ملاحظات خرید مزایده‌ای آپارتمان
هاجر شادمانی
مزایده از سال‌های گذشته تاکنون یکی از روش‌های معمول، مرسوم و قانونی برای خرید و فروش املاک و آپارتمان‌ها محسوب می‌شود که کلیه فرآیندهای آن مستلزم طی مراحل قانونی است، اما در برخی موارد این شیوه معاملاتی هم با مشکلات یا سوالاتی از طرف خریدار -به عنوان شخصی که برنده مزایده محسوب می‌شود - رو‌به‌رو می‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مشکلاتی که پس از خرید و فروش مزایده‌ای برخی املاک و آپارتمان‌ها ایجاد می‌شود هم‌اکنون بخش قابل توجهی از پرونده‌های ملکی در دادگاه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد.
مزایده از سال‌های گذشته تاکنون یکی از روش‌های معمول، مرسوم و قانونی برای خرید و فروش املاک و آپارتمان‌ها محسوب می‌شود که کلیه فرآیندهای آن مستلزم طی مراحل قانونی است، اما در برخی موارد این شیوه معاملاتی هم با مشکلات یا سوالاتی از طرف خریدار -به عنوان شخصی که برنده مزایده محسوب می‌شود - رو‌به‌رو می‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مشکلاتی که پس از خرید و فروش مزایده‌ای برخی املاک و آپارتمان‌ها ایجاد می‌شود هم‌اکنون بخش قابل توجهی از پرونده‌های ملکی در دادگاه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد.
هاجر شادمانی
مزایده از سال‌های گذشته تاکنون یکی از روش‌های معمول، مرسوم و قانونی برای خرید و فروش املاک و آپارتمان‌ها محسوب می‌شود که کلیه فرآیندهای آن مستلزم طی مراحل قانونی است، اما در برخی موارد این شیوه معاملاتی هم با مشکلات یا سوالاتی از طرف خریدار -به عنوان شخصی که برنده مزایده محسوب می‌شود - رو‌به‌رو می‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مشکلاتی که پس از خرید و فروش مزایده‌ای برخی املاک و آپارتمان‌ها ایجاد می‌شود هم‌اکنون بخش قابل توجهی از پرونده‌های ملکی در دادگاه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد.بنابراین هر چند چنین تصور می‌شود که مزایده روشی مطمئن و فاقد هر نوع ریسک احتمالی است اما لازم است متقاضیان خرید املاک مزایده‌ای قبل از اقدام به شرکت در مزایده املاک یا آپارتمان‌ها، ملاحظات قانونی و حقوقی لازم را در ارتباط با این شیوه خرید مسکن در نظر داشته باشند.البته از آنجا که تمام اسناد مربوط به مزایده و همچنین فرآیندهای بعدی این دسته از معاملات قبل و بعد از برگزاری مزایده باید کامل باشد و همچنین سایر ملاحظات مربوط به آن در اسناد مزایده به طور دقیق، شفاف‌سازی شده باشد، لازم است متقاضی خرید مزایده‌ای آپارتمان، به تمام مواد و بندهای ذکر شده در اسناد شرکت در مزایده توجه داشته و با آگاهی کامل نسبت به امضای آنها اقدام کند.گذشته از برخی موارد که به دلیل سهل‌انگاری یا عمد، برخی مسائل لازم در ارتباط با مشکلات احتمالی املاک مزایده‌ای قبل و بعد از انجام مزایده به آگاهی متقاضیان خرید مزایده‌ای نمی‌رسد، در بسیاری موارد دعاوی ملکی ناشی از برگزاری و خرید مزایده‌ای آپارتمان‌ها یا سایر املاک، مربوط به موضوعاتی است که اگر چه در اسناد مزایده و قراردادهای بعدی به آن اشاره شده و حتی مورد تاکید برگزارکننده مزایده هم قرار گرفته است، اما به دلیل بی‌توجهی متقاضی، پس از برگزاری مزایده و اعلام برنده نهایی، مشکلاتی را ایجاد کرده است.
