دنیای اقتصاد بررسی می‌کند
مشابه‌سازی نادرست بازار مسکن ایران و آمریکا
مسکن در ایران هنوز برای مالکانش حکم سرمایه‌گذاری سودده را دارد.
در ایران انگیزه ای برای طفره رفتن مالکان از پرداخت اقساط وام وجود ندارد
مسکن در ایران هنوز برای مالکانش حکم سرمایه‌گذاری سودده را دارد. فرید قدیری
بازار مسکن در ایران اگرچه به لحاظ کاهش قیمت‌ها، به آنچه طی ۲ سال گذشته در بازار مسکن آمریکا اتفاق افتاده، شباهت دارد، اما تفاوت‌های عمده بین این دو بازار که یکی از آنها فاصله عرضه مسکن با تقاضای خرید می‌تواند باشد، محال است مسکن در کشورمان را به سرنوشت غرب دچار کند.
بازار مسکن در آمریکا از انتهای سال ۲۰۰۶ تقریبا در نقطه تعادل عرضه و تقاضا قرار گرفت و تحت تاثیر آن به رکود معاملاتی رفت. رکود و کاهش قیمت مسکن در سال ۲۰۰۷ و تشدید این وضعیت در سال ۲۰۰۸، بازار مسکن آمریکا را با بحرانی تحت عنوان «حراج خانه‌های در رهن بانک» روبه‌رو کرد. ریشه این بحران، رفتار دست‌ودلبازانه‌ای بود که موسسات بزرگ پولی و مالی آمریکا در قبال خریداران مسکن انجام داده بودند.
پرداخت وام خرید تا سقف ۹۰درصد ارزش ملک در آمریکا موجب شد سهم کمک‌های بانکی در ارزش ملک در این کشور زیاد شود و در مقابل، سهم آورده خریداران مسکن در آمریکا از ۱۰درصد ارزش ملک تجاوز نکند. عیب این نوع تامین مالی مسکن در آمریکا با کاهش ۱۵درصدی قیمت مسکن در سال ۲۰۰۸، رو شد. به طوری که صاحبان ملک وقتی با کاهش ۱۵درصدی قیمت ملکشان روبه‌رو شدند و از سوی دیگر به دلیل بحران اقتصادی و بیکاری گسترده توان پرداخت اقساط ماهانه وام خرید مسکن را هم از دست دادند، به این نتیجه رسیدند که اگر به جای پرداخت اقساط وام، ملک در رهن بانک را واگذار کنند، ضرر کمتری خواهند دید. چون کاهش ۱۵درصدی قیمت مسکن عملا امکان احیای ۱۰درصد آورده نقدی را که فرد برای خرید ملک تامین کرده، سلب کرده بود.
همین تفکر خانوارهای آمریکایی موجب شد در ۵/۲ سال اخیر بیش‌از ۵ میلیون وام مسکن با مشکل در پرداخت روبه‌رو شود و بیش‌از ۲میلیون ملک مسکونی در حراج بانک‌های پرداخت کننده وام قرار گیرد. اکنون در بسیاری از مناطق آمریکا، جلو در خانه‌ها تابلو حراج یا در رهن بانک نصب شده است تا موسسات مالی در این کشور از طریق فروش این املاک، طلب معوقشان را بازپس گیرند. اما این خانه‌های حراج شده مشتری ندارند؛ چون خریداران احتمالی، با انبوهی واحد مسکونی نوساز و بدون دردسر روبه‌رو هستند که نیازی به خانه‌های حراجی ندارند.
اکنون این سوال مطرح است که آیا بحران مالی شبیه آنچه در بازار مسکن آمریکا اتفاق افتاد، در ایران نیز رخ خواهد داد؟
شواهدی نظیر شیوه تامین مالی مسکن در ایران، میزان استفاده خریداران مسکن از وام بانکی و تعداد خانه‌های موجود نشان می‌دهد که پاسخ سوال فوق منفی است.
در ایران سهم تسهیلاتی که بانک‌ها باید به بخش مسکن اختصاص دهند، معادل ۲۵درصد کل تسهیلات است. که اگر بانک‌های عامل، این میزان را بپردازند، رقمی حدود ۱۰ تا ۱۲هزار میلیارد تومان خواهد شد. این درحالی است که در آمریکا فقط دو موسسه بزرگ پولی و مالی که گفته می‌شود نیمی از وام‌های مسکن را در این کشور پرداخت می‌کنند، تاکنون ۵تریلیون دلار از صاحب‌خانه‌های آمریکایی طلب دارند. بنابراین حجم اختصاص وام بانکی به بخش مسکن در ایران به مراتب کوچکتر از آمریکا است. از سوی دیگر سقف پرداخت وام خرید و ساخت مسکن در ایران به طور متوسط ۲۵ میلیون تومان است که این رقم به ترتیب کمتر از ۴۰درصد هزینه ساخت و کمتر از ۲۰درصد قیمت خرید مسکن را پوشش می‌دهد. حال اگر متوسط کاهش واقعی قیمت مسکن در کشور را طی یک‌سال گذشته ۲۰درصد در نظر بگیریم، در این صورت ارزش سهم ۸۰درصدی آورده نقدی افراد هنوز به قوت خود باقی است و این کاهش قمیت حتی اگر به ۳۰ تا ۴۰درصد هم برسد، صاحب‌خانه‌ها را به نپرداختن اقساط وام مسکن تشویق نخواهد کرد. بنابراین، این امکان در ایران به لحاظ مکانیزم تامین مالی مسکن توسط بانک‌ها هرگز وجود ندارد که فرد با طفره رفتن از پرداخت اقساط وام مسکن، بانک‌ها را با مطالبات معوق یا حراج خانه‌های رهنی مواجه کند.
