ضرورت اصلاح رویه و مقررات دلالی خرید و فروش مسکن
مقایسه عرضه املاک در ایران و کانادا
در صورت در نظر نگرفتن این‌گونه قیدها در برنامه‌ریزی نظام تهیه، تدارک و عرضه املاک کشور، اهداف متعالی دسترسی عموم مردم به املاک مختلف به‌ویژه تهیه مسکن مناسب برای سکونت خانوارها در دهک‌های گوناگون، تحقق نخواهد یافت. در این صورت تهیه یا اجاره املاک برای کارکردهای گوناگون برای افراد در دهک‌های مختلف، روزبه‌روز دشوارتر و پرهزینه‌تر می‌شود. در نهایت بی‌توجهی به دانش، علم، تخصص، تجربه، کارآیی و توانمندی در اتخاذ سیاست‌های اقتصادی در زنجیره تامین و عرضه املاک در کشور، موجب سوق یافتن بخشی از تقاضا برای خرید و نگهداری املاک، جهت انگیزه سفته‌بازی در این بخش می‌شود.
در همین زمینه دو کارشناس از زوایای مختلف وضعیت فعالیت مشاوران و همچنین شرایط خرید و فروش املاک در دو کشور ایران و کانادا را بررسی کردند.
ایجاد مسوولیت بالا در کانادا
رضا اسماعیلی کارشناس ارشد اقتصاد و مشاور املاک در کانادا تاکید کرده دولت این کشور قوانین سخت و بازدارنده‌ای برای جلوگیری از سفته‌بازی اتخاذ کرده است. او می‌گوید: «در کشورهای مختلف، دولت‌ها، اقدامات گسترده‌ای را هم برای افزایش عرضه املاک مختلف موردنیاز عموم (خصوصا برای سکونت افراد) و هم کاهش تقاضا برای انگیزه سفته‌بازی در املاک، انجام می‌دهند. به‌گونه‌ای که عمده خانوارها در این کشورها، با سهمی کمتر از 30درصد درآمدشان، مسکن مورد نیاز خود را از طریق اجاره تامین می‌کنند. همچنین انواع مختلف تسهیلات بانکی و غیربانکی برای خرید مسکن افراد با نرخ بهره بسیارکم و دوره بازپرداخت طولانی، در نظر گرفته شده است. درکل دولت‌های ملی و محلی بسیاری از کشورها نه‌تنها حضور پررنگی در گسترش عرضه انواع املاک مسکونی، تجاری، کارگاهی و اداری دارند، بلکه اقدامات گسترده‌ای برای جلوگیری از تقاضاهای سفته‌بازانه در بخش املاک اتخاذ می‌کنند. در فرآیند مصوب زنجیره تامین و عرضه املاک در کشور کانادا؛ انجمن مشاوران املاک هر استان، به افراد متقاضی دارای شرایط لازم پس از قبولی در دوره آموزشی مصوب، مجوز فعالیت به‌عنوان مشاوران املاک ارائه می‌کند.
در هر استان این کشور، انجمن مخصوصی برای قانونمند کردن فعالیت مشاوران املاک ایجاد شده است. به‌عنوان مثال در استان «انتاریو» انجمن مشاوران املاک به موضوعات مختلف مشاوران املاک در این استان می‌پردازد. تمام متقاضیان مشاوران املاک برای گرفتن مجوز فعالیت، باید در دوره‌های آموزشی مصوب شرکت کنند. ازجمله مهم‌ترین موضوعاتی که باید با آن آشنا شوند، قوانین مهم و تاثیرگذار در معاملات خرید و فروش املاک است.
در این کشور مشاوران املاک بدون گذراندن این دوره‌ها، اجازه فعالیت ندارند. همچنین در هر استان، سیستمی مشخص و جامع برای دسترسی همه مشاوران املاک به فهرست تمامی املاک عرضه شده برای فروش وجود دارد که سطح دسترسی افراد به اطلاعات سامانه به‌عنوان خریدار، فروشنده، مشاوران، آژانس املاک و... متفاوت است. در این سامانه، مشخصات کامل املاک و سوابق خرید و فروش آنها در معاملات مختلف ثبت شده و همه یا بخشی از اطلاعات دردسترس ذی‌نفع مربوطه قرار داده می‌شود. همچنان که گفته شد، عموم مردم تنها به بخشی از اطلاعات املاک ثبت شده در سامانه دسترسی دارند.»
