چرا «موجر» مقیاس بزرگ در بازار ملک نایاب است؟
دو مانع جهانی اجاره‌داری مسکن
این در حالی است که معمولا در کشورهای موفق در زمینه سیاست‌گذاری مسکن، بین کارکرد موفق و بدون نقص «بازار تسهیلات رهنی» و «بازار اجاره‌داری مسکن»، رابطه‌ای معکوس وجود دارد، به این صورت که در کشورهایی که بانک‌ها و موسسات مالی ارائه کننده تسهیلات خرید مسکن، قادر به پرداخت وام پرقدرت برای پوشش هزینه خرید مسکن خانوارها نیستند، نیاز سکونتی متقاضیان از طریق عرضه انبوه آپارتمان‌های اجاره‌ای توسط موجران بزرگ مقیاس، پاسخ داده می‌شود. اما این مکانیزم و رابطه بین دو بازار وام خرید مسکن و اجاره مسکن، در برخی کشورها که در هر دو بازار با ضعف روبه‌رو هستند، دیده نمی‌شود.تجربه کشورهای موفق در زمینه اجاره‌داری انبوه آپارتمان‌های مسکونی، بیانگر آن است که دولت‌ها باید با پرداخت یارانه غیرمستقیم اجاره‌بها از مسیرهایی همچون معافیت مالیات ساخت مسکن اجاره‌ای یا تسهیلات بلندمدت برای ساخت مسکن اجاره‌ای، از توسعه این بازار حمایت کنند و بسترهای ورود سرمایه‌گذاران عمده را به بازار اجاره فراهم بیاورند.
بازار اجاره مسکن در اقتصادهای نوظهور همچنان توسعه‌نیافته و بدون تامین مالی مرتبط، رها شده است. محیط نامساعد برای بخش اجاره از یک سو و فقدان گزینه‌هایی برای خرید مسکن که اغلب برای اقشار زیادی از جامعه با درآمد پایین، دست نیافتنی است از سوی دیگر، به‌صورت مستقیم بر روی موجودی خانه‌های بی‌کیفیت خارج از محدوده‌های رسمی شهرها، تاثیر گذاشته و سبب رشد این خانه‌ها شده است.
به این ترتیب در اغلب این کشورها بازار بزرگی از اجاره‌های غیررسمی که در آن اجاره دهندگان، اکثرا اشخاص هستند تا شرکت‌ها، وجود دارد. تامین مالی این نوع بازار اجاره به طرز چشمگیری براساس عرف و چانه‌زنی موجر و مستاجر صورت می‌گیرد. در مقابل، طی این سال‌ها در کشورهای پیشرفته گزینه‌هایی برای تامین مالی مسکن استیجاری، طراحی و به‌کار گرفته شده است.در بسیاری از کشورها بخش اجاره‌ای، اقشار جوان و خانوارهای کم‌درآمد جامعه را پوشش می‌دهد. در اقتصادهای نوظهور حتی اگر تامین مالی رهنی، بسیار پیشرفته باشد، بسیاری از خانوارها، قادر به خرید ملک نیستند. چالش اصلی در برابر سیاست‌‌گذاران بخش مسکن آن است که امکانات دست یافتنی برای مسکن اجاره‌ای را فراهم کنند. یکی از ابزارهایی که می‌تواند برای دستیابی به این مقصود به‌کار گرفته شود یارانه‌های اجاره است.
تحقیقاتی که توسط محمد امیر کرامت کارشناس و تحلیلگر حوزه اقتصاد مسکن درباره مدل‌های جهانی تامین مالی مسکن اجاره‌ای انجام شده است، نشان می‌دهد یارانه‌های اجاره‌بهای مسکن باید بین دو هدف متضاد، هدایت هوشمندانه شوند. آنها در عین اینکه باید اجاره‌هایی شدنی و دست‌یافتنی را برای اقشار کم‌درآمد اجاره‌نشین فراهم کنند، نباید موجب دلسردی سرمایه‌گذاران در مسکن اجاره‌ای شوند. به‌عنوان مثال باید زمینه بازگشت سرمایه برای موجران بزرگ مقیاس در این بازار فراهم شود. کشورهای پیشرفته به منظور تحریک سرمایه‌گذاری برای کل مجموعه بخش مسکن استیجاری و همچنین برای بیشتر مورد هدف قرار دادن اقشار متوسط و کم‌درآمد‌تر، باید یارانه‌های اجاره‌ای متنوعی را فراهم کنند. در این میان، گرفتاری اصلی با این یارانه‌ها آن است که معمولا تامین آن برای دولت‌ها، گران تمام می‌شود و بنابراین در خارج از سطح دسترسی بسیاری از کشورها که با تقاضای فزاینده اجاره مسکن روبه‌رو هستند، قرار می‌گیرد.مسکن استیجاری خروجی طبیعی موجود بودن خانوارهایی است که یا درآمد لازم برای خرید مسکن را ندارند یا حداقل پیش پرداخت لازم برای مالکیت را پس‌انداز نکرده‌‌اند. زوج‌های جوان و دهک‌های پایین درآمدی، در این طبقه‌بندی قرار می‌گیرند.
