«دنیای اقتصاد» در گفت‌وگو با مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید بررسی کرد
دلایل استقبال از سکونت در شهرهای جدید
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره وضعیت جذب و روند رشد جمعیت در شهرهای جدید کشور نشان می‌دهد، کل جمعیت ساکن در این مناطق شهری که همگی در اطراف یا مجاورت کلان‌شهرهای کشور ایجاد شده‌اند در حال حاضر از مرز یک میلیون نفر عبور کرده که به معنای سکونت حداقل ۴ درصد جمعیت کشور در این نوع شهرها است.
شهرهای جدید هنوز با عبارت «شهر جدید» خوانده میشود در حالی که از زمان ایجاد و شکل‌گیری پرجمعیت‌ترین شهرهای جدید، بیش از سه دهه می‌گذرد. «پرند» و «هشتگرد» جزو قدیمی‌ترین شهرهای جدید به حساب می‌آیند که اتفاقا هر دو در نزدیکی دو کلان‌شهر مهم کشور یعنی تهران و کرج احداث شده‌اند.
با این حال علت اطلاق واژه جدید به این شهرها، نوع برنامه‌ریزی صورت گرفته از اوایل دهه 70 برای نظام جمعیتی و شهرسازی کشور است. براساس قانون مرتبط با ایجاد و توسعه شهرها و شهرک‌های جدید که بیش از سه دهه است در حال اجرایی شدن است، مقرر بوده «جمعیت سرریز» کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ در نقاط شهری اطراف این شهرهای مادر از طریق ایجاد شهر جدید، اسکان پیدا کنند.
هدف کلیدی از ایجاد شهرهای جدید «تامین زمین مورد نیاز ساخت و ساز مسکونی» یا «تامین عرصه برای گسترش غیرمنفصل شهرها» بوده است. بر همین اساس وزارت مسکن در دهه‌های 70 و تا اوایل دهه 90 و اکنون وزارت راه و شهرسازی یکی از اولویت‌های اصلی خود و مجموعه دولت برای موضوع توسعه شهرها و تنظیم بازار مسکن را بر «اولویت سرمایه‌گذاری توام دولت و بخش‌خصوصی در شهرهای جدید» قرار داده است. درهمین راستا مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید گفت در حال حاضر 20 شهر جدید در کشور تحت سکونت خانوارها در پهنه کشوری قرار دارد.
اطلاعات و آمار رسمی مربوط به روند جذب جمعیت در شهرهای جدید کشور نشان می‌دهد، جمعیت ساکن در این 20 شهر جدید در سال 97 به 944 هزار و 640 نفر رسید که در مقایسه با جمعیت سال 88 در این شهرها، 6/ 2 برابر شده است. رشد 160 درصدی جمعیت شهرهای جدید طی 10 سال ناشی از «روند رو به رشد قیمت مسکن» و «توسعه تدریجی شهرهای جدید» است.
در اوایل دهه 80 و حتی تا اواسط همان دهه، تقریبا غالب پایتخت‌نشین‌ها حتی با اسم «پرند» یا مثلا «هشتگرد» یا «اندیشه» بیگانه بودند و آن‌قدر که درباره شهرستان‌های اطراف پایتخت اطلاع حداقلی داشتند درباره شهرهای جدید پیرامون تهران و کرج شناخت نداشتند، اما طرح ملی مسکن‌مهر در اواخر دهه 80 باعث شد دولت مکان واگذاری زمین‌های 99 ساله و ساخت خانه‌‌های دولتی مترمربعی 300 هزار تومان برای فاقدین مسکن ساکن در پایتخت را «پرند و هشتگرد» تعریف کند. در سال 88 برنامه واگذاری قطعات کوچک و بزرگ زمین‌های دولتی با اجاره 99 ساله ابتدا در پرند سپس در هشتگرد به تعاونی‌های مسکن‌مهر آغاز شد. در همان زمان با توجه به شور تشکیل تعاونی مسکن مهر در دستگاه‌های دولتی از یک سو و حتی شرکت‌های بخش‌خصوصی و محله‌ها از سوی دیگر، کم کم تهرانی‌ها درباره موقعیت یکی دو شهر جدید در اطراف تهران که بسیار استعداد سکونتی به لحاظ زمین خام و قیمت ارزان ملک را دارند اطلاع کسب کردند.
در اواخر دهه 80 با هماهنگی مشترک وزارت مسکن وقت و وزارت تعاون وقت، امکان بازدیدهای گروهی تعاونی‌های مسکن کارمندی، کارگری و محلی شهر تهران از پرند و هشتگرد فراهم شد.
