جزئیات تشکیل حساب امانی برای پیش‌فروش مسکن

بانک عامل بخش مسکن با ورود به بازار پیش‌فروش آپارتمان، امکان افتتاح «حساب امانی» برای پیش‌فروشنده‌ها را فراهم کرد. در پی بخشنامه‌ اخیر وزیر راه و شهرسازی به مدیران استانی خود مبنی بر الزام پیش‌فروشنده‌ها به تشکیل «حساب امانی» قبل از هر نوع اقدام برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی، بانک مسکن در حال حاضر شرایط لازم برای ارائه این نوع خدمت به سازنده‌ها را به‌وجود آورده است. شرط افتتاح «حساب امانی» برای پیش‌فروش مسکن، دولت در راستای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروشنده‌ها را مکلف کرده است تا بانک‌ها در نقش نهاد ناظر و کنترل‌کننده رفتار مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده، بر دخل و خرج پروژه‌های ساختمانی پیش‌فروش شده نظارت کنند و مخاطرات معمول این نوع معاملات ملک را برای طرفین معامله تا حد صفر شدن، کاهش دهند.

براساس آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان، هر سازنده مسکن و ساختمان، قبل از تبلیغ و آگهی برای پروژه خود باید ابتدا مجوز پیش‌فروش را از اداره راه و شهرسازی استان دریافت کند و این ادارات استانی نیز ارائه مجوز پیش‌فروش را به داشتن برگه تاییدیه افتتاح «حساب امانی» مشروط کرده‌اند.

جزئیات ضوابط تشکیل «حساب امانی» که توسط ستاد مرکزی بانک مسکن با استناد به دستورالعمل مصوب بانک مرکزی، به کلیه شعب این بانک اعلام شده، حاکی است که هر پیش‌فروشنده ساختمان برای هر پروژه باید یک «حساب امانی» جداگانه نزد بانک مسکن افتتاح کند و در مقابل، تک‌تک پیش-خریداران نیز باید حساب جداگانه‌ای از همین نوع، افتتاح نمایند. «حساب امانی» به‌صورت حساب کوتاه‌مدت عادی خواهد بود. مطابق اصول تعریف شده برای «حساب امانی» و همچنین اجازه‌ای که در قرارداد سه جانبه بین بانک مسکن، پیش‌فروشنده و پیش‌خریداران منعقد می‌شود، بانک اجازه دارد تحت شرایط مشخص و از قبل توافق شده، اقساط بهای معامله را در طول فرآیند ساخت، از حساب پیش‌خریداران برداشت و به حساب پیش‌فروشنده واریز کند.

هر نوع مبادله مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده خارج از «حساب امانی» ممنوع است و معامله را از رسمیت خواهد انداخت. براساس این گزارش، حساب امانی حسابی است که در یک بانک، به نام پروژه ساختمانی معین یا شرکتی معین افتتاح می‏شود. هدف اصلی از ایجاد این حساب ساماندهی بازار پیش‌فروش مسکن و کاهش ریسک‏های مرتبط با خریداران مسکن است. در واقع یکی از مهم‌ترین کاربردهای حساب امانی ایجاد سازوکار برای کاهش ریسک کلاهبرداری و مخاطرات اخلاقی میان پیش خریدار و پیش‌فروشنده از طریق ورود شخص سوم مورد اعتماد دو طرف است. در واقع حساب امانی یک ابزار مالی است که از سوی شخص سوم (بانک) جهت ارائه خدمات مشخص به مشتری ایجاد می‏شود.حساب امانی به نام پیش‌فروشنده با واریز حداکثر یک میلیون ریال افتتاح خواهد شد. هر پیش‌فروشنده، برای هر پروژه مجاز به افتتاح فقط یک حساب امانی است و هر حساب امانی صرفا به‌منظور پیش‌فروش واحدهای یک پروژه افتتاح می‏شود. در صورتی که بیش از یک پیش‌فروشنده، مشترکا اقدام به پیش‌فروش واحدهای یک پروژه کرده باشند، حساب امانی مشترکا به نام فروشندگان افتتاح می‏شود. پس از افتتاح حساب، واریز به آن توسط هر شخص حقیقی یا حقوقی اعم از پیش‌فروشنده، وکیل قانونی وی و پیش‏خریداران ممنوع بوده و فقط بانک مجاز به واریز به آن خواهد بود.

سازنده‌ها قبل از اقدام برای تشکیل حساب امانی، باید پروژه ساختمانی خود را تا مرحله اتمام عملیات پی، جلو ببرند و پیش‌فروش تا قبل از اتمام عملیات پی، ممنوع است.