اجاره‌داری به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری، منابع درآمدی را که از سایر بازارهای سرمایه‌ای بیشتر است، پدید می‌آورد که در خیلی از کشورهای پیشرفته می‌تواند جایگزین سیستم غایب اعطای مستمری باشد. به عبارت دیگر، در برخی کشورها، خانوارهای سالمند با ورود به بازار اجاره‌داری و اجاره آپارتمان‌های تحت مالکیت خود، عایدی سالانه به‌دست آمده از این طریق را صرف تامین مخارج خود میکنند.زمانی که بازار تسهیلات رهنی مسکن توسعه‌نیافته باشد، اهمیت عملکردی بازار رسمی مسکن اجاره‌ای خیلی حیاتی‌تر است چرا که دسترسی به مالکیت بسیار مشکل است. معمولا وقتی که بازار رهن توسعه می‌یابد نسبت وام به ارزش واقعی ملک افزایش یافته و امکان خانه‌دار شدن در سطح اول چرخه زندگی (زوج‌های جوان خانه اولی) در شرایط پس‌انداز کم حال حاضر اما درآمد بالای آینده تسهیل می‌شود. در موازات آن، تامین کنندگان اعتباری مایلند تا به خانوارهای بیشتری خدمات رسانی کنند بنابراین اجاره می‌دهند تا قسمت بیشتری از طبقات متوسط به خانه‌دار شدن دسترسی پیدا کنند. با این وجود قبل از اینکه این خروجی دلخواه به حقیقت بپیوندد، بازارهای مسکن اجاره‌ای نقش مهمی را در چرخه زندگی بسیاری از خانواده‌ها بازی میکنند.نقش بازار مسکن استیجاری به‌طور بالقوه در کشورهایی که هنوز در مراحل اولیه توسعه بازار رهنی هستند بزرگ‌تر است. آنچه در این‌گونه کشورها رخ می‌دهد این است که بازار استیجاری یا ضعیف است یا وجود ندارد. از همه اسفبار‌تر اینکه، چون هنوز هیچ گزینه قابل استمراری برای مسکن استیجاری عمومی در بسیاری از کشورهای در حال پیشرفت ظهور پیدا نکرده است، کشورها شاهد توسعه بازارهای ملکی و استیجاری غیررسمی در انواع و اشکال گوناگون هستند که پیامدهای اقتصادی و اجتماعی نامناسبی را در پی خواهد داشت.طی سال‌های دهه‌های ۶۰ و ۷۰ میلادی، مسکن استیجاری عمومی، در بسیاری از مناطق جهان نقش اساسی داشت. اما از آن زمان به بعد کاهش پیدا کرد. به‌علاوه، حجم عمده یارانه‌های خانوارها، به سمت مالکیت املاک متمایل شد.
در نتیجه، بخش خصوصی مستاجران، کمترین کمک را در هر شکلی، دریافت کردند و به این ترتیب باید گفت، بعضا اقشار عمده‌ای از محرومان جامعه، از سیستم اعطای یارانه‌ها جا ماندند.سرمایه‌گذاران در بازار اجاره با هزینه‌های پیدا و پنهان متنوعی روبه‌رو هستند که ریسک اجاره‌داری را برایشان افزایش می‌دهد.این هزینه‌ها شامل هزینه مدیریت و نگهداری ساختمان، عوارض و مالیات‌ها و... می‌شود. با نگاه به ساختار این هزینه‌ها مشخص می‌شود بازگشت بیشتر سرمایه‌ها می‌تواند به‌طور بالقوه از ساختمان‌های چند خانواده‌ای نسبت به تک آپارتمان اجاره‌ای به‌دست بیاید. بنابراین مقیاس اجاره‌داری بسیار در میزان عایدی بازار اجاره موثر است.بنابراین تصمیم سرمایه‌گذار برای سرمایه‌گذاری در اجاره‌داری نه تنها از ملاحظات بازگشت سرمایه بلکه ملاحظات ریسک تعیین می‌شود.درخصوص ریسک پرداخت اجاره خطرات ناخوشایند اجاره‌بها در تقابل با مالکیت مسکن به شرح زیر است:خطر خالی ماندن خانه‌ها که در حقیقت خالی ماندن احتمالی واحدهای احداثی در پروژه ریشه دارد و اینکه معلوم نیست احتمالا تا مدت زمان زیادی خالی بماند.
