نقشه بانک مسکن برای عبور خانه‌اولی‌ها از دیوار تورم ملکی تشریح شد
زیرپوست صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»
گفت‌وگو با دکتر محمدعلی دهقان دهنوی عضو هیات‌مدیره بانک مسکن
بانک مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم تلاش کرد بخشی از ابزارهای تامین مالی که در گذشته دور، نقش اساسی در کمک به خانه‌دار شدن خانوارها داشت را مجددا احیاء کند. نمونه شاخص این ابزارها، صندوق پس‌انداز مسکن یکم است. اما فارغ از این دستاورد، به نظر شما مهم‌ترین بخش کارنامه بانک مسکن طی سال‌های ۹۲ تا کنون چه بوده است؟
صندوق پس‌انداز مسکن یکم دو نقش برجسته و دستاورد داشته است. از یک طرف، این صندوق به عنوان یک محصول تامین مالی مسکن می‌تواند بخشی از اقشار جامعه متقاضی مسکن را با نرخ فوق‌العاده پایین و تسهیلات بلندمدت تامین مالی کند و از طرفی نظام پس‌انداز مسکن را احیا کرد. در یک دوره‌ای صندوق پس‌انداز قبلی ضعیف شده بود و استقبالی از آن صورت نمی‌گرفت اما صندوق یکم باعث احیای رژیم پس‌انداز در بازار مسکن شد. در کنار صندوق یکم، فعالیتی که برای تکمیل واحدهای مسکونی مهر صورت گرفت نیز نباید نادیده گرفته شود. بخش بزرگی از طرح مسکن مهر در دولت یازدهم به نتیجه رسید و به افراد تحویل داده شد؛ موضوعی که در این دوره خیلی بیان نشد و حتی دولت یازدهم متهم شد به کم‌کاری در مسکن مهر درحالی‌که از لحاظ نظری، نقدهایی به شیوه تعریف و اجرای این طرح وجود دارد اما دولت یازدهم و دوازدهم در عمل، خود را کاملا متعهد به ساخت و تکمیل مسکن مهر دانسته است. بانک مسکن هم قدم‌های بزرگی در این زمینه برداشت. هر واحدی که باقی مانده بود معنایش این بود که مشکل اساسی در فرآیند تکمیل آن وجود داشته است. سری اول واحدهایی که در مسکن مهر تحویل داده شود، پروژه‌هایی بودند که در مسیر ساده و بدون مشکل، ساخته و تکمیل شدند اما طرح مسکن مهر در این دوره به هسته سخت خود رسید و تبعا حل‌وفصل این مشکلات کار سخت‌تری بود.
صندوق پس‌انداز مسکن یکم زمانی راه‌اندازی شد که بازار معاملات آپارتمان در همه شهرها در رکود کامل قرار داشت و ثبات کامل بر قیمت مسکن حاکم بود. خانه اولی‌هایی که در سال‌های ۹۵ و ۹۶ در این صندوق اقدام به سپرده‌گذاری کردند امروز با جهش شدید قیمت مسکن و در نتیجه افت قدرت خرید تسهیلات این صندوق روبه‌رو هستند. آیا در زمان راه‌اندازی صندوق، «احتمالات مربوط به رشد شدید قیمت مسکن طی دوره سپرده‌گذاری و پس‌انداز» در نظر گرفته شده بود؟ امروز برای خانه اولی‌های مشتاق استفاده از تسهیلات صندوق یکم، چه تدابیری در نظر گرفته‌اید تا قدرت تسهیلات بتواند ترمیم شود؟