پیش‌فروشنده برای افتتاح حساب امانی، باید مدارکی به این شرح ارائه کند:

الف- تصویر برابر اصل سند مالکیت زمین، قرارداد اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی مشارکت یا سرمایه‏گذاری پیش‌فروشنده با مالک یا مستاجر زمین- به نحوی که واحدهای ساختمانی مشخصی از پروژه با حق فروش به وی اختصاص یابد- هرکدام که موضوعیت داشته باشد.

ب- سند معرفی پروژه و نقشه‏های مصوب سازه و معماری آن مطابق با پروانه ساختمانی صادره، واحدهای در دست پیش‌فروش و نحوه شماره‏گذاری آنها بر روی نقشه کل بلوک(های) پروژه.

ج- تصویر برابر اصل کلیه قراردادهای پیش‌فروش با پیش‏خریداران پروژه، در صورتی که قبل از افتتاح حساب امانی منعقد شده باشد.

د- تصویر برابر اصل پروانه ساختمانی پروژه، صادره توسط مرجع صدور پروانه در محل وقوع پروژه.

هـ- تصویر برابر اصل گواهی پایان عملیات پی ساختمان که به تایید مهندس ناظر پروژه رسیده است.

و- گواهی امضای ناظر هماهنگ‏کننده پروژه، صادره توسط دفتر اسناد رسمی، در صورتی که مهندس ناظر پروژه شخص حقیقی باشد. ز- سایر مدارک بر اساس ضوابط افتتاح حساب بانکی. همچنین به ازای هر یک از قراردادهای پیش‌فروش، باید یک فقره حساب نزد بانک به نام پیش‏‏خریدار و توسط وی به‌منظور ایفای تعهدات خود در قرارداد پیش‌فروش، افتتاح شود. پیش‏خریداران می‏توانند کلیه پرداخت‌های نقدی خود بابت تعهدات قرارداد پیش‌فروش را به حساب خریدار متعلق به خود واریز نمایند. هر پیش‏خریدار، برای هر پروژه مجاز به داشتن فقط یک حساب خریدار است و هر حساب خریدار صرفا به‌منظور پرداخت وجوه قرارداد پیش‌فروش مربوط به یک پروژه افتتاح می‏شود. هنگام افتتاح حساب باید تصویر برابر اصل قرارداد پیش‌فروش منعقده بین پیش خریدار و پیش‌فروشنده به‌عنوان ملاک انتقال پول از حساب پیش خریدار به حساب پیش‌فروشنده در صورت اخذ تایید مهندس ناظر در کنار سایر مدارک افتتاح حساب در اختیار بانک قرار گیرد. حساب پیش‌فروشنده و پیش خریدار هر دو از نوع حساب کوتاه‌مدت عادی است. همزمان با افتتاح حساب امانی، پیش‌فروشنده و بانک نسبت به انعقاد قرارداد افتتاح حساب امانی اقدام می‏نمایند. حدود وظایف و اختیارات پیش‌فروشنده و بانک و نحوه تعامل آن‏ها با یکدیگر مطابق با مفاد قرارداد فوق الذکر خواهد بود.

براساس این گزارش، کلیه پرداخت‌ها به پیش‌فروشنده، توسط بانک و از طریق انتقال وجه از حساب خریدار به حساب امانی صورت خواهد گرفت. نحوه پرداخت وجوه پیش‌خریداران به حساب پیش‌فروشنده به این صورت خواهد بود که در طول مدت اعتبار قرارداد افتتاح حساب امانی، پیش‌فروشنده می‏تواند از بانک درخواست پرداخت وجه نماید. در این صورت پیش‌فروشنده مکلف است گزارش پیشرفت پروژه را با ذکر مراحل اجرایی به پایان‏رسیده تا تاریخ ارسال گزارش تهیه کرده و به بانک ارسال نماید. باید تصویر برابر اصل گزارشی از مهندس ناظر پروژه خطاب به مرجع صدور پروانه ارائه شود که پایان مراحل اجرایی ادعاشده در گزارش پیشرفت را گواهی کرده باشد. بانک موظف است با لحاظ گزارش پیشرفت، مبلغ قابل‏پرداخت بابت هر قرارداد به پیش‌فروشنده را محاسبه نموده و حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ دریافت گزارش پیشرفت، نسبت به انتقال وجوه از حساب‏های خریداران به حساب امانی اقدام نماید.

ملاک عمل بانک در محاسبه مبلغ قابل‏پرداخت به پیش‌فروشنده، وضعیت اقدامات انجام‏شده برای واحد موضوع همان قرارداد است، مگر این‏که واحد مزبور در مراحل قبل از «نازک‏کاری داخلی و خارجی» باشد. در این صورت، وضعیت اقدامات انجام‏شده برای کل بلوک دربرگیرنده واحد ملاک است.پرداخت کارمزد بابت خدمت ارائه شده از سوی بانک، طبق ضوابط جاری بانک بخشی برعهده پیش خریدار و بخشی دیگر برعهده پیش‌فروشنده است.