خطر تخلیه ملک، به این معنی که اخراج مستاجر متخلف، به بحث نرخ اجاره‌بها وابسته است و ممکن است این مشکل را به‌اثبات برساند که آیا سیستم قضایی مراقب تعبیر قوانین به مزاق مستاجران است یا به‌دنبال اجرای احکام قضایی است که علیه مستاجران به اجرا درنیامده است.اختیار بر مایملک، در مواردی که قانون، برای صاحب خانه‌ها در مقاصدی که نسبت به مایملک خودشان دارند، ممکن است محدودیت‌هایی را ایجاد کند. (برای مثال بازسازی، تغییر دکوراسیون، فروش و یا خرید واحد).این مخاطرات تحت تاثیر یا هدایت مستقیم چارچوب مقررات و قانونی که روابط بین مالک و مستاجر را تنظیم می‌کند، به‌وجود می‌آیند. وقتی این چارچوب از سوی صاحبخانه‌ها خیلی اجباری و قهری تعبیر شود، بخش انتهای سرمایه‌گذاری در مسکن استیجاری قانونی را متوقف می‌کند و هنگامی که گزینه‌های سرمایه‌گذاری وجود ندارند این موارد در اقتصادهای نوپا، تناوبا به توسعه مسکن اجاره‌ای غیررسمی، منجر می‌شود.توسعه بازارهای اجاره‌ای در اقتصادهای نوپا، توسط محدودیت‌های فراوانی که به وضوح و الزاما به کمبود تامین مالی مسکن استیجاری ارتباطی ندارد، به تعویق می‌افتند. این گلوگاه‌ها می‌توانند به دو دسته اصلی طبقه‌بندی شوند؛ دسته اول شامل شرایط نامساعد اقتصاد کلان و در مجموع، نامناسب بودن محیط‌های مقرراتی که برای ساخت‌وساز مسکن به‌کار می‌روند، است. در بعضی کشورها، بنیادهای اقتصاد کلان اجازه رقابت دو سوی بازار را نمی‌دهند. یک نمونه واقعی، ترکیب درآمدهای پایین و نرخ بالای بهره است که مساله اساسی «قابل تحمل بودن» را به‌وجود می‌آورد. درآمد خانوار پایین است و کسر کوچکی از خانوارها، توانایی پرداخت اجاره سرپناه با حداقل فضا را آن‌طور که قانون معین کرده، دارند. این مساله با محیط نرخ بالای بهره ترکیب شده، چون هزینه - زحمت سرمایه‌گذاری در مسکن استیجاری بالاست. در نتیجه به‌عنوان سطح مورد انتظار بازگشت سرمایه، تقاضایی برای حداقل مصالح استاندارد که سازندگان مجاز به ساخت هستند ایجاد نمی‌کند یا برعکس، به‌دلیل نرخ‌های بالای دائمی بهره، مانند موردی که در «برزیل» مشاهده شد، سطوح اجاره‌ای جاری به اندازه کافی برای تولید سرمایه‌گذاری جدید جذاب نیست.
در بعضی کشورها هزینه‌های ساخت «مسکن حداقل» (حداقل‌های مورد نیاز برای القای سرپناهی آبرومندانه) بالاتر از متوسط اکثریت توزیع درآمد است. این به آن معنی است که یا باید یارانه‌های عمده‌ای برای تامین حداقل مسکن استاندارد و قابل تحمل برای افراد فراهم شود یا بعضی از اقشار جمعیت مجبور خواهند بود در سرپناه‌هایی اسکان یابند که با حداقل استانداردهای اسکان مطابقت ندارند. اغلب ثابت شده که تجهیز کافی یارانه‌ها (مستقیم یا غیرمستقیم) برای اسکان تمامی خانوارها در واحدهای استاندارد، تداوم‌پذیر نیست. از آنجا که دولت‌ها نمی‌توانند آشکارا ضرورت حداقل استانداردها را شناسایی کنند، فضایی برای بخش عظیمی از موارد غیررسمی و غیراستاندارد به‌وجود می‌آید.
