توصیه‌ها و هشدارها در فصل نقل و انتقالات

فرید قدیری- لیلا درخشان

تمدید قرارداد و پرهیز از جابه‌جایی هم به نفع مالک است و هم به نفع مستاجر

پیش‌بینی رییس اتحادیه مشاوران املاک از کاهش حجم معاملات در تابستان. برای آنکه انگیزه دو گروه مالک و مستاجر برای خواندن این گزارش در همین ابتدا تقویت شود، اشاره کوتاهی می‌کنیم به مهمترین موضوع بررسی شده در این گزارش:

«گرانی مسکن فصل تازه‌ای در روابط مالک و مستاجر به وجود آورده و قدرت چانه‌زنی مستاجر در برابر شرایطی که مالک تعیین می‌کند را افزایش داده است... تورم در بخش مسکن اگرچه امکان خرید را به پایین‌ترین سطح طی چند سال گذشته رسانده است؛ اما از سوی دیگر فرصتی را برای اجاره‌نشین‌ها فراهم کرده که اگر این گروه اطلاع‌ کافی از این فرصت داشته باشند، قادر خواهند بود مسکن ایده‌آل خود را با بهترین شرایط اجاره کنند...»

اجاره‌نشین‌ها فصل تابستان را بیشتر از آنکه فصلی برای گردش، تفریح، استراحت و سفرهای تابستانی بشناسند، آن را فرصتی می‌دانند برای یافتن خانه‌ای مناسب جهت خرید یا همان اجاره.

این گروه که تعدادشان کم نیست و در واقع ۴۰درصد جمعیت کشورمان را تشکیل می‌دهند، فصل تابستان را اصلا فصل نقل و انتقالات نامگذاری کرده‌اند. برخی از این مستاجران که تابستان امسال چند دهمین تابستانی خواهد بود که در قالب مستاجر به خانه جدید می‌روند، کاملا به مسائلی که باید برای پیدا کردن مسکن اجاره‌ای در نظر بگیرند، مطلع هستند.

لذا روی سخن ما با مستاجران بدون تجربه است. از همین رو گروه مسکن دنیای‌ اقتصاد نکات مهمی را که باید خانواده‌های اجاره‌نشین نسبت به آن اطلاع داشته تا با رضایت کامل یک سال در مسکن اجاره‌ای بتوانند زندگی راحت و بدون دردسری داشته باشند را در این گزارش آورده است.

افزایش قدرت چانه‌زنی مستاجر

اینکه قیمت‌ها فوق‌العاده بالا رفته و گرانی مسکن بیداد می‌کند کاملا درست و حقیقت امروز بازار مسکن است. اما همین گرانی، شرایط ایده‌آلی برای اجاره‌نشین‌ها به وجود آورده است. حتما شما مستاجران سوال می‌کنید مگر می‌شود گرانی مسکن ایده‌آل باشد؟

پاسخ کارشناسی به این پرسش مثبت است:

تورم غیرمنطقی در بازار مسکن از یک سو و توانایی اندک مالی مستاجران از سوی دیگر موجب شده، فاصله شاخص اجاره‌بها با شاخص توانایی پرداخت اجاره در بالاترین حد ممکن قرار بگیرد.

در چنین شرایطی احتمال اینکه مالک بتواند برای ملک خود مستاجری هماهنگ با مبلغی که برای رهن و اجاره تعیین کرده، پیدا کند. بسیار بسیار پایین آمده است.

مالک طمع نکن

به بیان ساده‌تر در شرایط امروز بازار مسکن، ریسک اجاره برای مالکان به بالاترین سطح ممکن رسیده است.

پس در چنین شرایطی بیشتر از آنکه مستاجران نگران تورم مسکن باشند، مالکان املاک اجاره‌ای باید نگران اجاره رفتن ملک خود باشند.

همین مساله باعث می‌شود در فصل نقل و انتقالات کرنش صاحبان ملک اجاره‌ای در برابر گروه‌های مستاجر بیشتر از گذشته شود.

بنابراین خیلی صریح باید گفت شرایط ایده‌آلی که گرانی‌های دو سال گذشته در بازار مسکن، در تابستان امسال برای اجاره‌نشین‌ها به وجود آورده همانا افزایش قدرت چانه‌زنی مستاجران در برابر مالکان است.

بگویید همین جا بمانند

در این شرایط ایده‌آل، اغلب مالکان ترجیح می‌دهند قراردادشان با مستاجر قبلی را برای یک سال دیگر تمدید کنند، چون به خوبی مطلع هستند اگر بخواهند دنبال مستاجر جدید باشند (تا از این طریق بتوانند رهن و اجاره را چند برابر افزایش دهند) این احتمال وجود دارد که ماه‌ها ملکشان خالی بماند و خالی ماندن ملک به مراتب ضرر بیشتر از اجاره کمتر را نصیب مالک خواهد کرد.

