بهنام چاوشی

بخش دوم

با وجود تمام مزایای ذکر شده برای سرمایه‌گذاری در صندوق‌ها، آن‌چه مسلم است اقدام برای هر حرکت تجاری و سرمایه‌گذاری مستلزم تحمل ریسک متناسب با انتظارات کسب بازدهی خواهد بود. تضمینی برای سودآوری سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان پیش‌بینی نشده است- البته واضح است که در شرایط وجود تضمین هزینه‌های مدیریتی صندوق به تناسب افزایش خواهد یافت. مواردی از جمله افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی در مقایسه با پیش‌بینی‌های صورت‌گرفته ممکن است، سودآوری پروژه را تحت تاثیر قرار دهد و رشد قیمت فروش واحدهای سرمایه‌گذاری پاسخگوی افزایش هزینه‌های ذکر شده نباشد. همچنین با وجود آنکه پیش‌بینی می‌شود با پذیرش واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌ها در بورس، شرایط نقدشوندگی مناسبی برای آنها فراهم شود، اما تاثیرپذیری از شرایط ریسکی و جو بازار سرمایه را نیز نمی‌توان از نظر دور داشت. در نهایت آنکه با وجود پیش‌بینی‌های صورت گرفته و ابزار کنترلی مناسب باز هم ممکن است در شرایط خاص، مشکلاتی نظیر عدم اتمام پروژه در موعد مقرر توسط مدیر ساخت به وجود آید که منجر به کاهش سودآوری پروژه خواهد شد ولی در هر حال سعی شده است که با تدوین مقررات جامع نظارتی و تخصصی میزان ریسک‌های مذکور به حداقل ممکن کاهش یابد.

۲ - ارکان صندوق

برای اداره تخصصی فعالیت صندوق و همچنین بهره‌برداری از امکانات کنترل داخلی بر عملکرد بخش‌های مختلف صندوق، ارکان اجرایی و نظارتی لازم‌الاجرا در اساسنامه پیش‌بینی شده است که هریک از ارکان با قبولی سمت خود موظف به اجرای مقررات و وظایف محوله خواهند بود. این ارکان عبارتند از:

۱-۲ - مجمع صندوق: این مجمع متشکل از سرمایه‌گذارانی است که مالک بیش از ۵‌درصد کل واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق هستند. متولی صندوق نیز به نمایندگی از سایر سرمایه‌گذاران در مجمع صندوق حضور داشته، به میزان مجموع واحدهای سرمایه‌گذاری آن‌ها حق رای دارد. مهمترین وظایف محوله به مجمع صندوق عبارت است از:

الف- تعیین یا تغییر سایر ارکان صندوق با تایید «سبا»

ب - تصویب اسناد مزایده پیش‌فروش واحدهای ساختمانی و تصویب نمونه قراردادهایی که با پیش‌خریداران یا خریداران واحدهای ساختمانی منعقد می‌شود

ج- تصویب بودجه تبلیغات پیش‌فروش و فروش واحدهای ساختمانی پروژه و چگونگی مصرف آن

د- تصمیم‌گیری راجع به انحلال صندوق و ....

۲-۲ - مدیران صندوق ( مدیر سرمایه‌گذاری - مدیر ساخت - مدیر ناظر):برای تنظیم امور اجرایی و نظارتی صندوق، مدیریت صندوق به سه بخش تقسیم شده است. در رأس هرکدام از بخش‌های مذکور یک شخصیت حقوقی متخصص در امور محوله با تایید مقام ذی‌صلاح قرار گرفته‌است. لازم است که مشخصات مدیران صندوق پس از تایید «سبا» در امیدنامه‌صندوق به اطلاع عموم رسانده شود، اهم وظایف و اختیارات آن‌ها به شرح زیر آمده است:

الف - مدیر سرمایه‌گذاری: از بین نهادهای مالی و به تصویب مجمع صندوق و با تایید سبا انتخاب می‌گردد. وظایف و مسوولیت‌های مدیر سرمایه‌گذاری به تشریح در اساسنامه صندوق بیان شده که مهم‌ترین آنها به شرح زیر است:

* انجام بخشی از مراحل صدور واحدهای سرمایه‌گذاری مطابق مفاد اساسنامه

* ثبت و نگهداری حساب هر سرمایه‌گذار و کلیه مدارک مثبته مربوط به وقایع مالی صندوق

* بررسی صورت وضعیت‌های پیشرفت مالی پروژه و تایید یا تعیین موارد نقص یا اشکال آن‌ها مطابق مفاد اساسنامه

* محاسبه‌ خالص ارزش تمام شده، عملیاتی، محاسباتی و فروش واحدهای سرمایه‌گذاری در مواعد مقرر و ارائه آن به هیات مدیره صندوق جهت تصویب

* پیشنهاد افزایش سرمایه صندوق از طریق صدور واحدهای سرمایه‌گذاری جدید و ارائه آن به هیات مدیره صندوق به همراه مدارک و مستندات مربوطه، جهت تصویب

* پاسخگویی به سوالات متعارف سرمایه‌گذاران.