حکم حقوقی تصرف ملک مزایده‌ای
یکی از این مشکلات مربوط به املاکی است که به هر دلیلی در تصرف فرد یا افراد دیگر قرار دارد و مالک اولیه به دلیل دشواری یا طولانی بودن روند رفع تصرف با قیمتی پایین‌تر از عرف بازار مسکن، آپارتمان یا ملک خود را به مزایده می‌گذارد تا بتواند با رقم کمتری ملک را به فروش برساند.در واقع این مالک که می‌تواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد، به دلیل نقصی که هم‌اکنون متوجه ملک اوست یعنی تصرف از طریق افراد دیگر، ملکش را از طریق مزایده و با قیمتی پایین‌تر به فروش می‌رساند و در مقابل تخفیفی که به برنده مزایده داده است، رفع تصرف از ملک یا آپارتمان مورد نظر را نیز به وی واگذار می‌کند.فروشنده در تعیین قیمت پایه مزایده معمولا از نظر خبره یا کارشناس رسمی استفاده می‌کنداین افراد با در نظر گرفتن وضعیت موجود اموال قیمت عادلانه روز و معارض اقدام به ارزیابی می‌کنند بنابراین شرایطی تقریبا متعادل حاصل می‌شود یعنی از یک طرف فروشنده نیاز مالی فعلی خود را برطرف می‌کند و از طرف دیگر خریدار به خاطر وجود معارض یا متصرف ملکی را به قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی خریداری می‌کند.
یعنی هر چند بر این معامله نام مزایده گذاشته شده است اما به دلیل وجود متصرف، آپارتمان یا ملک با قیمت پایین‌تری از عرف بازار به خریدار عرضه می‌شود.صرف نظر از مزایده‌هایی که از طرف ارگان‌ها و دستگاه‌های دولتی برگزار می‌شود و در آنها یک یا چندین واحد آپارتمان (مسکونی، اداری و ...) برای فروش به مزایده گذاشته می‌شود، بخش مهمی از مزایده‌هایی که از طرف سایر اشخاص حقیقی و حقوقی برگزار می‌شود ناشی از همین مشکلاتی است که چون اساسا پیگیری آنها از توان یا حوصله مالک اولیه خارج است، با در نظر گرفتن تخفیفات مربوط به انجام معامله به روش مزایده‌ای، به مالک ثانویه یا خریدار محول می‌شود.این در حالی است که هر چند در اغلب اسناد مزایده‌ای مالک اولیه نسبت به وظیفه رفع تصرف از ملک از سوی برنده مزایده یا خریدار نهایی تاکید می‌کند اما برخی افراد به دلیل بی‌توجهی به این موضوع که به‌عنوان یکی از بندهای مندرج در اسناد مزایده به ان اشاره شده است، پس از برگزاری مزایده و اعلام شخص برنده، در مواجهه با آن دچار مشکل شده‌اند.
چه زمانی مزایده باطل می‌شود؟
اما مهم‌ترین سوالی که در این زمینه از سوی مالک ثانویه یا برنده مزایده مطرح می‌شود این است که اگر چه در اسناد مزایده ذکر شده که وظیفه رفع تصرف از ملک مزایده‌ای بر عهده برنده مزایده خواهد بود اما در صورتی که متصرف پس از مراجعه خریدار برای تخلیه آپارتمان یا ملک خریداری شده از تحویل آن خودداری کرد، آیا خریدار می‌تواند نسبت به فسخ مزایده یا اعلام ضرر و زیان و طرح شکایت به منظور دریافت خسارت از مالک اولیه اقدام کند؟حقوقدانان و کارشناسان حقوقی بازار مسکن در پاسخ به این سوال می‌گویند: با توجه به اینکه برگزارکننده مزایده به عنوان مالک اولیه در اسناد مزایده و قبل از برگزاری این نوع معامله، به صراحت اعلام کرده وظیفه رفع تصرف بر عهده خریدار است، هرگونه تلاش برای دریافت ضرر و زیان از مالک اولیه بی‌نتیجه است.اما، خریدار می‌تواند با اتکا به سند مالکیت که هم‌اکنون در تصرف وی و به نام اوست با طرح دعوی علیه متصرف ضمن اقدام برای طی مراحل قانونی و تخلیه ملک، اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ مالکیت خود را نیز از متصرف مطالبه کند.این در حالی است که اگر در اسناد مزایده اشاره‌‌ای به وظیفه رفع تصرف از ملک از طرف خریدار نشده باشد و خریدار پس از انتقال سند موفق به رفع تصرف از ملک خریداری شده نشود، مطابق با ماده ۳۴۸ قانون مدنی، معامله انجام شده باطل خواهد بود.
