مسکن؛ تابع محیط اقتصاد کلان

ایرج رهبر

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران

در سال ۹۳ شاهد رکود بی‌سابقه در بخش مسکن بودیم که اعمال سیاست ضدتورمی دولت دلیل این رکود و راکد ماندن خرید و فروش بود؛ همین موضوع باعث شد با انباشت آپارتمان‌های ساخته شده مواجه شویم. بخش مسکن در کشور همواره شاهد فراز و فرود در قیمت‌ها بوده و این موضوع جدیدی نیست. ضمن اینکه در مقاطعی جهش قیمت مسکن و در مقاطعی با اندک کاهشی این موضوع را تجربه کردیم.

اتفاقی که در سال ۹۳ رخ داد و با سال‌های قبل تفاوت عمده‌ای داشت، این بود که اعمال سیاست ضدتورمی دولت باعث شد رکود بیش از انتظار در بازار مسکن ایجاد شود. با بررسی بازار مسکن در سال ۸۶ مشاهده می‌شود بخش مسکن در آن سال از رونق خوبی برخوردار بود اما در سال‌های ۸۷ و ۸۸ بازار مسکن دوباره با رکود مواجه شد؛ بنابراین وضعیت سینوسی قیمت‌ها و شرایط بازار مسکن همواره تکرار می‌شود. درحالی‌که در سال‌های گذشته نوسان قیمت ناشی از تورم بود، اما این رکود در سال ۹۲ و ۹۳ ناشی از اعمال سیاست‌های ضدتورمی دولت بود.

همین سیاست ضدتورمی در اقتصاد کلان کشور در سال گذشته که به بخش مسکن نیز تسری پیدا کرد و باعث شد ساخت آپارتمان‌ و سرمایه‌گذاری در نیمه اول سال ۹۳ نسبت به نیمه دوم ۹۲، ۵۰درصد و در نیمه دوم سال ۹۳، به میزان ۷۰درصد کاهش یابد.این کاهش سرمایه‌گذاری باعث شد شرکت‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی مرتبط با بخش مسکن نیز با انباشت تولید مواجه شوند و آثاری که از این وضعیت به جا مانده باعث کاهش اشتغال‌زایی در بخش مسکن شود که همواره سهم بالایی در اقتصاد کشور دارد. اگر دولت تصمیم به تعدیل این سیاست نگیرد نتیجه‌ای بدتر از سال ۹۳ در بخش مسکن رخ خواهد داد.۱۰ درصد ساخت‌وساز کشور در تهران صورت می‌گیرد. افزایش ساخت‌وساز در تهران دیگر کشش ندارد؛ چرا که این موضوع منجر به جذب جمعیت بیشتر به کلان‌شهر تهران می‌شود. افزایش تعداد شهرهای جدید که به تازگی توسط وزارت راه‌و‌شهرسازی و شرکت عمران شهرهای جدید مصوب شده اقدام بسیار مناسبی است اما نباید این شهرها تنها در حد یک خوابگاه باشند بلکه باید در این شهرها اشتغال نیز ایجاد شود.

اتفاقی که در بازار مسکن در سال ۹۳ رخ داد این بود که رکود سال ۹۲ به سال ۹۳ نیز کشیده شد که همین موضوع بیکاری و توقف تولید مصالح ساختمانی را در پی داشت، بنابراین انتظار ما این است که امسال شاهد خروج بازار مسکن از رکود باشیم.

انتقادی که ما به دولت و حتی بانک‌ها داریم این است که وقتی صحبت از اعتبار بانک‌ها می‌شود، بانک‌ها اعلام می‌کنند با کمبود منابع مواجه هستند، این در حالی است که این بخش نیازمند تامین اعتبار است.

پرداخت وام ۵۰ میلیون تومانی با سود ۱۴ درصد به ساخت مسکن بافت فرسوده نیز اقدام خوب و مفیدی بود اما باید در بافت‌های فرسوده شرایط نوسازی نیز فراهم شود چرا که بحث تملک در بافت‌های فرسوده بسیار زمانبر است.

