استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک در داخل و خارج و همچنین افزایش میزان سرمایه بانک مسکن در گام اول تا ۵ هزار میلیارد تومان، در دستور کارمان قرار دارد که برای تدوین، تصویب و اجرایی شدن مرحله‌ای آنها در تلاش هستیم.
در کشور ما از زمانی که نظام بانکی، ایجاد و اولین بانک تاسیس شد، توجه به تامین مالی بخش مسکن هم همگام با این پدیده، مورد توجه قرار گرفت. اولین بار در سال ۱۳۰۵ یک موسسه به‌نام موسسه رهنی ایران ایجاد شد که در نهایت بخشی از فعالیت بانک ملی ایران شد. الان هم محل این موسسه در ساختمان مرکزی بانک ملی ایران تبدیل به موزه شده است با همان سبک و سیاق قدیمی. این موسسه آن زمان در دل بانک ملی ایران، فعالیت خود را در زمینه تامین مالی مسکن شروع کرد. در دوره پهلوی اول به دلیل شروع پدیده شهرنشینی، تامین مالی مسکن مورد توجه قرار گرفت. در آن دوره بیش از ۷۰ درصد مردم در روستاها و کمتر از ۳۰ درصد خانوارها در شهرها سکونت داشتند، درست برعکس وضع موجود. در نتیجه مهاجرت به شهرها در آن زمان به تدریج آغاز شد و حجم فعالیت‌هایی که نیاز بود برای موضوع تامین مالی مسکن، رفته رفته در اقتصاد خودنمایی می‌کرد. به خاطر همین، در همان سال‌ها مسوولان بانکی به این نتیجه رسیدند که موسسه رهنی ایران را از بانک ملی جدا کنند تا به صورت بانک مستقل دربیاید. بنابراین در سال ۱۳۱۷ این تصمیم اتخاذ شد و در ۲۵ دی سال ۱۳۱۷ قانون تشکیل و تاسیس بانک رهنی ایران به تصویب مجلس شورای ملی وقت رسید و این بانک با سرمایه ۲۰۰ میلیون ریال و مشارکت وزارت دارایی وقت و بانک ملی ایران، راهاندازی شد، البته فعالیت این بانک به‌صورت رسمی از ابتدای سال ۱۳۱۸ آغاز شد.
بانک رهنی چه سالی به بانک مسکن تغییر اسم پیدا کرد و آیا در جریان این تغییر، ماموریت‌های اولیه بانک رهنی کنار گذاشته شد؟
این پرسش شما شاید پاسخ را کمی طولانی کند از این جهت که تبدیل بانک رهنی به بانک مسکن صرفا یک تغییر اسم یا به قول شما تغییر ماموریت نبود.زمینه شکل‌گیری بانک مسکن پیرو ملی شدن بانک‌ها در دوره بعد از انقلاب اسلامی در خرداد سال ۱۳۵۸ فراهم شد، بانک مسکن از ادغام بانک رهنی ایران، ۱۶ شرکت پس‌انداز و وام مسکن (که ۳ شرکت متعلق به شهر تهران و ۱۳ شرکت مابقی متعلق به سایر شهرهای کشور بودند)، بانک ساختمان و شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران، تشکیل شد. در حقیقت با تجمیع این مجموعه بانکی و مالی مرتبط با بخش مسکن و ساختمان، بانک مسکن به‌وجود آمد. اما اتفاقی که در این پروسه افتاد، توقف ماموریت عضوهای تجمیع‌شده، به جزء بانک رهنی، در بانک مسکن بود. یعنی در سال‌های بعد از تاسیس بانک مسکن، عملا همان فعالیت‌های بانک رهنی در بانک مسکن تداوم پیدا کرد و مسوولیت‌ها، ماموریت‌ها و اهداف شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن، بانک ساختمان و همچنین شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران، در بانک مسکن ادامه نیافت. در واقع بانک مسکن به‌واسطه تجمیع نیروی انسانی و پرسنل نهادهای تجمیع شده، بزرگتر شد و البته سرمایه بانک مسکن نیز افزایش پیدا کرد و به چهارمیلیارد و چهارصد و پنجاه میلیون و نهصد و هفتاد هزار تومان رسید.