مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن از آینده بازار می‌گوید
نسخه پرچمدار «اقدام ملی» برای رونق مسکن
برنامه امسال گروه برای ساخت‌وسازهای مسکونی با لحاظ طرح‌های دولتی «اقدام ملی عرضه مسکن» و «نوسازی بافت فرسوده» چیست؟ در واقع، گروه به تفکیک این دو طرح، چه تعداد پروژه ساختمانی با چه تیراژ (واحد مسکونی) و در کدام استان‌ها تدارک دیده است؟ و علاوه بر این نوع پروژه‌ها، آیا پروژه‌های معمولی (خارج از طرح‌های دولت) هم الان فعال یا در دست طراحی وجود دارد یا خیر؟
ما در گروه سرمایه‌گذاری مسکن، دو دسته پروژه در سرفصل طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن تعریف کردیم که مجموع آنها در حال حاضر شامل ۱۳ پروژه مسکونی به همراه واحدهای مربوط به سرانه خدماتی محله‌ها است. این ۱۳ پروژه در کل ۶۱۰ هزار مترمربع زیربنا دارد که در قالب ۳۵۴۲ واحد مسکونی و غیرمسکونی به اجرا درمی‌آید. ۳ هزار و ۳۲۲ واحد از آنها دارای کاربری مسکونی است، ۱۹ واحد تجاری و ۳۰ واحد نیز با کاربری اداری در نظر گرفته شده است. دسته اول از این پروژه‌ها در قالب بازآفرینی شهری برای نوسازی بافت‌های فرسوده شهرها در استان‌های تهران، آذربایجان شرقی، خراسان رضوی، مرکزی، مازندران و اردبیل است که شامل ۱۰ پروژه با زیربنای کلی ۲۷۶ هزار مترمربع در قالب یک هزار و ۵۶۸ واحد مسکونی می‌شود. از این ۱۰ پروژه بازآفرینی شهری تاکنون کار طراحی و ساخت ۴ پروژه با ظرفیت ۷۵۵ واحد مسکونی شروع شده و مابقی نیز تا پایان امسال به عملیات کلنگ‌زنی می‌رسد.
اما در دسته دوم پروژه‌ها که در شهرهای جدید به اجرا درمی‌آید، ۳ پروژه فعلا با زیربنای ۳۴۱ هزار مترمربع در قالب یک هزار و ۸۰۶ واحد مسکونی در شهرهای جدید تهران و فارس تعریف شده است که از این نظر، گروه سرمایه‌گذاری به دلیل شروع سریع پروژه‌های اقدام ملی در شهرهای جدید پرچمدار طرح اقدام ملی مسکن محسوب می‌شود. یکی از این ۳ پروژه که در مقیاس ابرپروژه (ساخت شهرک مسکونی) تعریف شده در شهر جدید اندیشه قرار دارد. این ابرپروژه از مرحله طراحی، آماده‌سازی عبور کرده و حدود ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارد. در این شهرک مسکونی یک هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی ساخته می‌شود. البته گروه سرمایه‌گذاری مسکن برای آنکه ظرفیت شرکت‌های عضو خود را نیز در طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن بکار بگیرد در یکسری پروژه‌های پیمانکاری در همین طرح نیز وارد شده از جمله در شهرجدید بهارستان در اصفهان یک پروژه مسکونی ۲۸۰ واحدی و در شهر اراک و شهر جدید مهاجران در اطراف اراک نیز به ترتیب دو پروژه ۱۵۰۰ واحدی و ۱۵۰ واحدی در دست مذاکره است. ما در گروه سرمایه‌گذاری مسکن با هدف عرضه مسکن موردنیاز اقشار متوسط و مصرف‌کننده، علاوه بر ساخت‌وسازهای طرح اقدام ملی،برای سال‌جاری ۱۱ پروژه مسکونی دیگر با زیربنای ۴۳۶ هزار مترمربع در قالب ۲۳۰۷ واحد مسکونی تعریف کردیم. در حقیقت ظرفیت فنی، اجرایی و تخصصی گروه سرمایه‌گذاری مسکن از احداث یک میلیون مترمربع پروژه ساختمانی در سال ۹۷ به یک میلیون و ۴۰۰ هزار مترمربع در سال ۹۸ و یک میلیون و ۸۰۰ هزار مترمربع در سال ۹۹ افزایش پیدا کرد. در برنامه میان‌مدت گروه، سالانه ۴۰۰ هزار مترمربع به ظرفیت ساخت اضافه می‌شود و ۲۰۰ هزار مترمربع نیز با تکمیل پروژه‌ها از مسیر خارج می‌شود.