برخی پیش‌بینی کرده‌اند مالکان خانه‌هایی که در سال ۸۶ بانک‌های خصوصی ۵۰ تا ۸۰میلیون به آنها وام اختصاص داده بودند، ممکن است تصمیم به واگذاری و حراج آن توسط بانک بگیرند که این نیز غیرممکن است. چون این املاک اگرچه اکنون با کاهش ۲۰ تا ۳۰درصدی قیمت مواجه شده، اما در همان سال ۸۶، ۸۰درصد افرایش قیمت پیدا کرد و در نتیجه هنوز برای مالکانش حکم سرمایه‌گذاری سودده را دارد.
نکته مهم دیگری که بازار مسکن ایران و آمریکا را از یکدیگر تمییز می‌دهد، میزان عرضه و تقاضا در این بازارها است.در ایران به خصوص طی یک‌سال اخیر، میزان عرضه مسکن در بازار به شدت کاهش پیدا کرده و شاید فاصله آن با تقاضای موثر اکنون به مرز ۲ میلیون واحد رسیده باشد که اگر نقدینگی در اختیار مردم در حال حاضر مناسب بود، این فاصله می‌توانست به افزایش شدید قیمت مسکن دچار شود.
حال این فاصله زیاد بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایران در صورت حراج احتمالی ملک توسط بانک‌ها می‌تواند بلافاصله به تامین مطالبات معوق بانک‌ها از طریق فروش آنی منجر شود. در حالی که در آمریکا به دلیل سربه‌سر شدن میزان عرضه و تقاضا و حتی افزایش اندک تعداد خانه‌ها از تعداد خریداران، بانک‌های طلبکار امکان تبدیل خانه‌های در رهن، به پول را ندارند.
واقعیت دیگری که مسیر رسیدن بازار مسکن ایران به بحران مالی را مسدود می‌کند، فعالیت بانک مسکن در این حوزه است. بانک مسکن سالانه رقمی حدود ۴هزار میلیارد تومان به حوزه تامین مالی برای ساخت و خرید مسکن اختصاص می‌دهد، با این رقم و احتساب اختصاص ۲۰میلیون تومان وام برای هر واحد مسکونی، عملا ۲۰۰هزار نفر می‌توانند از امکانات بانک تخصصی در حوزه مسکن استفاده کنند. این درحالی است که سال گذشته بیش‌از ۴۳هزار میلیارد تومان برای ساخت‌‌وساز در کشور سرمایه‌گذاری شده است.
بنابراین، سهم تسهیلات بانکی در حوزه مسکن خیلی کمتر از آن حدی است که بخواهد بانک‌ها را در صورت عدم پرداخت مطالباتشان، با بحران مالی روبه‌رو سازد. البته یک سناریو در این ارتباط وجود دارد و آن عدم فروش واحدهای نوساز و طولانی شدن زمان دریافت وام انبوه‌سازان است.
به نظر می‌رسد حجم این نوع وام‌ها در حدود ۳درصد کل تسهیلات بانکی باشد. ضمن اینکه در حال حاضر مجموعه نظام بانکی کشور نزدیک به ۴۰هزار میلیارد تومان مطالبات معوق دارد که از این رقم، ۶۰۰میلیارد تومان متعلق به بانک مسکن است.
رد بحران مالی مسکن در ایران
یک کارشناس اقتصادی با رد پیش‌بینی بحران مالی در بازار مسکن ایران به دنیای اقتصاد گفت: بانک‌های کشور خیلی نحیف‌تر از آن هستند که بخواهند در بخش مسکن موثر باشند.
محمد حسین ادیب، اقتصاددان و تحلیل‌گر اقتصاد مسکن درباره پیش‌بینی ورشکستگی بانک‌ها در ایران تحت تاثیر عدم پرداخت مطالبات بانکی از سوی وام‌گیرندگان گفت: در سال ۸۶ و ۸۷ به ترتیب ۱۰۵ و ۱۰۲میلیون مترمربع مجوز ساخت صادر شده است که اگر هر متر مربع ساخت با لحاظ کردن هزینه شهرداری و انشعابات ۴۰۰هزار تومان هزینه نیاز داشته باشد، تنها برای اتمام پروژه‌‌های ساختمانی سال ۸۷ به ۴۳هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری نیاز است. ادیب افزود: در مقابل این میزان نیاز سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، توان وام‌دهی بانک‌ها در بخش مسکن از محل وصولی سال‌های قبل حدود ۳هزار میلیارد تومان خواهد بود. لذا بانک‌ها توان وام‌دهی در بخش مسکن چه برای تولید و چه خرید را ندارند و ضعیف‌تر از آن هستند که بتوانند در بخش مسکن موثر باشند. این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: اقتصاد مسکن در ایران سالانه نیاز به ۴۰هزار میلیارد تومان تزریق منابع بانکی دارد در حالی که در ۱۰ ماه سال ۸۷ کل وصولی بانک‌ها به گفته رییس کل بانک مرکزی بابت همه انواع مختلف وام‌های بانکی تنها ۷هزار میلیارد تومان بوده است و این شامل انواع وام از جمله مسکن، صنعت، کشاورزی و بازرگانی است. برآمده از این مطالب و نظر به فقر حرکتی نظام بانکی پروسه پرداخت وام به وسیله بانک‌ها به انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن و خریداران را باید تمام شده تلقی کرد.
ارسال نظر