زنگ خطر مهاجرت انبوه‌سازان
تولید مسکن به‌صرفه نیست
کاهش ساخت‌وساز در اصفهان و انجام کمترین معاملات در این حوزه ، دوره‌ای دیگر از رکود تورمی را موجب شده است که این بار با چالش خروج سازندگان از این بخش، همراه است.
در این حال ،سقوط ۴ درصدی رشد اقتصادی در بخش مسکن طی یک سال اخیر ،نشان از ناخوش‌احوالی شرایط این بازار دارد. به‌طوری‌که نه‌تنها در این حوزه رشدی صورت نگرفته، بلکه سقوط هم رخ‌داده است.
قابل‌ذکر است آخرین بار در سال ۹۵ رشد بخش مسکن نزدیک به ۱۶ درصد و بعدازآن با افت همراه بوده است تا سال ۱۴۰۰ که در مدت‌زمانی با روند افزایشی اما از سال ۱۴۰۱ به بعد این شاخص منفی شد. و اگر از آمار هم عبور کنیم تحقیقات میدانی نیز حکایت از شرایط نامطلوب بازار مسکن و ساخت‌وساز در استان اصفهان دارد .شرایطی که نه مربوط به این‌یکی دو سال گذشته بلکه سال‌هاست بازار مسکن را به احاطه خود درآورده و اخیرا شدت بالاتری پیداکرده است. به اعتقاد کارشناسان این بخش ، بازار مسکن بلاتکلیف و سردرگم است از طرفی تولیدکننده با غیر شفاف و غیرقابل‌پیش‌بینی بودن آینده آن روبرو است و اغلب دست نگه‌‌‌داشته تا ثبات ایجاد شود. از سویی هم متقاضیانی در این بازار قرارگرفته‌اند که اگر نقدینگی داشته باشند و مصمم به خرید باشند در این اندیشه که ممکن است شرایط بازار بهبود یابد در انتظار می‌‌‌مانند، درصورتی‌که این احتمال ، چندان خوش‌‌‌بینانه نیست.
بنابراین اکنون نه خریدار و نه فروشنده‌ای که بتوانند تحولی را در شرایط موجب شوند موجود نیست و این‌چنین بازار همچنان در رکود تورمی باقی است.
به نظر می‌رسد عمده‌ترین دلیل برای ایجاد این شرایط به هزینه‌های چند برابری تولید مسکن نسبت به گذشته بازمی‌گردد. به‌طوری‌که هزینه‌های ساخت‌وساز باعث شده است قیمت خانه در ایران ، گران‌تر از کشورهای دیگر باشد درصورتی‌که ارزش پول پایین و خانه‌دار شدن در این دیار ،بسیار سخت است.
واضح آنکه به همان نسبت که هزینه تولید مسکن افزایش پیدا می‌کند، وزن قیمتی هم سنگین‌تر می‌شود.بنابراین خواهان و درخواست‌کننده و مراجعه‌کننده برای خرید مسکن نیز کمتر می‌شود. و در این وضعیت سازنده‌‌‌ها باوجود نبود تقاضای مؤثر برای خرید واحدهای ساخته‌شده، تورم مستمر مصالح ساختمانی، بالا بودن قیمت زمین، افزایش دستمزدهای عوامل کار،انواع و اقسام مالیات‌ها ،بروکراسی اداری ، نوسان سایر بازارها و بیشتر بودن قیمت تمام‌شده واحدها از قیمت فروش واحدها با بحرانی در حاشیه سود خود مواجه می‌شوند که آن‌ها را به توقف فعالیت ، تغییر شغل ، تغییر مسیر سرمایه‌گذاری و درنهایت سوق به مهاجرت ،مجبور می‌کند.
کشورهای عربی پذیرای سازندگان ایرانی
مقصد جذاب و وسوسه‌انگیز کشورهای همسایه برای انبوه‌سازان ایرانی به معنای خروج سرمایه انسانی و مادی از این کشور است .
نیروهای متخصص در حوزه ساخت‌وساز که معمولا کشورهایی مانند عمان و امارات را انتخاب می‌کنند و حتی به دلیل درآمدزایی خوب و شرایط مناسب ، مهاجرت به کشورهایی مانند ترکیه و آسیای میانه را هم می‌پذیرند.
درواقع درآمد بالا و امکانات مناسب به‌علاوه تسهیلات ، قیمت مناسب زمین و مصالح در این کشورها به میزانی است که نیروهای داخلی را به‌سوی خود بکشاند.
اغلب سرمایه‌دارانی که با سقوط سرمایه‌های خود در ایران ، شرایط را نامطلوب می‌بینند به‌جای ماندگاری و صبوری بیشتر خروج سرمایه را با چشم‌اندازی روشن، عاقلانه‌تر قلمداد می‌کنند.
در این میان کشورهای عربی هم برای پذیرش سازندگان ایرانی از قابلیت‌هایی برخوردار هستند و با استقبال از توانمندی شرکت‌های انبوه‌ساز ایرانی ، شرایط مهاجرت را تسهیل می‌کنند.این کشورها با توجه به نوع روابط دوستانه با ایران به‌عنوان کشورهای هدف مطرح هستند و از سرمایه‌گذاران ایرانی حمایت می‌کنند.
