در یک گفت‌وگوی تحلیلی بررسی شد
رابطه بازار مسکن و بورس
گروه بورس- هدیه لطفی: در حالی که مسوولان دولتی سالی آرام و همراه باثبات قیمت‌ها را برای بازار مسکن در سال جاری پیش‌بینی کرده بودند، وضعیت قیمت مسکن در سال ۹۱ تحت تاثیر عوامل متعددی از جمله تحویل مسکن مهر، چگونگی اجرای مرحله دوم هدفمندی سازی یارانه‌ها، تحریم‌های اخیر و همچنین وضع بازارهای موازی از جمله طلا و بورس در نوسان قرار گرفت، به طوری که امسال رشد قیمت مسکن، پرشتاب‌تر از سال‌های گذشته دنبال شد.
گروه بورس- هدیه لطفی: در حالی که مسوولان دولتی سالی آرام و همراه باثبات قیمت‌ها را برای بازار مسکن در سال جاری پیش‌بینی کرده بودند، وضعیت قیمت مسکن در سال ۹۱ تحت تاثیر عوامل متعددی از جمله تحویل مسکن مهر، چگونگی اجرای مرحله دوم هدفمندی سازی یارانه‌ها، تحریم‌های اخیر و همچنین وضع بازارهای موازی از جمله طلا و بورس در نوسان قرار گرفت، به طوری که امسال رشد قیمت مسکن، پرشتاب‌تر از سال‌های گذشته دنبال شد.
افزون بر این رونق اندک حاکم بر این بازار سبب شد قیمت مسکن رشد پیوسته‌ای را تجربه کند؛ هرچند انتظار می‌رود با جهش‌هایی که روزهای اخیر در بازارهای رقیب و به خصوص بورس به چشم می‌خورد، همچنین با پایان یافتن فصل پاییز رشد دیگری نیز از بازار مسکن به ثبت برسد.
در گفت‌وگوی پیشرو که با هادی کوزه‌چی تحلیلگر بازارهای سرمایه‌گذاری و مدرس دانشگاه صورت گرفته وضعیت گذشته، حال و آینده بازار مسکن به صورت کامل تشریح شده است. او معتقد است: رونق یا رکود بازار مسکن نمی‌تواند به رکود یا رونق بازار سرمایه منتج شود و از دیدگاه او، نظریه ارتباط مستقیم این دو بازار، منطقی و قابل دفاع نیست. ادامه این گفت‌وگو را در ذیل می‌خوانید:
در هفته‌های اخیر طبق گزارش‌های رسمی، قیمت مسکن 10 تا 15 درصد رشد داشته و البته معاملات عادی مسکن در جریان است، حال به‌رغم افزایش نرخ مسکن چرا قیمت تسهیلات مسکن در بازار سرمایه با رشد قابل توجهی مواجه نیست؟
برای پاسخ مناسب به این سوال بهتر است نگاهی تحلیلی به وضعیت معاملات مسکن طی چند سال اخیر در تهران و کل کشور داشته باشیم و سپس به تحلیل میزان تقاضا و عرضه و در نهایت قیمت این اوراق می‌پردازیم.
برخی مواقع در مطالعه روزنامه‌ها مشاهده می‌کنم که تحلیلگر یا خبرنگار اعلام می‌کند که بازار مسکن طی یک سال اخیر در رکود قرار دارد، در حالی که چنین توصیفی از بازار مسکن تهران و کشور از نظر بنده چندان درست به نظر نمی‌رسد. جدول مقابل نشان دهنده میزان معاملات مسکن در شهر تهران در سال‌های 90 و 91 است (بر اساس آمار منتشر شده سامانه رهگیری) که بخش مهم آن برای تحلیل ما معاملات مربوط به خرید است.
همانطور که در این جدول قابل مشاهده است میزان معاملات خرید مسکن در همه فصول سال ۹۰ بیشتر از فصل مشابه سال قبل است و بیشترین رشد نیز مربوط به زمستان ۹۰ است (۷۲ درصد رشد نسبت به فصل مشابه سال قبل)است. در صورتی که آمار سال‌های ۸۸ و ۹۱ را نیز مشاهده کنیم متوجه می‌شویم که میزان معاملات در هریک از سال‌های ۹۰ و ۹۱ تقریبا دو برابر میزان معاملات سال ۸۸ است. به این ترتیب رکود سنگین معاملاتی که در نیمه دوم سال ۸۷ و ۸۸ در بازار مسکن شهر تهران برقرار بوده، تا حد زیادی مرتفع شده است.
