ممانعت از ورود بانک‌ها
به‌طور کلی ارکان صندوق، علاوه بر مجمع صندوق، ارکان اداره‌کننده (مشتمل بر هیات‌مدیره، مدیر سرمایه‌گذاری و مدیرساخت)، ارکان نظارتی (مشتمل بر ناظر، متولی و حسابرس)، ارکان تضمین‌کننده (مشتمل بر متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان) است. کلیه تصمیمات صندوق توسط مجمع اخذ می‌شود که مجمع مذکور از میان سرمایه‌گذاران مالک بیش از یک درصد کل واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق و متولی به نمایندگی از سایر سهامداران خرد تشکیل می‌شود. فرآیند کلی عملکرد صندوق‌های زمین و ساختمان نیز در چهار فرآیند اصلی «جمع‌آوری وجوه سرمایه‌گذاران»، «تخصیص وجوه به پروژه ساختمانی»، «فروش واحدهای ساختمانی پروژه» و «تقسیم سود بین سرمایه‌گذاران» خلاصه می‌شود.اولین اساسنامه و امید‌نامه برای این صندوق‌ها در سال ۱۳۸۷ تدوین شد.
در ابتدای امر پس از تدوین اساسنامه، تلاش‌های بسیاری برای راه‌اندازی این صندوق‌ها صورت پذیرفت و اولین صندوق نیز تاسیس شد، لکن به دلیل عدم آشنایی فعالان حوزه ساختمان با مفاهیم و کارکردهای بازار سرمایه و نیز آشنا نبودن فعالان بازار سرمایه با فرآیندهای کاری و مولفه‌های تاثیرگذار صنعت ساختمان، این صندوق به مرحله پذیره‌نویسی نرسید و عملا منحل شد. در نهایت با اصلاحات انجام شده، اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در سال ۱۳۹۳ مجوز گرفت و به‌صورت رسمی اجرایی شد. اولین صندوق زمین و ساختمان باعنوان نسیم، توسط موسسه وابسته به بانک مسکن در منطقه ۲۲ تهران راه‌اندازی شد. همچنین سازمان ملی زمین و مسکن به‌عنوانی نهاد مدیریت‌کننده دارایی‌های اراضی دولت نیز مجوز راه‌اندازی چندین صندوق زمین و ساختمان را گرفت اما به دلیل ایرادات دیوان محاسبات درخصوص نحوه واگذاری اراضی به صندوق، به‌رغم تاسیس، اجرایی نشد.
مزیت این صندوق‌ها نسبت به سایر شیوه‌های مشارکت در احداث ساختمان چیست؟
این صندوق‌ها دارای مزیت‌های بسیاری نسبت به شیوه‌های مشارکت سنتی در ساخت ساختمان هستند که برخی از آن به این شرح است:
۱) حفظ قدرت خرید سرمایه‌گذار در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان با بهره‌مندشدن سرمایه‌گذار در سود ناشی از ساخت و فروش واحدهای ساختمانی پروژه صندوق
۲)کاهش احتمال سوء‌استفاده از سرمایه صندوق با توجه به نظارت دائمی فعالیت صندوق توسط حسابرس و متولی صندوق
۳)قابلیت نقدشوندگی بسیار بالای واحدهای سرمایه‌گذاری از طریق فروش به بازارگردان و سایر اشخاص فعال در بازار سرمایه
۴)جمع‌آوری و هدایت منابع سرمایه‌گذاران خرد برای سرمایه‌گذاری در پروژههای بزرگ و سودده با ریسک و هزینه کمتر (صرفه‌جویی نسبت به مقیاس) و استفاده از جذابیت‌ها و فرصت‌های سودآوری بازار مسکن
۵)گزارش‌های دوره‌ای شفاف از پیشرفت فیزیکی و ریالی پروژه و محاسبه خالص ارزش دارایی‌های صندوق برای سرمایه‌گذاران
۶)اطمینان از وجود سرمایه کافی برای شروع پروژه
۷)معافیت درآمدهای صندوق و درآمدهای حاصل از نقل و انتقال، صدور و ابطال از برخی مالیات‌های پیش‌بینی شده در قانون
۸)جدایی تامین مالی از مدیریت پروژه
۹)انعطاف‌پذیری تامین مالی متناسب با شرایط بازار و تغییر قیمت‌ها
همچنین در کنار مزیت‌های ذکر شده، بر فعالیت این صندوق‌ها ریسک‌هایی مانند کاهش بازده موردانتظار سرمایه‌گذاران، در اثر کاهش قیمت زمین و ساختمان یا افزایش هزینه‌های ساخت و ساز، طولانی شدن دوره ساخت پروژه از مدت زمان پیش‌بینی‌شده در طرح توجیهی مترتب است.