حبیب‌الله طاهرخانی در ادامه افزود:هر چند ساخت مسکن مهر در این شهرهای جدید به شکل محسوس از سال 90 شروع شد، اما در همان زمان ثبت‌نام کننده‌ها در طرح مسکن مهر ساکن شهر تهران تصوری که از شهرهای جدید داشتند مناطق متروک و فاقد جذابیت حداقلی برای سکونت بود. به خصوص آنکه در جریان همان بازدیدهای اولیه تعاونی‌های مسکن مهر از شهرهای جدید، انبوه ساختمان‌های مسکونی از قبل ساخته شده به شکل خالی از سکنه در ورودی‌های این شهرها به این تصور دامن زد و البته باعث انصراف یکسری از متقاضیان اولیه هم شد.
اما اکنون بعد از 10 سال سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته در شهرهای جدید برای تامین و توسعه خدمات شهری و همچنین افزایش هزینه تامین و اجاره مسکن در شهرهای بزرگ باعث جذاب شدن شهرهای جدید برای سکونت خانوارها شده است.
در تهران در فاصله سال 88 تا بهار 99 متوسط قیمت مسکن 6/ 10 برابر شده است! این ابرجهش قیمت مسکن چون که خیلی بیشتر از رشد درآمد حداقلی خانوارها در همین فاصله زمانی بوده، امکان خانه‌دار شدن در پایتخت را از بخش زیادی از دهک‌های متوسط و متوسط رو به پایین در سال‌های اخیر سلب کرده است. نتیجه آن شده که تقریبا از سال 96 به بعد میل به مهاجرت از تهران به سمت شهرهای جدید اطراف پایتخت و اطراف کرج به شکل محسوس و تصاعدی افزایش پیدا کرد.
البته ساخت نزدیک به 200 هزار واحد مسکونی مهر در شهرهای جدید اطراف تهران طی سال‌های 90 تا 94 و تکمیل و عرضه و بهره‌برداری از بخش زیادی از این واحدها طی دو سه سال اخیر به شکل قابل توجهی در جذب جمعیت ساکن تهران توسط این شهرها موثر بوده است.
معاون وزیر راه و شهرسازی در امور شهرهای جدید درباره جمعیت ساکن در این شهرها براساس آخرین اطلاعات استخراج شده در پایان سال 97 به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در پایان سال 97 تعداد 944 هزار و 640 نفر در شهرهای جدید کشور سکونت پیدا کردند که البته این میزان جمعیت در حال حاضر افزایش قابل توجهی هم پیدا کرده است. مدیر عامل شرکت عمران شهرهای جدید با توضیح بیشتر درباره جزئیات جمعیت ساکن در 20 شهر جدید فعال در کشور تصریح کرد: براساس اطلاعات مربوط به پایان سال 97، پرند رتبه اول بیشترین جمعیت ساکن را دارد. در شهر جدید پرند
135 هزار و 25 نفر در پایان سال 97 ساکن بودهاند. بعد از پرند، شهر جدید اندیشه در رتبه دوم بیشترین جمعیت ساکن در این نوع شهرها قرار دارد به طوری که جمعیت آن 125 هزار و 315 نفر بوده است. شهرهای جدید فولادشهر و صدار نیز در رتبه‌های سوم و چهارم قرار دارند و بعد از آن شهر جدید پردیس است. جمعیت ساکن در این سه‌شهر در سال 97 به ترتیب 114 هزار و 292 نفر، 109 هزار و 902 نفر و همچنین104 هزار و 96 بوده است.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره آنچه باعث شده این 5 شهر جدید در رتبه‌های برتر جذب جمعیت قرار بگیرند، نشان می‌دهد: رابطه مستقیم و مشخصی بین استقبال جمعیتی از شهرهای جدید و رشد قیمت مسکن در شهرهای بزرگ اطراف آنها وجود دارد. درست در شهرهای جدید اطراف سه کلان شهر تهران، اصفهان و شیراز که جزو شهرهای بزرگ متحمل بیشترین فشار تورم مسکن در سال‌های اخیر بودهاند، بیشترین جمعیت ساکن قرار دارد. از طرفی هر چقدر فشار جهش قیمت مسکن در بقیه کلان‌شهرها به نسبت کمتر از تهران بوده، جمعیت ساکن در شهرهای جدید اطراف آنها نیز کمتر بوده است. البته که تفاوت تراکم جمعیتی کلان‌شهرها نیز پارامتر اصلی اثرگذار بر جذب جمعیت شهرهای جدید است، اما فاکتور تورم مسکن توانسته روند جذب جمعیت را تسریع کند یا به تاخیر بیندازد.
