تامین سرمایه‌ها، گام دوم تامین مالی مسکن

گروه بورس - محبوبه مغانی: سرانجام پس از گذشت ۱۳ سال از ارائه و طراحی صندوق زمین و ساختمان، آخرین روز هفته دولت، با پذیره‌نویسی نخستین صندوق زمین و ساختمان در بازار فرابورس به پایان رسید. روز گذشته وزرای مسکن وشهرسازی، امور اقتصادی و دارایی به همراه برخی از مشاوران و معاونان خود در محل شرکت سپرده‌گذاری مرکزی حضور یافتند تا پس از توافق‌نامه‌ای با رئیس سازمان بورس و افتتاح تابلوی صندوق زمین و ساختمان، پیوند میان صنعت ساختمان و بازار سرمایه را به شکلی نوین برقرار سازند.

بر این اساس همزمان با آغاز پذیره‌نویسی نخستین صندوق زمین و ساختمان تحت عنوان «نسیم» که با شعار «سقفی به اندازه سرمایه شما» همراه بود، ۵ هزار واحد سرمایه‌گذاری صندوق نسیم به ارزش اسمی هر واحد ۱۰ هزار ریال (در مجموع به ارزش ۵۰ میلیون ریال) به موسسه خیریه کهریزک (شعبه البرز) اهدا شد.

در پذیره‌نویسی این صندوق وزیر اقتصاد و دارایی نقش بازار سرمایه را در تامین مالی بنگاه‌های اقتصادی پررنگ تلقی کرد و گفت: در بسته سیاستی خروج از رکود، اصل بر این است که تامین مالی کوتاه‌مدت و میان‌مدت بر دوش نظام بانکی باشد و بازار سرمایه در تامین مالی بلند‌مدت بنگاه‌های بزرگ کشور نقش‌آفرینی کند.

به گفته علی طیب‌نیا، سازمان بورس و اوراق بهادار برنامه‌های مفصلی را تدوین کرده است که هدف آن خروج نظام مالی از بانک‌محوری است.

وی به مواجهه مشکل اقتصاد کشور از سال‌های دور اشاره کرد که از یک سو بنگاه‌های اقتصادی کشور با کمبود نقدینگی برای تامین مالی خود مواجهند و از سوی دیگر در فضای اقتصادی کشور با رشد بی‌رویه نقدینگی مواجهیم.

وی با طرح این سوال که چرا در شرایط فعلی که اقتصاد در رکود شدید قرار دارد بنگاه‌های تولیدی، مشکل خود را کمبود سرمایه اعلام می‌کنند، رشد نقدینگی در کشور را به افزایش پایه پولی کشور نسبت داد. وی این گونه توضیح داد: در شرایط کسری بودجه، دولت به منابع بانک مرکزی و افزایش در دارایی‌های خالص خود متوسل می‌شود که این مساله سبب افزایش پایه پولی می‌شود.

وی در این میان افزایش ضریب فزاینده را مورد توجه قرار داد که به‌عنوان شاخصی از تولید ملی شناخته می‌شود.

به گفته وی، شاخص ضریب فزاینده در اقتصاد کشور در حالی ۵ است که در کشورهای توسعه‌یافته این شاخص از ارقامی بین ۱۸ تا ۲۰ برخوردار است.

وی در ادامه اظهارات خود، به بانک‌محور بودن سیستم مالی کشور اشاره کرد که در چنین فضایی بانک‌ها از ارائه تسهیلات به فعالان اقتصادی ناتوانند.

وی عدم تخصیص تسهیلات ارائه شده از سوی نظام بانکی به تولید را ناشی از تفاوت بازده در بخش‌های مختلف عنوان کرد که سبب حرکت این منابع به سمت فعالیت‌های سوداگرانه شده است. وی در این میان از کمبود سرمایه بانک‌ها، افزایش نرخ ارز، مطالبات معوق بانک‌ها و نحوه تسویه بدهی دولت به بانک‌ها از جمله مسائلی یاد کرد که سبب شده است تا بانک‌ها به سمت بنگاهداری حرکت کنند. وی در ادامه به نقش بازار سرمایه در بسته سیاستی دولت اشاره کرد و یادآور شد که تامین مالی از طریق بازار سرمایه در سال گذشته ۲۶ هزار میلیارد تومان بوده، در حالی که تامین نقدینگی از طریق بانک‌ها و اعطای تسهیلات توسط آنها در سال گذشته حدود ۲۳۰ هزار میلیارد تومان بوده است.بر این اساس وی به برنامه دولت در افزایش نقش بازار سرمایه در تامین مالی اشاره کرد که قرار است دولت با طراحی ابزارهای جدید به سیاست‌های اقتصادی خود دست یابد. وی به مذاکره این وزارتخانه با وزارتخانه‌های نفت و صنعت، معدن و تجارت برای راه‌اندازی صندوق‌های پروژه در بخش‌های معدن و انرژی اشاره کرد.