سال گذشته اعلام کردید گروه سرمایه‌گذاری به سمت «کوچک‌سازی» شیفت کرده است. در حال حاضر متوسط متراژ واحدهای مسکونی در پروژه‌های جدید چه میزان است و مثلا در مقایسه با اوایل دهه ۹۰، چند مترمربع کاهش پیدا کرده است؟
یکی از اهداف اصلی گروه سرمایه‌گذاری مسکن که من از بدو شروع کار در این مجموعه تاکید بر تحقق آن داشتم، «ساخت‌وساز برای تقاضای مصرفی آن هم با توجه به اوضاع اقتصادی خانوار و الگوی جمعیتی» است. خوشبختانه ما طی حداقل یکسال اخیر موفق شدیم متوسط مساحت واحدهای مسکونی در پروژه‌های جدید را از حدود ۱۲۰ مترمربع به ۱۰۰ مترمربع کاهش دهیم. به هرحال در حال حاضر از یک سو بعد خانوارها به حدود ۳ نفر کاهش پیدا کرده است و از سوی دیگر شرایط اقتصادی و قدرت خرید خانوارها به گونه‌ای است که امکان خرید واحدهای با مساحت سه رقمی را ندارند. البته تغییر شکل پروژه‌های ما برای تطبیق با وضعیت تقاضا فقط به کاهش مساحت واحدهای مسکونی محدود نشده، بلکه در سال جاری جانمایی پروژه‌های مسکونی مثلا در تهران و دیگر کلان‌شهرها را به سمت شهرهای جدید که قیمت مسکن در آنها پایین‌تر از شهرهای مادر است، تغییر دادیم. در این مسیر سعی شده است کاهش قدرت خرید مسکن را با معیارهای دیگری جبران کنیم.
مهم‌ترین مساله امروز سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی، «تامین منابع نقد» است. گروه برای تامین مالی پروژه‌ها از چه روش‌هایی استفاده میکند؟
خوشبختانه در دو سه سال اخیر ظرفیت بزرگی در بازار سرمایه برای تامین مالی مسکن به شیوه‌های نوین شکل گرفت که گروه سرمایه‌گذاری مسکن خود در به‌کارگیری بخش قابل توجهی از این ظرفیت‌ها از جمله صندوق زمین و ساختمان، باز پرچمدار بود و الان نیز یکی دیگر از ابزارهای نوین تامین مالی مسکن که همان اوراق سلف موازی استاندارد است را ما می‌خواهیم با تعریف اولین پروژه ساختمانی در این مسیر، استارت بزنیم. انتشار اوراق سلف موازی استاندارد برای اولین بار در خدمت نظام تامین مالی مدرن بخش مسکن و ساختمان قرار می‌گیرد که کارکرد فوق‌العاده خوبی هم برای تامین منابع مورد نیاز ساخت‌وساز و هم برای سرمایه‌گذاری مولد دارد. خریداران این اوراق می‌توانند متناسب با بودجه نقدی که دارند متراژهایی از یک واحد مسکونی را در قالب اوراق خریداری کنند و در پایان پروژه با فروش آنها، به اندازه سود حاصل از سرمایه‌گذاری ملکی (رشد قیمت مسکن)، عایدی کسب کنند. این مدل، تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن را از بازار ملک به سمت بازار سرمایه هدایت میکند و مسیر سرمایه‌گذاری‌ها را به مقصد تامین منابع ساخت‌وساز می‌کشاند. حتی امکان تحویل فیزیکی واحدهای مسکونی به خریداران اوراق سلف موازی استاندارد (در صورت خرید به میزان مساحت یک واحد) نیز وجود دارد. یکی دیگر از ظرفیت‌های بازار سرمایه برای تامین مالی بخش مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان هستند که ما در گروه سرمایه‌گذاری مسکن سه تجربه موفق در این حوزه کسب کرده‌ایم البته برای ادامه کار و تعریف پروژه‌های بیشتری در قالب صندوق زمین و ساختمان به بندهایی از مقررات بانک مرکزی در ارتباط با صندوق‌های سرمایه‌گذاری برخورد کرده‌ایم که امیدواریم نگارش مربوط به این بندها اصلاح شود تا جریان عرضه مسکن از مسیر صندوق‌ها مجددا رونق بگیرد.
