«دنیای‌اقتصاد» در گفتوگو با مدیران شرکت‌های ساختمانی بررسی کرد
قدرتسنجی وام مسکن برای رکودزدایی
در این راستا کارشناسان و فعالان بازار معتقد هستند قدرت خرید وام بانکی در تهران اکنون نه‌تنها در خانه‌دار کردن اقشار ضعیف جامعه اثرگذار نیست بلکه در مقایسه با حداقل حقوق، اقساط آن خارج از توان بازپرداخت متقاضیان است.
دو پیشنهاد برای حوزه تامین مالی مسکن
از همین روی مدیرعامل یک شرکت ساختمانی در پاسخ به این سوال که آیا سقف جدید وام‌‌‌های خرید مسکن می‌تواند باعث تحریک تقاضای مصرفی در بازار شود و به پایان رکود معاملات بینجامد؟ گفت: معمولا ورود پول از طریق سیستم بانکی یا سیستم دولتی به هر بازاری باعث رونق و مترادف آن، تغییرات قیمت می‌شود. یعنی انتظار می‌رود ورود این پول‌‌‌ها به بازار در کنار رونق، تورم به همراه داشته باشد. چون طی سال‌های اخیر تولید بسیار کاهش یافته و طبق آمار شهرداری‌‌‌ها صدور پروانه‌‌‌های ساخت و پایان کارهای ساختمانی نسبت به سال‌های قبل کاهش چشمگیری داشته است. بنابراین تحریک تقاضا به این وسیله ممکن است در طولانی‌مدت به ضد خود تبدیل شود و درواقع تبدیل به تورم شود. یعنی درنهایت قدرت خرید را کاهش دهد.
به گفته محمد‌مهدی مافی، دولت می‌تواند طرحی نو دربیندازد و به شکلی این پول به بازار مسکن تزریق شود که از این رکود خارج شود و با این تورم ناخواسته هم مواجه نشویم. پیشنهاد اول این است که اولا وام‌‌‌های مسکن به حوزه‌‌‌های منطقهای خاصی پرداخت شود؛ یعنی این‌طور نباشد که به متقاضی وام پرداخت شود و متقاضی در هر نقطه از شهر و با اتکا به اندوخته قبلی خود بتواند مسکن خریداری کند. این وام صرفا باید به مناطقی پرداخت شود که دولت طرح‌‌‌های توسعهای دارد و تقاضای مصرفی در آنجا متمرکز است، همچون بافت فرسوده. نیاز است که این مناطق توسعه پیدا کنند؛ چه در شهرهای مختلف و چه در هر شهری یک بخش از آن شهر که نیاز به توسعه دارد و بهتر است که پرداخت وام‌‌‌ها روی منطقه و شهرها و بخش‌‌‌هایی از شهرهای خاص سیاستگذاری شود.
وی گفت: پیشنهاد دوم این است که به جای پرداخت این وام‌‌‌ها که معمولا کسی نمی‌تواند صرفا با این وام مسکن خریداری کند، بلکه با استفاده از این وام مسکن خود را تبدیل به احسن می‌کند یا اینکه مسکن ندارد و با اتکا به این وام و اندوخته قبلی خود، اقدام به خرید مسکن می‌کند. هرچند با پرداخت وام مسکن، پول وارد بازار مسکن می‌شود، اما پول به طور مستقیم وارد بازار تولید مسکن نخواهد شد. پیشنهاد می‌شود که دولت با توجه به سیاست توسعهای و محلی، پروژه‌‌‌هایی را تعریف کند. مافی در ادامه افزود: تولید مسکن در این مناطق، به بخش خصوصی واگذار شود. یعنی دولت برای مناطق خاصی این تسهیلات بانکی را در نظر بگیرد و در اختیار سازندگان مسکن قرار دهد تا این سازندگان در این مناطق پروژه‌‌‌هایی را تعریف کنند و درواقع وام به این پروژه‌‌‌ها داده شود. درواقع وام به تولید مسکن (طبق الگوی ساخت و مصرف و بر اساس توسعه محلات مشخص‌شده و مناطق قابل توسعه) داده شود و این بسیار مهم است. دولت می‌تواند افرادی را که می‌توانند از این وام‌‌‌ها استفاده کنند، معرفی کند. یعنی هم وام پروژه توسط دولت پرداخت شود و هم افراد شایسته برای استفاده از این وام‌‌‌ها و خریداری واحدهای مسکونی ساخته‌شده از کانال دولت معرفی شوند.