وی ادامه داد: صندوق‌های پروژه از ابزارهای جدیدی هستند که سابقه قانون‌گذاری آنها متعلق به ۶ تا ۷ سال گذشته است اما اجرایی شدن آن، در هفته دولت صورت گرفت.

وزیر اقتصاد و دارایی به مبتنی بودن ویژگی‌های صندوق‌های پروژه بر اساس شریعت اشاره و اظهار کرد: دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری می‌توانند از سود واقعی این صندوق‌ها که بسیار کم‌ریسک است، استفاده کنند. از سوی دیگر این صندوق‌ها، کاملا مبتنی بر قوانین شریعت بوده و احتمال هر گونه ربا را از بین می‌برد.

وی تصریح کرد: بر این اساس دارندگان واحدهای آن می‌توانند با خیال آسوده از مسائل شرعی به خرید و فروش آن بپردازند.

به گفته طیب‌نیا، این صندوق‌ها برای پروژه‌هایی طراحی شده است که کاملا توجیه اقتصادی دارد و مردم به سهولت می‌توانند واحدهای آن را در حین پروژه به فروش برسانند. در ادامه وزیر اقتصاد به تشریح افزایش سرمایه صندوق‌های زمین و ساختمان پرداخت و عنوان کرد: در صندوق‌های پروژه، مقوله افزایش سرمایه بحث پیچیده‌ای نیست و به راحتی و بدون تشریفات قانونی می‌توان افزایش سرمایه را به ثبت رساند.

وی به قدرت نظارتی حاکم بر صندوق‌های زمین و ساختمان اشاره کرد و افزود: به دلیل شفافیت اطلاعاتی، سرمایه‌گذاران سودآوری خوب و ریسک کمتری را با حضور در این صندوق‌ها تجربه خواهند کرد. طیب‌نیا در این میان نقش مسکن در اقتصاد را به یک لکوموتیو تشبیه کرد که رونق در این بخش می‌تواند موجب افزایش تقاضا در سایر صنایع مانند سیمان، تیرآهن، کاشی و سرامیک و... شود.

مجوز تامین سرمایه گروه مسکن نیز در راه است

در ادامه این مراسم رئیس سازمان بورس از آمادگی شورای عالی بورس و این سازمان برای توسعه سهم مسکن در بازار سرمایه خبر داد و گفت: راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه تخصصی در حوزه مسکن در دست بررسی است که در این راستا گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن درخواست خود را در این خصوص به سازمان بورس ارائه کرده و این سازمان در حال بررسی مدارک این شرکت است.

رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار افتتاح تابلوی معاملات صندوق‌های زمین و ساختمان در فرابورس ایران را ابزاری برای پیوند صنعت مسکن و بازار سرمایه خواند.

وی با اشاره به تلاش‌ها و شکل‌گیری کارگروه‌های ویژه برای بررسی این موضوع، وجود ارکانی مثل بازارگردان برای نقدشوندگی را یکی از مزیت‌های اصلی این صندوق‌ها اعلام کرد. صالح‌آبادی به همراهی وزارت راه و شهرسازی، بدنه مجلس و دولت در شکل‌گیری این ابزار مالی با سازمان بورس و اوراق بهادار اشاره کرد و درخصوص این ابزار جدید مالی گفت: در بسته خروج از رکود دولت، یکی از موضوعات اصلی تامین مالی است که در بازار سرمایه به‌صورت تاسیس صندوق‌های پروژه و صندوق‌های زمین و ساختمان و دیگر ابزارهای تامین مالی مورد بررسی است. وی با اظهار خرسندی نسبت به افتتاح این صندوق در هفته دولت، یاد‌آور شد: این امر نشان از آن دارد که بازار سرمایه قادر است در حوزه مسکن در بخش‌های عرضه و تقاضا نقش مهمی ایفا کند.