جهش‌های شدید قیمت زمین و مصالح ساختمانی، بخش قابل توجهی از بساز و بفروش‌های بنام در تهران را از کار بیکار کرده است. آیا گروه هم با این دو معضل برخورد کرده است؟ اگر جواب مثبت است بفرمایید از چه تاکتیکی برای خنثی‌سازی یا کم کردن تبعات این دو معضل استفاده کرده‌اید؟
می‌توانم پاسخ سوال شما را اینگونه ارائه کنم که سازندگان مسکن برای برون‌رفت از این دو چالش لازم است از ظرفیت صندوق زمین و ساختمان استفاده کنند. این مهم‌ترین توصیه ممکن در شرایط موجود به فعالان ساختمانی است. البته کار فرهنگی عظیمی برای پارادایم شیفت در بازار ساخت‌وساز لازم است. سازنده‌ها به صورت سنتی منابع مالی را یا از جیب خود یا از تسهیلات بانکی تامین می‌کنند. این موضوع البته به یک اشکال ریشه‌ای در بازار ساخت‌وساز برمی‌گردد که همان اجرای دو نقش همزمان سرمایه‌گذار و سازنده توسط افراد است. در همه جای دنیا، فرد سازنده باید دارای صلاحیت حرفه‌ای ساختمانی باشد؛ موضوعی که در قانون نظام مهندسی از آن به عنوان «مجری» نام برده شده است و شهرداری‌ها طبق قانون باید فقط برای مجری پروانه ساختمانی صادر کنند. مجری برای ساخت‌وساز به سرمایه‌گذار یا تامین‌کننده منابع مالی نیازمند است، اما در بازار ساخت‌وسازهای کشورمان، اغلب سازنده‌ها تخصص و صلاحیت فنی را ندارند و در عین حال نقش سرمایه‌گذار را هم بازی می‌کنند. اگر این تفکیک صورت بگیرد به صورت خودکار پای صندوق‌های زمین و ساختمان و سایر ابزارهای بورسی به بازار ساخت‌وساز (تامین مالی پروژه‌های ساختمانی) باز می‌شود. از طرفی، ما در بازار ساخت‌وساز بعضا شاهد فرار مالیاتی هستیم چون غالب ساخت‌وسازها توسط حقوقی‌ها انجام نمیشود بلکه افراد حقیقی بدون ثبت شرکت، پروژه‌های ساختمان‌سازی را در دست دارند در نتیجه مالیات‌های مربوطه آن‌طور که باید پرداخت نمیشود. در این شرایط، امتیاز مربوط به معافیت مالیاتی در صندوق‌های زمین و ساختمان هم جذابیتی برای این دسته از سازنده‌ها ندارد. در حالی که اگر جلوی فرار مالیاتی گرفته شود، این صندوق‌ها برای سازنده‌ها جذاب خواهد شد.
اما درباره موضوع زمین و جهش قیمت زمین، این چالش برای همه فعالان ساختمانی وجود دارد. ما نیز در گروه سرمایه‌گذاری مسکن با کاهش ذخایر زمین مواجه هستیم. از این رو برنامه «مشارکت در ساخت» با مالکان زمین را شروع کردیم به این صورت که زمین، آورده نقدی شریک و عملیات فنی و ساخت نیز آورده گروه تعیین می‌شود. در بازار فعلی البته یکسری از سازنده‌ها بخاطر مشکلات متعدد از جمله رکود فروش، از بازار خارج شده‌اند و مالکان ساختمان‌های کلنگی قابل تخریب و نوسازی، برای مشارکت در ساخت، برندهای ساختمانی را ترجیح می‌دهند، بنابراین گروه سرمایه‌گذاری مسکن یکی از برندهای مطرح در بازار و موردتوجه مالکان زمین برای مشارکت در ساخت است. ما بیش از ۵۰ درصد از پروژه‌های ساختمانی خود را در قالب الگوی مشارکت در ساخت جلو خواهیم برد.
آینده بازار ساخت و فروش مسکن هر کدام به صورت جداگانه را چطور ارزیابی می‌کنید؟ کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند با وضعیت فعلی سطح قیمت آپارتمان‌ها در همه شهرها و همچنین ناتوانی مالی متقاضیان مصرفی (خانه‌اولی‌ها)، بعید است تا یکی دو سال آینده این بازار از رکود سنگین معاملاتی خارج شود.
در بازار ساخت‌وساز وقوع سیکل‌های رکود و رونق جزء جدایی‌ناپذیر بازار است و این تکرار چرخه‌های تجاری در بازار مسکن می‌طلبد سازنده‌ها به شکل هوشمندانه در بازار رفتار کنند، اما متاسفانه این اتفاق رخ نمی‌دهد. رفتار غیرحرفه‌ای در بازار ساخت‌وساز به این صورت است که تیراژ صدور پروانه و حضور سازنده‌ها در بازار همزمان با رشد قیمت و معاملات خرید و فروش آپارتمان، افزایش پیدا میکند و در رکود نیز ساخت‌وساز افت میکند، اما در همین مدل غیرحرفه‌ای، شرکت‌های ساختمانی هوشمندانه عمل می‌کنند و به گونه‌ای پروژه تعریف می‌کنند که در دوره سه تا چهار ساله رکود شدید بازار مسکن، بتوانند دوام بیاورند. یک مدل هوشمندانه آن است که در دوره رکود، واحد مسکونی مناسب فروش در این دوره وجود داشته باشد، اما غیرحرفه‌ای‌ها در رکود معاملات مسکن دست از کار می‌کشند و شاهد رکود ساخت‌وساز هستیم. لذا به نظر می‌رسد در حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی در ماه‌های آینده با افت مواجه باشیم. در حوزه معاملات خرید آپارتمان نیز به دلیل نبود قدرت خرید شاهد این هستیم که خریداران مصرفی از بازار خارج شده‌اند. این اتفاق ناشی از جهش قیمت مسکن متاثر از رفتار سفته‌بازها طی دو سال اخیر بوده است که باعث شده اکنون میانگین قیمت مسکن در تهران به سطح ۲۳میلیون تومان رسیده که از سطح قدرت خرید مصرف‌کننده‌ها خیلی بیشتر است. با این قیمت‌ها متوسط قیمت یک واحد مسکونی با مساحت ۷۰ مترمربعی حدود یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است که برای خیلی از خانه‌اولی‌ها حتی تصورش هم غیرقابل هضم است. با جمیع جهات به نظر می‌رسد بازار مسکن در ماه‌های آینده با «رکود تورمی» روبه‌رو باشد.
