دکتر حسین وکیلی

برخلاف بسیاری از اقتصادهای جهان کنونی، اقتصاد ایران صرفا با محرکه‌های تورمی توانسته است به درجاتی از رونق فعالیت‌های اقتصادی و رشد و توسعه برسد و این جای بسی تاسف است. اگر به سیکل‌های اقتصادی در جمهوری اسلامی ایران در سه دهه گذشته توجهی دقیق و مروری تحقیقی داشته باشیم، جای پای تورم را در شرایط رونق اقتصادی و خروج از دوران رکود به وضوح مشاهده می‌کنیم. البته این پدیده در کشور ما چندان دور از انتظار نیست؛ چراکه بنیادهای اقتصادی کشور متاسفانه برپایه توسعه پایدار و تداوم کسب و کار و برنامه‌ریزی منطقی و قابل دسترس استوار نبوده و نیست. لذا ورود شوک‌های مقطعی اختیاری یا اتفاقی به اقتصاد کشور و تحریک بخش‌هایی از آن از طریق ایجاد انگیزه‌های تورمی تنها راه‌حل و گزینه نهایی برای ایجاد تغییر و تحول و پویایی برگزیده شده است.

تحولات بخش مسکن در ایران را به واقع نمی‌توان با هیچ یک از کشورهای دنیا مقایسه کرد. اگر امروز بحران مسکن در ایالات متحده آمریکا اتفاق افتاده است و اگر وضعیت مشابه آن و البته نه با آن شدت در انگلستان نیز در شرف تکوین است، این دو مورد از نظر روند قیمت مسکن به هیچ روی با روند شکل‌گیری قیمت‌ها در بازار مسکن ایران مشابهتی ندارند.

با نگاهی به روند توسعه مسکن‌سازی در آمریکا و تحلیل سیر توسعه ساخت‌وساز، مشاهده می‌شود که هدف اصلی از ساخت مسکن (اعم از اماکن مسکونی یا تجاری و فرهنگی) در درجه اول پاسخگویی به نیاز بازار و تقاضای عمومی و در ثانی کسب سود متعارف از فعالیت‌های ساخت‌وساز برای شرکت‌های تخصصی ساختمانی است. لذا سیر صعودی قیمت‌های مسکن در شرایط رونق اقتصادی و سیر نزولی قیمت‌ها در شرایط رکود اقتصادی و مشکلات پولی و اعتباری و نظایر آن از یک روند منطقی پیروی می‌کنند که در هیچ‌یک از دو حالت فوق‌ انگیزه تورم قیمت‌ها عامل محرکه فعالیت‌های ساخت‌وساز یا توقف و رکود آن نیست. اما در کشور ما صرفا انگیزه‌های تورم قیمت‌ها و کسب سودهای کلان و بازده‌های غیرقابل تصور سرمایه در بخش مسکن است که نه تنها شرکت‌های حرفه‌ای ساختمانی، بلکه صاحبان سرمایه در خارج از حیطه فعالیت‌های ساختمانی را به خود جذب می‌کند و روند طبیعی ساخت‌وساز منطقی قیمت‌ها را به طور بیمارگونه‌ای بر هم می‌ریزد.

پدیده ساخت‌وساز در کشور به دلیل آنکه از یک برنامه‌ریزی صحیح و کلان و نظارت شده پیروی نمی‌کند و بر سیاست‌های پایدار میان‌‌مدت و بلندمدت اقتصاد مسکن استوار نیست و متغیرهای بازار مسکن توسط دلالان و واسطه‌ها و غیرحرفه‌ای‌ها و صاحبان سرمایه‌های سرگردان کنترل می‌شود، لذا به هیچ روی دور از ذهن نیست که شاهد رشد سیصد درصدی قیمت مسکن و مصالح ساختمانی در یک بازه زمانی کوتاه کمتر از دو سال باشیم و یا بالعکس یک رکود غیرقابل انتظار و رو به شتاب و خروج سریع سرمایه‌ها از این بخش را نظاره کنیم. با وجود حضور تعداد بی‌شمار دانشگاه‌دیدگان و دانش‌آموختگان و صاحبان تجربه و تخصص در کشور که غالبا عناوین مهندسی و دکترا را با خود دارند و در بخش‌های دولتی و خصوصی بر مسند فعالیت و تصمیم‌گیری نشسته‌اند، چرا باید اقتصاد مسکن در کشور ما کماکان و به دفعات دچار شوک‌های مخرب و ویرانگر شده و از پدیده تورم به نفع یک گروه و به زیان گروه دیگر رنج ببرد.

