برآورد تورم ساختمانی
براساس برنامه ششم توسعه، کشور با کسری تولید، حداقل به میزان ۲میلیون واحد مسکونی روبه‌روست. این روند با کاهش تولید طی سال‌های اخیر، به معضلی بزرگ و خطرناک در مسیر رفاه خانوارها تبدیل شده و اثرات این وضعیت در تغییرات چندساله قیمت اجاره‌بها و نسبت هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار، به صورت شفاف قابل مشاهده است. بازار مسکن و ساختمان با دارا بودن ویژگی‌های خاص خود، به صورت مستقیم و غیرمستقیم، بر میزان متغیرهایی مانند مصرف تولیدات صنعتی، اشتغال، رشد اقتصادی و... اثرگذار است. برای بررسی چشم‌انداز بازار مسکن از سمت عرضه، ابتدا به بررسی عوامل و نهاده‌‌‌های تاثیرگذار بر بخش مسکن می‌‌‌پردازیم.
زمین: اصلی‌‌‌ترین نهاده در بخش ساخت مسکن، زمین است. عرضه زمین در کلان‌شهرهای کشور، به حداقل ممکن خود رسیده است. در شهری مانند تهران، با توجه به الگوی معماری و شهرسازی غالب، عرضه این نهاده به صورت مداوم کاهشی بوده و دسترسی به زمین مناسب قابل ساخت، یکی از معضلات اصلی سازندگان است. با بررسی وضعیت شرکت‌های فعال در بخش ساختمان (بورسی و غیر‌بورسی)، حجم پروژههای در حال ساخت بسیار محدود بوده و از طرفی ذخیره زمین مناسب نیز در صورت‌های دارایی آنها (به‌جز چند نهاد دولتی به صورت استثنا)، موجود نیست. کمبود عرضه زمین باعث افزایش قیمت‌ها شده و با توجه به وضعیت پیش‌رو، انتظاری برای کاهش قیمت با افزایش عرضه در سال ۱۴۰۲ وجود ندارد. میزان عرضه این نهاده معمولا، با در نظر گرفتن بیشترین سود ممکن یا قابلیت جایگزینی مناسب، از طرف مالکان انجام می‌شود. بنابراین با توجه به تورم واحدهای مسکونی، زمین‌هایی با قابلیت ساخت، در شهری مانند تهران، با افزایش قیمت، حداقل به میزان تورم عمومی پیش‌بینی‌شده (۴۰ تا ۵۰درصد)، در سال آینده روبه‌رو خواهند بود.
مجوزهای قانونی: هزینه مجوزهای قانونی به صورت مستمر طی سال‌های گذشته افزایش یافته است. با توجه به وضعیت بودجه دولت و شهرداری‌‌‌ها، افزایش حداقل ۳۰ تا ۴۰درصدی هزینه‌‌‌های این بخش، محتمل است. شاید در سال‌های گذشته، این بخش بر قیمت تمام‌شده ساخت تاثیر کمی داشت؛ ولی افزایش مستمر هزینه این سرفصل، باعث تاثیرگذاری قابل‌توجه بر هزینه‌‌‌های تمام‌شده برای عرضه واحدها شده است.
مواد و مصالح ساختمانی: بنابر آمار ارائه‌شده از سوی مرکز آمار، تورم سالانه نهاده‌‌‌های مربوط به مواد و مصالح ساختمانی در شهر تهران تا پاییز سال ۱۴۰۱، به ۷/ ۳۴درصد رسیده است. این تورم فقط در فصل پاییز در بخش آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل و... طی بازه سه‌ماهه، ۱/ ۱۸درصد اندازه‌گیری شده است. با در نظر گرفتن نوسانات قیمت ارز، طی فصل زمستان، رشد قیمت در این نهاده‌‌‌ها برای سال آینده حداقل به میزان ۵۰درصد خواهد بود. این حجم از افزایش قیمت، فارغ از تغییرات در قیمت حامل‌های انرژی بوده و در صورتی که مواردی مانند بنزین، برق یا گاز با تغییر روبه‌رو شوند، تورم ایجادشده به این میزان اضافه شده و سطح بالاتری از هزینهها به بخش عرضه تحمیل خواهد شد.