البته میزان معاملات در سال 90 و 91 کمتر از سالی مانند 86 است که رونق شدید و رشد قیمت شدید در بازار مسکن شهر تهران حاکم بوده است. تحلیل من این است که به طور کلی در سال 90 و 91 بازار مسکن شهر تهران با «رونق اندک» همراه بوده که سبب شده است قیمت مسکن به صورت پیوسته در این دو سال در حال رشد باشد. البته در فصولی مانند زمستان 90 و پاییز 91، بازار مسکن شهر تهران به سمت «رونق متوسط» حرکت می‌کند و جهش‌های قیمتی در حدود 15 درصد را از خود به جای می‌گذارد.
در صورتی که این تحلیل را در رابطه با سایر بازارهای مسکن شهرها انجام دهیم متوجه می‌شویم که در بیشتر شهرهای کشور رونق معاملاتی در دوره‌های یاد‌شده بسیار کمتر از شهر تهران بوده است.
با توجه به میزان وام مسکن ناشی از اوراق که حداکثر 20 میلیون تومان برای یک پلاک ثبتی است، با درنظر گرفتن قیمت متوسط املاک زیر 12 سال شهر تهران که در حال حاضر حدود 200 میلیون تومان است، وام مسکن از کارآیی بسیار اندکی (10 درصد قیمت املاک در تهران)، در تامین مالی خرید مسکن برخوردار است. در نتیجه بسیاری از اشخاص ترجیح می‌دهند به جای آنکه سند خانه را درگیر ترهین بانک برای 10 درصد مبلغ خرید کنند، از خیر این کار بگذرند.
در صورتی که در شهرستان‌ها، این وام از کارآیی بیشتری برخوردار است، ولی همانطور که گفته شد، رونق معاملاتی در بیشتر شهرها (به جز شهرهایی مانند مشهد)، در دو سال اخیر کمتر از تهران بوده است. پس بهترین متقاضیان این وام (یعنی خریداران مسکن در شهرستان‌ها) به دلیل عدم رونق معاملاتی، چندان به سمت استفاده از این ابزار حرکت نمی‌کنند.
آمار بانک مسکن نشان می‌دهد که میزان استفاده‌کنندگان از ابزار اوراق و وام 18 میلیونی در سال 90 تقریبا مانند سال 88 است و همانطور که عنوان شد، دلیل اصلی این موضوع، رشد کمتر معاملات در شهرستان نسبت به تهران است که این وام می‌تواند در خرید بهتر استفاده شود.
از سوی دیگر با توجه به نرخ سود بهتر سپرده‌گذاری برای دریافت این اوراق (مجموع سود سپرده و قیمت فروش اوراق) در سال‌های ۸۸ و ۸۹ نسبت به سایر گزینه‌های سپرده‌گذاری در بانک‌ها (مثلا سپرده‌های یکساله و نیز خرید اوراق مشارکت)، افراد بیشتری نسبت به سپرده‌گذاری در بانک مسکن با هدف سرمایه‌گذاری و به منظور دریافت این اوراق اقدام کردند در یک سال گذشته با دریافت اوراق، تمایل داشته‌اند نسبت به فروش آن اقدام کنند و در نتیجه عرضه را افزایش دادند، در حالی که تقاضا برای خرید اوراق رشدی نداشته است.
مجموع این دلایل سبب شده است که قیمت اوراق به صورت تقریبا پیوسته در 5/1 سال اخیر کاهش یابد.
آیا وام مسکن اثرگذاری خود را در تامین منابع نقدی برای تامین مسکن از دست داده است؟
پاسخ به این سوال متاسفانه در تهران و سایر شهرهای بزرگ مثبت است. همانطور که گفته شد، به طور متوسط کمتر از 10 درصد قیمت مسکن زیر 12 سال در شهر تهران از طریق این ابزار قابل تامین است. قیمت مسکن نسبت به اوایل سال 89 در شهر تهران تقریبا 80 درصد رشد داشته است، در حالی که میزان وام هنوز ثابت است. این امر سبب شده است که تقاضا برای مجموع اوراق و وام 18 میلیونی مسکن در سه سال گذشته تقریبا ثابت باشد، در حالی که میزان معاملات سالانه مسکن در تهران تقریبا دو برابر شده است.