به گفته این فعال ساختمانی اگر وام مسکن طبق روال گذشته پرداخت شود، هرچند این رویکرد باعث توسعه و رشد بازار مسکن و ایجاد رونق در معاملات مسکن می‌شود، اما درنهایت این توسعه در مناطقی ایجاد می‌شود که ما بیش از این، نیازی به توسعه آن مناطق نداریم. مناطقی مانند مناطق توسعه‌یافته و پرجمعیت شهری با تراکم زیاد که اتفاقا ساخت‌وساز در این مناطق باید متوقف شود. به عبارتی، پرداخت وام مسکن ناخودآگاه باعث تشویق به خرید مسکن در مناطق پرجمعیت شهرهای بزرگ می‌شود و به این سمت‌وسو می‌رود. در حالی که ما نیاز داریم در برخی از مناطق دیگر امکانات زیست محیطی و رفاهی بیشتری ایجاد شود؛ مانند مناطق نزدیک مرزها و آب‌های آزاد کشور که در طرح‌‌‌های کالبدی هم دیده شده این مناطق نیاز به توسعه بیشتری دارند.
وی در پاسخ به این سوال که وام مسکن چگونه رشد معاملات مسکن در مناطق پرجمعیت و برخوردار شهری را رقم می‌‌‌زند؟ تاکید کرد: در اقتصاد، تزریق پول در بازار ناخودآگاه روی همه بخش‌‌‌ها تاثیر می‌‌‌گذارد. هرچند وام ۹۰۰ میلیون تومانی در مقایسه با قیمت مسکن در مناطق برخوردار شهری و سایر مناطق نمی‌تواند جوابگو باشد، اما افراد با استفاده از این وام به اضافه اندوخته خود، مسکن خریداری می‌کنند یا مسکن خود را تغییر می‌دهند که این تغییر باعث می‌شود تحرکی در بازار یک محدوده مسکونی ایجاد شود. بنابراین این پول به طور قطع در مناطق برخوردار شهری هم تزریق می‌شود. یعنی تحریک در بخشی از اقتصاد مسکن، موجب می‌شود که این تحریک در جاهای دیگر هم احساس شود. یعنی کافی است که در منطقهای خریدوفروش مسکن افزایش پیدا کند؛ ناخودآگاه سرریز این پول به مناطق دیگری هم وارد می‌شود. شاید تصور شود که این وام فقط بازار مسکن ارزان‌قیمت‌ها را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، اما درواقع ممکن است افراد با دریافت این وام مسکن خود را از یک منطقه پایین‌تر به یک منطقه بالاتر تغییر دهند. اگر این وام وارد چرخ مسکن شود، حتما روی مسکن‌‌‌های برخوردار و سطح بالاتر نیز تاثیر خود را می‌‌‌گذارد.
مافی در پاسخ به این سوال که با توجه به ثبات نرخ دلار و همچنین افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، وضعیت بازار معاملات و روند قیمت‌ها را در ماه‌‌‌های آتی چگونه ارزیابی می‌‌‌کنید؟ نیز گفت: یک اختلاف نگاه بین توان خرید مردم و حجم نقدینگی و سرمایه موجود وجود دارد که این مقایسه معمولا ما را دچار اشتباه می‌کند. یعنی طی سال‌های اخیر تصور کرده‌ایم که توان خرید مردم کم است، پس توقع داریم که مسکن از این مقدار بالاتر نرود. این معادله، معادله یک به یک نیست؛ یعنی تنها توان مصرف‌کننده، قیمت را در بازار مسکن تعیین نمی‌‌‌کند.