دستمزد اجرا: در سال‌جاری نرخ حداقل دستمزد به میزان ۵۷درصد افزایش یافت و موجب شد که رشد دستمزد شاغلان بخش مسکن و ساختمان در کمترین سرفصل، به حدود ۶۰درصد برسد. با توجه به وضعیت تورم سال فعلی، نگاه دولت به افزایش نرخ دستمزدها و پیش‌بینی تورم سال آینده، حداقل افزایش مورد تصور در بخش دستمزد اجرا، ۵۰درصد برآورد می‌شود. هرچند این افزایش موجب بهبود وضعیت زندگی و رفاه فعالان شاغل در بخش تولید مسکن و ساختمان نمی‌شود، ولی از نظر جریان نقدینگی و قابلیت تامین منابع مالی لازم برای ساخت یک پروژه ساختمانی، معضلات و مشکلات زیادی برای کارفرما ایجاد می‌‌‌کند. تغییرات این بخش سریع‌‌‌ترین اثر را بر قیمت تمام‌شده پروژههای ساختمانی خواهد داشت و معمولا انطباق بخش دستمزد، بلافاصله در هزینه کلیه پروژههای ساختمانی قابل مشاهده است.
تامین مالی: با توجه به وضعیت بانک‌های کشور و کمبود شدید منابع، امکان تامین مالی مناسب برای ساخت‌وساز وجود ندارد. همچنین میزان وام‌‌‌های ساخت، انطباق مناسبی با هزینه‌‌‌های ساخت واحدهای داخل شهرها نداشته و نرخ واقعی تامین مالی از طریق بانک، با نرخ رسمی اعلامی، تفاوت معناداری دارد. در حالت معمول، استفاده از روش پیش‌فروش متداول در بازار املاک، با در نظر گرفتن تورم در هزینهها و تورم در قیمت بازار محصولات ساخته‌شده، ۵۰درصد از عایدی سازنده را در اختیار خریدار قرار خواهد داد. این موضوع در شرایط ثبات قیمت یا تورم آرام، قابل قبول و یک سیستم برد-برد است؛ ولی در شرایط فعلی، موجب تحمیل ریسک به سمت سازنده خواهد شد. عدم‌دسترسی به منابع مالی کافی و با نرخ مناسب موجب کاهش عرضه مسکن خواهد شد.
نتیجه‌گیری
افزایش هزینه نهاده‌‌‌های تولید، میانگین قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی را در شهری مانند تهران به میزان حداقل ۵۰ تا ۶۰درصد افزایش خواهد داد. هرچه نسبت قیمت زمین، در قیمت تمام‌شده پروژه یا ساختمانی کمتر باشد (آپارتمان مسکونی قیمت فروش کمتری داشته باشد)، میزان افزایش قیمت تمام‌شده ملموس‌‌‌تر بوده و ممکن است به بالاتر از ۶۰درصد نیز برسد. همچنین با توجه به ریسک بالای پیش‌فروش و عدم‌امکان تامین مالی مناسب، فشار عمده تامین هزینهها از محل منابع داخلی فعالان انجام خواهد شد. با افزایش هزینهها، قابلیت ساخت برحسب متراژ کاهش یافته، عرضه واحدهای مسکونی با تاخیر صورت گرفته و در مجموع میزان عرضه کل با کاهش روبه‌رو خواهد شد. همانند دوسال گذشته، دولت امکان عرضه واحدهای مسکونی براساس هدف ۴میلیونی خود در سال ۱۴۰۲ را نخواهد داشت و عملا تاثیر خاصی از طرف دولت، در تقویت بخش عرضه (فارغ از انطباق تولیدات با نیاز واقعی خانوارها) برای بازار متصور نیست.
براساس آمار رسمی اعلام‌شده، متوسط قیمت آپارتمان مسکونی در شهر تهران در پایان دی‌ماه به حدود ۵۵میلیون تومان رسیده است. بررسی روند بازار نشان‌دهنده ادامه رشد قیمت بخش مسکن در بهمن‌ماه ۱۴۰۱ بوده است. این رشد بیشتر ناشی از تغییرات بخش تقاضا و دلاری‌شدن قیمت مسکن است. همان‌طور که قبلا نیز بحث شده، مسکن پناهگاه سرمایه‌گذاری خانوارها در مقابل سیاست‌های پولی و مالی تورم‌زای دولت‌ها طی سال‌های قبل بوده است. افزایش عرضه ریال، همزمان با کاهش تقاضا برای نگهداری بلندمدت آن، موجب داغ‌شدن پول ملی در دست سرمایه‌گذاران و خانوارها شده و دمای آن را به نقطه ذوب فلزات سخت نزدیک کرده است. این موضوع در تقاضای بالای مسکن طی ماه‌‌‌های اخیر بسیار مشهود است.
در پایان به‌طور خلاصه می‌‌‌توان اذعان کرد، سال آینده نیز مانند چندسال اخیر، مسکن دچار تورم مزمن و خزنده در بخش عرضه خواهد بود. با مشخص‌شدن عیار عملکرد دولت در حوزه اقتصاد، سرمایه‌گذاران با تمام قوا در بخش تقاضا، در بازار حضور خواهند داشت و این موضوع باعث فشار بیشتر بر نقطه تعادل بازار تقاضا شده و موجب می‌شود، تعداد خریداران مسکن، بیشتر از فروشندگان باشد.
