روایت اول از عرضه مسکن ۱۴۰۲
چراغ «ساخت» روشن شد؟
دادههای شهرداری از «شروع به ساخت ۹۰هزار واحد مسکونی» طی یکسال گذشته حکایت دارد
روایت دوم از ساخت‌‌‌وسازهای ۱۴۰۱ در تهران چه پیامی از «پارسال بسازوبفروش‌‌‌ها» دارد؟
روند سال‌های گذشته «انتشار گزارش‌‌‌های رسمی از تعداد پروانه‌‌‌های ساختمانی صادر‌شده در شهر تهران»، دو سال است که متوقف شده و مدیریت شهری پایتخت به جای آمار، با مصاحبه، نبض ساختوساز را اعلام می‌کند؛ به این ترتیب آنچه تا الان از «ساخت مسکن 1402» مرئی شده در پنج تابلو قابل بیان و بررسی است.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از اوضاع بازار ساخت‌‌‌وسازهای مسکونی در پایتخت حاکی است، مطابق داده‌‌‌هایی که شهرداری روایت می‌کند، در سال گذشته ساخت 90هزار واحد مسکونی در شهر تهران آغاز شد. با استناد به این رقم که نه در قالب آمار رسمی بلکه از طریق صحبت و بیان مدیران شهر استخراج شده، نبض بازار تولید مسکن 1402 به میزان 40درصد نسبت به سال 1401 افزایش پیدا کرده است که هم به لحاظ «تیراژ ساخت» و هم به لحاظ «رشد ساخت»، وضعیتی متفاوت از «روایت رکودی بسازوبفروش‌‌‌ها» را تصویر می‌کند.
ساختوساز در پایتخت از سال 94 به بعد همواره در سطح میانگین سالانه زیر 63هزار واحد مسکونی، شرایط «رکود سریالی عرضه» را تجربه کرد؛ به این معنا که «نیاز بازار مسکن تهران به عرضه جدید حداقل 25درصد بیش‌‌‌از آنچه بود که طی این سال‌ها احداث شد».
سال گذشته «روایت واقعی بازار ساختوساز» که در طول سال توسط سازنده‌‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی مخابره می‌‌‌شد، از «حداقل دو مانع» مقابل فعالیت‌‌‌شان حکایت داشت؛ تورم بالای تولید مسکن و نبود قدرت خرید مسکن.
اکنون به‌رغم چنین شرایطی که سازنده‌‌‌ها در سال گذشته با آن مواجه بودند، تیراژ ساخت 90هزار واحد مسکونی و رشد 40 درصدی، قابل تامل به نظر میرسد.
دو علت رشد ساخت مسکن
محتوای روایت اول از نبض ساختوساز مسکونی در تهران -تولید 90هزار واحد مسکونی- در صورتی که با «روایت دوم»، تایید شود- دو علت می‌تواند داشته باشد.
عامل اول رشد تیراژ ساخت مسکن، امتیازهایی است که شهرداری طی سال گذشته برای صدور پروانه و جواب به درخواست سازنده‌‌‌ها در قالب کاربری و سطح اشغال و تراکم و... ارائه کرد. سال گذشته نگاه مدیران شهری نسبت به این بازار بر «ضرورت بازگشایی درهای بسته شده سال‌های گذشته» مقابل درخواست سازنده‌‌‌ها از جمله تراکم ساختمانی بالا متمرکز بود. این نگاه باعث شد بسته تشویقی که برای افزایش تراکم ساختمانی در بافت‌‌‌فرسوده در نظر گرفته شده بود به نوعی به دیگر مناطق و محله‌‌‌ها رسوخ کند.
محرک دوم رشد 40درصدی تیراژ ساخت مسکن در تهران طی 1402 به «تقویت سهم بافت فرسوده از کل ساختوساز» مربوط می‌شود.
سال گذشته امتیازهای ویژه ساختوساز در بافت فرسوده باعث شد «صرفه مشارکت در ساخت» برای سازنده‌‌‌ها تا حدودی به ساختمان‌‌‌سازی در مناطق خارج از بافت نزدیک شود و این باعث رشد 75 درصدی تعداد واحدهای مسکونی ساختهشده در بافت شد. سهم بافت از کل ساختوساز تهران تا پیش از سال گذشته حداکثر 25درصد بود اما پارسال این سهم با آن رشد به 75درصد رسید. بنابراین، بخشی از کل 90هزار واحد ساختهشده مربوط به مناطق خاصی از پایتخت است که تا پیش از این، آنچنان سهمی از بازار ساختوساز نداشتند.