به گفته مرتضوی رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان ،در ماه‌های گذشته در عراق ،شاهد اتفاقاتی بودیم که قراردادهایی در حوزه تولید مسکن بسته‌شده است. این ظرفیت در اتاق بازرگانی ایران و عراق و مجموعه‌های اقتصادی که در دو کشور فعال هستند فراهم‌شده است. وی می‌افزاید: عمان هم کشور درحال‌توسعه‌ای است و اقدامات توسعه‌ای که در آنجا در حال انجام است از شتاب قابل‌توجهی برخوردار است. برای مثال چند دهه پیش در کشور امارات فضای ساخت‌وساز پدیدار شد و به‌سرعت هم رشد کرد. امروز هم در عربستان سلسله اتفاقاتی قابل‌توجهی در حوزه ساخت‌وساز انجام می‌گیرد. حالا عمان هم به سمت توسعه حرکت می‌کند و طبیعی است که یکی از گزینه‌ها استفاده از ظرفیت‌های شرکت‌های ایرانی است. قابل تامل آنکه انبوه‌سازان اصفهان به غیرازآن دسته که کشورهای خارجی را برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند بخشی هم به استان‌های شمالی مهاجرت کرده و ساخت‌وساز در آنجا را بر اصفهان ترجیح داده‌اند.
به گفته مجید شیخ سجادیه چالش‌هایی مانند مقررات شهرداری‌ها که در هیچ‌کدام از کلان‌شهرها نمی‌بینیم و همچنین دشواری‌های مسیر صدور پروانه در کنار مباحث زیست‌محیطی، آب‌وهوا و فرونشست ، شرایطی را به وجود آورده که مردم اصفهان هم دیگر تمایلی برای خرید مسکن در این استان ندارند.
درحالی‌که یک دوره‌ای از سوی شهرهای دیگر هم جذب سرمایه در اصفهان داشتیم ازجمله در دهه ۷۰ و ۸۰ که افراد متمول شیراز و تهران و مشهد در اصفهان خرید می‌کردند، اما اکنون برعکس شده است. به‌طوری‌که سخت‌گیری‌ها و موانع موجب شده است فعالان ساخت‌وساز به سمت استان‌های دیگر بروند. و حالا که با مهاجرت تولیدکننده‌های بزرگ و کوچک بخش مسکن روبرو هستیم .
پرسش آن است تکلیف ساخت مسکن موردنیاز کشور و استان چه می‌شود؟
راهکارهایی برای بازگشت رونق به حوزه ساخت‌وساز
بر طبق طرح جامع مسکن ،به‌طور سالانه به یک‌میلیون واحد مسکونی در کل کشور ، نیاز است .
همچنین بنا به گفته مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان ۷۰ هزار واحد مسکونی شهری نیاز سالانه و حدود ۲۵۰ هزار واحد در طول سه تا چهار سال موردنیاز اصفهان است تا افراد بدون مسکن این استان خانه‌دار شوند.
هدفی که دستیابی به آن نیازمند جدیت بیشتر از سوی وزارت راه و شهرسازی ،رفع موانع و مشکلات کلیدی و ساختاری اقتصاد
کشور و درنهایت عزم ملی است. چه‌بسا باوجود موانع و محدودیت‌هایی که نتیجه سیاست‌گذاری‌های دولت‌های پی‌درپی و ثمره‌ای از سلسله تصمیمات گذشتگان است دست‌اندازهایی فراوان برای رونق تولید وجود دارد که انگیزه تولیدکنندگان بخش ساختمان را از بین برده است.
در این میان پیشنهاد‌ها و راهکارهایی برای بازگشت رونق به حوزه ساخت‌وساز مطرح می‌شود. قطعا مصالح، زمین و اعتبارات نقدی مهم‌ترین فاکتورهایی است که توسط آن می‌توان بازار را متحول نمود. عده‌ای از تسهیلات دهی برای این بخش نام‌برده و معتقدند بانک‌ها به یک مشکل بزرگ تبدیل‌شده و برای جهش مسکن مانع ایجاد کرده است. برخی هم براین باورند برای رفع مشکلات پیش روی رونق تولید مسکن، دولت و وزارت راه و شهرسازی باید از ابزارهای در اختیار خود مانند زمین رایگان یا کاهش هزینه‌های مؤثر در قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز مانند هزینه انشعابات ، صدور پروانه ساختمانی، هزینه‌های نظارت نظام‌مهندسی و … استفاده کنند تا شاید ساخت‌وساز باری دیگر ،وارد فاز رونق شود. به نظر می‌رسد ارائه مشوق‌های کارآمد، برای کاهش التهاب مسکن، کنترل قیمت‌ها و درنهایت رونق تولید مسکن ، تاثیر بسزایی داشته باشد.
از دیدگاه اغلب فعالان مسکن ،حمایت و تشویق ،مهم‌ترین راه‌حل برای ماندگاری سرمایه‌گذاری داخلی و ورود سرمایه‌گذاری خارجی است؛ همان سیاستی که سال‌هاست کشورهایی چون امارات در پیش‌گرفته و با تسهیل در شرایط برای این فعالان توانسته‌اند بیشترین سرمایه‌های مادی و انسانی را به کشور خود جذب کنند.
موضوعی که فقدان آن تا این زمان ، در ایران به‌علاوه سیاست‌های کوتاه‌مدت و بی‌ثبات و ناامنی سرمایه‌گذار، موج مهاجرت‌ها را قوت بخشیده است.