بله در زمان طراحی یکی از دغدغه‌های ما این بود که به مرور زمان با افزایش قیمت مسکن، سقف تسهیلات صندوق یکم می‌تواند جذابیت خود را از دست بدهد اما در مرحله طراحی به این فکر بودیم که محصول جذاب باشد و مورد استقبال قرار بگیرد. از طرفی با شرایطی مواجه بودیم که نرخ سود سپرده‌ها در بانک‌ها در سطح بالایی قرار داشت و تامین منابع از خارج از صندوق پس‌انداز یکم گزینه گران‌قیمتی بود. همین الان در صندوق یکم، افراد بعد از یکسال سپرده‌گذاری می‌توانند دو برابر سپرده‌شان را تسهیلات ۱۲ ساله دریافت کنند. معنی این مدل آن است که از هر ۱۲ واحد پولی که برای تسهیلات پرداخت می‌شود، فقط یک واحد آن توسط سپرده‌گذار تامین می‌شود. بنابراین در کنار این یک واحد سپرده صفر درصدی باید ۱۱ واحد منابع تامین کنیم تا با نرخ ۶ و ۸ درصد تسهیلات یکم پرداخت کنیم. اقساط وصولی مسکن مهر به کمک صندوق آمد و در مدل تامین مالی این صندوق اضافه شد که این موضوع حدود ۵ واحد پول را برای صندوق تامین می‌کند ۶ واحد دیگر را باید بانک مسکن تامین کند. البته بخشی از این ۶ واحد به مرور از محل وصول اقساط تسهیلات‌گیرنده‌ها تامین می‌شود اما بخش بزرگتری باید از منابع داخلی بانک مسکن تامین شود. پیش‌بینی اولیه ما این بود که بعد از یک دوره میان‌مدت، سقف تسهیلات را متناسب با تغییر قیمت‌ها بازبینی کنیم و افزایش دهیم اما در این دوره سه ساله اخیر دو اتفاق رخ داد. اول اینکه استقبال از صندوق پس‌انداز یکم به مراتب بیشتر از پیش‌بینی‌ها بود که البته احتمال این استقبال نیز لحاظ شده بود. با این حال، پیش‌بینی اولیه استقبال سالانه بین ۸۰ تا ۹۰ هزار نفر بود اما این استقبال به ۲۰۰ هزار نفر در سال رسیده است. این موضوع حجم انباشت تقاضا در صندوق یکم را بالا برده است. اتفاق دوم جهش در بازار ارز و سپس جهش در قیمت مسکن بود که باعث شد قیمت مسکن تهران طی یکسال ۹۰ درصد افزایش پیدا کند و به همین نسبت قدرت خرید افت کند. ما می‌دانیم قدرت خرید این تسهیلات در تهران و شهرهای بزرگ کاهش پیدا کرده و در شهرهای کوچک نیز در صورت تسری این موج تورمی، قدرت خرید کاهش پیدا می‌کند. لذا راهکار شاید افزایش سقف تسهیلات باشد اما چند مانع جلوی این مسیر قرار دارد. یک مانع کمبود منابع است که باید منابع ارزان قیمت یا صفر درصدی فراهم شود. الان با وضعیت بودجه دولت، دسترسی به چنین منابعی سخت است هرچند معتقد هستیم بخش مسکن به خاطر پیشران بودنش باید در صدر تخصیص‌ها قرار بگیرد تا بتواند به اقتصاد کشور کمک کند. نکته دوم به دیدگاه بانک مرکزی مربوط است که معتقدند بازار مسکن فعلا متشنج است و افزایش سقف تسهیلات مسکن ممکن است جو هیجانی ایجاد کند و مسیر نزولی تورم مسکن را مجددا صعودی کند. در این میان، مشتریانی که بیش از پیش‌بینی‌ها وارد صندوق یکم شدند، برنامه‌ریزی‌های مربوط به دو سال آینده صندوق یکم را به نوعی پیشاپیش محقق کرده‌اند به این معنا که در عرض سه سال به اندازه ۵ سال پیش‌بینی ظرفیت، سپرده‌گذاری و افتتاح حساب در صندوق یکم صورت گرفته است بنابراین حتی اگر سقف تسهیلات را نیز افزایش ندهیم به منابع اضافی برای پوشش این میزان سپرده‌گذاری نیاز داریم.
