تبدیل املاک به اوراق بهادار

دکتر سلمان خادم‌المله

استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه

شرط معامله یک دارایی و یک اوراق بهادار در بازارهای بورس همگن بودن دارایی مربوطه است؛ به عنوان مثال اگر در بورس کالا یک کالای کشاورزی معامله می‌شود کالای مربوطه باید همگن باشد، به عبارتی دو کالای مشابه از نظر شرایط و ویژگی‌ها با یکدیگر متفاوت نباشد.

در حوزه مسکن با کالای همگن مواجه نیستیم، به طوری که دو واحد مسکونی ولو در یک آپارتمان و در یک طبقه ممکن است از نظر چشم‌انداز، ضلع واحد (شمالی- جنوبی- شرقی- غربی) و سایر موارد با یکدیگر متفاوت باشند.

بنابراین ورود مسکن به بورس به دلیل غیرهمگن بودن اقدام دشواری است. بحث اصلی که منجر به ایده راه‌اندازی بورس مسکن شده به بسته خروج غیرتورمی از رکود که دولت طراحی کرده برمی‌گردد. بر اساس این بسته بانک‌ها و شرکت‌های دولتی می‌توانند اموال ملکی مازاد خود را از طریق بورس عرضه کنند. عرضه این املاک مازاد اگر به صورت خرده فروشی در بورس عرضه شود ممکن نیست اگر قرار باشد املاک خرد از طریق بورس عرضه شود به ازای هر ملکی که در بورس وارد می‌شود باید اطلاعات جداگانه وجود داشته باشد.

کل شرکت‌های بورسی و فرابورسی ایران حدود ۵۰۰ شرکت است که اگر قرار باشد مسکن خرد را وارد بورس کنیم باید به ازای هر واحد اطلاعات جداگانه وجود داشته باشد که از نظر منطقی و اقتصادی به هیچ وجه به صرفه نیست.

یکی از اقدامات ممکن آن است که املاک را به‌صورت عمده در بورس عرضه کرد؛ به‌عنوان مثال بانکی در منطقه‌ای از شهر تهران دارای یک مجتمع مسکونی است که مایل است تمام مجتمع را در بورس کالا عرضه کند، ضمن اینکه باید شرط حداقل قیمت را رعایت کرد. تا فرآیند پذیرش آن در بورس توجیه‌پذیر باشد.

هدف افرادی که موضوع راه‌اندازی بورس را مطرح کردند کشف قیمت واقعی و شفافیت در معاملات است؛ یکی از راهکارهایی که برای شفاف‌سازی قیمت و معاملات از طریق بورس وجود دارد، تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌ها است. اگر قرار است این املاک واگذار شود باید از طریق صندوق املاک و مستغلات باشد بخشی از این املاک در قالب اجاره داری در اختیار اشخاصی که واحدهای این صندوق را خریداری می‌کنند قرار می گیرد در غیر این‌صورت ورود مسکن خرد به بورس در شرایطی که این مسکن یک کالای غیرهمگن است، معنا ندارد. ورود عمده مسکن به بورس نیز در قالب برج یا شهرک مشخص نیست که لزوما اهداف موافقان عرضه مسکن در بورس مبنی بر شفافیت در معاملات و واقعی کردن قیمت‌ها را محقق کند.

نکته دیگری که وجود دارد این است که استراتژی‌های قیمت‌گذاری و فروش در بازار مسکن با استراتژی‌های قیمت‌گذاری و فروش سایر کالاها متفاوت است؛ به دلیل شرایط خاص از جمله ناهمگن بودن، سلیقه‌ای بودن و سایر پارامتر‌ها، استراتژی بازاریابی و فروش مسکن با سایر کالاهایی که قابلیت ورود به بورس کالا را دارند، متفاوت است. شرط اینکه بخواهیم ملک را با بازار سهام مرتبط کنیم تبدیل به اوراق بهادارکردن این کالا است. زمانی که یک کالای ۳۰ میلیاردی در بورس عرضه می‌شود، زمانی که توان مالی بخش خصوصی جزء که حضور جدی و پررنگ در این حوزه داشته باشد، در این حد نیست بنابر این تنها راه عرضه مسکن در بورس تبدیل به اوراق بهادار کردن این کالا است.