طبقه‌بندی مشاوران املاک
رضا اسماعیلی در ادامه تاکید کرده که مشاوران املاک در کانادا برای نظارت بیشتر و سهولت کار دسته‌بندی شده‌اند. «معاملات املاک در کانادا در سه دسته کلی طبقه‌بندی می‌شوند: ۱- معامله عمومی از طریق مشاوران املاک: در این دسته فروشنده با مشاور املاک قرارداد بسته و ملک را برای فروش در سامانه ثبت می‌کند و اطلاعات ملک برای عموم مردم در اینترنت قابل مشاهده است. ۲- معامله اختصاصی از طریق مشاوران املاک: در این دسته، فروشنده ملک خود را به‌طور اختصاصی از طریق مشاور فروش، در فهرست املاک مورد فروش مشاور، ثبت می‌کند. در این روش، ملک درسامانه استانی ثبت نمی‌شود و مشاور املاک با اتکا به شبکه آشنایان و مشتریان خود دنبال مشتری برای ملک مربوطه می‌گردد.
۳- معامله خصوصی: فروشنده شخصا آگهی فروش جلوی منزل خود نصب کرده یا با پیدا کردن مشتری، شخصا اقدام به فروش ملک می‌کند. باید توجه داشت که مسوولیت آژانس معاملات املاک در کانادا در قبال خرید و فروش ملک بسیار بالا است.
در این کشور مسوولیت صحت معامله با شرکت‌های بروکر(واسطه بین خریدار و فروشنده) املاک است و مشاوران دارای مجوز باید در این شرکت‌ها با رعایت قوانین و مقررات مصوب، فعالیت کنند. در این بین آژانس‌های املاک باید از رعایت قوانین در معاملات و فعالیت‌های مشاوران املاک زیرمجموعه مطمئن و آگاه باشند.
نکته مهم و اساسی که همیشه باید مورد توجه شرکت‌های بروکر املاک باشد، درخصوص اطلاع‌رسانی خرید ملک توسط مشاوران است. اگر مشاور املاک، ملکی را برای خود یا اعضای درجه یک خانواده یا شرکت خانوادگی خرید و فروش کند، حتما باید فرمی را که برای این منظور تهیه شده است امضا کرده و ضمیمه قرارداد کند، تا مشتری و طرف مقابل به این موضوع آگاه باشند. درکل درکانادا، شرکت کارگزار املاک مسوولیت درستی معامله و نظارت بر فعالیت دلالی املاک توسط مشاوران زیرمجموعه را برعهده دارد.»
شرایط متفاوت در ایران
داود چراغی استادیار موسسه مطالعات و پژوهش‌های بازرگانی نیز شرایط کار مشاوران املاک در ایران را بررسی و آن را با وضعیت این صنف در کانادا مقایسه کرده است. او در این خصوص گفت: «بررسی و مقایسه زنجیره تامین و عرضه املاک و فعالان اصلی ارتباط خریدار و فروشنده املاک در این زنجیره مهم به‌عنوان مشاوران املاک در ایران و کانادا، تفاوت‌ها و شباهت‌هایی را نشان می‌دهد. یکی از تفاوت‌های مهم سیستم خرید و فروش املاک در ایران و کانادا در رویه و پیش‌نیازهای لازم برای دریافت مجوز فعالیت، آموزش، نظارت و کنترل و شفافیت اطلاع‌رسانی اطلاعات لازم در این دو کشور است. در ایران مجوز فعالیت مشاوران املاک به فرد صنفی(حقیقی یا حقوقی) دارای واحد صنفی یا دفتر تجاری، که ضوابط عام و اختصاصی اتحادیه املاک شهر مربوطه را دارا است و دوره آموزشی را با موفقیت طی کرده، داده می‌شود.
در کانادا، همه افرادی که خواهان فعالیت به‌عنوان مشاور املاک هستند، در صورت دارا بودن شرایط و مدارک لازم، پس از طی دوره آموزشی و قبولی در آزمون، از انجمن مشاوران املاک استان مدنظر، مجوز فعالیت دریافت می‌کنند. پس به همه فعالان دلالی املاک با طی دوره و قبولی در آزمون، مجوز مشاور املاک داده می‌شود.
