با رونمایی طرح تفصیلی جدید تهران در اردیبهشت‌ماه سال ۹۱، نقشه راه ساخت‌وساز پایتخت در چهار پهنه مسکونی، تجاری، سبز و مختلط ترسیم شد تا مبنای ساخت‌وسازهای شهر تهران قرار گیرد. پس از آن مدیریت شهری اعلام کرد که از این پس طرح تفصیلی جدید مبنای صدور پروانه‌های ساختمانی قرار خواهد گرفت و به‌دلیل سیستمی شدن صدور مجوزهای ساخت‌وساز امکان هر نوع تغییر کاربری املاک از بین رفته است.در این میان اما با گذشت پنج سال از اجرای این طرح به‌عنوان نقشه راه ساخت‌وساز در پایتخت، برخی کارشناسان و اعضای شورای شهر تهران از بازگشت و صدور بیش از ۱۰۰۰ بخشنامه موردی و سلیقه‌ای در مناطق مختلف شهرداری خبر می‌دهند. به گفته آنها اگرچه در حال حاضر تغییر ضوابط طرح تفصیلی در کمیسیون ماده پنج انجام نمی‌شود و دلالان از این کانال ناامید شده‌اند، اما در شهرداری‌های مناطق و شورای‌های معماری مناطق، همچنان روزنه‌های نفوذ به مقررات ساختمانی وجود دارد. این در حالی است که انتظار می‌رفت با ابلاغ و اجرایی شدن طرح تفصیلی، بساط تمام تصمیمات سلیقه‌ای و موردی از عرصه مدیریت شهری حذف شود.

میثم بصیرت، محقق و مدرس مدیریت شهری معتقد است: چارچوب و شرایط اولیه تدوین طرح تفصیلی جدید تهران مربوط به دهه ۸۰ است اما پایتخت از نظر تحولات شهری همچون ترافیک، بارگذاری ساختمانی، آلودگی هوا، جمعیت پذیری شهری و... وضعیت متفاوتی از حتی اوایل دهه ۹۰ که این طرح رونمایی و اجرا شد دارد. او در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» یکی از مبانی اصلی انحراف طرح تفصیلی از اهداف اولیه را اخذ تصمیمات سلیقه‌ای و موردی در شورای معماری مناطق دانست و گفت: یکی از دلایل اصلی که سبب شد طرح تفصیلی ملاک عمل در بسیاری از موارد تصمیم‌گیری مناطق شهری قرار نگیرد وجود شوراهای معماری مناطق است. از آنجا که بخش زیادی از تامین منابع درآمدی شهرداری وابسته به اخذ عوارض ساختمانی است، شوراهای معماری مناطق در موارد زیادی همچون صدور مجوز پروژه‌های بزرگ مقیاس و تغییر کاربری‌ پروژه‌های مال‌سازی با هدف کسب درآمد سهل‌الوصول به راحتی ضوابط مشخص و از پیش تدوین شده اسناد فرادست شهری را زیر پا می‌گذارند.

بصیرت با بیان اینکه فقدان نظام‌های نظارتی قوی بر روند اجرایی طرح تفصیلی به ایجاد اختلال در تحقق اهداف طرح تفصیلی منجر شده است، عنوان کرد: در نبود چنین نهادهای نظارتی، مجری طرح در اجرای ضوابط طرح تفصیلی از تصمیم‌گیری‌های موردی شوراهای معماری مناطق استفاده می‌کنند. او با بیان اینکه اگرچه طرح تفصیلی برای حرکت پایتخت در یک مسیر درست طراحی و تدوین شد، اظهار کرد: اما اگر قرار باشد در دوره جدید مدیریت شهری طرح تفصیلی با کیفیت فعلی و با ساختار کنونی اجرایی شود نتیجه‌ای جز آنچه تاکنون حاصل شده نخواهد داشت. این استاد دانشگاه طراحی یک ساختار جدید برای طرح تفصیلی را پیشنهاد داد و افزود: به نظر می‌رسد طرح تفصیلی برای ادامه مسیر به یک نظام نامه و طراحی یک ساختار جدید نیاز دارد. به این معنا که اگر با استفاده از مشاوران خبره چارچوب‌های اصلی ضوابط طرح تفصیلی مطابق با تحولات جدید شهر به روزرسانی شود و ایرادات شناسایی و در جریان اجرای این طرح رفع و برخی ضوابط آن بازنگری شود، می‌توان امیدوار بود که وضعیت کیفیت سکونت در پایتخت ارتقا پیدا کند. به گفته وی از طریق بازنگری اساسی در ساختار و محتوای طرح تفصیلی ملاک عمل می‌توان طرح تفصیلی را به مسیر اصلی بازگرداند.