کارشناسان مسکن در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد مطرح کردند
مردم دیگر انگیزه سرمایه‌گذاری در مسکن را ندارند
۴۰ درصد سرمایه کشور در بخش مسکن دپو شده است
مجید گودرزی، کارشناس مسکن، درباره ایجاد رکود در بازار مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: دو آمار را اگر باهم مقایسه کنیم، اول آمار بها تمام‌شده نهضت ملی مسکن است که ۸ میلیون اعلام کردند و دیگری آمار قیمت مسکن در تهران است ۷۷ میلیون اعلام کردند، این دو آمار نشان می‌دهند که بین ساخت تا مصرف در بخش مسکن ۶۹ میلیون تومان اختلاف وجود دارد، حتی اگر با مشارکت ۵۰ درصدی زمین هم محاسبه کنیم، ۶۱ میلیون اختلاف وجود دارد. به دلیل سرکوب تقاضا در سال‌های اخیر و رهاشدگی قیمت‌گذاری مسکن، شاهد هستیم که این بخش از اقتصاد ما کلا قفل‌شده است. از طرف دیگر با توجه به اقدامات دولت، تورم انتظاری مقداری کاهش پیداکرده و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌عنوان مسکن سرمایه‌ای هم متوقف‌شده است. مردم دیگر انگیزه سرمایه‌گذاری در مسکن را ندارند چون امیدوار به کاهشی شدن قیمت هستند. ما خواستار این بودیم که دولت به‌جای امکانات به بانک‌ها برای پرداخت اعتبارات لازم در بخش قیمت‌گذاری ورود پیدا کند. باید جذابیت کاذب و سودهای کلان را در این بازار از بین ببرند. الان ۴۰ درصد سرمایه کشور در بخش مسکن دپو شده است.
وی در ادامه درباره عوامل موثر بر شکسته شدن رکود بیان کرد: برای شکسته شدن رکود، یا باید دولت و مجلس اقدام به قانون‌گذاری در حوزه مسکن کنند، یا عرضه تا جایی ادامه پیدا کند که صرفه اقتصادی نداشته باشد، یا شرکت‌های خارجی برای انبوه‌سازی وارد شوند و درنهایت زمین به مردم واگذار کنند؛ ما زمین کم نداریم و بحث کمبود زمین برای ایجاد نارضایتی و به‌صورت غلط بیان می‌شود. دولت ۲۷ شهر ساحلی در نوار ساحلی جنوب طراحی کرده است که می‌تواند در افزایش ارائه زمین به مردم و افزایش عرضه کمک کند. اما درکل دولت تا زمانی که به قیمت‌گذاری وارد نشود این وضعیت ادامه دارد.
گودرزی درباره معیارهای جهانی برای ثبات در بازار مسکن گفت: وقتی بین ساخت و فروش ۶۱ میلیون تومان اختلاف قیمت وجود دارد، در هیچ کجای دنیا طبیعی نیست. الان موفق‌ترین بازار مسکن دنیا متعلق به آلمان است که قیمت‌گذاری منطقه‌ای و فدرال دارند. در جریان کرونا، دولت تصویب کرد که اجاره‌ها نباید بیش از یک درصد افزایش پیدا کند، از طرف دیگر سال ۱۹۹۱ دولت آلمان مصوبه‌ای اجرا کرد که هرکسی در برلین شرقی سرمایه‌گذاری کند تا ده سال معاف از مالیات است. ما هم از دولت همین یک مصوبه را خواستیم. الان آلمانی‌ها ۳۰ سال است که ثبات مسکن دارند و از آمریکا هم جلوتر هستند اما در ایران حتی قانون بهای تمام‌شده را نیز مصوب نکردند.
مساله کم‌وزیاد اجاره نیست، مساله توان اقتصادی است
افزایش شدید اجاره خانه در تهران، اگرچه دارای سابقه است اما اکنون به مرحله هشدار و کوچ مردم ناتوان اقتصادی از شهر به حاشیه شده است. این روند فارغ از تاثیرات اجتماعی و اقتصادی و فرهنگی خود، باعث ایجاد بحران در بازار مسکن و کمبود مستاجر و رکود بیشتر نیز خواهد شد.
احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن و استاد معماری، درباره افزایش بی‌سابقه اجاره خانه در تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: مساله اجاره خانه در ایران یک مساله کاملا اقتصادی و هم‌راستای تورم است. وقتی در تمام اجناس تورم بالای پنجاه‌درصد داریم، مسلما در اجاره نیز تورم سنگین خواهیم داشت. الان قیمت ساختمان بالا رفته است اما چون قدرت خرید وجود ندارد درگیر رکود شده است اما اجاره کف نیاز است و همواره مردم به آن تن می‌دهند. کسانی هم که نمی‌توانند اجاره بدهند محله را جابه‌جا می‌کنند و به محلات متوسط و کمتر متوسط می‌روند و شاید به‌زودی شاهد زاغه‌نشینی هم باشیم.
وی در ادامه درباره راهکار عبور از وضعیت بحرانی اجاره بیان کرد: اول از هر چیز باید تورم پایین آورده شود، پایین آوردن تورم نیز بارونق تولید و اشتغال اجرا می‌شود. وقتی بتوانیم تولید و اشتغال را سامان دهیم، طبیعتا تورم کم می‌شود، وقتی تورم کم شود و درآمد مردم از رونق اقتصادی شکل گرفت مردم می‌توانند خانه کرایه کنند. در تمام دنیا نهادهایی که بخش‌های شهری را بر عهده‌دارند، یک سری ساختمان‌هایی را فقط برای اجاره می‌سازند تا افراد سال‌ها در آن ساکن باشند. این خانه‌ها شرایط خاص خود رادارند اما مردم به‌هرحال یک سقف خواهند داشت و دولت در مساله اجاره دخالت می‌کند. اما در کشور ما که خانه استیجاری نداریم دولت کاری نمی‌تواند انجام دهد. دولت نهایت یک وام کم برای خرید مسکن یا رهن می‌دهد آن‌هم کفاف امور مردم را نمی‌دهد. او افزود: مساله کم‌وزیاد اجاره نیست، مساله توان اقتصادی است. مردم در شرایطی می‌توانند ده میلیون اجاره دهند که ماهانه حداقل چهل میلیون درآمد داشته باشند. الان میزان اجاره از کل درآمد سرپرست خانواده بیشتر است، به همین خاطر ناچار هستند تمامی خانواده مشغول کار شوند.
سرحدی درباره توان خرید مسکن در نیم‌قرن اخیر گفت: اوایل انقلاب که من به ایران آمدم با دو سال کار کردن توانستم یک‌خانه ۵۸ متری بخرم. قبل‌تر از آن‌که در اواخر دهه چهل سربازی بودم خیلی از دوستان ما کارمند بانک شدند و در طی یک سال صاحب‌خانه شدند. آن موقع در سال ۴۸ بانک صادرات ۳۰۰ تومان حقوق می‌داد که با آن حقوق می‌شد خانه خرید. شهرنشینان دیپلمه در آن دوره معمولا خانه داشتند و اگر هم اجاره‌نشین بودند به‌راحتی اجاره را پرداخت می‌کردند. الان وضعیت باورنکردنی و از تحمل خارج است. یک مهندس با حقوق ۱۲ میلیونی که نمی‌تواند در داخل شهر اجاره خانه بدهد. رساله دکترای من در سال ۵۶ هم درباره اجاره‌نشینی بود.