وی اضافه کرد: این صندوق‌ها، یکی از سیاست‌هایی است که برای تقویت عرضه مسکن طراحی شده است که می‌تواند در حوزه تقاضای این بازار نیز تاثیر بسزایی داشته باشد. صالح‌آبادی ادامه داد: تقویت و توسعه بازار رهن ثانویه، یکی دیگر از اهدافی است که این صندوق‌ها می‌توانند به راحتی به آن دست یابند. او همچنین از اوراق MBS به‌عنوان یکی دیگر از ابزارهایی نام برد که در بازار سرمایه وجود دارد تا با کمک آن در صنعت مسکن، رونق نسبی حاصل شود.

رئیس سازمان بورس با اشاره به بحران‌های مالی جهان افزود: بازار سرمایه و تسهیلات مسکن در ایران، شرایط ویژه‌ای دارند که جای نگرانی را درخصوص بحران از بین می‌برد.

وی یادآور شد: در دنیا حدود ۱۰۰ درصد از قیمت یک مسکن را به‌صورت وام، به متقاضی ارائه می‌کنند در حالی که در ایران، مطالبات بانک مسکن بخش کوچکی از قیمت ملک را شامل می‌شود، لذا توسعه بازار رهن ثانویه می‌تواند منجر به از میان رفتن نگرانی‌ها در این خصوص باشد. صالح‌آبادی با اشاره به شفافیت صندوق‌های زمین و ساختمان اظهار کرد: روش‌های اطلاع‌رسانی در این صندوق‌ها، به‌صورتی است که شفافیت در مراحل اجرایی و طراحی دیده خواهد شد تا سرمایه‌گذاران بدون هیچ گونه دغدغه‌ای وارد این صندوق‌ها شوند.

وی با اشاره به ارکان این قبیل صندوق‌ها از وجود رکن مدیر ساخت و ناظر به‌عنوان یکی دیگر از مزیت‌های این صندوق‌ها یاد کرد که به واسطه نظارت بر فعالیت‌های پروژه در هر مرحله، می‌توان اطمینان سرمایه‌گذاران را به سلامت پروژه جلب کرد.

رئیس سازمان بورس که مشارکت مردم و سرمایه‌گذاران را در این صندوق‌ها کاملا واقعی می‌خواند، گفت: این صندوق‌ها سود علی‌الحساب نداشته و مشخصات پروژه در اطلاعات شرکت مشخص است.

وی از معافیت مالیاتی و بهره‌مندی سرمایه‌گذاران در هر مرحله از مزایای آن متناسب با پیشرفت پروژه، به‌عنوان یکی دیگر از مزایای این صندوق‌ها یاد و در پایان به انبوه‌سازان و مالکان زمین توصیه کرد: سرمایه‌گذاران می‌توانند برای ساخت پروژه ساختمانی به جای مراجعه به بانک‌ها وارد بازار سرمایه شوند تا بخشی از سرمایه خود را از طریق این بازار تامین کنند.

عملیاتی شدن ابزارهای بسته خروج از رکود

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حاشیه این مراسم وزیر امور اقتصادی و دارایی با اشاره به پذیره‌نویسی صندوق زمین و ساختمان نسیم گفت: خوشحالم از اینکه ابزار سیاستی بسته خروج از رکود تورمی یک به یک در حال عملیاتی شدن است.

طیب‌نیا با اشاره به ارتباط بخش ساختمان با دیگر بخش‌های اقتصاد، اظهار امیدواری کرد که پس از پذیره‌نویسی این صندوق و ایجاد صندوق‌های متعدد و تامین مالی بخش مسکن خروج از رکود را که پیشاپیش شروع شده، تسریع کنیم تا در حداقل زمان ممکن جامعه از رکود خارج شود. وی درخصوص تامین مالی از طریق بازار سرمایه با وجود رکود در بازار ثانویه گفت: معرفی ابزارهای جدید می‌تواند از راهکارهای ایجاد رونق در بازار ثانویه باشد.

به گفته وی، وقتی که صندوق پروژه تشکیل می‌شود و واحدهای آن در اختیار افراد قرار می‌گیرد، در مقابل خرید و فروش در بازار ثانویه را شاهدیم که کاملا منطبق با عقود شرعی است و ریسک پایین و سودآوری بالا دارد.

