گروه مسکن - میترا یافتیان: در نیمه دوم سال گذشته و درست زمانی که یافتن عوامل تاثیرگذار بر گرانی‌های مسکن در سال ۸۵ و استمرار آن در سال ۸۶، برای مسوولان کشور از اهمیت بالایی برخوردار بود، عوارض صدور پروانه ساختمانی و فروش تراکم در قیمت تمام شده هر متر مربع واحد مسکونی با سهم ۲۵ تا ۴۵درصدی، به عنوان مهم‌ترین عامل تاثیرگذار از سوی دولت در قیمت تمام شده هر متر مربع واحد مسکونی اعلام شد. البته براساس جز ۲-۱۰ بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۸۶ قرار بود تغییر میزان و نحوه محاسبه عوارض صدور پروانه‌های ساختمان و فروش تراکم از سوی وزارت کشور تعیین شود اما اتفاق خاصی در این رابطه صورت نگرفت و شوراهای اسلامی شهرها همانند گذشته میزان این عوارض را تغییر و مصوب کردند. البته در سال ۸۶ با نظر به اهمیت و حساسیت موضوع مسکن در تهران و بنا به گفته مسوولان مدیریت شهری این عوارض افزایشی نسبت به سال ماقبل آن نداشت اما به اعتقاد مسوولان دولتی این مولفه همواره تاثیر بسزایی در افزایش قیمت مسکن در کشور و به ویژه در تهران داشت. ذکر این نکته نیز قابل توجه است که در مقابل این عقیده دولت، مسوولان شهرداری تهران بر این نکته تاکید دارند که از سال ۸۵ تاکنون عوارض ساخت‌وساز هیچ افزایش قیمتی نداشته و درصد ناچیزی شاید بین ۲ تا ۵درصد در قیمت تمام شده ساخت‌وسازها موثر بوده است.در حالی که قیمت مسکن طی این مدت و در برخی مناطق تا ۱۰۰درصد رشد مثبت داشته است.در همین رابطه، حسین محمد پورزرندی، معاون مالی و اداری شهرداری تهران طی گفت‌وگویی با دنیای اقتصاد به تشریح وضعیت موجود پرداخته که متن آن در ادامه می‌آید:

سال گذشته درآمد شهرداری از محل ساخت‌وساز در تهران چقدر بود؟

به واقع حدود ۷۰درصد درآمد شهرداری تهران از محل آیتم های درآمدی حاصل از ساخت‌وساز است؛ البته این موضوع جدیدی نیست و از ابتدای فعالیت شهرداری تاکنون، روال کار این‌گونه بوده است؛ بنابراین درآمد شهرداری تهران در سال ۸۶ حدود ۲۹۰۰میلیارد تومان بوده که حدود ۷۰درصد آن معادل ۱۹۵۰میلیارد تومان از محل آیتم‌های ساخت‌وساز است؛ هر چند که فروش تراکم مازاد در سال گذشته متوقف شده بود.

طبق صحبت شما، چطور می‌شود که سال گذشته فروش تراکم مازاد همانند سال‌های قبل در شهرداری صورت نگرفته، اما همچنان ۷۵ الی ۸۰درصد درآمد شهرداری از محل این‌گونه عوارض حاصل شده است؟

توجه داشته باشید که سال گذشته ساخت‌وساز‌ها در تهران از رونق خوبی برخوردار بود، همچنین برخی از مسائل مانده در تهران نیز تعیین تکلیف شد به طوری که اخذ عوارض کسب و پیشه از کاربری‌های تجاری واقع در پلان‌ها و مناطقی مانند سایت‌های تجاری که تاکنون حق شهرداری را نمی‌پرداختند، باعث بالارفتن میزان درآمد شهرداری نسبت به سال‌های گذشته شد.

هر سال پیش‌بینی تامین ۷۰ الی ۸۰درصدی درآمد شهرداری را از این محل دارید؟

این موضوع جدیدی نیست، اما براساس طرح جامع درآمدهای پایدار شهرداری که سال گذشته تصویب شد، هر سال ۵درصد از میزان وابستگی شهرداری به عوارض ساخت‌وساز کاهش می‌یابد و به جای آن ۵درصد به منابع حاصل از درآمدهای پایدار شهرداری نظیر عوارض کسب و پیشه، نوسازی، پسماند و... اضافه می‌شوند. بنابراین نسبت درآمدهای پایدار به عوارض ساخت‌وساز در مجموع درآمد شهرداری تهران هم‌اکنون ۲۰ به ۸۰ است که سال آینده به کسر ۲۵ به ۷۵ می‌رسد.