دلسوختگانی که با رجوع به تجربه و تخصص و شناخت از اقتصاد کشور در بخش مسکن از رکود در این بازار نگرانند و مال سوختگانی که رکود بخش مسکن را مترادف با توقف تورم قیمت‌ها و خشکیدن منافع غیرمشروع چند صد در صدی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌دانند، همگان نگران بازار مسکن و رکود احتمالی در ساخت‌وساز هستند. اما باید گفت که این نگرانی اگر صرفا از بابت رکود در ساخت‌وساز است، نگرانی غیرموجه و بیهوده‌ای است؛ زیرا که با وجود ۱۶۵هزارمیلیارد تومان پول در گردش در اقتصاد کشور و امکان ورود ۳۵هزار میلیارد تومان دیگر از طریق یارانه‌های نقدی به آن و صعوبت و مشکلات در بخش‌های دیگر اقتصاد و محدودیت‌های بین‌المللی که در زمینه بانکی و تجارت خارجی ایجاد شده و متاسفانه در شرف تشدید است، بخش مسکن که با درصد بسیار بالایی به تولید مصالح و امکانات در داخل کشور وابسته است، حتی در شرایط ایستایی یا کاهش قیمت‌های کنونی مسکن کماکان به عنوان بهترین و امن‌ترین و پربازده‌ترین بخش اقتصادی در کشور برای سرمایه‌‌های کلان و نقدینگی‌های سرگردان است.

آنچه که در این مسیر باید مورد عنایت خاص و دقت مدیریت کلان کشور قرار گیرد، مساله حفظ سود منطقی کنونی در این بخش است که برای سازندگان و سرمایه‌گذاران در امر ساخت‌وساز فراهم است و نماد مقبولیت آن انبوهی از خانه‌های کلنگی و پروژه‌های انبوه‌سازی است که همه روزه و حتی در این روزها که برخی نگران ثبات یا سقوط قیمت مسکن می‌باشند، کماکان در تمامی محلات تهران و شهرهای بزرگ و کوچک کشور در حال تخریب و نوسازی هستند یا در شهرک‌های اقماری در دست ساخت‌وساز می‌باشند و این موضوع حتی در شرایط فعلی نرخی رو به رشد دارد. آمار صدور پروانه‌های ساختمانی برای سازندگان غیرحرفه‌ای (خارج از شرکت‌ های ساختمانی) و صدور مجوز ساخت برای شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان، همگی نشان از وجود رونق در ساخت‌وساز لیکن قبول سود متعارف از جانب آنان است.

هنر مدیریت بخش مسکن کشور و علی‌الخصوص وزارت مسکن و شهرسازی و نظام بانکی کشور در این خواهد بود که این شرایط مطلوب حاصل شده را حمایت نموده و استمرار بخشند و از ورود شوک‌های غیرمتعارف مانند تخصیص وام‌های ساخت در مبالغ کلان و یا حذف یکباره آنها، تصویب قوانین و مقررات غیرمعمول که ایجاد امید بیهوده و یا نگرانی کاذب در فعالان بخش مسکن می‌کند و نظایر آن خودداری کنند و امر نظارت بر تولید و عرضه و قیمت مصالح ساختمانی اعم از فلزی و غیرفلزی در جهت حفظ جریان منطقی آن در بازار ساخت‌وساز را توسعه بخشیده و با جدیت دنبال نمایند.

نهضت مسکن مهر و واگذاری زمین‌های استیجاری ۹۹ ساله را به جد با عزمی راسخ حمایت و پشتیبانی نموده و استمرار بخشند تا بازار مسکن در کشور نه تنها به یک فعالیت حرفه‌‌ای و تخصصی با سودآوری متعارف تبدیل گردد، بلکه به تدریج بتوان به یکی از اساسی‌ترین نیازهای ملت عزیز ایران پاسخ مثبت داده و در جهت حل یکی از معضلات اقتصادی- اجتماعی جوانان کشور گام‌های استوار و سازنده برداشته شود.