دلیل عدم گسترش تامین مالی پروژه‌ها در قالب صندوق‌های زمین و ساختمان چیست؟
دلایل مختلفی برای عدم گسترش این صندوق‌ها در بین فعالان بازار سرمایه وجود دارد اما شاید اصلی‌ترین دلیل ناآشنایی فعالان بازار در نحوه شناسایی سود در پروژههای ساختمانی باشد. با توجه به نبود یک نهاد مشخص برای بررسی و تحلیل وضعیت مسکن و ساختمان و اطلاعات اندک افراد فعال در بازار سرمایه از وضعیت پیشرفت و سوددهی یک پروژه ساختمانی، استقبال چندانی از این صندوق‌ها در بورس نشد. شرکت‌های ساختمانی بورسی عموما سهام آنها بر اساس اطلاعات ترازنامه‌ای خرید و فروش می‌شود و در بسیاری موارد خریدار سهام اطلاعات دقیقی از وضعیت پروژههای در دست احداث شرکت و تجزیه و تحلیل وضعیت بازار پروژههای ساختمانی آنها ندارد. در صندوق‌های زمین و ساختمان همه سرمایه‌گذاران از جزئیات کار با خبرند و می‌توانند گزارش لحظه به لحظه اجرای پروژه را دریافت کنند؛ در واقع همین شفاف بودن مراحل پیشرفت کار است که قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها را شکل می‌دهد. بر این اساس سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها، نیاز به اطلاعات از وضعیت بازار املاک و مستغلات، مصالح و سایر فرآیندهای دخیل در احداث ساختمان دارد و در حال حاضر نهادی که این اطلاعات را در اختیار سرمایه‌گذار قرار دهد در بازار سرمایه وجود ندارد.
ممنوعیت صدور واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌ها در بانک
بر اساس ماده ۳۴ قانون پولی و بانکی کشور، خرید سهام و مشارکت در سرمایه یک یا چند شرکت یا خرید اوراق بهادار داخل یا خارج به حساب خود به میزانی بیش از آنچه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به موجب دستورها یا آیین‌نامه‌های خاص تعیین خواهد کرد، توسط بانک‌ها ممنوع است. اما با تصویب قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور، با توجه به بند (ب) ماده (۱۶) این قانون، بانک‌ها و موسسات اعتباری مکلف شدند سهام تحت تملک خود و شرکت‌های تابعه خود را در بنگاه‌هایی که فعالیت‌های غیربانکی انجام می‌دهند، به استثنای طرح‌های نیمه‌تمام شرکت‌های تابعه واگذار کنند. تشخیص «غیربانکی» بودن فعالیت بنگاه‌هایی که بانک‌ها، موسسات اعتباری و شرکت‌های تابعه، سهامدار آنها هستند، برعهده بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران است. بر این اساس بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و سازمان بورس اوراق بهادار نیز با ابلاغ بخشنامه‌ای درسال ۱۳۹۶ با اعلام لزوم محدود شدن ریسک ناشی از سرمایه‌گذاری موسسات اعتباری و همچنین پیشگیری از ورود موسسات یاد شده به عرصه بنگاه‌داری و نیز ضابطه‌مندتر کردن سرمایه‌گذاری موسسات اعتباری، سرمایه‌گذاری این موسسات را در صندوق‌های سرمایه‌گذاری از جمله مصادیق غیربانکی احصا کرده و صدور واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌ها ازطریق شعب بانک‌ها یا موسسات مالی و اعتباری را ممنوع اعلام کردند.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری طبق قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، با هدف تقویت سمت تقاضای بازار سرمایه به‌عنوان ابزارمالی جدید برای ورود سرمایه‌گذاران ریسک‌گریز در فعالیت‌های کم‌ریسک بازار سهام به منظور تعمیق بازار سرمایه معرفی شدند. اما باوجود اهداف مثبتی که برای ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری پیش‌بینی شده بود، در عمل این صندوق‌ها از هدف اصلی خود که همانا تعمیق بازار سرمایه از طریق تنوع‌بخشی به نهادهای مالی موجود و تقویت طرف تقاضا در بازار سهام است، دور شدند. بانک‌ها و موسسات اعتباری با استفاده از مجوزهایی که توسط نهادهای متولی بازار سرمایه صادر شد، فارغ از مقررات و الزامات بانک مرکزی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری به‌عنوان دستاویزی برای جذب نقدینگی از طریق دور زدن مصوبات شورای پول و اعتبار در زمینه نرخ سود بانکی استفاده کرده و موجبات رشد بی‌رویه ارزش دارایی‌های آنها را فراهم آوردند. عملا صندوق‌های سرمایه‌گذاری از ماهیت اصلی خود در بازار سرمایه دور شده و به‌صورت غیرمستقیم به نهادی سپرده‌پذیر تبدیل شدند که خارج از حیطه نظارت بانک مرکزی فعالیت می‌کردند.