همواره گفته می‌شود شهرداری بابت عوارض ساخت‌وسازی که از سازندگان مسکن در تهران می‌گیرد موجب گرانی مسکن در پایتخت شده است. نظر شما در این باره چیست و آیا این میزان عوارض تاثیر بسزایی در قیمت تمام شده یک ملک دارد؟

از نیمه دوم سال ۸۴ تاکنون که عهده‌دار سمت معاونت مالی - اداری شهرداری تهران شدم عوارض مربوط به صدور پروانه های ساخت‌وساز و عوارض مربوطه اضافه نشده است. به طور مثال برای یک آپارتمان مسکونی ۴ الی ۵ طبقه با زیربنای کلی ۳۰۰ الی ۴۰۰ متر فکر می‌کنید مجموع عوارض ساخت‌وساز و صدور پروانه که در این رابطه شهرداری از مالک می‌گیرد چقدر است؟شاید حدود ۳۰ میلیون تومان شود. ضمن این که ۳۰درصد این مبلغ را شهرداری نقدی دریافت کرده و مابقی آن را به طور قسطی و در طی ۳ سال از مالک اخذ می‌کند.در این صورت این مبلغ نسبت به قیمت فروش هر مترمربع ساختمان نوساز در تهران رقم ناچیزی است و نمی‌تواند تاثیر بسزایی در افزایش قیمت تمام شده ساخت‌وسازها داشته باشد.

از سوی دیگر در همین مثالی که زده شد دریافت ۲۵ میلیون تومان به عنوان عوارض ساخت‌وساز در مناطق متوسط هزینه ۱۰ مترمربع و در برخی مناطق شاید هزینه خرید کمتر از ۵ مترمربع واحد مسکونی در تهران باشد.

اما متاسفانه وضع این عوارض جو روانی در جامعه ایجاد می‌کند و مردم تصور می‌کنند شهرداری در گرانی‌های مسکن موثر است در حالی که به واقع این گونه نیست.

شما به عنوان یک کارشناس مدیریت مالی عوامل گرانی‌های مسکن در تهران را چه می‌دانید؟

مهم‌ترین عامل، رشد نقدینگی است. به طور کلی با وجود این میزان نقدینگی باید بازارهای سرمایه‌ای نظیر بورس فعال شود، اما چون بورس آنطور که باید و شاید فعال و پربازده نیست، این نقدینگی طی سال‌های اخیر به سوی بازار مسکن روانه شد و متاسفانه این نقدینگی همانند سیل به هر بازاری از جمله مسکن که وارد می‌شود، خرابی‌های جبران‌ناپذیری را ایجاد می‌کند. همچنانکه شاهد بودیم طی سال‌های اخیر قیمت‌های مسکن در برخی مناطق رشد دو برابری پیدا کرد.

از سوی دیگر گرانی‌ مصالح ساختمانی در ابعاد جهانی و به تبع آن در ایران در گرانی مسکن، مزید بر علت شد.

با اشاره‌ای که به گرانی مصالح ساختمانی در کشور داشتید، افزایش ۱۰درصدی مبلغ قرارداد پیمانکاران پروژه‌های عمرانی در شهرداری تهران انجام شد؟

به واقع قیمت برخی اقلام مصالح ساختمانی طی ماه‌های اخیر حداقل ۶۰ الی ۷۰درصد رشد داشت؛ بنابراین با افزایش ۱۰درصدی مبلغ این قراردادها، کاری پیش نمی‌رود. بنابراین به شهرداری‌های مناطق اعلام شده که به گونه‌ای با پیمانکاران قرارداد ببندند که یا تامین مصالح بر عهده شهرداری باشد یا مبلغ قراردادها تا حد ممکن تعدیل شود.

شهرداری تهران قرار بود برخی از اقلام مصالح ساختمانی نظیر سیمان را برای اجرای پروژه‌های عمرانی وارد کند، در اجرای این امر موفق بوده است؟

شهردار تهران قبل از پایان سال ۸۶ برای واردات مصالح ساختمانی از طریق صندوق مالی - اعتباری شهر پیش‌بینی کرده بود. سهام بانک سرمایه را هم فروختیم تا با سرمایه آزاد شده از این طریق مصالح ساختمانی اصلی از جمله میلگرد را به میزان مورد نیاز خریداری کنیم و امیدواریم مشکلی در رابطه با میلگرد نداشته باشیم. در رابطه با سیمان هم قراردادهایی بسته‌ایم و به نظر می‌رسد به زودی مشکلات مربوط به این بخش هم حل شود.

میزان اعتبار مربوط به تامین مصالح ساختمانی در شهرداری تهران طی سال‌جاری چقدر است؟

تصور می‌کنم میزان اعتباری که تعاونی اعتباری شهر برای این امر در نظر گرفته در هر مرحله بین ۷۰ تا ۱۰۰میلیارد تومان است. البته این میزان اعتبار به صورت سرمایه در گردش اختصاص پیدا می‌کند.