عامل دیگری که در اقتصاد ما موثرتر است، میزان نقدینگی موجود و تبدیل آن به سرمایه است. یعنی هرچه نقدینگی را بالاتر می‌‌‌بریم، خود به خود ارزش پول را در مقابل آنچه در جامعه وجود دارد، کم می‌‌‌کنیم و ناخودآگاه این اتفاق می‌‌‌افتد. این در حالی است که توان خریدار بسیار پایین است و به آن میزانی که قیمت‌ها افزایش می‌‌‌یابد، توان خریدار رشد پیدا نمی‌‌‌کند. اما درواقع قیمت‌ها همراه با تورم افزایش می‌‌‌یابد، یعنی با افزایش حجم نقدینگی، قیمت‌ها بالا می‌رود و به توان خریدار و مصرف‌کننده هم معمولا توجه نمی‌شود که درخصوص کالاهای سرمایه‌‌‌ای به این ترتیب است. به همین دلیل اصلا نمی‌شود به این موضوع فکر کرد که حالا با ثبات نرخ دلار، این رنج قیمتی مسکن با قیمت دلار، همخوانی دارد و قیمت این کالای سرمایه‌‌‌ای و این ارز خارجی، تقریبا به یک پایداری رسیده‌‌‌اند.
وی در نهایت تاکید کرد: حال شاید توقع داشته باشیم که در سال‌های آینده قیمت دلار تغییر نکند و از آن طرف هم توان تولید افزایش پیدا کند؛ اما مهم‌ترین مشکل ما امروز در بازار مسکن این است که توان تولید مسکن کاهش پیدا کرده است. یعنی تعداد واحدهای در حال ساخت و در حال اخذ مجوزهای ساخت، به شدت کاهش پیدا کرده که این روند در طولانی‌مدت به ضرر جامعه و مصرف‌کننده است. پس اگر بخواهیم بازار بهتر و باثبات‌تری برای مصرف‌کننده ایجاد کنیم و مدت زمان انتظار خانه‌دار شدن مردم کاهش پیدا کند، باید در جهت افزایش تولید و مهیاشدن شرایط مناسب برای تولیدکنندگان مسکن، به لحاظ سیستم‌های اداری و اقتصادی، تمهیداتی بیندیشیم. در این صورت می‌توانیم توقع داشته باشیم که توان مصرف‌کننده برای خرید مسکن افزایش یابد. یعنی بحث تقلیل قیمت نمی‌تواند در طولانی‌مدت دست‌یافتنی باشد؛ آنچه باید هدف قرار گیرد، افزایش توان مصرف‌کننده و افزایش میزان تولید است. درمجموع توقع پایین آمدن قیمت‌ها با این حجم نقدینگی، یک توقع علمی و اقتصادی نیست.
دو معضل افزایش وام مسکن
همچنین در این راستا رئیس هیات‌مدیره یک شرکت ساختمانی و فنی مهندسی گفت: افزایش قیمت وام مسکن که هم‌اکنون برای زوج‌‌‌های جوان تا ۹۰۰ میلیون تومان هم مدنظر دارند، دو معضل بسیار اساسی دارد. نخست اینکه رقم بازپرداخت این وام‌‌‌ها با سود ۲۲ درصدی که برای آنها در نظر گرفته شده، حدود ۵/ ۲ میلیارد تومان است. ضمن اینکه اقساط ماهانه این وام رقمی در حدود ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومان است که بازپرداخت این مبلغ در مدت زمان ۱۵ سال، مبلغ بسیار سنگینی برای متقاضیان است. بنابراین با توجه به شرایط موجود، این وام انگیزه و جذابیتی را برای وام‌گیرندگان ایجاد نمی‌‌‌کند. دوما با توجه به افزایش قیمت اخیر مسکن، اکنون با رکود مواجه شده‌ایم که در پی این رکود کاهش قیمت بین ۱۰ تا ۲۰ درصدی در برخی مناطق ایجاد شده است. اما با وجود این کاهش قیمت، تفاوت قیمت بین وام مسکن و قیمت ملک به قدری زیاد است که تحت هیچ شرایطی این وام نمی‌تواند برای خرید یک ملک جوابگو باشد. از این رو حتی ارائه وام مسکن نمی‌تواند تاثیری بر این وضعیت بحرانی و رکود شدید بازار مسکن، که حتی در بازارهای دیگر هم تاثیر بسزایی داشته است، به همراه داشته باشد و رونقی ایجاد کند. در شرایط کنونی قیمت ملک با مبلغ وام اصلا همخوانی ندارد.
