در جست‌وجوی شفافیت
هرچند بعد از گذشت یک‌سال از این رخداد، همچنان بازار سنتی توانسته است جایگاه خود را حفظ کند و اصلی‌‌‌ترین ملجأ فعالان حوزه ملک باقی بماند؛ اما افزایش مراجعه سازمان‌ها، نهادهای عمومی و دولتی در کنار هلدینگ‌‌‌ها و شرکت‌های خصوصی برای انجام معاملات خود، به‌ویژه در حوزه فروش به بورس‌کالا قابل مشهود است. عرضه در بورس‌کالا از چند جنبه قابل تامل و دارای مزیت است که از آن جمله میتوان، شفافیت اطلاعاتی و در اختیار عموم قرار گرفتن جزئیات معاملات را یکی از برجستهترین مزایای این امر نام برد. دریافت تضامین کافی دو طرف خریدار و فروشنده، به دلیل عدم‌وقوع اتفاقات پیش‌بینی‌نشده و خارج از دایره امیدنامه و قوانین مصرح بورس‌کالا، از دیگر مزایای معاملات املاک و مستغلات در بورس‌کالاست. مکانیزم بورس‌کالا می‌‌‌تواند نواقص بازار سنتی املاک را تا حد قابل‌توجهی جبران کند؛ چرا که اخذ تضامین و مدارک از فروشندگان و همچنین سازندگانی که به پیش‌فروش و تامین مالی از این منظر تمایل دارند، یک‌طرف قرارداد معتبر را به خریداران معرفی می‌کند. همچنین در بخش فروش اموال غیرمنقول دولتی و غیردولتی، عملا از امکان هرگونه سوءاستفاده تا حد زیادی پیشگیری می‌شود و فضای رقابتی برمبنای اطلاعات کافی و مکانیزم تسویه و انتقال دارایی شکل می‌گیرد که همان فرصت برابر برای همه دارندگان شرایط مندرج در امیدنامه و قوانین بورس‌کالاست.
در بخش دوم و تامین مالی از محل پیش‌فروش که در بازار سنتی نقطه ثقل دعاوی و شکایات یاد می‌شود، وجود راهکار عرضه اوراق سلف موازی و فروش متری ملک راهگشای سازندگان و در عین حال علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در این حوزه اعم از افرادی که توانایی خرید ملک کامل با متراژ مشخص را دارند یا ندارند، فراهم می‌‌‌سازد. بهطور مثال، پروژه پیش‌فروشی که سه‌ساله تعریف شده و خریداران می‌‌‌توانند در مقاطع زمانی مختلف تا قبل از اتمام پروژه نسبت به خرید ملک با هر متراژی که توانایی آن را داشته باشند اقدام کنند، اگر در سررسید متراژ کاملی از املاک پروژه تعریف‌شده را داشته باشند، می‌‌‌توانند به فراخور مکانیزم قیمت‌گذاری که در ابتدا صورت گرفته و طبقه همکف را نرخ پایه و طبقات بالاتر را با احتساب درصدی تفاوت نسبت به آن ارزیابی کرده‌‌‌اند، اقدام به تحویل‌گرفتن واحد ملکی مدنظر خود کنند. در کنار مورد یادشده، بعضی از خریداران که عملا توانایی خرید واحد کامل را ندارند یا نتوانسته‌اند نسبت به خرید متراژ کافی اقدام کنند، صاحب واحدهایی به صورت مالکیت مشاعی می‌شوند. این واحدها برای عرضه در بورس‌کالا روانه تابلوی املاک می‌شوند که پس از فروش به‌نسبت دارایی متراژ برای افراد پیش‌خریدکننده، مبالغ دریافتی و سود احتمالی ناشی از فروش تقسیم می‌شود. بر این اساس، این امکان ایجاد می‌شود که حتی سرمایه‌‌‌های خرد هم وارد بازار مسکن شوند و بر مبنای این سازوکار، خریدار می‌‌‌تواند ریسک تغییرات قیمت را در طول زمان پوشش دهد. به‌‌‌عبارت دیگر، بررسی قیمت مسکن طی سال‌های گذشته، به‌خوبی گویای این امر است که تورم موجود در بخش‌‌‌های مختلف اقتصاد کشور، در بخش مسکن به‌خوبی دیده می‌شود و پس‌‌‌اندازهای محدود امروز، در سال‌های آینده و با لحاظ کردن تاثیرات تورم، دیگر برای خرید ملک کافی نخواهند بود. از این رو، بورس‌کالا می‌‌‌تواند تکه‌‌‌ای از پازل مسکن را برای همه فراهم سازد. البته این مساله آنجایی می‌‌‌تواند به‌وضوح نمود پیدا کند که بخواهیم، شرایط تعریف‌شده در بورس‌کالا را با بانک مسکن بهعنوان یکی از متولیان اصلی این حوزه مقایسه کنیم.