سرمایه بانک رهنی در آن زمان و در مقاطع مشخصی با توجه به قوانین بودجه افزایش پیدا می‌کرد.تا قبل از این ادغام، هر کدام از این مجموعه‌ها یک زنجیره‌ای از خدمات را به قسمت‌های مختلف بخش مسکن و ساختمان ارائه می‌دادند و کارکرد‌شان نوعی هم‌افزایی در توسعه مسکن و ساختمان ایجاد می‌کرد، اما متاسفانه ماحصل ادغامشان باعث پاره شدن حلقه‌های منظومه تامین مالی مسکن و متوقف شدن برخی از خدمات تامین مالی در این بخش شد. ارتباط زنجیره‌ها در عمل قطع شد و علت هم فقدان نگاه تخصصی به موضوع ادغام این نهادها بود. الان در اساسنامه بانک مسکن هم وقتی نگاه کنیم، اشاره خیلی کمرنگ و غیرمبسوط به ماموریت‌های نهادهای تجمیعی، شده است و کل نقشه راه بانک رهنی، صرفا بر بانک مسکن حاکم شده است بدون تاثیرپذیری از سایر حلقه‌های منظومه تامین مالی مسکن.
چه خدمات و ابزارهایی تا قبل از شکل‌گیری بانک مسکن، توسط نهادها و حلقه‌های مجزای تامین مالی مسکن ارائه می‌شد که بعد از ادغام بانک رهنی و آن نهادها، از کار افتاد؟
مهم‌ترین این خدمات، بحث پس‌انداز و تسهیلات خرید مسکن بود که توسط شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن منطقهای در شهرهای مختلف کشور ارائه می‌شد. این شرکت‌ها با توجه به پتانسیل‌ها و نیازهای منطقهای خودشان، تسهیلات تعریف و پرداخت می‌کردند. این شرکت‌ها می‌توانستند تا شعاع ۵۰ کیلومتری محل استقرارشان، تسهیلات پرداخت کنند ولی به هیچ وجه اجازه نداشتند در سایر مناطق کشور تسهیلات بدهند، اما از طرف دیگر، برای جذب سپرده از کل مناطق ایران، مجاز بودند. سپرده‌گذاران این شرکت‌ها، سهامدار شرکت می‌شدند که خود همین شکل فعالیت، جذابیت فوق‌العاده زیادی برای مردم به عنوان سپرده‌گذاران شرکت پس‌انداز و وام مسکن، به‌وجود می‌آورد.بانک رهنی حدود ۲۰ درصد سهام این شرکت‌ها را در اختیار داشت و ۸۰ درصد مابقی در اختیار بخش خصوصی بود به این صورت که بین ۴۵ تا ۶۰ درصد سهام این شرکت‌ها در اختیار تجار و فعالان ساختمانی آن منطقه بود و مابقی سهام بین مردم و متقاضیان تسهیلات مسکن که سپرده‌گذار شرکت بودند، توزیع می‌شد. این شرکت‌ها علیرغم اینکه تحت نظارت بانک رهنی ایران فعالیت می کردند ولی چون بوروکراسی اداری یک دستگاه دولتی را نداشتند، هزینه‌های جاری‌شان به شدت کم بود و در سال، سوددهی قابل توجهی داشتند. حتی در برخی سال‌ها این شرکت‌ها تا ۴۰ درصد به سهامداران خود سود پرداخت می‌کردند که رقم قابل توجهی بود. این نوع فعالیت شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن باعث شده بود عملکردشان در مقایسه با بانک رهنی ایران، هم به لحاظ جذب منابع و سپرده‌ها و هم به لحاظ حجم پرداخت تسهیلات، چندین برابر بیشتر باشد.
شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن منطقهای بعد از سال 58 تعطیل شدند؟
بله، بعد از تاسیس بانک مسکن، این شرکت‌ها در بانک ادغام شدند و فعالیتشان متوقف شد.اولین شرکت پس‌انداز و وام مسکن، صندوق کوروش بود که در تهران و در سال ۱۳۵۰ تاسیس شد. این شرکت‌ها تا سال ۱۳۵۶ به ۱۶ فقره رسیدند.مرجع قانونی تاسیس این شرکت‌ها نیز به قانون تشویق پس‌انداز مسکن مصوب سال ۱۳۴۶ برمی‌گردد. در این قانون هم تاسیس شرکت‌های تعاونی مسکن با کمک بانک رهنی و هم تاسیس شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن پیش‌بینی شده بود. شرکت‌های تعاونی مسکن به دلیل اینکه پیچیدگی کمتری داشتند، برای اولین بار در سال ۱۳۴۷ با تاسیس تعاونی مسکن معلمان تهران به عنوان اولین تعاونی تحت حمایت بانک رهنی شکل گرفتند. اما اولین شرکت پس‌انداز و وام مسکن در سال ۱۳۵۰ تشکیل شد. این صندوق‌ها در آن زمان تا ۸۰ درصد قیمت مسکن، تسهیلات خرید به متقاضیان پرداخت می‌کردند. ضمن اینکه سقف تسهیلات این صندوق‌ها یا همان شرکت‌های پس‌انداز، بیشتر از تسهیلاتی بود که بانک رهنی پرداخت می‌کرد.در سال ۱۳۵۸ عملکرد این صندوق‌های پس‌انداز به این صورت گزارش شده است: شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن طی ۸ سال فعالیت خود حدود ۳ میلیارد و ۳۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان یعنی معادل ۷/۲ برابر سرمایه خود، سپرده جذب کردند. طی همین مدت این شرکت‌ها توانستند مبلغ ۶ میلیارد و ۳۲ میلیون تومان یا ۴/۵ برابر سرمایه خود تسهیلات مسکن پرداخت کنند. این شرکت‌ها مبلغ یک میلیارد و ۲۲۴ میلیون تومان یعنی ۱/۱ برابر سرمایه خود، وام از بانک مرکزی دریافت کردند. در واقع این شرکت‌ها از محل سرمایه‌شان و تنها دو نوع سپرده شامل سپرده‌های پس‌انداز و مدت‌دار، تامین مالی می‌شدند و صرفا در حوزه مسکن و ساختمان مجاز به پرداخت تسهیلات بودند.
از جمله روش‌های دیگری که این شرکت‌ها می‌توانستند برای تامین مالی خود استفاده کنند، دریافت تسهیلات اعتباری از بانک مرکزی بود به این صورت که حداکثر اعتبار وام دریافتی شرکت از سایر منابع نباید از ۱۵ درصد کل سرمایه و مانده سپرده اشخاص نزد شرکت تجاوز کند مگر اینکه بانک رهنی برای آن مصوبه صادر کند. بالاترین حجم فعالیت این شرکت‌ها در سال ۱۳۵۶ بود. این شرکت‌ها در همان مدت کوتاه فعالیتشان توانستند تا ۴ برابر مجموع عملکرد چند ۱۰ ساله بانک رهنی، تسهیلات مسکن پرداخت کنند.این شرکت‌های پس‌انداز در کل شهرهای کشور پراکنده بودند اما با ادغامشان در بانک مسکن، کل این فعالیت‌ها متمرکز شد به این معنی که امروز در تهران برای کل کشور تصمیم گرفته می‌شود و از پایتخت، برای نیاز مالی مسکن کل شهرهای کشور برنامه‌ریزی می‌شود. نتیجه چنین روشی باعث می‌شود سیاست‌های تسهیلاتی، تناسب حداکثری با نیاز هر منطقه نداشته باشد و به نوعی، برای ورود جمعیت مهاجر به شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها، جذابیت ایجاد می‌شود و توسعه کشور از حالت متوازن خود خارج می‌شود.