مزایده از سال‌های گذشته تاکنون یکی از روش‌های معمول، مرسوم و قانونی برای خرید و فروش املاک و آپارتمان‌ها محسوب می‌شود که کلیه فرآیندهای آن مستلزم طی مراحل قانونی است، اما در برخی موارد این شیوه معاملاتی هم با مشکلات یا سوالاتی از طرف خریدار -به عنوان شخصی که برنده مزایده محسوب می‌شود - رو‌به‌رو می‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مشکلاتی که پس از خرید و فروش مزایده‌ای برخی املاک و آپارتمان‌ها ایجاد می‌شود هم‌اکنون بخش قابل توجهی از پرونده‌های ملکی در دادگاه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد.بنابراین هر چند چنین تصور می‌شود که مزایده روشی مطمئن و فاقد هر نوع ریسک احتمالی است اما لازم است متقاضیان خرید املاک مزایده‌ای قبل از اقدام به شرکت در مزایده املاک یا آپارتمان‌ها، ملاحظات قانونی و حقوقی لازم را در ارتباط با این شیوه خرید مسکن در نظر داشته باشند.البته از آنجا که تمام اسناد مربوط به مزایده و همچنین فرآیندهای بعدی این دسته از معاملات قبل و بعد از برگزاری مزایده باید کامل باشد و همچنین سایر ملاحظات مربوط به آن در اسناد مزایده به طور دقیق، شفاف‌سازی شده باشد، لازم است متقاضی خرید مزایده‌ای آپارتمان، به تمام مواد و بندهای ذکر شده در اسناد شرکت در مزایده توجه داشته و با آگاهی کامل نسبت به امضای آنها اقدام کند.گذشته از برخی موارد که به دلیل سهل‌انگاری یا عمد، برخی مسائل لازم در ارتباط با مشکلات احتمالی املاک مزایده‌ای قبل و بعد از انجام مزایده به آگاهی متقاضیان خرید مزایده‌ای نمی‌رسد، در بسیاری موارد دعاوی ملکی ناشی از برگزاری و خرید مزایده‌ای آپارتمان‌ها یا سایر املاک، مربوط به موضوعاتی است که اگر چه در اسناد مزایده و قراردادهای بعدی به آن اشاره شده و حتی مورد تاکید برگزارکننده مزایده هم قرار گرفته است، اما به دلیل بی‌توجهی متقاضی، پس از برگزاری مزایده و اعلام برنده نهایی، مشکلاتی را ایجاد کرده است.
حکم حقوقی تصرف ملک مزایده‌ای
یکی از این مشکلات مربوط به املاکی است که به هر دلیلی در تصرف فرد یا افراد دیگر قرار دارد و مالک اولیه به دلیل دشواری یا طولانی بودن روند رفع تصرف با قیمتی پایین‌تر از عرف بازار مسکن، آپارتمان یا ملک خود را به مزایده می‌گذارد تا بتواند با رقم کمتری ملک را به فروش برساند.در واقع این مالک که می‌تواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد، به دلیل نقصی که هم‌اکنون متوجه ملک اوست یعنی تصرف از طریق افراد دیگر، ملکش را از طریق مزایده و با قیمتی پایین‌تر به فروش می‌رساند و در مقابل تخفیفی که به برنده مزایده داده است، رفع تصرف از ملک یا آپارتمان مورد نظر را نیز به وی واگذار می‌کند.فروشنده در تعیین قیمت پایه مزایده معمولا از نظر خبره یا کارشناس رسمی استفاده می‌کنداین افراد با در نظر گرفتن وضعیت موجود اموال قیمت عادلانه روز و معارض اقدام به ارزیابی می‌کنند بنابراین شرایطی تقریبا متعادل حاصل می‌شود یعنی از یک طرف فروشنده نیاز مالی فعلی خود را برطرف می‌کند و از طرف دیگر خریدار به خاطر وجود معارض یا متصرف ملکی را به قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی خریداری می‌کند.
