پناهگاه اول سرمایه‌‌‌ها
در سال‌های اخیر، مهم‌ترین خصلت بازار ساخت‌وساز و معاملات مسکن، «رکود تورمی» بوده است. اما براساس روندهای پیش‌‌‌رو انتظار می‌رود که در نهایت خصلت اصلی بازار برای سال بعد در «تورم خالص» خلاصه شود. آنچه هم‌‌‌اکنون در بازار ساخت‌وساز و معاملات مسکن شاهد آن هستیم رکود تورمی است؛ اما این رکود تا نقطه‌‌‌ای ادامه خواهد یافت و بعد از آن به سمت تورم خالص، به‌خصوص در بخش معاملات، متمایل خواهد شد؛ چرا که هم‌‌‌اکنون طیفی از افرادی که رویکردشان به سمت خرید ملک، مسکن و واحدهای تجاری و... است در شرایط سردرگمی ناشی از التهاب و نوسان در سایر بازارهای دارایی‌‌‌ها و انتظار از بابت تثبیت نسبی شرایط در این بازارها به‌منظور تصمیم‌گیری برای ورود به بازار مسکن به سر می‌‌‌برند.
اما انتظار می‌رود که بعد از تعطیلات نوروز و اتمام ماه رمضان، طیف جدیدی از تقاضای سرمایه‌‌‌ای که به‌طور عمده مهاجران سایر بازارهای دارایی به این بازار هستند، به بازار معاملات مسکن ورود کنند. ورود طیف جدید به بازار مسکن در بهار ۱۴۰۲، عملا با افزایش حجم معاملات مسکن در شهرهای کشور، رکود اسمی را کاهش می‌دهد؛ اما همه مولفه‌‌‌ها و پارامترهای اثرگذار بر سطح قیمت‌ها در بازار مسکن نشان‌دهنده احتمال زیاد برای تشدید تورم در این بازار طی سال آینده است. دو بازیگردان اصلی در این زمینه دخیل هستند که براساس وضعیت آنها می‌‌‌توان شرایط سال آینده بازار مسکن را شرایطی تورمی توصیف کرد. اولین عامل، رشد سریع، مستمر و شدید هزینه ساخت از ناحیه افزایش قابل‌ملاحظه سطح دستمزدها و همچنین تورم بالای مصالح و تجهیزات ساختمانی است. در دوسال اخیر، دستمزد نیروی کار ساختمانی به‌شدت افزایش یافته و همین افزایش حتی در نوبه خود باعث افزایش محسوس و قابل‌ملاحظه سهم دستمزد نیروی انسانی فعال در مشاغل ساختمانی از قیمت نهایی ساخت شده است.
در گذشته سهم دستمزد نیروی کار از هزینه ساخت (بدون احتساب قیمت زمین)، بین ۲۵ تا نهایت ۳۵درصد و مابقی مربوط به سهم مصالح ساختمانی بود. این میزان هم‌‌‌اکنون بین این دو فاکتور و در نتیجه رشد شدید دستمزدها در دوسال اخیر به سهم ۵۰درصدی دستمزد در برابر سهم ۵۰درصدی مصالح ساختمانی رسیده است. این موضوعی است که در این بازار کمتر دیده شده و در تحلیل‌‌‌ها کمتر به آن توجه می‌شود. در واقع در شرایطی که هم بازار مصالح ساختمانی با تورم شدید، مستمر و بی‌‌‌سابقه مواجه است، سهم دستمزدها و مبالغ مربوط به آنها نیز به‌شدت افزایش یافته که این دو آیتم هزینه ساخت‌وساز را به‌تنهایی به میزان چشمگیری افزایش داده است. در خصوص مصالح ساختمانی نیز اگرچه هر سال با افزایش قیمت‌ها روبه‌رو بودیم؛ اما اخیرا این افزایش شدت بیشتری یافته و می‌‌‌توان گفت این میزان افزایش در دوره اخیر بی‌‌‌سابقه بوده است.
فاکتور مهم دیگری که می‌‌‌تواند به شرایط تورمی در بازار مسکن در سال بعد از ناحیه بازار عرضه منجر شود، مربوط به پیش‌بینی کاهش شدیدتر عرضه جدید به بازار مسکن از محل ساخت‌وسازهای جدید است. با توجه به شرایط تورمی بازار ساخت و کاهش توان سازنده‌‌‌ها در این بخش، پیش‌بینی می‌شود که طیف زیادی از سازنده‌‌‌های خرده‌‌‌پا یا به‌اصطلاح بسازوبفروش، از بازار ساخت‌وساز ۱۴۰۲ حذف شوند؛ چرا که تعداد زیادی از آنها اساسا به لحاظ مالی توان رویارویی با سطوح فعلی و آتی افزایش هزینه‌‌‌های ساخت را نخواهند داشت. سازندگان حرفه‌‌‌ای اما کماکان در بازار مسکن باقی خواهند ماند. این عامل یعنی کاهش عرضه نیز برای سال بعد قابل انتظار است و از این ناحیه نیز می‌‌‌توان پیش‌بینی سالی تورمی برای بازار مسکن سال بعد را به‌واسطه افزایش هزینه ساخت از یکسو و کاهش عرضه از سوی دیگر مطرح کرد.