چرا در طول سال‌های پس از فعالیت بانک مسکن، جای خالی صندوق‌های پس‌انداز زمان قبل از ادغام، دیده نشد و تلاشی برای احیای دوباره آنها انجام نگرفت؟
ببینید، خوشبختانه از ابتدای دولت یازدهم، بانک مسکن درصدد برآمد حلقه‌های مفقوده و از دست رفته منظومه تامین مالی مسکن را دوباره بچیند و آنها را به‌کار بگیرد. الان هم یکی از اولویت‌ها و برنامه‌های اصلی بانک مسکن و حتی مجموعه مدیران بخش مسکن در وزارت راه‌و‌شهرسازی و مسوولان بانک مرکزی، احیای شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن منطقهای با ساز و کار جدید و هماهنگ با شرایط روز بازار مسکن کشورمان است.در مرحله اول هم یک شرکت را برای بافت‌های فرسوده پیشنهاد داده‌ایم که به‌صورت پایلوت در تهران و برای یکی از مناطق فرسوده پایتخت اجرایی کنیم. این پیشنهاد در بانک مرکزی در دست بررسی است و پس از تصویب، بلافاصله در کل کشور تعمیم خواهیم داد. هدف بر این است که کماکان بخش خصوصی نقش غالب را در این شرکت‌ها داشته باشد اما ساختار آن را باید در بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار نهایی کنیم.نظر ما این است که از پتانسیل‌های قانون این شرکت‌ها که مربوط به دهه ۴۰ و ۵۰ است، استفاده شود تا نیازی به صرف زمان برای تصویب قانون جدید نباشد.شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن منطقهای، تجربه موفقی بوده که در دوره زمانی کوتاهی در بازار مالی مسکن کشورمان به ثبت رسیده است. این شرکت‌ها نشان دادند هرگز با کسری منابع روبه‌رو نشدند و در مقایسه با یک بانک دولتی، توانستند دامنه بزرگ‌تری از متقاضیان تسهیلات مسکن را تحت پوشش خدمات خود قرار دهند.بانک ساختمان نیز حلقه دوم منظومه بود که در سال ۱۳۵۳ با مشارکت برخی بانک‌ها و موسسات دولتی تاسیس شد و بعد از جریان ادغام، فعالیتش متوقف شد.وظایف این بانک اعطای تسهیلات به منظور توسعه صنعت ساختمان و مسکن و اجرای طرح‌های عمرانی از جمله آپارتمان‌سازی، ساخت مراکز تجاری، ایجاد تاسیسات توریستی از قبیل هتل، اجرای طرح‌های زیرساختی و نوسازی قسمت‌های شهری به‌صورت واحدهای بزرگ و همچنین شهر‌ک‌سازی بود که یکی از دستاوردهای موفق بانک ساختمان، پروژه اکباتان بود.
