سه برنامه موثر برای بخش مسکن

دکتر بیت‌ا... ستاریان*

بخش اول

در جامعه‌ای که از یک اقتصاد مسکن کاملا متعادل برخوردار است وقتی که بازار مسکن راکد است قیمت هم راکد می‌شود. حتی برخی اوقات قیمت کاهش می‌یابد. اما این روند در ایران به دو دلیل متفاوت است. اول اینکه ما از تفاضای بالقوه بسیار بالایی برخوردار هستیم و دوم اینکه مسکن برای ما جزو کالاهای زیستی و حیاتی و بسیار مهم و در عین حال سرمایه‌ای است. به طور مثال مسکن مانند ماشین نیست که اگر نداشته باشیم مهم نباشد. یعنی در این مورد، حاضر به فروش کالاهای دیگر خود برای خریداری مسکن هستیم. به همین دلیل گاه مشاهده می‌شود که در دوره رکود هم قیمت افزایش می‌یابد، اما حتی در این صورت، افزایش قیمت کمتر از افزایش دوران رونق است. برای مثال اگر کالاهای دیگر در دوران رکود قرار بگیرند ۱، ۲ و حداکثر تا ۵‌درصد افزایش قیمت خواهند داشت، که این مقادیر عادی است. اما در بخش مسکن و در دوران رکود تا ۳۰‌درصد افزایش قیمت نیز وجود داشته است. در صورتی که بازار راکد نباشد و رونق داشته باشد، این افزایش ممکن است به ۸۰ ، ۹۰ و یا حتی ۱۰۰‌درصد برسد. یک علت مهم این پدیده حیاتی بودن مسکن است. دلیل دیگر این است که در پشت این قضیه، تراکم زیادی به عنوان متقاضی وجود دارد. با کاهش تقاضای موثر، قیمت مسکن ثابت می‌ماند و یک فرصت طلایی برای برنامه‌ریزی بخش مسکن به وجود می‌آورد. به طور مثال در مدت ۵/۱‌سال آینده، راهکارهایی طرح می‌کنیم تا تولید را به مرحله موردنظر برسانیم. در آن زمان اقتصاد در بخش مسکن بازتر خواهد شد و مردم مشکلی نخواهند داشت. به دلیل اینکه میزان عرضه به اندازه تقاضا خواهد شد.

در برنامه‌ریزی بخش مسکن ۳ مرحله وجود دارد:

مرحله اول؛

برنامه‌ریزی برای تولید و عرضه است. به عبارت دیگر برای افزایش تولید در آینده شروع به برنامه‌ریزی می‌کنیم. دلیل این امر آن است که مسکن نیز مانند بسیاری از کالاهای دیگر نمی‌تواند به سرعت و در یک دوره زمانی بسیار سریع تولید شود. حتی با مدرن‌ترین تکنولوژی‌ها نیز، به این دوره زمانی نیاز داریم.

مرحله دوم؛

برنامه‌ریزی برای متقاضی، برنامه‌ریزی همزمان برای عرضه (در آینده) و متقاضی (کنونی). مرحله دوم دوره برنامه‌ریزی برای متقاضی است. زمانی که فرصت برنامه‌ریزی برای عرضه به پایان برسد، ناگزیر هستیم به طور همزمان هم برای تولید (در آینده) و هم برای متقاضی (کنونی) برنامه‌ریزی کنیم. به این معنی که ضمن ارائه راه‌کارهای مناسب و هماهنگ کردن سیستم‌ها برای افزایش تولید در آینده، برای متقاضی کنونی هم برنامه‌ریزی کنیم و او را به حال خود رها نکنیم. از جمله آن‌ که نحوه مصرف و سطح مورد نیاز زندگی را برای متقاضی تعریف کنیم یا او را تشویق به مهاجرت کنیم.

* عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران

منبع: ایسنا