ظرافت‌های به‌روزرسانی طرح جامع ‌مسکن
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی ضمن تشریح ماموریت‌هایی که این دفتر در ارتباط با تنظیم روابط داخل و خارج بازار مسکن، تحلیل و رصد بازار پیش‌رو دارد، درباره پیشینه طرح جامع مسکن می‌گوید: همه برنامه‌ها و سیاست‌های ممکن برای پیگیری و اجرا در بازار مسکن ایران، در داخل طرح جامع مسکن آمده است و هیچ راهکار کلیدی و قابل اجرایی را نمی‌شود نام برد که به آن در طرح جامع مسکن اشاره نشده باشد.
علی چگینی در زمانی که طرح جامع مسکن -در اواسط دهه۸۰- در حال تدوین بود، در این حوزه فعالیت می‌کرد و امروز در شرایطی که گروهی ماموریت پیدا کرده‌اند این طرح را بازنگری کنند، معتقد است: برای به‌روزرسانی طرح جامع مسکن باید ظرافت‌های اقتصادی و اجتماعی زیادی مدنظر قرار بگیرد تا ماحصل طرح جدید طوری باشد که دولت در چهارسال خدمت خود فرصت کند آثار ملموس برنامه‌های طرح را در بازار مسکن پیاده کند.
چگینی درباره آنچه در حال‌حاضر در دفتر اقتصاد مسکن وزارتخانه در دست پیگیری قرار دارد، گفت: مباحث مختلفی را الان در قالب برنامه‌های جدید بخش مسکن داریم. یک بحث، موضوع مالیات‌های بخش مسکن است، یک بحث استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی و برقراری ارتباط بین بازار پول و بازار سرمایه است. موضوع دیگر نیز ساماندهی فعالیت مشاوران املاک و نظارت جامع بر سامانه رهگیری معاملات مسکن است. همچنین راه‌اندازی سامانه‌های اطلاع‌رسانی مسکن برای شهر تهران را هم تقریبا نهایی کرده‌ایم تا هر کسی که می‌خواهد ملک بخرد ابتدا وارد این سامانه شود تا بتواند جزییات ۸۰ درصد معاملات هفته قبل را ببیند. کسی که می‌خواهد خرید کند، می‌رود داخل سامانه و قیمت فروخته شده را با قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها مقایسه می‌کند. این سامانه به‌زودی توسط وزیر راه‌وشهرسازی افتتاح می‌شود.
چگینی با بیان اینکه هم‌اکنون نقدینگی در بخش مالی مسکن دارد می‌چرخد بدون اینکه کمکی به عرضه داشته باشد و فقط منافع صوری را صرفا برای صاحب سرمایه و نقدینگی ایجاد می‌کند که در نهایت به تورم دامن می‌زند، افزود: در موضوع مالیات‌ها نیز تجربه کشورهای مختلف و همینطور سوابق در ایران را بررسی کردیم و روند مقررات در این حوزه را بازنگری کردیم. با اساتید دانشگاه در حوزه‌ مالیات‌ها جلسات کارشناسی داشتیم تا مدل اقتصادی برای مالیات‌های مسکن تهیه کنیم. ما اگر بتوانیم دو سه ابزار مالیاتی را از طریق دولت به مجلس برای تصویب ارایه کنیم می‌تواند به بخش مسکن و کنترل سوداگری کمک کند، البته نمی‌خواهیم دخالت بی‌جا در اقتصاد بکنیم، سرمایه‌گذار باید همواره تشویق بشود، اما گردش مالی باید در بازار مسکن منظم شود.
وی افزود: کاری هم در زمینه آسیب‌شناسی مسکن‌مهر در این دفتر انجام داده‌ایم که در حال جمع‌بندی نهایی و انتشار آن هستیم.
چگینی درباره طرح جامع مسکن نیز چنین گفت: طرح جامع در فاصله سال‌های ۸۳ تا ۸۵ براساس ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم در دستور کار قرار گرفت و حاصل ۲۵ گروه مطالعاتی است. این مطالعات در پنج‌سال توزیع شده بود و عملا از ۸۳ شروع شد. طرح در ۹ محور و ۵۵برنامه تدوین شد، برنامه‌ها هم جزیی بود و هم کلی. بررسی‌ای که روی برنامه‌ها صورت گرفت غالب آن در چارچوب بند د تبصره ۶ بودجه سال۸۶، به تصویب رسید و منجر به تصویب ۷ تا ۸ مصوبه شد. مثل نوسازی بافت‌فرسوده که تبدیل به قانون مجزا شد، فناوری‌های نوین، مسکن‌مهر و ... .