بانک ساختمان ایجاد تسهیلات لازم برای خریداران واحدهای ساخته شده را نیز برعهده داشت. منظور از تسهیلات، ایجاد خدمات و سرانه‌های محله‌ای در مجاورت شهرک‌های مسکونی در دست ساخت بود. شما الان وارد شهرک اکباتان که می‌شوید، کمبودی برای خدمات ۷ گانه شهری همچون واحدهای تجاری، مراکز آموزشی، مسجد و ... احساس نمی‌‌کنید. این بانک ۶۰۰ میلیون تومان سرمایه اولیه داشت و به دلیل اینکه مدت زمان فعالیت خیلی محدودی داشت، در کل، ۱۳۱ فقره وام به مبلغ یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان به منظور احداث و تکمیل ۱۲۴ طرح مسکونی، اداری و تجاری پرداخت کرده است. یکی دیگر از خدمات بانک ساختمان، ارائه ضمانت‌نامه برای فعالیت‌های ساختمانی بود که حدود یک میلیارد تومان ضمانت‌نامه صادر کرده است.یکی دیگر از حلقه‌های مفقوده منظومه تامین مالی مسکن که قبل از ادغام، فعال بود، شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران بود که در سال ۱۳۵۵ با مشارکت ۲۸ بانک و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی تاسیس شد. در آن زمان مقرراتی بود که اجازه نمی‌داد هیچ بانکی به تنهایی شرکت ساختمانی تاسیس کند. مقرر شده بود هر بانک متقاضی فعالیت ساختمانی، از طریق ورود به این شرکت و با افزایش سرمایه این شرکت، برای هدف خود اقدام کند. بالغ بر ۹۷ درصد سهام این شرکت متعلق به بانک‌ها بود.شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران وظیفه داشت از طریق پیش‌خرید واحدها، تسهیلات مالی برای سازنده‌ها فراهم کند و بعد از تکمیل واحدها، آنها را به‌صورت نقد و اقساط به متقاضیان مسکن واگذار کند.این شرکت در واقع همان بحث لیزینگ مسکن را انجام می‌داد و در آن زمان، تسهیلات لیزینگ مسکن وجود داشت که توسط همین شرکت ارائه می‌شد.مشارکت در ایجاد شرکت‌های جدید تولید مصالح ساختمانی از طریق خرید سهام شرکت‌های مذکور نیز بخش دیگری از ماموریت شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران بود.
اشاره کردید که اخیرا و در دوره جدید مدیریتی بانک مسکن، راهاندازی مجدد منظومه تامین مالی مسکن در دستور کار دولت و سیستم بانکی قرار گرفته است. ولی چرا در طول سه دهه گذشته، نسبت به غیبت نهادهایی که نمره قبولی در زمان فعالیت خود گرفته‌اند، اقدامی نشد؟ تعلیق فعالیت شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران در طول این سال‌ها باعث شد برخی بانک‌ها به بنگاه‌دار ساختمان‌های مسکونی و تجاری لوکس تبدیل شوند و از مسیر اصلی فعالیت خود که بانکداری است، خارج شوند!
این‌طور نیست که طی این سال‌ها، کسی به فکر احیای منظومه تامین مالی مسکن نبوده باشد. من خاطرم هست که این موضوع یک‌بار در سال‌های ۸۰-۷۹ در دستور کار بانک مسکن قرار گرفت. من خودم آن زمان در اداره برنامه‌ریزی و تشکیلات وقت بانک مسکن بودم و درصدد برآمدیم موضوع احیای شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن را در دستور کار کمیته منابع و مصارف بانک مسکن قرار دهیم. روی این موضوع خیلی مطالعه شد و جمع‌بندی را همان زمان به بانک مرکزی ارائه کردیم تا بتوانیم دوباره از پتانسیل‌های قوانین قبلی در حوزه پس‌انداز و وام مسکن استفاده کنیم. اما این دیدگاه وجود داشت که با انجام عملیات بانکی بدون ربا، تمامی قوانین گذشته حوزه بانکی که در شرایط ربوی تصویب شده بود، از مدار مصرف خارج شده است و دیگر نمی‌شود به آنها استناد کرد. به دلیل مذکور تاکنون چنین امکانی از بانک سلب شده است.این در حالی است که شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن چیزی حدود ۲۰۰ سال قدمت و تجربه کاری در دنیا دارند و حتی در کشورهای توسعه‌یافته هم هنوز چنین شرکت‌هایی فعال هستند.بررسی‌هایی که ما درباره سابقه شرکت‌ها و صندوق‌های پس‌انداز و وام مسکن در کشورهای مختلف انجام دادیم نشان می‌دهد هر چقدر یک کشور از درجه توسعه‌یافتگی بالاتری برخوردار است به همان نسبت، بازدهی و کارآیی بازار رهنی (تسهیلات مسکن) آن کشور نیز بیشتر است و شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن در آنجا قوی‌تر از سایر نقاط دنیا عمل می‌کنند.