بررسی مولفه‌‌‌های اثرگذار بر رفتار سازنده‌‌‌ها و بازار ساخت‌وساز به‌طور کلی در شرایطی به پیش‌بینی شرایط تورمی برای این بازار در سال بعد منتهی می‌شود که در عین حال، پیش‌بینی می‌شود به احتمال زیاد، سال بعد، بازار مسکن به پناهگاه اول سرمایه‌‌‌ها تبدیل شود. با توجه به قله‌‌‌پیمایی بازارهای دارایی مانند طلا، ارز، سکه و... به نظر می‌رسد هیجان این بازارها در سال بعد به بازار مسکن منتقل شود و طیف گسترده‌‌‌ای از صاحبان این دارایی‌‌‌ها دست‌‌‌کم بخشی از سرمایه‌‌‌های خود در این بخش را به بازار مسکن هدایت کنند. همواره سفته‌‌‌بازها یکی از عوامل ایجاد گرانی در بازارهای مختلف، به‌خصوص بازار مسکن بوده‌‌‌اند و در شرایطی که پیش‌بینی می‌شود سرعت هیجان در بازارهای دارایی در سال بعد نسبت به اکنون کمتر باشد، احتمال سرایت این هیجانات به بازار مسکن دور از ذهن نیست.
با این حال و در سطح کلان‌‌‌تر، مجموعه تمام هیجانات موجود و قابل پیش‌بینی برای سال بعد در بازار مسکن و ساخت‌وساز معلول شرایط خاص اقتصادی و غیراقتصادی در مقیاس کلان است. یعنی تنها از درون بازار مسکن نمی‌‌‌توان راه چاره‌‌‌ای برای بهبود وضعیت این بازار و خروج از شرایط بحرانی تدارک دید. در واقع رشد شدید و مستمر هزینه‌‌‌های ساخت و حتی افزایش فعالیت‌‌‌های سفته‌‌‌بازی و غیرمولد در این بازار، ناشی از هیجانات سایر بازارها و نوسان‌‌‌های ارزی به دنبال افزایش سطح تورم و همچنین تشدید ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی در مقیاس کلان، یعنی خارج از بازار مسکن و ساخت‌وساز است.
بنابراین در صورتی که سیاستگذار به دنبال حل و فصل ریشه بحران در بازارها از جمله بازار مسکن است، باید برای هدایت سرمایه‌‌‌ها به سمت تولید در همه زمینه‌‌‌ها (اعم از مسکن، کشاورزی، صنعت و...) تلاش کند. همچنین لازم است با تلاش برای به حداقل رساندن و از بین بردن انتظارات تورمی ناشی از ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی در سطح کلان، رشد افسارگسیخته و شدید هزینه‌‌‌های ساخت را مهار کند. در واقع تنها عاملی که می‌‌‌تواند زیان‌‌‌های اقتصادی ایجادشده ناشی از به‌هم‌‌‌ریختگی‌‌‌های اقتصادی و نابسامانی در بازارهای دارایی را کنترل کند، افزایش تولید و هدایت پول‌‌‌های سرگردان به جریان‌‌‌های تولیدی است. از سوی دیگر، هر اقدامی که بتواند موجب محدودسازی فعالیت‌‌‌های سفته‌‌‌بازی و غیرمولد در بازارها شود، در این زمینه می‌‌‌تواند مفید باشد و بستر بهبود نسبی شرایط را ایجاد کند.
اما تا زمانی که وضعیت به شکل فعلی است و سفته‌‌‌بازها با رصد شرایط همواره در حال جابه‌‌‌جایی سرمایه‌‌‌ها و هیجانات سرمایه‌‌‌ای از بازاری به بازار دیگر هستند، نمی‌‌‌توان به بهبود شرایط چندان امیدوار بود. بهتر است سیاستگذار در سطح کلان، ابتدا از مسیرهای درست و عملیاتی ریسک و هزینه‌‌‌های سفته‌‌‌بازی در بازارها را افزایش دهد تا بتواند فعالیت‌‌‌های غیرمولد را کنترل و مهار کند. اما در مقیاس کلان‌‌‌تر تا زمانی که شرایط و فضای کلی اقتصادی و کسب‌وکار بهبود نیابد و تورم و انتظارات تورمی کنترل نشود، بهبود چندانی در شرایط بازارها از جمله بازار مسکن پیش‌بینی نخواهد شد.