طی یکسال اخیر، هیجانات بورس سایه سنگین بر متغیرهای بازار مسکن داشت به‌طوری‌که انتظارات تورمی موجود در بازار ملک از بازار سرمایه شارژ می‌شود. سال ۹۷ نیز جهش‌های ارزی باعث رشد قیمت مسکن شد. به نظر شما سیاست‌گذار چطور می‌تواند اثر مخرب بازارهای رقیب را در بازار مسکن کاهش دهد؟
آنچه مسلم است اثر سیل نقدینگی در بازارهای مختلف از بورس گرفته تا ارز و سکه و این اواخر در مسکن است که باعث شده هیجان خریدهای سرمایه‌ای و به دنبال آن التهابات قیمتی در بازارهای مختلف یکی پس از دیگری یا همزمان با هم، به‌وجود بیاید. نقدینگی مثل سیلی که به یک شهر یا روستا آسیب شدید برساند عمل میکند، اما همان‌طور که امکان مهار سیل و هدایت آن به جای موردنیاز وجود دارد برای امواج نقدینگی نیز دو راهکار مهار و استفاده از این تهدید وجود دارد. تهدید نقدینگی می‌تواند به فرصت برای بازار مسکن تبدیل شود. سیاست‌گذار بخش مسکن برای سدسازی مقابل سیل نقدینگی باید از خاکریز مالیاتی استفاده کند. مالیات‌های متعارفی در دنیا برای کنترل رشد قیمت مسکن و افزایش هزینه سفته‌بازی وجود دارد که می‌توان از آنها استفاده کرد. یک نوع از این مالیات‌ها، مالیات بر عایدی سرمایه است که درصدی از سود حاصل از خرید و فروش ملک در کوتاه مدت، مشمول این مالیات می‌شود. در این مالیات هر چقدر دوره نگهداری ملک افزایش پیدا کند، نرخ مالیات کاهش می‌یابد و مثلا برای اولین خرید و فروش آپارتمان که در حکم واحد مسکونی مصرفی یک خانوار است، این مالیات گرفته نمیشود. مجموعه این مالیات‌ها باعث می‌شود هزینه (ریسک) سوداگری و سفته‌بازی در بازار ملک افزایش پیدا کند و در نتیجه به تدریج تقاضای غیرمصرفی رو به کاهش بگذارد، اما در قالب سیاست دوم باید کانال هدایت نقدینگی به مسیر صحیح بازار مسکن طراحی و فعال شود تا موج مخرب نقدینگی تبدیل به فرصت سازنده در بازار مسکن شود. اوراق سلف موازی استاندارد یکی از این کانال‌ها است که با اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه، جریان سرمایه‌های خرد افراد متقاضی سرمایه‌گذاری ملکی را به پروژه‌های ساختمانی هدایت میکند. این کار باعث می‌شود از یکسو سرمایه‌های متقاضیان سرمایه‌گذاری یکراست وارد بازار خرید آپارتمان نشود تا با محدودیت عرضه آپارتمان، موجبات جهش قیمت به‌وجود بیاید و از سوی دیگر این سرمایه‌ها با تبدیل شدن به اوراق، در اختیار سازنده‌هایی که اوراق منتشر می‌کنند قرار می‌گیرد. سازنده در ازای فروش اوراق، به سرمایه‌گذاران امتیازهای متراژی ارائه میکند. این شراکت تا انتهای کار پیش می‌رود و بعد از تکمیل پروژه‌های ساختمانی، دارندگان اوراق می‌توانند به اصل و سود سرمایه‌شان برسند. سود سرمایه‌گذاران در بازار انتشار اوراق سلف موازی استاندارد معادل رشد قیمت مسکن در طول ساخت‌وساز پروژه است.