اجاره کمتر سود بیشتر دردسر کمتر

فرض کنید اجاره ملکی تا تابستان امسال ۳۰۰هزار تومان بوده و مالک قصد دارد آن را به مستاجر جدید اما با اجاره ۴۰۰هزار تومانی واگذار کند. مابه‌التفاوت این دو رقم، مبلغ یک میلیون و ۲۰۰هزار تومان را در سال به جیب مالک وارد می‌کند. اما اگر مالک مجبور شد ۴ ماه دنبال مستاجری بگردد که قادر باشد ۴۰۰هزار تومان اجاره دهد در این صورت یک‌میلیون و ۶۰۰هزار تومان بابت خالی ماندن ۴ ماه ملکش، از درآمدش کم شده است. حال آیا به نفع مالک است که اجاره کمتری بگیرد یا به دنبال مستاجر جدید با اجاره‌بهای بیشتر باشد؟ عقل محاسبه‌گر در چنین حالتی به دریافت اجاره کمتر حکم می‌دهد. با توجه به آنچه گفته شد اجاره‌نشین‌ها در شرایط فعلی بهتر است با اعتماد به نفس کامل قراردادشان را با مالک برای یک سال دیگر تمدید کنند و در مقابل خواسته مالک برای افزایش چند برابری اجاره‌بها، با قدرت، چانه‌زنی کنند. در این گزارش رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز توصیه‌های مهمی را برای فصل نقل و انتقالات خطاب به مالکان و مستاجران مطرح کرده است.

به مشاوران متخصص مراجعه کنید

مصطفی قلی‌خسروی در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد با اشاره به اینکه فصل تابستان مصادف است با اوج جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن، تاکید کرد: مردم نهایت دقت و هوشیاری خود را به خرج دهند و از مراجعه به مشاوران املاک غیرمتخصص که دارای پروانه تخصصی جواز کسب نیستند، خودداری کنند.

اتمام حجت با بنگاه‌های املاک

خسروی در عین حال به مسوولان ارشد بنگاه‌ها هشدار داد پروانه تخصصی جواز کسب را حتما باید در معرض دید مراجعه‌کنندگان قرار دهند تا اعتماد مردم به فعالیتی که بنگاه‌ها انجام می‌دهند جلب شود.

امضای بدون مطالعه ممنوع

مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اعلام این مطلب گفت: مردم در هنگام عقد قراردادهای معاملات مسکن دقت کنند که هیچ قراردادی را بدون مطالعه امضا نکنند و بدون استفاده از نظر مشاوران متخصص به هیچ وجه اقدام به عقد قرارداد نکنند. قلی خسروی تاکید کرد: مردم در نقش پلیس برای اتحادیه املاک باید فعالیت کنند و در هر کجا که شاهد بروز تخلف از سوی مشاوران املاک بودند، مراتب را به اطلاع بازرسان اتحادیه برسانند.

وی خاطرنشان کرد: قطعا با مشاوران املاک متخلف برخورد جدی خواهد شد به طوری که در وهله اول اتحادیه اقدام به اخذ جریمه از این افراد خواهد کرد و در مراحل بعدی در صورت ثبت سه فقره شکایت در پروانه ثبت مشاوران املاک متخلف، اتحادیه اقدام به ابطال پروانه کسب آنها خواهد کرد.

حق کمیسیون

وی در ادامه در مورد تعرفه حق کمیسیون معاملات مشاوران املاک گفت: در معاملات قطعی خرید و فروش حق کمیسیون بنگاه‌ها تا سقف ۳۰میلیون تومان ارزش معامله معادل نیم درصد، از ۳۰ تا ۵۰میلیون معادل ۷۵ صدم درصد از ۵۰ تا ۱۰۰میلیون معادل نیم درصد و از ۱۰۰میلیون به بالا معادل ۲۵/۰درصد باید توسط خریدار و فروشنده پرداخت شود.

وی افزود: از سوی دیگر حق کمیسیون در مورد رهن و اجاره معادل ۲۵/۰درصد ودیعه و اجاره از هر طرف معامله باید به مشاوران املاک پرداخت شود.

وی تصریح کرد: از سال ۷۹ تاکنون تعرفه حق کمیسیون مشاوران املاک به هیچ وجه تغییری نکرده است.

تعرفه مشاوران املاک کمتر از یک درصد است

خسروی با اشاره به این که کاهش تعرفه بنگاه‌های مشاوران املاک منجر به اعتراض بنگاه‌داران خواهد شد، گفت: تعرفه مشاوران املاک در ایران کمتر از یک درصد است؛ این در حالی است که در سایر کشورها حقوق املاک برای مشاوره‌هایی که ارائه می‌دهند بیش از این مبلغ است.

خسروی با بیان این که حق مشاوره در تمام دنیا از جایگاه قابل قبولی برخوردار است، گفت:‌ با معیارهای مالی نمی‌توان میزان عملکرد مشاوران املاک را سنجید، چرا که این افراد با تکاپو و تلاش‌های خود به دنبال خانه‌دار کردن مردم هستند.