بالادست بازار مسکن «نرمال» شده است؟
روایت رشد تیراژ ساخت مسکن در تهران 1402 این پرسش را در بازار شکل می‌دهد که «آیا وضعیت سازنده‌‌‌ها و روند سرمایه‌گذاری ساختمانی بعد از 8 سال، نرمال شده است؟»
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این پرسش از سه جهت به آن پاسخ می‌دهد.
حلقه آخر از چرخه سرمایه‌گذاری ساختمانی در پایتخت همچنان نیست و در نتیجه، اوضاع سازنده‌‌‌ها از این جهت، کماکان شبیه سال‌های دست‌‌‌کم از 97 به بعد است.
نبود قدرت خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی و سرایت این سلب قدرت به حتی تقاضای سرمایه‌‌‌ای در سال گذشته باعث شده «جریان پایدار ساخت و فروش» مختل شود. به این ترتیب از آنجا که چرخه سرمایه‌گذاری ساختمانی با «عرضه پایدار منوط به فروش پایدار» شکل می‌گیرد، تداوم رکود خرید و فروش آپارتمان در سال گذشته باعث محدودیت رفتاری و سرمایه‌گذاری سازنده‌‌‌ها شد.
در سال‌جاری واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن در برخی مناطق تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند، «کلیدنخورده 3 سال ساخت» در بازار موجود است. این به معنای آن است که ساخت‌‌‌وسازهای سال‌های اخیر به‌خاطر نبود حلقه آخر - حلقه فروش- در این بازار متوقف شده است و این همان تداوم رفتار غیرنرمال در بازار ساختوساز ناشی از موانع مختلف است.
مهم‌ترین مانع مقابل سرمایه‌گذاران ساختمانی به تورم تولید مسکن برمی‌‌‌گردد. سال گذشته بر اساس آمار رسمی 9ماهه، تورم تولید مسکن در تهران به سطح 43درصد رسید که بیش‌‌‌از تورم سال 1401 بود.
از سال 99 تاکنون، رشد هزینه ساخت مسکن در سطح بالایی قرار داشته و این باعث شده «امکان هماهنگ‌‌‌سازی قیمت فروش با قیمت تمام‌‌‌شده» برای سازنده‌‌‌ها سخت یا غیرممکن شود. ضمن آنکه ناپایداری سطح قیمت‌ها در ساختوساز در سال‌های اخیر، قدرت پیش‌بینی را برای سرمایه‌گذاران ساختمانی به شدت پایین آورد و به رکود نسبی عرضه منجر شد.
تا اینجا با بررسی «قفل‌‌‌شدگی روند فروش» و «تورم تولید مسکن»، مشخص شد اوضاع سازنده‌‌‌ها و بازار ساختوساز در وضعیت نرمال قرار ندارد.
اما «روایت دوم از ساخت‌‌‌وسازهای 1401» در تهران معیاری است که می‌تواند کم‌‌‌وکیف روایت اول عرضه مسکن 1402 را محک بزند.
ابتدای سال 1402 مصاحبه مدیران شهری تهران درباره اوضاع ساختوساز در پایتخت مشخص کرد، در سال 1401 ساخت 64هزار واحد مسکونی در قالب صدور پروانه‌‌‌ساختمانی شروع شد.
در آن زمان «دنیای‌اقتصاد» در تاریخ 11 اردیبهشت ماه 1402 در گزارشی با عنوان رکود مسکن 8 ساله شد، داده اولیه را مورد تحلیل قرار داد.
اما امروز در سایت داده‌‌‌نمای شهرداری تهران، آمار رسمی به عنوان روایت دوم از ساختوساز مسکن در 1401 حکایت از آن دارد که در آن سال 45هزار واحد مسکونی در پایتخت احداث شد نه 64هزار واحد.
به این ترتیب در صورتی که روایت دوم و این بار به شکل آمار رسمی از نبض ساختوساز در 1402 منتشر شود، روایت اولیه مبنی بر 90هزار آپارتمان جدید صحت‌‌‌سنجی خواهد شد.