آیا زمان آن نرسیده که وام مسکن افزایش یابد؟
این مساله بیشتر ناشی از سیاست وزارتخانه مسکن است که تلاش کرده است نسبت به محدود کردن ابزار رایج تامین مالی مسکن اقدام کند و شاید از این جهت جزو معدود کشورهایی هستیم که چنین سیاستی به شدت طی 5 سال گذشته دنبال می‌شود. از سوی دیگر تمرکز وزارتخانه مربوطه بر مسکن مهر و بافت فرسوده است. به صورت طبیعی با حدود دو برابر شدن قیمت طی دوسه سال گذشته باید میزان وام افزایش یابد که البته مقاومت‌های جدی در این رابطه وجود دارد.
البته بنده به صورت مفصل در کتاب «گذشته، حال و آینده بازار مسکن»، نشان داده‌ام که سیاست حمایت نکردن از خرید و حتی ممانعت از خرید، به صورت طبیعی سبب کاهش خرید مسکن توسط مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران می‌شود که نتیجه این امر رشد بیشتر اجاره بها خواهد بود که آسیب بیشتری را متوجه قشر کم درآمد کشور می‌کند. در سه سال گذشته میزان رشد اجاره بها در سایه این سیاست، به مراتب بیشتر از رشد قیمت مسکن در تهران بوده است. هرچند رشد قیمت مسکن نسبت به دوره‌های مشابه، در سایه این سیاست و مسکن مهر کاهش یافته ولی رشد اجاره بها بسیار تشدید شده است.
با توجه به رشد اخیر بازار مسکن، آیا رونق این بازار می‌تواند روی بازار سرمایه اثر منفی بگذارد، به ویژه آنکه قدمت این بازار در جذب نقدینگی شناور در کشور بسیار بیشتر از بورس است؟
این دیدگاه نسبتا رایجی است که رونق یکی از بازارها (مثلا مسکن) می‌تواند رکود بازار دیگر (یعنی بورس) را به همراه داشته باشد. ممکن است این دیدگاه در نگاه اول منطقی و قابل دفاع باشد، ولی به لحاظ تاریخی این نظریه در عمل در کشور چندان تایید نمی‌شود:
• در برخی سال‌ها هر دو بازار در حالت رکود بوده اند: 1384، 1387
• در برخی سال‌ها هر دو بازار در حالت رونق نسبی بوده اند: ۱۳۸۲
• در برخی سال‌ها یکی در حال رونق بوده و دیگری در رکود: 1383، 1389 و 1390
برای درک چرایی این موضوع نیاز است که برخی از نکات مرور شوند:
• سرمایه‌گذاران در بخش مسکن عموم مردم هستند در حالی که سرمایه‌گذاران در بورس، سرمایه‌گذاران حرفه‌ای تر هستند. بسیاری از مردم در بهترین زمان‌های رونق بورس نیز اطلاعی از این بازار ندارند و در نتیجه حضوری نیز در این بازار نخواهند داشت، در حالی که رونق-رکود بازار مسکن توسط طیف بسیار گسترده‌ای از مردم- سرمایه‌گذاران دنبال می‌شود.
• اندازه بازار مسکن کشور بسیار بزرگ‌تر از بورس است. تنها خرید سالانه یک میلیون واحد مسکونی جدید تولیدی در کشور با قیمت متوسط ۲۰۰ میلیون تومان به ۲۰۰ هزار میلیارد تومان سرمایه نیازمند است که بزرگ‌تر از کل اندازه بورس کشور است. زمانی که ما شاهد رشد مسکن هستیم، پول‌های درشتی در حد چند ده هزار میلیارد تومان در بازه زمانی کوتاه به سمت مسکن روانه می‌شود (مانند پاییز ۹۱ و زمستان ۹۰).
• ارزش کل بورس در حال حاضر در حدود 140 هزار میلیارد تومان است که طبق برخی بررسی‌ها در حدود 15 درصد آن در اختیار اشخاص حقیقی است (یعنی 20 هزار میلیارد تومان). بقیه در مالکیت دولت، سهام عدالت، نهادها، صندوق‌های بازنشستگی، شستا و مانند آن است. گروه دوم در زمان رکود بورس چندان از این حوزه خارج نمی‌شوند، چون حضور آنها در مالکیت شرکت‌ها با نگاه بلندمدت و مدیریت است.
