ثبات نسبی در قیمت مسکن

فخرالدين زاوه اقتصاددان با وجود آنکه براساس شرایط حاکم بر اقتصاد کلان کشور، طیف وسیعی از گزینه‌ها و تحولات را می‌توان برای بازار مسکن در آینده نزدیک متصور شد اما در مجموع با توجه به تحولات این بازار در چند سال گذشته همچنان انتظار ثبات نسبی محتمل‌ترین گزینه برای این بازار به‌‌شمار می‌‌رود. به‌طور کلی در تحلیل‌‌ها مسکن را می‌توان کالای بسیار بادوامی در نظر گرفت که علاوه بر جنبه کالایی و مصرفی، یک دارایی نیز به‌‌شمار می‌‌رود.

 به‌‌نظر می‌‌رسد به‌‌ویژه در دو، سه سال اخیر، جنبه دارایی بودن مسکن بر بعد کالایی آن چیره شده باشد. سطوح بالای قیمت در شرایط فعلی ناشی از ترکیب جهش‌‌های سنتی بازار مسکن کشور با شوک‌‌های قیمتی - ناشی از وارد شدن ریسک‌‌های غیراقتصادی - به بازار کلیه دارایی‌‌ها از جمله مسکن ارزیابی می‌شود. براساس آنچه بیان شد، در چند سال گذشته با خروج اجباری اغلب متقاضیان مصرفی، بازار در اختیار معامله‌‌گران حرفه‌‌ای قرار گرفت و بر این اساس شاهد بودیم که پاسخ بازار مسکن به تحولات اقتصاد کلان، که به‌طور سنتی به‌‌صورت کند و بطئی صورت می‌‌پذیرفت، در چند سال اخیر جای خود را به تحولات به‌‌مراتب سریع‌‌تر داده است. شواهد این تغییر رفتار را به‌طور مثال در هم‌‌حرکتی بالای بازار مسکن با تحولات بازار سایر بازار دارایی‌‌ها - به‌طور خاص ارز- و همچنین افت شدید حجم معاملات و افزایش شدید قیمت با وجود ضعف تقاضا می‌توان مشاهده کرد. با وجود آنکه در حدود یک سال گذشته رشد بهای مسکن به‌‌مراتب از تورم عمومی در سایر کالاها و خدمات عقب مانده است، سطوح فعلی قیمت مسکن همچنان برای اغلب متقاضیان مصرفی دور از دسترس است. هرچند توسعه ناکافی بازار مالی مسکن به‌‌درستی یکی از مشکلات این بازار برشمرده می‌شود اما در شرایط فعلی و با تسهیلات موجود،  حتی چنانچه امکان پرداخت تسهیلات خرید موثر - به‌طور مثال در سطح ۸۰ درصد بهای ملک- به متقاضیان فراهم باشد، در سطوح فعلی درآمد، بازپرداخت این تسهیلات برای بسیاری از خانوارهای متقاضی بسیار دشوار است. با توجه به آنکه رفتار بازار مسکن در دوران اخیر بیش از هرچیز نشات گرفته از تحولات اقتصاد کلان بوده و با در نظر گرفتن آنکه به‌‌نظر می‌‌رسد، بالاخره دوران طولانی جهش‌‌های قیمتی شدید در بازار مسکن به پایان رسیده باشد، بسته به سناریوهای مختلف، می‌توان چشم‌‌اندازهای زیر را برای آینده بازار مسکن متصور شد. ناگفته پیدا است که این پیش‌‌بینی‌‌ها براساس تغییر در متغیرهای مورد اشاره و ثابت ماندن سایر عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن مطرح شده است، با توجه به تعدد عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن، تغییر جدی در سایر عوامل تاثیرگذار بر بازار نیازمند بررسی‌‌های جداگانه است.  