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن تصریح کرد: البته یک تعداد از برنامه‌ها ماهیت درون بخشی داشت که وزارتخانه می‌توانست مستقیم ورود کند و اجرایی کند. یک تعداد هم برون‌بخشی و بین‌دستگاهی بود که نیاز به مصوبه دولت بود. یک تعداد هم قانون می‌خواست و در واقع پایه کار قانون ساماندهی مسکن از همین بررسی شکل گرفت. تعدادی از اینها که نیاز به مجوز از دستگاه‌های مختلف داشت یا نیاز به اجازه مجلس بود در قالب قانون ساماندهی جمع‌بندی شد.
چگینی درباره چشم‌انداز طرح جامع مسکن که تا سال ۱۴۰۴ تعریف شده، گفت: این طرح مثل طرح جامع شهری نیست که بگوییم مدت زمان مصرف دارد. این طرح می‌گویند وضعیت آرمانی ما براساس این سند تا سال چشم‌انداز چگونه است.
چگینی با بیان اینکه طرح جامع مسکن با توجه به الزامات هر دوره‌ای قابل تجدیدنظر است، افزود: به نظر می‌رسد در قالب طرح مسکن‌مهر و مصوباتی که در سال‌های اخیر دولت و مجلس داشتند، تعداد زیادی از این برنامه‌ها هر چند ناقص به‌کار گرفته شد، مثل فناوری‌های نوین به شکلی در مسکن‌‌مهر استفاده شد یا تامین‌مالی، بافت‌فرسوده و... که کم‌وبیش در قالب مسکن‌مهر اجرا شد.
وی با اشاره به اینکه هم‌اکنون بنا به دستور مقام عالی وزارت قرار شده تجدیدنظر و بازنگری در طرح جامع مسکن کشوری صورت بگیرد، گفت: اگر قرار باشد طرح جامع بازنگری شود باید بررسی شود کدام‌یک از سیاست‌ها و برنامه‌ها اجرا شده و کدام اجرا نشده است. باید مقتضیات اقتصادی و اجتماعی کشور مورد بررسی قرار بگیرد تا مشخص شود برنامه‌ها آیا سازگاری با شرایط امروز را دارند یا نه؟ همچنین باید ببینند منابع مالی به چه شکل باشد، دولت کجای کار است، وام از چه منابعی قرار است تامین شود. فقط این نیست که بگوییم با احتساب قیمت مسکن و تعدیل تورم، سقف وام خرید یا ساخت مسکن چقدر باید باشد. باید توان سیستم بانکی سنجیده شود، توان اقتصاد خرد و قدرت بازپرداخت تسهیلات‌گیرندگان (متقاضیان خرید مسکن) را ببینیم و توان ساخت را نیز بسنجیم، البته وام نباید خیلی هم ضعیف باشد که نه بشود با آن خرید و نه بشود ساخت.
چگینی تصریح کرد: شاید یکی از نقدهایی که به طرح جامع مسکن وارد بود این بود که خیلی از برنامه‌ها را در سه تیپ پیشنهاد دادند، ارایه زمین توسط دولت، تسهیلات بانکی و یارانه. الزاما نباید همه موارد اجرایی شود، شاید تیم به این جمع‌بندی برسد که پیشنهادهای قبلی کنار برود.
وی افزود: الان قرار نیست حرف جدیدی زده شود، چون همه چیز در طرح جامع مسکن وجود دارد. با وضع فعلی باید در نظر گرفت امکان اینکه دولتی در یک دوره‌ای بتواند همه برنامه‌ها را لحاظ کند منطقی است یا نه. هر دولتی در شرایط اقتصادی خاص خود می‌تواند بخشی از این برنامه‌ها را اجرا کند. بنابراین اشکالی در طرح نیست که بخواهیم آن را تغییر دهیم، فقط برای عملیاتی کردنش با توجه به شرایط موجود باید بازنگری کنیم. طرح جامع مسکن پنج‌سال مطالعه پایه‌اش طول کشید، لذا مرحله بازنگری آن نباید طولانی شود بلکه در قالب مطالعه کوتاه‌مدت باید سریع به‌روز شده و تعدادی از برنامه‌های اولویت‌دار انتخاب شده و گام‌به‌گام به اجرا دربیاید. مهمترین نکته در طرح جامع، لحاظ فرصت برای اجرا است.