به گفته رضا میرزاهدی، اگر در کشورهایی مانند ترکیه، کانادا، اندونزی، تایوان و مالزی رونق بازار ملک را مشاهده می‌‌‌کنیم، به این دلیل است که سیاست‌‌‌های اقتصادی این دولت‌‌‌ها در بخش مسکن به گونه‌ای بوده که ۸۰ تا ۸۵درصد قیمت مسکن را در قالب وام‌‌‌هایی با بازپرداخت طولانی، سود کم و متناسب با شرایط سرانه درآمد مردم ارائه کردهاند که این باعث شده مردم در این کشورها بتوانند از این وام‌‌‌ها استفاده کنند، اما متاسفانه در کشور ما با توجه به قیمت بالای مسکن حتی در مناطق جنوبی و شهرک‌‌‌های اقماری شهری مانند تهران، پرداخت ۹۰۰ میلیون تومان وام مسکن نمی‌تواند نقش چندانی در خانه‌دار کردن افراد ایفا کند. درواقع این گپ به قدری زیاد است که ارائه وام مسکن هم نمی‌تواند بازار مسکن را تکان دهد. چون طی سال‌های اخیر همچنان شاهد افزایش مبلغ وام مسکن بوده‌‌‌ایم، اما تغییر و تحولی در بازار مسکن ایجاد نشده است؛ چون سرانه درآمد افراد سنخیتی با نرخ بازپرداخت وام مسکن ندارد و به همین دلیل این وام نتوانسته گره‌‌‌گشا باشد.
وی ادامه داد: به طور قطع اولین سیاست باید کاهش سود بانکی وام مسکن باشد و بازپرداخت اقساط بانکی همراه با کاهش مبلغ سود بانکی باشد. از طرفی مساله عجیب در بازار ساخت‌وساز این است که به‌رغم کاهش قیمت مسکن، قیمت مصالح و دستمزدها نه‌تنها اصلا کاهش نیافته، بلکه بالا رفته که به این شرایط «رکود تورمی» می‌‌‌گویند. یعنی بدترین مدل تورم، این نوع تورم است که قیمت مصالح افزایش یافته، قیمت مسکن کاهش یافته، وام توان قیمت پرداخت مسکن را ندارد و متاسفانه سرانه درآمد خانوارها هم به قدری نسبت به تورم مصالح، پایین است که نمی‌تواند جوابگو باشد. همه این بخش‌‌‌ها در حال حاضر یک رابطه کاملا معکوس با هم پیدا کردهاند و سنخیت این متغیرها با هم دچار مشکل شده است که شاید در هیچ یک از ادوار تاریخ ایران، چنین اتفاقی نیفتاده که قیمت مصالح افزایش یابد و بازار مسکن دچار رکود شود. دلیل این وضعیت نبود قدرت خرید مصرف‌کننده است. چون بازار آن چرخش را ندارد و سیاستگذار با ایجاد رکود، نمی‌تواند اقتصاد و تورم را کنترل کند. در این وضعیت به جای اینکه تورم، متناسب با مبلغ درآمد افزایش پیدا کند، متاسفانه رابطه عکس پیدا می‌کند. این اتفاقی است که اکنون افتاده است.