در واقع مهم‌ترین شرکت‌ها یا صندوق‌های پس‌انداز و وام مسکن در آلمان است. آلمان الان بهترین وضعیت را در مقایسه با سایر کشورهای مشابه خود، در بخش مسکن دارد. نوسانات متغیرهای بازار مسکن در آلمان خیلی کمتر از کشورهای اروپایی و حتی آمریکا است. بنابراین ملاحظه می‌کنید که قدرت فعالیت بازار رهنی تا چه حد می‌تواند به ثبات بخش مسکن در یک کشور منجر شود و بازار مسکن را از التهابات قیمتی در امان نگه دارد.در آلمان نسبت مانده تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی، بالای ۱۰۰ درصد است، در کشورهای اتحادیه اروپا، این نسبت ۵۲ درصد، در آمریکا ۶۹ درصد، در انگلیس ۸۱ درصد و در هلند ۱۰۸ درصد است.در ایران این نسبت حداکثر ۸ درصد است. ما تا زمانی که بازار رهنی در کشورمان توسعه و تعمیق نیابد و بحث اوراق رهن ثانویه راهاندازی نشود، به دلیل سرعت پایین گردش منابع تسهیلات بخش مسکن و طولانی بودن مدت زمان بازپرداخت این تسهیلات، امکان افزایش این نسبت وجود ندارد. در کشورهای در حال توسعه، این نسبت بین ۱۰ تا ۴۰ درصد است. در کشورهای توسعه‌یافته نیز بالای ۴۰ درصد است.بانک مسکن در حال حاضر درخواست کرده است چنانچه قوانین قبلی وضع‌شده در دهه ۴۰ در زمینه تاسیس مجدد شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن منطقهای، امکان اجرایی شدن ندارد، از مقررات فعلی مربوط به تاسیس موسسات مالی اعتباری، برای راهاندازی این صندوق‌ها استفاده شود با این تفاوت که در تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی بتوانیم از ضوابط همان قانون تشویق پس‌انداز مسکن در دستورالعمل‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی آن بهره ببریم.
بانک مسکن در این دوره، چند ابزار و نهاد جدید را از جمله راهاندازی اولین صندوق زمین و ساختمان، صندوق پس‌انداز مسکن یکم و... به خدمت گرفت. الان هم ظاهرا برنامه تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای را تعقیب می‌کنید. برای این منظور، چه مراحلی باید در بانک مرکزی، دولت و حتی شورای پول و اعتبار طی شود و بعد از تشکیل بانک توسعه‌ای مسکن، چه تحولاتی در این بخش اتفاق خواهد افتاد؟
ما اگر بخواهیم به اهداف مطلوب در بخش مسکن برسیم، چاره‌ای جز تغییر ریل تامین مالی در این بخش را نداریم. برای این منظور فعالیت بانک مسکن باید در قالب بانک تخصصی با رویکرد توسعه‌ای، متحول شود. ما حتما نیاز داریم منظومه مورد نیاز برای تامین مالی مسکن تشکیل شود.برای ایجاد این منظومه باید یکسری اقدامات انجام شود.یکی از الزامات، حاکمیتی و سیاستی است که از طریق نهادسازی و ابزارسازی‌های مالی اتفاق می‌افتد.الان ابزارهای در اختیار بانک مسکن به شدت محدود است و دامنه کاربری آنها خیلی عمیق نیست و سطح محدودی را پوشش می‌دهد.الزامات حاکمیتی نیز شامل تقویت عملکرد بانک مسکن در بخش مسکن متناسب با الگوی بانک‌های توسعه‌ای دنیا از طریق تدوین سیاست‌های مالی ناظر بر بانک‌های توسعه‌ای بر بستر احکام برنامه ششم توسعه می‌شود.ما برای این منظور، پیشنهاد خودمان را به نویسندگان برنامه ششم و همینطور در لایحه بودجه سال ۹۵ کل کشور ارائه کرده‌ایم و امیدواری زیادی داریم که هم در قانون بودجه سال ۹۵ لحاظ شود و هم در برنامه ششم توسعه گنجانده شود.متاسفانه در برنامه‌های توسعه ۵ ساله کشور به‌رغم استفاده از واژه توسعه در این برنامه‌ها، هیچ زمان سرفصل مشخصی برای سیاست‌های توسعه‌ای در سازمان‌های توسعه‌ای نداشتیم. اما با تدابیر صورت گرفته در بانک مسکن، برای اولین بار پیشنهاد تدوین چنین سرفصلی را برای برنامه ششم ارائه کردیم و امیدواریم در لایحه این برنامه، بیاید و اقدامات لازم برای تشکیل بانک تخصصی- توسعه‌ای بخش مسکن، در ذیل این سرفصل آورده شود.