در بازار عرضه و تقاضای تسهیلات خرید مسکن به رغم سبد متنوعی که الان وجود دارد، جای دو نوع تسهیلات خالی است. یک نوع، تسهیلات با طول بازپرداخت حداقل ۲۰ سال است که این نوع برای اقشار متوسط رو به پایین در جهت خانه‌دار شدن، مناسب ارزیابی می‌شود. نوع دوم نیز تسهیلاتی با نرخ سود روز بازار اما سقف حداقل ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان برای اقشار متوسط رو به بالا است تا آنها هم بتوانند به کمک تسهیلات بانکی نسبت به تبدیل به احسن کردن آپارتمان فعلی خود اقدام کنند. این تسهیلات اگر داده شود، عرضه واحدهای مسکونی کم‌متراژ در بازار به نفع طبقات متوسط رو به پایین، افزایش می‌یابد و چرخه خرید و فروش آپارتمان در بازار هموار می‌شود. چرا تا به حال برای چنین تسهیلاتی که حتی در قالب لیزینگ هم می‌تواند ارائه شود، اقدامی نشده است؟
در مورد طول دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن، مساله اصلی، نرخ سود است. نرخ‌های سود بانکی در کشور ما بالا است. در تجربه دنیا برای پرداخت تسهیلات رهنی، بازپرداخت ۲۵ تا ۳۰ ساله، یک امر طبیعی و پذیرفته شده است به این معنی که یک سیستم مالی توسعه‌یافته، برای تقویت بازار تسهیلات رهنی به راحتی می‌تواند تسهیلات با طول بازپرداخت بیش از ۲۰ سال به خریداران مسکن ارائه کند. علت اینکه در کشورهای مختلف امکان بازپرداخت ۲۰ تا ۳۰ ساله وجود دارد آن است که نرخ سود بانکی در این کشورها زیر ۵ درصد است. اما در ایران قیمت تمام شده منابع مورد نیاز تسهیلات خرید مسکن نزدیک ۱۷ تا ۱۸ درصد است بنابراین پرداخت تسهیلات نیز با نرخ کمتر از این رقم امکان‌پذیر نیست. در این میان افزایش طول بازپرداخت تسهیلات با این نرخ، کمکی به کمتر شدن مبالغ اقساط ماهانه نمی‌کند. اثر افزایش طول بازپرداخت بر روی قسط ماهانه با چنین نرخ‌هایی در حد ۳۰ تا ۵۰ هزار تومان است که محسوس نیست اما ۵ سال به دوره بازپرداخت تسهیلات اضافه می‌کند که در عمل، مورد رضایت مشتریان نیست. در بانک مسکن الان تسهیلاتی وجود دارد که امکان بازپرداخت ۱۲ساله یا ۱۵ ساله براساس انتخاب مشتری وجود دارد و جالب آنکه بخش قابل توجهی از مشتریان این نوع تسهیلات، بازپرداخت ۱۲ ساله را انتخاب می‌کنند تا در مدت زمان کمتری قسط دهند. بنابراین هر چقدر نرخ سود تسهیلات مسکن کمتر باشد، افزایش طول بازپرداخت اثر بیشتری در کاهش مبلغ اقساط دارد اما با نرخ‌های فعلی، بازپرداخت ۱۲ ساله، بهینه به نظر می‌رسد. البته برای تسهیلات یکم، این موضوع می‌تواند جواب دهد اما برای این منظور، نیازمند منابع کمکی هستیم. با همه این احوال، بانک مسکن برای کمک به اوضاع اقتصادی تسهیلات‌گیرنده‌ها، از مدل پلکانی برای تقسیط تسهیلات استفاده می‌کند و در این مسیر، از روش پلکانی صعودی استفاده می‌کند که کاملا برای رفاه حال مشتریان و متفاوت از مدل‌های دیگر کشورها است.
در مورد تسهیلات با نرخ‌های بازار و سقف‌های بالاتر نیز از نظر بازار مسکن امکان‌پذیر است چرا که در این بازار متقاضیانی هستند که نیازمند تسهیلات بالای ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان هستند و می‌توانند با هر میزان نرخ سود در کمترین زمان بازپرداخت، این تسهیلات را دریافت کنند. حتی این گروه از مشتریان برای بانک نیز مفید به حساب می‌آیند چرا که تمکن مالی مناسب دارند و می‌توانند اقساط را به موقع پرداخت کنند. اما از لحاظ بازار بانکی و ما به عنوان بانک مسکن، یک دغدغه وجود دارد و آن به سهم بانک از بازار سپرده‌ها برمی‌گردد. این سهم وقتی در معرض رقابت ناسالم با بانک‌های پرداخت کننده نرخ سود فراتر از سقف شورای پول و اعتبار قرار می‌گیرد، کوچک‌تر می‌شود. بنابراین، منابع ما محدود است و اولویت باید به اقشار متوسط جامعه داده شود تا تسهیلات با سقف کم اما به تعداد زیاد در اختیار جامعه هدف تقاضای مسکن قرار بگیرد. برای تامین مالی گروه بالاتر از اقشار متوسط از طریق تسهیلات بزرگ، باید نگاه به بازار بدهی باشد. به عنوان مثال انتشار اوراق رهنی، صکوک و اوراق مختلف می‌تواند مدنظر قرار گیرد اما این بازار فعلا در ایران از عمق لازم برخوردار نیست و مشتری موثر ندارد. در این میان، نرخ سود تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده در دوره‌های گذشته،پایین‌تر از نرخ سود فعلی مورد قبول و پذیرش بازار است. بنابراین ترمیم این فاصله از طریق اوراق رهنی نیز نیازمند صرف هزینه است در نتیجه اینجا هم محدودیت وجود دارد.