همچنین در حاشیه این مراسم مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن به جمع‌آوری نقدینگی‌های سرگردان از سوی این صندوق‌ها و هدایت آن به سوی ساخت و ساز مسکن و گسیل نقدینگی به سمت تولید مسکن اشاره کرد. وی همچنین با تاکید بر تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری) و تقویت بازار سرمایه در راستای تاکید مسوولان ارشد نظام و تاکید قوانین بالادستی، به شفافیت بالای این صندوق‌ها و کاهش احتمال سوء‌استفاده از منابع صندوق در پروژه‌های ساخت مسکن از باب هزینه‌کرد پروژه‌ها و کیفیت مصالح به‌کار‌رفته در آن و مدت زمان اجرای پروژه اشاره کرد. مصطفی ازگلی همچنین با اشاره به نقدشوندگی بالاتر این صندوق‌ها نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در بخش ساخت و ساز، بر شفافیت بالا به‌دلیل نظارت‌های مختلف ارکان نظارتی صندوق (اعم از نظارت بر پیشرفت فیزیکی و مالی پروژه) تاکید کرد. وی حضور این صندوق‌ها را برای سیستم بانکی مفید دانست و گفت: با تاسیس و آغاز به فعالیت این صندوق‌ها، فشار سازندگان از سیستم بانکی برای تامین مالی بخش مسکن کمتر می‌شود و تامین مالی بخش مسکن از تامین مالی بدهی محور به سمت تامین مالی مشارکتی (آن هم با مشارکت عموم سرمایه‌گذاران و از طریق بازار سرمایه) سوق خواهد یافت.

به گفته ازگلی، گزارش‌های دوره‌ای پیشرفت پروژه براساس صورت وضعیت‌های تایید شده در هرماه، حداکثر ۱۰ روز کاری پس از پایان هرماه از سوی ناظر صندوق تهیه می‌شود. وی در ادامه اظهارات خود به بازارگردانی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق اشاره کرد که در پی این امر بازارگردان موظف است تا زمان ابطال واحدهای سرمایه‌گذاری سرمایه‌گذاران در پایان دوره فعالیت، بازارگردانی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به استثنای واحدهای سرمایه‌گذاری در تملک ارکان صندوق را براساس دستورالعمل بازارگردانی بورس یا بازار خارج از بورس مربوطه انجام دهد.

وی در اشاره به افزایش سرمایه این صندوق‌ها ابراز کرد: در صورت نیاز در هر مرحله برای پرداخت هزینه‌های اجرای پروژه و سایر هزینه‌های صندوق بر اساس تصمیم هیات مدیره، صندوق از افزایش سرمایه برخوردار خواهد شد که این افزایش سرمایه نیز به روش حق تقدم صورت می‌گیرد.

مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن روش فروش واحدهای ساختمانی این صندوق را شامل مزایده، اعطای اولویت به دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری برای پیش خرید یا خرید واحدهای ساختمانی پروژه و روش مذاکره یا ترکیبی از آنها ذکر کرد.

به گفته وی، خالص ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها به روش‌های بهای تمام شده یا خالص ارزش جایگزینی محاسبه می‌شود و این گزارش حداکثر ظرف ۴۵ روز در پایان هر سه ماه تهیه و در گزارش‌های شش ماهه با تایید حسابرس منتشر می‌شود. ازگلی اضافه کرد: در بررسی خالص ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری بر مبنای ارزش جایگزینی، هر یک از دارایی‌های مشهود و نامشهود با توجه به قیمت‌های روز مورد بررسی قرار می‌گیرد.

لازم به یادآوری است که پروژه صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نسیم در منطقه ۲۲ شهرداری تهران واقع شده است که از متراژ خالص ۸ هزار متری و متراژ ناخالص ۱۳ هزار متری (همراه با مشاعات) با کاربری مسکونی برخوردار است.

ارکان این صندوق شامل شرکت توسعه بازار سرمایه تهران به‌عنوان مدیر صندوق، شرکت عمرانی مسکن گستر به‌عنوان مدیر ساخت، شرکت پردیس ایران به‌عنوان ناظر محسوب می‌شوند. همچنین شرکت کارگزاری بانک اقتصاد‌نوین متولی صندوق و گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن تعهد پذیره‌نویسی آن را بر عهده دارد.