مهدی نصرتی

تلاش‌های ارزنده‌ای توسط دولت و مجموعه وزارت مسکن در خصوص معضل مسکن صورت گرفته‌است. تلاش‌های وزارت مسکن درخصوص مسکن مهر معطوف به عرضه انبوه با قیمت مناسب و فناوری‌های نوین و ایمن است که در جای خود بسیار ارزشمند است؛ به ویژه استفاده از مشارکت سرمایه‌گذاران خارجی و استفاده از توان فنی، مدیریتی و مالی آنها نکته‌ای مثبت و امیدبخش است. در این خصوص طبق اخبار منتشر شده،‌ ساخت مسکن با قیمت‌های مناسب به همراه فناوری‌های روز دنیا و بعضا همراه با کلیه تجهیزات رفاهی در دستور کار قرار دارد که خبر خوب و مسرت بخشی می‌تواند باشد.

طبق اصول اولیه اقتصاد، عرضه بیشتر به کاهش قیمت در یک بازار رقابتی منجر خواهد شد و می‌توانیم در آینده منتظر گشایش در موضوع مسکن در کل کشور باشیم. اما شواهد نشان می‌دهد که تاکنون نتایج مورد انتظار سیاست‌گذاران مسکن مهر به طور کامل تحقق پیدا نکرده‌است. یکی از ابهامات جدی این است که شهرک‌هایی که به این ترتیب ایجاد می‌شوند آیا قابلیت سکونت را خواهند داشت یا خیر؟ مسکن به معنی صرفا یک چهاردیواری که نقش سرپناه را ایفا کند، نیست. یوتیلیتی‌ها (شامل آب و برق و گاز)، زیرساخت‌های اجتماعی(آموزش و بهداشت)، امنیت، حمل و نقل مناسب، امکانات و خدمات تفریحی، فضای سبز، آب و هوای مناسب و... همه جزو عواملی هستند که تعیین می‌کنند آیا یک شهرک خاص قابل سکونت خواهد بود و آیا در آینده نزدیک موارد ذکر شده قابل دسترسی است یا خیر؟ در مدل کنونی، ساخت واحدهای مسکونی توسط سرمایه‌گذاران و پیمانکاران خصوصی انجام می‌شود؛ اما چه تضمینی برای ارائه مناسب خدمات شهری وجود دارد؟

اما این مشکل از کجا ناشی شده است؟ از دیدگاه اقتصادی،‌ مشکل در طراحی مدل اقتصادی و سرمایه‌گذاری مسکن مهر است؛ زیرا دولت برای جذاب شدن سرمایه‌گذاری در مسکن مهر،‌ به سرمایه‌گذاران خصوصی و خارجی تضمین داده‌است که واحدهای احداث شده را خریداری خواهد کرد. این تضمین دولتی هرچند در این مرحله موجب جذابیت این طرح‌ها می‌شود، اما خود می‌تواند نقطه شروع و سنگ بنای نامناسبی برای عدم موفقیت این قبیل طرح‌ها تلقی شود. زیرا وقتی صحبت از سرمایه‌گذاری خصوصی یا خارجی می‌شود به این معنی است که بخشی از ریسک‌های تجاری توسط سرمایه‌گذاران تقبل شود و در واقع یکی از مزایای اصلی سرمایه‌گذاری خارجی و بخش خصوصی همین است. سرمایه‌گذار خصوصی اگر احتمال دهد یک پروژه، سرانجام خوبی نخواهد داشت از ابتدا وارد سرمایه‌گذاری نمی‌شود. در مقابل بخش دولتی معمولا در همه جای دنیا نگرانی در مورد ریسک‌های تجاری ندارد و برای همین است که در هیچ کجای دنیا دولت‌ها تاجران خوبی نیستند.

شاید در نگاه اولیه نگرانی سرمایه‌گذاران خارجی/خصوصی در مورد فروش رفتن این واحدها، بی‌مورد به نظر برسد. زیرا قیمت تمام شده و فناوری نوین از یک طرف و جمعیت جوان و نیاز بالای زوج‌های جوان به مسکن و ارائه اعتبارات دولتی توسط بانک مسکن از طرف دیگر می‌تواند خود تضمینی برای بازار فروش باشد. اما وقتی سرمایه‌گذار خارجی/خصوصی وارد گود می‌شود بحق می‌داند که منظور از مسکن تنها یک سرپناه نیست. اگر بررسی‌های علمی و اقتصادی سرمایه‌گذار وی را به این نتیجه برساند که خدمات شهری نیز ارائه خواهد شد قاعدتا به این نتیجه می‌رسد که حتما تقاضای خوبی برای این واحدهای مسکونی وجود خواهد داشت و لذا وارد سرمایه‌گذاری می‌شود، اما وقتی دولت به سرمایه‌گذاران تضمین می‌دهد که واحدهای ساخته شده را خریداری خواهد کرد، ارائه به موقع و باکیفیت خدمات شهری با ابهام و تردید جدی مواجه می‌شود. هر قدر هم که مجموعه دولت برای این موضوع برنامه و بودجه اختصاص داده باشد می‌دانیم که نمی‌توان کار را به امید دولت رها کرد نه در ایران نه در هیچ جای دیگر. این وضعیت تردیدهای جدی را در مورد کارآیی و سرانجام مناسب این پروژه‌ها پیش‌روی قرار می‌دهد. یک راه‌حل اقتصادی این موضوع این است که بخشی از ریسک‌های تجاری (ریسک فروش واحدها) به بخش خصوصی منتقل شود. طبیعتا بخش خصوصی در ابتدا زیر بار نمی‌رود و موضوع را منوط به تضمین ارائه خدمات شهری خواهد کرد که خود به عنوان یک نیروی اجباری می‌تواند نگرانی در مورد ارائه خدمات شهری را برطرف کند، البته در ارائه این خدمات نیز بخش خصوصی باید مشارکت داده شود. این موضوع خود ادبیات گسترده‌ای دارد و تحت عنوان مشارکت دولتی-خصوصی (PPP) شناخته می‌شود که در این مقاله مجال پرداختن به آن نیست. البته یک راه‌حل ذهنی نیز وجود دارد: این که مسوولان محترم مجبور شوند در این واحدها اقامت کنند و بدین ترتیب در اسرع وقت خدمات لازم را فراهم کنند!