یعنی هر چند بر این معامله نام مزایده گذاشته شده است اما به دلیل وجود متصرف، آپارتمان یا ملک با قیمت پایین‌تری از عرف بازار به خریدار عرضه می‌شود.صرف نظر از مزایده‌هایی که از طرف ارگان‌ها و دستگاه‌های دولتی برگزار می‌شود و در آنها یک یا چندین واحد آپارتمان (مسکونی، اداری و ...) برای فروش به مزایده گذاشته می‌شود، بخش مهمی از مزایده‌هایی که از طرف سایر اشخاص حقیقی و حقوقی برگزار می‌شود ناشی از همین مشکلاتی است که چون اساسا پیگیری آنها از توان یا حوصله مالک اولیه خارج است، با در نظر گرفتن تخفیفات مربوط به انجام معامله به روش مزایده‌ای، به مالک ثانویه یا خریدار محول می‌شود.این در حالی است که هر چند در اغلب اسناد مزایده‌ای مالک اولیه نسبت به وظیفه رفع تصرف از ملک از سوی برنده مزایده یا خریدار نهایی تاکید می‌کند اما برخی افراد به دلیل بی‌توجهی به این موضوع که به‌عنوان یکی از بندهای مندرج در اسناد مزایده به ان اشاره شده است، پس از برگزاری مزایده و اعلام شخص برنده، در مواجهه با آن دچار مشکل شده‌اند.
چه زمانی مزایده باطل می‌شود؟
اما مهم‌ترین سوالی که در این زمینه از سوی مالک ثانویه یا برنده مزایده مطرح می‌شود این است که اگر چه در اسناد مزایده ذکر شده که وظیفه رفع تصرف از ملک مزایده‌ای بر عهده برنده مزایده خواهد بود اما در صورتی که متصرف پس از مراجعه خریدار برای تخلیه آپارتمان یا ملک خریداری شده از تحویل آن خودداری کرد، آیا خریدار می‌تواند نسبت به فسخ مزایده یا اعلام ضرر و زیان و طرح شکایت به منظور دریافت خسارت از مالک اولیه اقدام کند؟حقوقدانان و کارشناسان حقوقی بازار مسکن در پاسخ به این سوال می‌گویند: با توجه به اینکه برگزارکننده مزایده به عنوان مالک اولیه در اسناد مزایده و قبل از برگزاری این نوع معامله، به صراحت اعلام کرده وظیفه رفع تصرف بر عهده خریدار است، هرگونه تلاش برای دریافت ضرر و زیان از مالک اولیه بی‌نتیجه است.اما، خریدار می‌تواند با اتکا به سند مالکیت که هم‌اکنون در تصرف وی و به نام اوست با طرح دعوی علیه متصرف ضمن اقدام برای طی مراحل قانونی و تخلیه ملک، اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ مالکیت خود را نیز از متصرف مطالبه کند.این در حالی است که اگر در اسناد مزایده اشاره‌‌ای به وظیفه رفع تصرف از ملک از طرف خریدار نشده باشد و خریدار پس از انتقال سند موفق به رفع تصرف از ملک خریداری شده نشود، مطابق با ماده ۳۴۸ قانون مدنی، معامله انجام شده باطل خواهد بود.
ارسال نظر