درحالی‌که در ایران اتحادیه صنفی مشاوران املاک زیرمجموعه اتاق اصناف درهر شهرستان ایران مسوول آموزش، ارائه مجوز فعالیت و کنترل و نظارت و بازرسی بر همه افراد صنفی مشاور املاک هر شهر است. در کانادا تشکل صنفی مربوطه (انجمن مشاوران املاک استان‌ها) آموزش متقاضیان مشاوران املاک، ارائه مجوز فعالیت به متقاضیان دارای شرایط مد نظر انجمن و کنترل و نظارت بر عملکرد مشاوران املاک را پیگیری می‌کنند.در کانادا فعالیت فعالان خرید و فروش املاک (مشاوران املاک) در زیرمجموعه شرکت‌های واسطه املاک در مناطق مختلف کشور انجام می‌گیرد.
ولی متاسفانه در ایران به‌راحتی به افراد امکان فعالیت به‌عنوان مشاوران املاک در زیرمجموعه واحد صنفی دارای پروانه کسب داده می‌شود. بدون آنکه حداقل‌های لازم برای این فعالیت مهم را داشته باشند و همچنین دوره آموزشی لازم را طی کرده باشند. در کل در ایران به‌جای استفاده درست و اصولی از تجربه کشورهای توسعه‌یافته در کمک گرفتن از توان تشکل‌های صنفی، همانند انجمن مشاوران املاک استان‌های مختلف کانادا، به اشتباه قلمرو فعالیت تشکل صنفی مرتبط با صنف مربوطه، بسیار گسترده در نظر گرفته شده است.
به‌گونه‌ای‌که در طراحی فرآیند مربوطه ابتدا منافع تشکل و زیرمجموعه آن مد نظر برنامه‌ریزان این بخش مهم کشور قرار گرفته است. یعنی تشکلی (اتحادیه مشاوران املاک هر شهر) که مدیران آن با رای فعالان صنفی زیرمجموعه یعنی افراد صنفی مشاوران املاک انتخاب می‌شوند، متولی امور حاکمیتی ازجمله نظارت بر فرآیند خرید و فروش(دلالی) املاک هستند. درحالی‌که منافع خریداران و فروشندگان املاک، هیچ اثری بر شکل‌گیری و فعالیت تشکل فوق‌الذکر ندارد اما منافع مشاور املاک زیرمجموعه تشکل، در این فرآیند در اولویت اول قرار دارد. در نتیجه عقلایی است اقدامات اتحادیه در حداکثر شدن سود و منفعت بنگاه مشاور املاک در انجام هر معامله دیده شود.»
سیاست‌گذاری اشتباه دولت
داود چراغی در ادامه با حمایت از عملکرد اتحادیه مشاوران املاک در ایران برخی سیاست‌گذاری‌های دولت را اشتباه قلمداد کرد و گفت: «باید توجه داشت که عملکرد اتحادیه و مشاوران املاک در ایران کاملا عقلایی و در جهت منافع آنهاست.
این موضوع مرتبط با برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری اشتباه دولت در امکان فعالیت مشاور املاک به‌عنوان خریدار و فروشنده املاک به‌جای دلالی آن، به‌وجود آمده است. چراکه چه بسیار انسان‌های خوب و شایسته‌ای که در خرید و فروش املاک خود جانب انصاف و رعایت حق و حقوق خریدار و فروشنده را همواره مدنظر دارند اما متاسفانه امکان سوءاستفاده و اجحاف به حقوق عموم مردم در این فرآیند مهم به تبع عدم توجه به همه جوانب در سیاست‌گذاری در فرآیندهای زنجیره تامین و عرضه املاک، به‌وجود آمده است. به‌گونه‌ای که اولا امکان فعالیت افرادی بدون دارا بودن شرایط و ضوابط لازم و طی دوره آموزشی در فعالیت مهم مشاور املاک به راحتی وجود دارد.
ثانیا در فرآیند عرضه و تقاضای املاک، این امکان به مشاوران داده شده که به‌جای دلالی شفاف، اقدام به دخالت مستقیم و خرید املاک از فروشندگان به کمترین قیمت و فروش آن به خریداران با بیشترین قیمت برای خود و اقوام و آشنایان کنند. ثالثا عمده سیاست‌های اقتصادی دولت برای افزایش عرضه انواع املاک از یک طرف و کاهش تقاضای خرید املاک برای انگیزه‌های سفته‌بازی از طرف دیگر ناموفق بوده است. براین اساس لازم است اصلاح نظام تهیه، تدارک و عرضه املاک مختلف باتوجه به مسائل و مشکلات اساسی این بخش، اقدامات لازم به‌ویژه استفاده از تجربه کشورهای موفق، برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری اصولی صورت پذیرد.»
