محمدصادق الحسینی

افزایش اجاره‌بها در یک سال منتهی به اردیبهشت‌ماه سال‌جاری، با توجه به کاهش قیمت مسکن در دو سال گذشته و ثبات این بازار در سال‌جاری، تعجب برخی را برانگیخته و ... ... شاید موجب دامن زدن به این تصور شده که این افزایش‌ها نشان از وجود حباب در این بازار دارد. اگر نگاهی دقیق‌تر به قیمت مسکن و اجاره‌بها در سال‌های گذشته بیندازیم، این نکته حائز اهمیت است که افزایش حباب گونه قیمت مسکن در سال‌های ۸۵ و ۸۶ با افزایشی به همان میزان در بازار اجاره مسکن همراه نشد و در نتیجه قیمت واقعی اجاره نسبت به قیمت واقعی مسکن کمی عقب افتاد. در نتیجه اجاره‌بها، بطئی‌تر و با تاخیر بیشتری حرکت خود را شروع کرد که هم‌اکنون نیز افزایش اجاره‌بها در شرایط رکود بازار مسکن نشان از سعی بازار در همگن کردن قیمت‌های اجاره با قیمت مسکن دارد.

دولت‌ها نسبت به افزایش قیمت مسکن حساس هستند؛ اما مولفه دیگری که دولت باید در تصمیم خود نسبت به آن حساس باشد، عرضه مسکن در آینده است. یعنی در کنار حساس بودن نسبت به قیمت‌های فعلی باید شرایط را به گونه‌ای رقم زد که عرضه مسکن در آینده به اندازه تقاضای بازار از رشد برخوردار شود؛ چرا که در غیر این صورت، رکود فعلی زمینه‌ساز جهش قیمت مسکن در آینده خواهد شد.

در این راستا دولت در جهت جلوگیری از افزایش قیمت‌ها قدم‌هایی را برداشته است. از آنجایی که بازار مسکن در اقتصاد ایران بازاری است که به شدت به تغییرات نقدینگی حساس است؛ در نتیجه بانک مرکزی و دولت با جلوگیری از افزایش حجم نقدینگی و نیز کاهش اعتبارات در بازار مسکن موجبات کاهش قیمت مسکن را فراهم کردند.

همان‌طور که گفته شد، افزایش اجاره‌بها، رفتار طبیعی بازار در پاسخ به افزایش قیمت مسکن در سال‌های ۸۵ و ۸۶ و در جهت تعدیل اجاره‌بها با قیمت مسکن بوده است. از سوی دیگر این افزایش اجاره‌بها می‌تواند سیگنال مثبتی به عرضه‌کنندگان مسکن محسوب شود که برای تحرک بازار مسکن و برای عرضه آینده مسکن ضروری است؛ بنابراین اولا افزایش فعلی در اجاره‌بها لزوما حباب گونه نیست و ثانیا این افزایش اجاره‌بها می‌تواند با افزایش عرضه مسکن در آینده همراه شود که نه تنها موجبات تحرک بازار مسکن را فراهم می‌آورد، بلکه افزایش قیمت‌های مسکن در آینده را نیز تعدیل می‌نماید؛ بنابراین بهترین سیاست در وضعیت فعلی رصد کردن شرایط بازار، تحلیل صحیح جوانب گوناگون و عدم دخالت دولت در بازار مسکن است که البته می‌تواند با سیاست‌های مشوق عرضه مسکن همراه شود.