به‌طور کلی در بسیاری از کشورها، سیاست‌های دولتی در این حوزه‌ها، از رونق انداختن بازگشت سرمایه‌گذاری‌هاست (اغلب با افزایش هزینه‌های مرتبط به فعالیت‌های اجاره‌داری)، درحالی که این موضوع همزمان خطرات سرمایه‌گذاری در امر اجاره‌داری را افزایش می‌دهد. وقتی به‌نظر برسد که کلیت محیط بخش اجاره‌داری، بیش از حد با سرمایه‌گذاران بالقوه، نامهربان است، سرمایه‌گذاری خصوصی در مسکن استیجاری قانونی، متوقف می‌شود. برای دولت ممکن است منطقی باشد که مستقیما وارد تامین مسکن استیجاری شود. اما از طرف دیگر، وجود یک بخش اجاره‌دار مهم دولتی، ممکن است توسعه بازار اجاره‌داری خصوصی را به تعویق بیندازد.
بسیاری از دولت‌ها علاقه دارند تا خودشان را به‌عنوان مدافع مستاجران نشان دهند، در مقابل صاحبخانه‌ها و تحمیل شرایط سخت بر روح کلی قراردادهای اجاره، شامل مولفه هایی به شرح ذیل است:
تحمیل حداقل زمان برای قراردادهای اجاره و اعمال محدودیت‌های قانونی برای افزایش سالانه اجاره‌بها، تحمیل شرایط سخت برای احیای بازپس‌گیری ملک توسط صاحبخانه‌ها، تفسیر سیستماتیک قوانین توسط سیستم قضایی به نفع مستاجران، بی‌میلی و انصراف مجریان قانون برای اعمال احکام صادره تخلیه علیه مستاجران متخلف.به خاطر غلبه نگاه سیاسی به این موضوع در جامعه، هنگامی که در بازار اجاره‌داری خصوصی، مبالغ اجاره‌بها بسیار بالا باشد، حتی در اقتصادهای بازار آزاد، مقدمات مهار اجاره‌بها، مطابق اندازه استاندارد، به‌کار گرفته می‌شود. مثال مشهور آن، تثبیت مبالغ اجاره‌بها در خلال جنگ جهانی اول بود که توسط چند کشور اروپایی مطرح شد که بعد از آن هم برای دهه‌ها باقی ماند و پیامد آن در انگلستان این بود که تقریبا موجودی ملک‌های استیجاری، افت شدید کرد.از دیگر تاثیرات اصلی کنترل اجاره‌بها، منصرف کردن هرگونه سرمایه‌گذاری جدید در بخش مسکن اجاره‌ای است. به‌طور کلی کشورهایی که انواع مهار سختگیرانه اجاره‌بها را تحمیل میکنند، شاهد تحلیل رفتن بخش مسکن اجاره‌ای بوده‌اند. تقاضای ارضا نشده اجاره، با پیامدهای واضح، همانند مقدار پول سرمایه‌گذارانی که در بخش اجاره‌داری غیررسمی به جریان افتاده، به شرایط خود کشورها بستگی دارد. در حال حاضر، تفکر اینکه بهترین درمان در مقابل وضعیت کمبود و بالا بودن قیمت‌ها در بازار خصوصی مسکن اجاره‌ای، حذف فراگیر نظارت دولتی بر بازار مسکن است و ایجاد مقدمات پرداخت یارانه‌های عمومی باید شفاف و هدفمند باشد، به‌طور گسترده‌ای مورد پذیرش قرار گرفته است.
نمونه موفق بازار اجاره مسکن در کشورهایی همچون آمریکا، برزیل و لهستان وجود دارد. در این کشورها، صندوق ملی مسکن وجود دارد. این صندوق توسط یک بانک دولتی سازماندهی شده و اعتبارات بلندمدت از حد معمول به سرمایه‌گذاران مسکن اجاره‌ای اعطا می‌کند. متقاضیان مسکن اجاره‌ای در تامین مالی این صندوق شریک هستند. در برزیل، بازار لیزینگ مسکن سهم بسزایی در خانه‌دار شدن مستاجران داشته است. لیزینگ مسکن این امکان را به مستاجران می‌دهد که در طول ۱۵ سال، با پرداخت مبالغ ماهانه، واحد مسکونی اجاره‌ای را که در آن ساکن هستند خریداری کنند.در آمریکا نیز بسته مالیاتی ۱۰ ساله به سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن استیجاری رائه می‌شود.
ارسال نظر