بانک تخصصی- توسعه‌ای مسکن باید از برخی حدود و الزامات نظارتی حاکم بر بانک‌های تجاری نظیر میزان و نحوه سرمایه‌گذاری در شرکت‌ها، نسبت‌های مربوط به ذی‌نفع واحد، تسهیلات و تعهدات کلان و ... مستثنی شوند.پیش‌بینی تخصیص یارانه سود و وجوه اداره شده دولتی نیز از جمله پیش‌نیازهای تشکیل بانک تخصصی- توسعه‌ای است.کاهش سپرده قانونی بانک‌های تخصصی- توسعه‌ای به ۲ درصد نیز از جمله الزامات مورد نیاز است.سپرده‌گذاری دولت و شرکت‌های دولتی نزد بانک مسکن و مجوز خرید اوراق مشارکت بانک تخصصی- توسعه‌ای مسکن توسط سایر بانک‌ها از محل کاهش سپرده قانونی این بانک‌ها، از جمله پیش‌نیازهای دیگر است.تدوین سیاست‌های اعتباری ناظر بر بازار رهن، تدوین سیاست‌های اجرایی بخش مسکن به عنوان مکمل توسعه بازار رهن، ایجاد شرکت‌های واسپاری یا لیزینگ، موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقهای، نهاد اعتبارسنجی و موسسه بیمه اعتباری رهن یا صندوق تضمین تسهیلات نیز باید در راستای تشکیل بانک تخصصی- توسعه‌ای مسکن ایجاد شوند.برای ابزارسازی مالی نیز باید یکسری اقدامات انجام شود از جمله ایجاد مکانیزم پس‌انداز اجباری در خانوارها و کارمندان که کمک موثری به توانمندسازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن خواهد کرد.طراحی اوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی از طریق بانک مسکن، استفاده از ظرفیت گواهی سپرده خاص یا انتقال گواهی سپرده عام با شرایط رقابتی، گسترش فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق پروژه‌ها، راهاندازی صندوق املاک و مستغلات، فروش متری مسکن از طریق اوراق سرمایه‌گذاری متری برای ایجاد مالکیت تدریجی افراد متناسب با درآمدشان نیز از جمله سیاست‌ها و برنامه‌هایی است که در دستور کار رویکرد توسعه‌ای بانک مسکن قرار دارد.همچنین در بانک مسکن مجموعه‌ای از طرح‌ها شامل راهاندازی مکانیزم حساب امانی برای پیش‌خرید و پیش فروش واحدهای مسکونی، اعطای تسهیلات ویژه به بافت‌های فرسوده برای کاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن و شناسایی ابزارهای جذب منابع خارجی در تولید انبوه مسکن و استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک در داخل و خارج و همچنین افزایش میزان سرمایه بانک مسکن در گام اول تا ۵ هزار میلیارد تومان، در دستور کارمان قرار دارد که برای تدوین، تصویب و اجرایی شدن مرحله‌ای آنها در تلاش هستیم.
ارسال نظر