اگر رکود ادامه یابد و تولید مسکن صورت نگیرد اجاره‌نشینی افزایش می‌یابد و زمانی که متقاضیان برای خرید هجوم آورند قیمت‌ها نیز افزایش خواهد یافت. در این شرایط رکود به معنای توقف یا کندی این نقل و انتقالات است. در این شرایط به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن و وضعیت نامطلوب اقتصادی توان خرید برای متقاضیان وجود ندارد و این کاهش قدرت خرید موجب رکود در بازار می‌شود. ساخت و ساز در رنج و عذاب به سر می‌برد چراکه این بخش تابع اقتصاد کلان کشور است و سیستم انقباضی دولت مبنی بر کنترل تورم موجب شده رکود به همه بخش‌ها از جمله بخش مسکن حاکم شود. همچنین صنایع مرتبط با حوزه ساختمان هم تابع این رکود است و امیدواریم در اثر اجرای توافق هسته‌ای گشایشی در اقتصاد کشور رخ دهد تا در بخش مسکن هم رونق ایجاد شود.

رونق در حوزه مسکن بستگی به کل اقتصاد کلان کشور دارد؛ به نظر می‌رسد اگر توافق هسته‌ای اجرایی شود و سرمایه‌گذاران خارجی به اقتصاد کشور ورود کنند قطعا چرخ اقتصادی کشور به گردش در خواهد آمد حوزه مسکن هم فعال می‌شود و در صورت اجرای توافق در نیمه دوم امسال شاهد آثار مسائل بین‌المللی و رونق عرضه و تقاضا خواهیم بود.

به میزان تقاضا، عرضه وجود ندارد و واحدهایی که در حال حاضر خالی از سکنه است به منزله مازاد عرضه نیست بلکه به دلیل شرایط اقتصادی و عدم قدرت خرید متقاضیان است. واحدهای مسکونی خالی در حال حاضر پاسخگوی کل نیاز تقاضای بازار نیست و دولت باید با سیاست‌های خود تحرک در تقاضای مصرف بازار مسکن ایجاد کند. اگر رکود ادامه یابد و تولید مسکن صورت نگیرد، اجاره‌نشینی افزایش می‌یابد و زمانی که متقاضیان برای خرید مسکن هجوم بیاورند، قیمت‌ها افزایش خواهد یافت.خرید، فروش و نقل‌وانتقالاتی که از طریق مالکیت به‌وجود می‌آید و همچنین اجاره از موارد اصلی بازار مسکن به شمار می‌آید.

مسکن در نگاه کلان به جز این دو بخش به عرضه و تقاضا نیز می‌پردازد وقتی خرید و فروش در درازمدت با رکود مواجه شود و نقل و انتقالی صورت نگیرد بر تولید وعرضه مسکن تاثیر می‌گذارد و طبعا سازندگان نیز با فراوانی واحدهای ساختمانی روبه‌رو می‌شوند در نهایت این کندی بازار مسکن برسایر بازارها و صنایع وابسته به ساختمان نیز تاثیر گذار است و با زیر سوال بردن اقتصاد به افزایش بیکاری می‌انجامد.

اما در حال حاضر مهم‌ترین مشکل بازار مسکن کمبود نقدینگی و به دنبال آن کاهش توان تولید و تقویت طرف عرضه است در شرایطی که باید منابع مالی برای تقویت طرف عرضه و برقراری توازن میان عرضه و تقاضا تعریف شود، بانک‌ها توان پرداخت تسهیلات به انبوه‌سازان را ندارند. البته رقم معوقات بانکی بسیار کلان است و متاسفانه در دوره‌های گذشته رقم قابل توجهی از تسهیلات پرداخت شده که هنوز این منابع به سیستم بانکی برنگشته است بنابراین بانک‌ها هم توان پرداخت تسهیلات را ندارند. مهم ترین راهکار نجات بازار مسکن از رکود؛ افزایش سقف تسهیلات و افزایش دوره بازپرداخت است و تنها از این طریق به‌طور همزمان می‌توان هم طرف عرضه و هم طرف تقاضا را تقویت کرد.