وی خاطر نشان کرد: قانونگذار نیز با آگاهی از این موضوع اقدام به تعیین درصدی تعرفه برای بنگاه‌های مشاوره املاک در سال‌های ۱۳۱۶ و ۱۳۱۷ کرد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: در تمام کشورهای جهان نرخ ۶درصدی را برای تعرفه مشاوران بنگاه‌های معاملات املاک در نظر گرفته‌اند و تعرفه مشاوران املاک ایرانی از میزان قابل توجهی برخوردار نیست.

وی گفت: تعرفه ثابت مشاوران املاک منجر به افزایش فساد در این حوزه می‌شود، به نحوی که برخی بنگاه‌داران ممکن است برای کسب درآمد بیشتر عدالت را فراموش کنند.

کاهش انگیزه مالکان به جابه‌جایی مستاجران

وی در ادامه در بخش دیگری از سخنان خود گفت: با توجه به افزایش قیمت مسکن و حاکمیت رکود بر این بازار پیش‌بینی می‌شود حجم معاملات مسکن در تابستان سال‌جاری در مقایسه با سال قبل از کاهش قابل توجهی برخوردار باشد.

قلی خسروی خاطرنشان کرد: وجود یکسری نوسانات در بازار مسکن بر میزان معاملات آن نیز تاثیر می‌گذارد به طوری که مالکان احتمالا تمایلی به جابه‌جایی مستاجران خود نخواهند داشت.

جوسازی‌های روانی برای افزایش اجاره‌ها

از سوی دیگر سیدحسین سجادی از مشاوران فعال در حوزه املاک نیز در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد گفت: متاسفانه هر ساله با فرارسیدن فصل تابستان مالکان براساس قانون نانوشته‌ای اقدام به افزایش میزان اجاره بهای مسکن استیجاری خود می‌کنند.

وی افزود: مالکان بدون هیچ منطقی و تنها براساس یک سری جوسازی‌های روانی اقدام به افزایش اجاره بها می‌کنند که البته برخی از آنها افزایش ارزش افزوده ملک خود را به عنوان دلیلی برای افزایش قیمت اجاره بها تصور می‌کنند این در حالی است که حتی اگر این استدلال نیز صحیح باشد باید بر مبنای سازوکارهای قانونی باشد و در واقع متولیان امر باید راهکاری کارشناسی برای ساماندهی نرخ اجاره بهای مسکن پیدا کنند تا تعیین قیمت‌ها براساس اعمال سلیقه‌های شخصی نباشد.

سجادی گفت: متاسفانه مردم از حق و حقوق خود اطلاعی ندارند و همین امر باعث می‌شود تا مطالبات شفافی در این راستا از دولت نداشته باشند.

وی خاطر نشان کرد:‌ قطعا راهکارهای مختلفی برای کاهش اجاره بها و تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن وجود دارد که از جمله آن می‌توان به وضع مالیات بر خانه‌های خالی اشاره کرد؛ چرا که در حال حاضر در سطح تهران حدود ۴۵۰هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد که اگر برای آنها مالیات وضع شود قطعا تاثیر مستقیمی در کنترل قیمت اجاره بهای مسکن خواهد داشت.

این مدیر آژانس مسکن صبا افزود: به عنوان مثال اگر دولت برای خانه‌های خالی سالانه مبلغ ۵میلیون تومان مالیات وضع کند، مالک نگهداری خانه بدون سکنه برایش به صرفه نخواهد بود و مجبور خواهد شد که خانه خود را فروش یا اجاره دهد و متعاقب این مساله نوعی تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن ایجاد خواهد شد که نقش پررنگی در کاهش قیمت‌ها و حکم آرام‌بخش قوی برای بازار مسکن خواهد داشت.

تعرفه کارمزد مشاورین املاک

حداکثر نرخ خدمات کارمزد واحدهای صنفی مشاورین املاک تهران براساس آنچه کمیسیون‌ هیات عالی نظارت بر فعالیت بنگاه‌ها در وزارت بازرگانی تعریف کرده است، به شرح زیر است:

۱ - برای معاملات املاک تا ۳۰میلیون تومان از هر طرف معامله نیم‌درصد مبلغ مورد معامله.

۲ - برای معاملات املاک تا ۵۰میلیون تومان برای تا ۳۰میلیون تومان اول نیم‌درصد و برای مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف معامله ۷۵صدم درصد.

۳ - برای معاملات املاک از ۵۰میلیون تومان تا ۱۰۰میلیون تومان، برای تا ۳۰میلیون تومان اول نیم‌درصد و مازاد آن تا ۵۰میلیون تومان ۷۵صدم درصد و برای مازاد آن نیم‌درصد از هر طرف معامله.

۴ - برای معاملات املاک بیش از ۱۰۰میلیون تومان، برای تا ۱۰۰میلیون تومان آن طبق بندهای ۱ و ۲ و ۳ مصوبه مذکور و برای مازاد آن میزان ۲۵صدم درصد به عنوان کارمزد از هر طرف معامله اخذ گردد.

۵ - بابت کارمزد اجاره، یک‌چهارم اجاره ماهانه از هر طرف معامله

۶ - در معاملات رهن، کارمزد دریافتی بر مبنای یک‌چهارم میزان اجاره بهای ماهانه از هر طرف معامله اخذ گردد.