در سناریوی مبنا، که ریسک‌‌های غیراقتصادی در حد سطح فعلی باقی می‌‌ماند و شوک شدیدی به بازارها وارد نمی‌شود، انتظار آن است که شرایط فعلی بازار مسکن یعنی عقب ماندن رشد بهای مسکن از تورم عمومی و تعدیل تدریجی قیمت واقعی مسکن تداوم یابد تا به‌‌تدریج قیمت مسکن در مسیر رشد بلندمدت خود هم‌‌گام با سطح عمومی قیمت سایر کالاها و خدمات قرار گیرد. در سناریوی خوش‌‌بینانه که تحول جدی درخصوص تعامل و مراودات با جهان صورت می‌گیرد، به‌‌ویژه چنانچه امکان صادرات نفت و دسترسی به درآمدهای نفتی بلوکه شده فراهم شود، انتظار نگارنده آن است که تورم عمومی به‌‌میزان قابل توجهی کاهش یابد. در چنین شرایطی هرچند همچنان محتمل‌‌ترین گزینه عقب ماندن رشد بهای مسکن از تورم عمومی است، اما در مقایسه با بسیاری از دارایی‌‌های دیگر (به‌‌ویژه ارز و طلا و تا حدودی سهام) مسکن بازار جذابی برای سرمایه‌‌گذاری بلندمدت به‌‌شمار می‌‌رود. زیرا بازار مسکن به‌طور سنتی در مقابل کاهش قیمت اسمی مقاومت می‌کند و به اصطلاح با چسبندگی قیمت رو به پایین روبه‌رو هستیم. بنابراین می‌توان انتظار داشت که با ورود سرمایه‌های جدید به بازار سمت تقاضا (تقاضای سرمایه‌‌گذاری) قدری تقویت شود. در چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت تعدیل قیمت واقعی مسکن کندتر از سناریوی خو‌‌ش‌‌بینانه صورت پذیرد. در سناریوهای بدبینانه که ریسک‌‌های غیراقتصادی تشدید می‌شود، ارزیابی نگارنده آن است که بسیاری از شوک‌‌های منفی قادر به ایجاد جهش شدیدی در بهای مسکن نیستند و تعدیل تدریجی بهای مسکن همچنان محتمل‌‌ترین گزینه است. تنها در شرایطی که این ریسک‌‌ها تا حدود کم‌‌سابقه و غیرمنتظره‌‌ای افزایش یابد، امکان جهش شدید در بازار دارایی مسکن وجود دارد. با توجه به آنکه احتمال وقوع این سناریو ناچیز ارزیابی می‌شود بنابراین ارزیابی عمومی آن است که در بین سناریوهای مختلف، تعدیل تدریجی قیمت واقعی مسکن- به درجات مختلف و با شدت و ضعف- محتمل‌‌ترین گزینه برای بهای مسکن در آینده نزدیک است. از منظر حجم معاملات نیز با توجه به آنکه انتظار نداریم در زمان محدود پیش رو، قدرت خرید و درآمد واقعی متقاضیان به حدی افزایش یابد که متقاضیان مصرفی برای ورود به بازار خرید مسکن اقدام کنند، در نتیجه سهم غالب متقاضیان سرمایه‌‌گذاری در بازار ادامه خواهد یافت. در انتها فرصت مناسبی است تا با توجه به موارد برشمرده‌‌شده، به دو ضرورت اصلی برای بهبود پایدار بخش مسکن اشاره شود. تاکید قانون جهش تولید بر توسعه بازار مالی مسکن فرصت مناسبی برای سیاستگذار است تا با برنامه‌‌ریزی مناسب و پیگیری اقدام‌های عملیاتی لازم، بستر مناسب را برای توسعه بازار مالی مسکن کشور فراهم کند. هرچند فهرست متنوعی از اقدامات و نهادسازی‌‌ها برای توسعه بازار مالی مسکن کشور قابل تهیه است، اما برخی از مهم‌ترین این موارد را می‌توان به شرح زیر برشمرد: راه‌‌اندازی و گسترش نهادهایی چون صندوق‌های سرمایه‌‌گذاری در املاک و مستغلات و بازار ثانویه رهن، ‌‌همچنین بهره‌‌گیری از تجربه دنیا برای معرفی انواع جدیدی از تسهیلات رهنی (در اینجا یکی از گزینه‌های ممکن برای چنین تسهیلاتی که سازگاری مناسبی با شرایط تورمی کشور و ضعف مالی متقاضیان مصرفی دارد معرفی شده است). اما مهم‌تر از توسعه بازار مالی مسکن، دستیابی به رشد پایدار اقتصادی از مسیر انجام اصلاحات ساختاری لازم در اقتصاد ایران در حوزه‌های مختلف (سیاست‌های پولی- ارزی- بانکی، سیاست‌های مالی، بهبود محیط کسب‌‌و‌‌کار و...) است. چراکه رشد پایدار اقتصادی، هم به معنای افزایش درآمد عموم افراد جامعه است و هم شرط لازم برای گسترش و تعمیق بازار مالی مسکن کشورها به‌‌شمار می‌‌رود.