در نتیجه هرچند در زمان رکود شاهد خروج سرمایه حقیقی و انتقال سهام از اشخاص حقیقی به حقوقی هستیم، ولی میزان این سرمایه خروجی نسبت به اندازه بازار مسکن بسیار کوچک است.
اندازه بخش در حال معامله بورس بسیار کوچک‌تر از کل ارزش بورس است. به غیر از معاملات بلوکی، میزان معاملات روزانه شاید به طور متوسط در حدود 50 میلیارد تومان باشد که واقعا عدد کوچکی است. از سوی دیگر میزان پول تازه‌ای که وارد بورس می‌شود نسبت به میزان سرمایه‌گذاری در مسکن بسیار کوچک تر است.
ورود سرمایه چندهزار میلیارد تومانی به صورت پول تازه، (Fresh Money) طی سال ۸۹ سبب رشد خیره کننده بورس شد، چون اندازه این بازار کوچک است. همین طور خروج سرمایه چندهزار میلیارد تومانی در سال ۹۰ توسط سرمایه‌گذاران حقیقی (شاید در حدود یک درصد نقدینگی کل کشور در این سال)، سبب افت شدید بازار شد.
در نهایت باید یادآور شد که در حال حاضر جذابیت بازارهای طلا، ارز و کالایی بسیار بیشتر از مسکن است و سرمایه‌گذاران حرفه‌ای خارج شده از بورس، بیشتر به سمت این بازارها تمایل دارند. به این ترتیب خروج سرمایه از بورس توسط سهامداران حقیقی، بیشتر از آنکه ناشی از رونق مسکن باشد، به دلیل وضعیت نامساعد بورس و جذابیت بالای سایر بازارها است.
در شرایط کنونی با توجه به تورم احتمالی تا پایان سال، سرمایه‌گذاری در بورس بهتر است یا مسکن؟
متاسفانه رونق نسبی چند ماه اخیر بورس فقط ناشی از معاملات حدود 30 شرکت است و بهتر است زمانی که راجع به بورس صحبت می‌کنیم تفکیکی بین شرایط کلی شرکت‌های بورس و تک سهم‌ها یا صنایع خاص قائل شویم. در حال حاضر بسیاری از صنایع موجود در بورس مانند قطعه سازی، خودروسازی، بانک‌ها، ماشین آلات، دارویی، پیمانکاری و مانند آن از وضعیت مساعدی برخوردار نیستند و بیشتر شاهد کاهش سودآوری و قیمت هستند.
تحولات جاری در حوزه ممنوعیت واردات و صادرات نیز اثر نامطلوبی بر صنایع پیشرو ماه‌های گذشته به همراه خواهد داشت.
(یعنی گروه‌های پتروشیمی، شیمیایی، کانی فلزی و فلزات اساسی)
افزایش فشارهای اقتصادی داخلی و تحریم‌های بین‌المللی نیز آثار نامطلوبی برای این صنایع به همراه خواهد داشت. به این ترتیب به احتمال قوی، از رشد صنایع پیشرو بورس طی ماه‌های آینده کاسته خواهد شد.
تحولات قانونگذاری در حوزه واردات، صادرات، ارز، قیمت خوراک و مانند آن ریسک سرمایه‌گذاری در سهام‌های پیشرو بورس
را افزایش داده است.
در مقابل به نظر می‌رسد که مردم بیشتر به سمت بازارهای نقدشونده‌ای مانند طلا، ارز و کالا تمایل دارند و همانند گذشته به سوی خرید مسکن که نقدشوندگی کمتری دارد، حرکت نمی‌کنند.
در نهایت به نظر می‌رسد، هرچند که مسکن احتمالا در ماه‌های آینده از رشد قیمتی برخوردار خواهد بود ولی بازهم به احتمال بالا شاهد رشد نسبتا آرام با رونق اندک معاملاتی خواهیم بود که رشد قیمتی شدید ارز، این رشد آرام را تشدید خواهد کرد (مانند اتفاقات مهر-آبان ۹۱، دی-بهمن ۹۰).
ارسال نظر