تاثیر بازار مسکن بر بزرگ‌ترین اقتصاد دنیا

نیلوفر قدیری

عباراتی مانند ثبات بخشیدن یا مهار بازار در ماه‌های اخیر از دامنه لغات اقتصاد مسکن در جهان حذف شدند. اگر معدود کسانی بودند که هنوز به ثبات بازار مسکن در آمریکا امید داشتند، با دیدن آمار و ارقام جدید اکنون دیگر آنها هم امیدی ندارند. در نیمه دوم سال‌جاری میلادی به روایت آمار، قیمت خانه‌های تک‌خانوارهای آمریکایی بیشترین کاهش قیمت را در ۲۰‌سال اخیر تجربه کرده است. همچنین این آمار تازه تهیه شده نشان می‌دهد که شمار خانه‌های جدید و موجود تک‌خانواری که به فروش گذاشته می‌شود، به ۴/۴‌میلیون دلار رسیده که این بالاترین رقم در سال‌های اخیر است. شمار خانه‌های فروش نرفته هم نشان می‌دهد که قیمت مسکن همچنان در ماه‌های پیش رو به کاهش ادامه می‌دهد و سیر نزولی خود را حفظ می‌کند.

آمار و ارقام جدید موضوع حیرت آور تازه‌ای نیست. کارشناسان اقتصادی ماه‌ها است که وخامت بازار مسکن را پیش‌بینی می‌‌کنند، اما همان‌طور که پیش‌بینی توفان‌های ویران‌کننده تاثیری در شدت تخریب آنها ندارد و به هر حال آنها تاثیر بد خود را می‌گذارند، پیش‌بینی وخامت بازار مسکن هم نتوانست مانع از تاثیرات مخرب آن بر کل اقتصاد آمریکا باشد. پیامدهای مشکلاتی که در بازار مسکن آمریکا پدید آمد، اکنون رفته‌رفته در کل اقتصاد نمود پیدا می‌کند. این پیامدها را می‌توان در بازار سهام در هفته‌های گذشته و همچنین از بین رفتن و متزلزل شدن اعتماد مصرف‌کنندگان آمریکایی مشاهده کرد. کاهش قیمت و ادامه رکود در بازار مسکن این شرایط را بدتر هم می‌کند.

خودروسازان و دلالان بازار خودرو از اولین گروه‌هایی بودند که از کاهش قیمت مسکن آسیب جدی دیدند. این آسیب برای این گروه بسیار مستقیم بود. یک سال پیش مصرف‌‌کنندگان آمریکایی از وام‌های مسکن و همچنین به صورت پول نقد برای خرید خودروی جدید استفاده می‌کردند. اکنون اما نه از پول نقد چندان خبری هست و نه بازار وام مسکن رونق گذشته را دارد. از سوی دیگر، افزایش نرخ بهره فشار را بر روی مصرف‌کنندگان بالا برده و بسیاری اکنون دیگر تمایلی به خرید کالاهای گران قیمتی مانند خودرو ندارند. به رغم شرایط بد موجود، خودروسازان نمی‌توانند برنامه‌ریزی برای مقابله با شرایط داشته باشند چون نمی‌دانند بازار در نهایت به کجا خواهد رفت و چه سرنوشتی خواهد یافت. سقوط قیمت مسکن موجی از روندهای معکوس را در بازار به همراه می‌آورد. وام‌دهندگان از بیم کاهش بیشتر قیمت مسکن دیگر از وام دادن امتناع می‌کنند. به همین دلیل وام‌گیرندگانی که برای خرید مسکن به وام نیاز دارند، دیگر نمی‌توانند خانه بخرند. در نتیجه قیمت‌ها باز هم کاهش می‌یابد و بازار با رکود بیشتری رو به رو خواهد شد. خریدارانی که شرایط مالی خوبی دارند هم با دیدن وضعیت رکود بازار و کاهش قیمت‌ها از بازار و خرید مسکن پا پس می‌کشند. هیچ دورنما و نقطه پایان مشخصی وجود ندارد که بتوان گفت این سیر و این روندهای پی در پی به کجا ختم می‌شود و پایان می‌یابد. بعضی پیش‌بینی‌‌ها حاکی از آن است که قیمت مسکن در آمریکا تا ۵‌درصد دیگر کاهش خواهد یافت. اما پیش‌بینی‌های دیگری وجود دارد که نشان می‌دهد قیمت‌ها تا سال ۲۰۰۸ تا ۱۰‌درصد افزایش خواهد یافت. البته این پیش‌بینی‌ها بر‌اساس کاهش یا افزایش قیمت در مناطق مختلف است و هنوز درباره شاخص کلی قیمت در سراسر کشور آمریکا به صورت ملی رقمی به دست نیامده است.

وقتی قیمت مسکن کاهش می‌یابد، عدم‌توان پرداخت وام سلب حق فک رهن از خود در میان وام‌گیرندگان افزایش می‌یابد. قیمت مسکن همواره و به صورت تاریخی بزرگ‌ترین دلیل و عامل تعیین میزان عدم‌توان پرداخت بدهی بانک است. وقتی ارزش مسکن پایین می‌آید وام‌گیرندگانی که در این شرایط با بدشانسی دچار مشکل بحرانی مانند طلاق یا بیماری پرهزینه می‌شوند، دیگر از پس بازپرداخت وام برنمی‌آیند، چون در صورت فروش خانه ارزش آن به اندازه زمان خرید آن از بانک نیست در نتیجه میزان بدهکاری آنها بالا می‌رود. این اتفاق در یک‌سال گذشته در آمریکا بسیار زیاد شده است.

رکود بازار مسکن و کاهش قیمت آن تاثیر عمده‌ای بر اشتغال داشته است. بزرگ‌ترین اقتصاد دنیا در ماه میلادی گذشته به دلیل رکود بازار مسکن بالاترین نرخ بیکاری را در ۴‌سال گذشته تجربه کرده است. وزارت کار آمریکا با اعلام این خبر گفته است که در ماه‌های اخیر به ناگهان ۴هزار نفر در آمریکا بیکار شده‌اند.