همزمان با کاهش انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن طی یک سال گذشته، کم‌ریسک‌ترین و معمول‌ترین بازار اقتصادی صاحبان سرمایه‌های مازاد، با شرایط ویژه‌ای مواجه شده است.کاهش 50 درصدی آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در سه ماه اول امسال، در حالی نشان‌دهنده افت قابل توجه انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است که اغلب انبوه‌سازان و سازندگان، نسبت به تزریق هر گونه سرمایه تازه به این بازار، با احتیاط بیشتری عمل می‌کنند. در این شرایط، مشکل تامین مالی نیز که به‌دلیل فروش نرفتن انبوه واحدهای نوساز، در ماه‌های پایانی رکود بازار مسکن، دامنگیر سازندگان شده است عامل دومی است که استارت ساخت واحدهای تازه را به تاخیر انداخته است.
اما، شرایط فعلی اقتصاد کشور حاکی است: با کاهش قابل ملاحظه نرخ تورم طی یک سال گذشته، منحنی حاشیه سود سرمایه‌گذاری‌های سوداگرانه -خرید و فروش ملک به‌منظور کسب سود- در بازار مسکن روند نزولی به خود گرفته است.
نرخ تورم در حالی شهریور ماه امسال به 1/21 درصد رسیده است که در ماه‌های ابتدایی سال قبل، حدود 40 درصد گزارش شده بود.
تبعیت رشد قیمت مسکن از میزان نرخ رشد تورم عمومی، طی سال‌های اخیر، منجر به افزایش قابل توجه قیمت مسکن شد که هم‌اکنون با نزولی شدن نرخ تورم، ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن و کاهش میزان سود سوداگری، ممکن‌ترین احتمال سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود.
ابزار مالی جدید برای سرمایه‌گذاران
با وجود این، بازار مسکن در حالی ماه‌های پایانی رکود را پشت سر می‌گذارد که تعریف ابزار تازه سرمایه‌گذاری، توجیه اقتصادی ورود به بازار مسکن و سرمایه‌گذاری در آن را در شرایط فعلی برای سرمایه‌گذاران، سازندگان و همچنین طرف تقاضا، تضمین می‌کند.
بازار سرمایه‌گذاری مسکن که طی سال‌های اخیر به‌دلیل نبود ضوابط و ابزارهای مشخص سرمایه‌گذاری، بیش از آنکه معنای واقعی سرمایه‌گذاری را در خود داشته باشد، مترادف با مفهوم سفته‌بازی و سوداگری شده بود، با مهندسی مجدد طرح تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان از حدود 2 ماه پیش، وارد فاز تازه‌ای شده است.
صندوق‌های زمین و ساختمان که از دو ماه پیش با اصلاح ضوابط پیشین تشکیل این صندوق‌ها، برای اولین بار وارد فاز اجرا شد، شرایطی را برای سرمایه‌گذاران واقعی - و نه سوداگران - به‌خصوص انبوه‌سازان فراهم کرده که با رفع دغدغه تامین مالی بتوانند ساخت‌وساز کنند.
به این ترتیب، انبوه‌سازان مسکن که هم‌اکنون به‌دلیل نبود بازار پررونق برای واحدهای ساخته‌شده‌شان، در حال حاضر با مشکل تامین مالی مواجه‌اند، بدون محدودیت در متراژ زمینی که در اختیار دارند می‌توانند با تخمین ارزش پروژه تعریف‌شده به میزان حداقل ارزشی که برای تشکیل صندوق مشخص شده، شکل تازه و کم‌دغدغه‌تری از سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را تجربه کنند.
اثر دوگانه صندوق بر عرضه و تقاضا
تسهیلات و مشوق‌هایی که در صندوق‌های زمین و ساختمان برای سرمایه‌گذاران و سازندگان تعریف شده علاوه‌بر اینکه به هدف اصلی این شیوه سرمایه‌گذاری یعنی تامین مالی پروژه‌های ساختمانی پاسخ می‌دهد و توان مالی سازندگان را برای تولید و عرضه مسکن افزایش می‌دهد در سمت دیگر -طرف تقاضا - هم اثر خاص خود را بر جای می‌گذارد.
این صندوق‌ها ضمن جمع‌آوری سرمایه‌های خرد و کلان مردم، علاوه‌بر تقویت بنیه ساخت و ساز و افزایش عرضه مسکن، در پایان عمر صندوق، با حفظ سرمایه و افزایش آن در نتیجه سود حاصل از سرمایه‌گذاری، منجر به افزایش قدرت خرید طرف تقاضا به‌منظور ایجاد رونق در بازار مسکن نیز می‌شود.
حداقل سرمایه برای تشکیل صندوق
حداقل ارزش پروژه‌ای که برای آن می‌تواند تقاضای تشکیل صندوق زمین‌ و ساختمان ارائه ‌شود، باید ۱۰ میلیارد تومان باشد؛ اما محدودیتی از بابت مساحت زمین برای مالک پروژه در نظر گرفته نشده است.
همزمان شدن امکان تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان با ماه‌های پایانی رکود مسکن، فرصتی را برای سازنده‌‌ها و سرمایه‌گذاران ایجاد کرده تا پروژه‌های ساختمانی را تعریف کنند و در اوج رونق سال‌های آینده از ماحصل سرمایه‌گذاری در صندوق، منتفع شوند.
به این ترتیب و در شرایطی که آخرین ماه‌های رکود بازار مسکن در حال سپری شدن است، سازنده‌هایی که با تکیه بر منابع مالی صندوق‌های زمین و ساختمان اقدام به ساخت و ساز کنند، پس از پایان دوره ساخت که به‌طور معمول ۳ سال زمان می‌برد، در اوج دوران رونق، می‌توانند واحدهای خود را به بازار فروش عرضه کنند.
در این میان، سرمایه‌گذاران صندوق نیز از منافع حاصل از فروش واحدها در دوران رونق بهره‌مند می‌شوند.
برآورد سود سرمایه‌گذاری در صندوق
کارشناسان بازار سرمایه معتقدند: متوسط سود پیش‌بینی شده برای سرمایه‌گذاران صندوق‌های زمین و ساختمان، سالانه 25 درصد است که در پایان عمر صندوق به صورت یکجا و در صورت وجود تمایل از سوی سرمایه‌گذار به صورت واحد مسکونی به آنها پرداخت می‌شود.
این در حالی است که در شرایط فعلی با توجه به پایین بودن ریسک سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها در مقایسه با سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای اقتصادی به‌خصوص بازار سهام، نرخ سود سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها بیش از تورم عمومی خواهد بود.
از طرف دیگر، کاهش نرخ تورم و همچنین رشد قیمت مسکن کمتر از میزان تورم سالانه، توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان را نسبت به بازار مستقیم معاملات خرید و فروش مسکن، افزایش می‌دهد.
توصیه بورسی به انبوه سازان
صاحب‌نظران بازار سرمایه همچنین در این زمینه به شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان پیشنهاد می‌کنند هر چه سریع‌تر حداقل برای یک یا دو پروژه خود اقدام به تاسیس صندوق زمین و ساختمان کنند.
برخورداری از معافیت‌های مالیاتی و مشوق‌های خاص، نظم و ترتیب در اجرای پروژه، تامین مالی به موقع پروژه و جلوگیری از تحمیل هزینه‌های ناشی از تاخیر، از بین رفتن ریسک ناشی از تمام شدن منابع مالی یا فقدان سرمایه مورد نیاز در حین اجرای کار، مهم‌ترین مزایایی است که کارشناسان بورس برای این صندوق‌ها عنوان می‌کنند.