اگر چه صندوق‌های زمین و ساختمان نیز با عنوان «صندوق سرمایه‌گذاری» در بورس تشکیل می‌شوند، اما کارکرد آنها با صندوق‌های سرمایه‌گذاری متداول کاملا متفاوت بوده و به نظر می‌رسد یک اشتباه لفظی منجر به شمولیت این مقررات برای صندوق‌های زمین و ساختمان شده است. به دلیل عدم پرداخت سود دوره‌ای و نیز سرمایه‌گذاری بسیار اندک بانک‌ها در این صندوق‌ها نسبت به سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاری بانک‌ها در این صندوق‌ها مشکلات مربوط به صندوق‌های با درآمد ثابت را ندارد. همچنین به دلیل ناآشنایی فعالان بازار سرمایه با وضعیت ساخت و سوددهی پروژههای مسکونی، سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها با استقبال چندانی از سوی این افراد مواجه نشد.
در کشورهای بانک‌پایه مثل ایران، بانک‌ها با توجه به اطمینان ایجادشده توسط دولت مهم‌ترین واسطه‌های گردش وجوه هستند که با طراحی شیوه‌های مختلف جمع‌آوری وجوه و انواع سپرده‌های بانکی، وجوه مازاد آحاد جامعه را جمع‌آوری و به‌صورت تسهیلات بانکی، طرح‌ها و پروژههای فعالان اقتصادی را به اصطلاح تامین مالی می‌کنند. با توجه به آشنایی برخی بانک‌ها خصوصا بانک مسکن با وضعیت بازار مسکن و مستغلات و شیوه‌های احداث و سوددهی ساختمان و نیز اعتماد سنتی مردم به سپرده‌گذاری در بانک که در رشد سپرده‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیز نشان داده شد، می‌توان در صورت برطرف کردن برخی ابهامات موجود در بانک نظیر محدود کردن سهم بانک در صندوق، صندوق‌های زمین و ساختمان را در موقعیت فعلی گسترش داد. همچنین سرمایه‌گذاری بانک در صندوق زمین و ساختمان، منجر به ارسال علائم مثبتی برای فعالان بازار سرمایه، به منظور پیروی از بانک و سرمایه‌گذاری در صندوق می‌شود. از سوی دیگر با درنظر گرفتن هدف سرمایه‌گذاران بانک‌هایی نظیر بانک مسکن که خرید مسکن است، با پیش‌بینی امکان پیش‌خرید یا اولویت سپرده‌گذاران بانک در خرید واحدهای مسکونی می‌توان ریسک مربوط به فروش واحدها را کاهش داد.
شیوه‌های مختلف دیگری نیز می‌توان برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم بانک‌ها در صندوق‌های زمین و ساختمان طراحی کرد. بانک‌ها می‌توانند در چارچوب مشارکت مدنی در قالب طرح‌های ۲ یا ۳ ساله، صندوق‌های زمین و ساختمان را تامین مالی کنند و سهم‌الشرکه آنها در قالب اوراق صندوق لحاظ شود. با راه‌اندازی صندوق و فعال‌شدن پروژه، بانک‌ها می‌توانند اوراق خود را به سایر خریداران واگذار و مجدد در سایر صندوق‌های زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری کنند. یا می‌توانند با پرداخت تسهیلات اعتباری به خریداران اوراق صندوق‌های زمین و ساختمان و کارگزاران بانکی، ضمن تایید ضمنی سودآوری این صندوق‌ها، مشارکت فعالان بازار سرمایه را در این صندوق‌ها افزایش دهند. همچنین بانک‌ها می‌توانند با راه‌اندازی پنجره خدمات مالی صندوق‌های زمین و ساختمان در شعب خود با هماهنگی متولی بازار سرمایه، نسبت به جذب منابع برای صندوق‌ها اقدام کنند.
ارسال نظر