با این حال درباره علت رتبه پنجمی شهر جدید پردیس در جذب جمعیت آن هم با توجه به اینکه پردیس یکی از دو شهر جدید اطراف پایتخت است، یک تضاد ظاهری وجود دارد، اما یک واقعیت در پشت آن نهفته است.
تضاد ظاهری به این بر می‌گردد چطور شهر جدید پردیس که با توجه به اتصال آزادراهی آن به تهران می‌تواند حتی بیشتر از پرند مورد استقبال تهرانی‌ها قرار بگیرد، اما جمعیت ساکن در آن به مراتب کمتر از شهرهای جدید اطراف اصفهان و شیراز است. درباره این پرسش باید تصریح شود روند
ساخت و سازهای مسکونی انبوه از نوع مسکن مهر در شهر جدید پردیس تقریبا از سال 91 به شکل جدید و عملیاتی شروع شد در حالی که ساخت‌وسازهای مسکن مهر در پرند از 88 استارت خورد.
از طرفی موضوع تامین خدمات زیربنایی برای محله‌های مسکن مهر شهر جدید پردیس به علت آنکه بارگذاری ساختمانی در این شهر درست در سال‌های پایانی طرح مسکن مهر شروع شده بود، به چالش «تامین اعتبار و امکانات و منابع در دولت» برخورد کرد. در این میان تغییر دولت در سنوات گذشته باعث کند شدن سرعت تامین خدمات شد. هر چند الان وضعیت به نسبت مناسبی در این شهر برقرار است.
سال 97 رقمی معادل 18 هزار نفر جمعیت جدید به شهرهای پرند و پردیس (هر شهر 18 هزار نفر) اضافه شد.
طاهرخانی در ادامه افزود: این آمار به خوبی نشان می‌دهد سرعت مهاجرت تهرانی‌ها به پرند و پردیس در حال حاضر برابر شده است و فاصله‌ای که پرند در جذب جمعیت به لحاظ پیشرو بودن از پردیس در اوایل دهه 90 داشت اکنون از بین رفته است. بنابراین مشخص است پرند و پردیس دو گزینه اصلی انتخاب محل سکونت جدید برای خانوارهای تهرانی تبدیل شده‌اند. خانوارهایی که از تهران به پرند و پردیس مهاجرت می‌کنند عمدتا از دهک‌های متوسط و متوسط رو به پایین هستند، اما در همین یک‌سال اخیر از دهک‌های متوسط رو به بالا نیز به این دو شهر مهاجرت کرده‌اند. روند ساخت و سازهای مسکونی لوکس در پرند و به‌خصوص پردیس نشان‌دهنده وجود تقاضا برای این واحدهای مسکونی است. لوکس‌های پرند با قیمت پیشنهادی مترمربعی بالای 10 میلیون تومان و در پردیس تا 15 میلیون تومان برای فروش به بازار عرضه میشود. یک عامل مهاجرت پردرآمدهای تهرانی به شهری مثل پردیس، «آب و هوای مناسب و دارای آلودگی کمتر این مناطق در مقایسه با پایتخت» است. مزیت دیگر اطراف پایتخت، نبود ترافیک عذاب‌آور و در عین حال دسترسی نزدیک ساختمان‌های مسکونی به خدمات خرید است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، موجودی مسکن در شهرهای جدید تحت تاثیر ساخت و سازهای مسکن مهر فعلا پاسخگوی تقاضای جدید و در حال مهاجرت به این مناطق است.
361 هزار و 224 واحد مسکونی مهر در شهرهای جدید کشور تا پایان سال 97 ساخته شد. از این تعداد واحد، 264 هزار و 981 واحد مسکونی در این شهرها افتتاح شد که البته از این تعداد واحد مسکونی افتتاح شده، 218 هزار و 401 واحد مسکونی به متقاضیان واجد شرایط تحویل داده شده است. البته در حال حاضر تعداد واحدهای افتتاح شده بیشتر از کارنامه سال 97 است.
معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: پیگیری‌ها نشان می‌دهد، فاصله‌ای که بین واحدهای افتتاح‌شده و واحدهای تحویل داده‌شده در مسکن مهر در شهرهای جدید وجود دارد به دلیل «اختلاف سرعت» بین ساخت ساختمان‌های مسکونی و ایجاد خدمات زیربنایی است. طی سال‌های گذشته، ساخت پروژه‌های مسکونی مهر از روند پیشرفت فیزیکی بالاتری نسبت به خدمات اساسی این شهرها برخوردار بود. علت هم به «دغدغه وزارت راه و شهرسازی و متولی شهرهای جدید» برای تامین هر چه سریع‌تر مسکن مورد نیاز خانوارهای فاقد خانه مربوط بوده است، اما در دیگر دستگاه‌های دولتی خدمات‌رسان شهرها چون اولویت‌ها و دغدغه‌های دیگری در کنار ماموریت تامین امکانات سکونتی مسکن مهر وجود داشته در نتیجه تخصیص اعتبارات و امکانات فنی و اجرایی به این پروژه‌ها از سرعت و کمیت لازم برخوردار نبوده است. نتیجه آن شده که طی این سال‌ها همواره تعدادی ساختمان مسکونی در شهرهای جدید قابل افتتاح بوده اما از منظر تکمیل مراحل ساخت، به دلیل نبود یکی یا همه خدمات زیربنایی، عملا امکان بهره‌برداری و افتتاح آن وجود نداشته است.
این فاصله در سال 96 خیلی شدیدتر از سال 97 بوده است. در سال 96 کل افتتاح‌های مسکن مهر در شهرهای جدید کشور به 246 هزار و 585 واحد افزایش پیدا کرد اما از این تعداد فقط 184 هزار و 358 واحد مسکونی تحویل متقاضیان واجد شرایط شد. در سال 97 اما تعداد کل افتتاح‌ها به 214 هزار و 981 واحد رسید و واحدهای تحویل داده‌شده نیز به 218 هزار واحد مسکونی بالغ شد.
گزارش «دنیای اقتصاد» از روند اجرای پروژه‌های زیربنایی در شهرهای جدید براساس اطلاعات سال 97 نشان می‌دهد، تا آن سال 619 پروژه در این شهرها اجرایی شده که 327 پروژه از آنها در سال 97 تکمیل میشود. این پروژه‌های زیربنایی شامل احداث راه، تامین گاز شهری، تامین برق سراسری، امور مخابرات، امور فاضلاب، تامین آب شرب شهری، ایجاد شبکه معابر، آسفالت و جمع‌آوری آب‌های سطحی بوده است.
این حجم عظیم پروژه‌های زیربنایی با منابع دولت به شکل نقد و غیرنقد به اجرا درآمده است. وی در نهایت گفت: شرکت عمران شهرهای جدید در عین حال نسبت به ساخت و تامین خدمات روبنایی در شهرهای جدید طی حداقل 6 سال گذشته اقدام اساسی کرده است. این خدمات برای تامین امکانات موردنیاز محله‌های مسکن‌مهر و البته سایر محله‌های مسکونی این شهرها صورت گرفته است.
تا پایان سال 97 تعداد 962 پروژه روبنایی غیرمسکونی و خدماتی در شهرهای جدید کشور به اجرا درآمد که 817 فقره از آنها تکمیل شد. ساخت مدرسه و فضاهای آموزشی، ساخت مراکز اداری و انتظامی، ساخت بیمارستان و مراکز بهداشتی و درمانی، ساخت مراکز تجاری، ایجاد تاسیسات و تجهیزات شهری، ساخت پارک و فضاهای سبز، ایجاد مراکز فرهنگی و مذهبی و همچنین ساخت سالن‌های ورزشی از جمله پروژه‌های روبنایی غیرمسکونی و خدماتی در شهرهای جدید بوده است.
متولی توسعه شهرهای جدید در دولت با ابتکار عمل مالی و اعتباری در سال‌های اخیر توانست این شهرها را برای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی جذاب کند. این جذابیت از طریق پروژه‌های مشارکتی اتفاق افتاد.
دولت با ارائه زمین در شهرهای جدید به بخش‌خصوصی، سرمایه‌گذاری مشارکتی برای تامین و توسعه خدمات شهری و سرانه‌های رفاهی را پیش برد و تاکنون در این زمینه به لحاظ جذب سرمایه‌گذار و ایجاد خدمات شهری از موفقیت نسبی برخوردار بوده است.
در سال 97 به تنهایی 58 پروژه روبنایی غیرمسکونی و خدماتی در شهرهای جدید کشور تعریف شد و به اجرا درآمد و همان سال 123 پروژه از این جنس که در سال‌های قبل‌تر شروع شده بود، تکمیل شد و به بهره‌برداری رسید.
در سال 97 میزان سرمایه‌گذاری پروژه‌های مشارکتی در شهرهای جدید 874 درصد نسبت به سال 96 افزایش پیدا کرد و با این رشد نجومی جذب سرمایه، رقم کل سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها به 2 هزار و 709 میلیارد تومان رسید. در سال 96 این رقم 278 میلیارد تومان بود.