بسیاری از افراد برای گرفتن تسهیلات مسکن، اقدام به سپرده‌‌‌‌‌‌گذاری در بانک‌مسکن می‌کنند تا با افزایش قیمت‌های پیش‌بینی‌نشده که در بعد زمانی یادشده رخ می‌دهد و عملا سد راهی برای خرید ملک متقاضیان محسوب می‌شود، بتوانند براساس دستورالعمل بانک، وام دریافت کنند و مبالغ دیگری هم به آن اضافه کرده تا همان قدرت خرید سابق پول خود را مجددا به دست آورده و ملک مورد نظر را خریداری کنند. تجربه نشان داده است که در اغلب تکانه‌‌‌های قیمتی، بهای مسکن با شیب نسبتا تندتری همراه بوده است. در حالی که اگر این افراد بتوانند با همین میزان پول اندک خود، بخشی از یک واحد آپارتمان را خریداری کنند، ریسک رشد قیمت مسکن را پوشش می‌دهند و با پس‌‌‌انداز سال‌های آینده خود قادر خواهند بود، یک ملک را بهطور کامل خریداری کنند. بعد دیگر عرضه املاک در بورس‌کالا، سرمایه‌گذارای در صندوقی است که به تصویب سازمان بورس رسیده باشد و راهکاری برای پاسخگویی به افرادی با ذائقه یادشده است. این صندوق به گونه‌‌‌ای عمل می‌کند که با تجهیز سرمایه‌‌‌های خرد از مردم به سرمایه‌گذاری بر املاک و مستغلات می‌‌‌پردازد و درآمد آن، میان دارندگان واحدهای صندوق توزیع می‌شود. این موضوع در دستور کار بورس‌کالا قرار دارد که صندوق‌ها به‌‌‌صورت منطقه‌‌‌ای تشکیل شود و برای املاک هر منطقه، صندوق املاکی راه‌‌‌اندازی شود و بهعنوان مبنای میانگین قیمت املاک در آن منطقه به شمار رود. با عملیاتی شدن این طرح، میتوان پا را فراتر گذاشت و بازاری حرفه‌ای‌‌‌تر را برای فعالان حوزه بازارهای مالی و املاک فراهم کرد و عملا قراردادهای آتی این صندوق‌ها می‌‌‌تواند راه‌‌‌اندازی شود تا افراد بتوانند از طریق این قراردادها نسبت به پوشش ریسک قیمت اقدام کنند.
مجموع آنچه گفته شد، مزایای شکلگیری و گسترش این بازار را یادآوری می‌کند؛ ولی لزوم توجه به رقیب سرسخت و جدی آن، یعنی بازار سنتی و بنگاه‌‌‌های معاملاتی املاک که یکی از علل رشدهای قیمتی و معاملات غیرشفاف شناخته می‌شود، بر کسی پوشیده نیست و برای افزایش سهم بازار سرمایه در معاملات املاک، فرهنگ‌سازی و افزایش دانش عمومی بازار سرمایه و اهتمام رسانه‌ها، اعم از تصویری و مکتوب برای یادآوری مزایای انتقال این معاملات امری انکار‌ناپذیر است.