پیگیری‌های حداقل ۵ ساله بانک مسکن برای فراهم کردن زمینه‌های تبدیل شدن به بانک توسعهای به کجا رسید؟ آیا این موضوع که «در ایران نیز باید همچون خیلی از کشورها، یک بانک توسعهای در خدمت تامین مالی سیاست‌های حمایتی بخش مسکن باشد»، مخالفانی دارد؟ یا اینکه همه موافقند اما اسباب و لوازم تحقق آن فراهم نیست؟ این تغییر ریل چه ابزارهایی نیاز دارد؟
من پاسخ این پرسش را نه در جایگاه عضو هیات‌مدیره بانک مسکن بلکه به عنوان یک کارشناس می‌دهم. واقعیت آن است که مشکل اصلی به «برداشت‌ها و تصورات متفاوت و ناهماهنگ از مفهوم بانک توسعهای» برمی‌گردد. یک گروه تصور می‌کند بانک توسعهای باید در خدمت سیاست‌های دولت باشد، دستور بگیرد و اجرا کند. برداشت گروه دیگر آن است که بانک توسعهای می‌خواهد خودش را با این تغییر، از بانک‌های تجاری جدا کند تا از مقررات نظارتی بانک مرکزی معاف شود یا تخفیف بگیرد و این می‌تواند به نظام بانکداری آسیب بزند. این دیدگاه‌ها، قسمت منفی تصورات درباره بانک توسعهای را تشکیل می‌دهد. اما دیدگاه‌های مثبت، از تشریح آثار مثبت این تغییر ریل ناتوان است! حقیقت آن است که بانک مسکن در حال حاضر یک بانک توسعهای تمام عیار است و هیچ چیزی از یک بانک توسعهای کمتر ندارد اما روی کاغذ و در قانون و مقررات، هنوز به عنوان بانک توسعهای شناخته نشده است.
بانک توسعهای چند اصل مهم دارد، برای بانک توسعهای سودآوری اهمیت دارد، این بانک در پروژه‌هایی وارد می‌شود که توجیه اقتصادی و سود اقتصادی مثبت داشته باشد. اما این هدف‌گذاری باید در ریل سیاست‌های دولت انجام شود. لحاظ نکردن سود اقتصادی، یک خطای بزرگ است. اینجا یک مرزبندی ظریف وجود دارد به این معنا که اگر مثلا بانک مسکن در بحث افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن، برای حفظ توجیه اقتصادی مدل، نیازمند منابع اضافی باشد، دولت باید ورود کند تا برای ایجاد منفعت اجتماعی، زیان اقتصادی را پوشش و جبران کند. زمانی که منفعت اجتماعی بالاتر از زیان اقتصادی باشد، دولت باید آن را متقبل شود و از محل بودجه تامین کند. بانک توسعهای باید در کاری وارد شود که منفعت اجتماعی و سود اقتصادی را توام داشته باشد اما اگر سود اقتصادی نبود،دولت باید جبران کند. بانک توسعهای نه به جای مردم و نه به جای بخش خصوصی کار می‌کند، بلکه مشارکت می‌کند. راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، مصداق بارز این طرز کار است. لذا باید تصورات متفاوت هم‌جهت شود. البته من خوش‌بین هستم که این موضوع به زودی حل‌وفصل می‌شود. ما به جلسات مکرر و تلاش نمایندگان مجلس و البته بانک مرکزی و دولت، امیدوار هستیم.
ارسال نظر