یارانه‌های نامناسب رکود مسکن را به دنبال داشت

گروه مسکن- مهتاب رحمتعلی: طی ۱۰سال گذشته یارانه‌های مسکن و زمین به گونه‌ای جهت داده شده که به رکود در این بخش انجامیده است. کمال اطهاری، پژوهشگر و کارشناس اقتصاد شهری و مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما با اشاره به مطلب فوق گفت: این سیاست‌ها در عین حال شهر تهران را نیز از لحاظ محیط‌زیست به بن‌بست رساند و به جریانی تبدیل شد که هنوز سیاست موثری برای ساماندهی آن اتخاذ نشده است.

وی گفت: قبل از برنامه سوم تقویت انبوه‌سازی در دستور کار قرار گرفت اما از همان آغاز برنامه واحدهای مسکونی سه طبقه به بالا از یارانه‌های مختلف برخوردار شدند که در واقع این موضوع ضدسیاست تقویت انبوه‌سازی به معنای تولید صنعتی بخش مسکن بود.

اطهاری اضافه کرد: به این ترتیب در واقع با خرج مردم سوداگری در بخش مسکن ایجاد شد.

این کارشناس اقتصاد شهری و مسکن با اشاره به اینکه در همین زمان دولت اجازه پیدا کرد از طریق مجلس زمین‌های شهری در اختیار خود را به قیمت روز بفروشد گفت: این زمین‌ها بنا به قانون زمین‌شهری برای تثبیت قیمت زمین قبلا تملک شده بود و نباید این چنین واگذار می‌شد. وی همچنین در حالی که فروش تراکم را به امری تابع قوانین شهری منوط دانست افزود: یکی از مشکلات اساسی تهران این بود که بر خلاف قواعد طرح جامع شهری به ویژه طرح جامع تهران مصوب ۷۱، فروش تراکم به امری توافقی تبدیل شد.

به گفته وی با وجود چنین شرایطی از یک طرف یارانه‌های بخش مسکن به سوی ساختمان‌های سه طبقه به بالا سرازیر شد و از طرف دیگر امکان رانت‌جویی از زمین با سیاست‌های اتخاذ شده به وجود آمد.

ترکیب این دو مورد مساوی سرازیر شدن سرمایه‌ها از سوداگری ارز که قیمت آن تثبیت شده بود به بخش زمین و مسکن شد.

وی تصریح کرد: در دوره‌های قبل آنچه که به نام رونق‌بخش مسکن نامیده شد ناشی از ساخت‌وساز شتابان و بی‌قاعده چه از لحاظ بخشی و چه از لحاظ فضایی و قواعد شهری در شهر تهران بود.

وی اضافه کرد: در اوج ساخت‌وساز بخش مسکن ۴۰درصد ساخت‌وساز در تهران صورت گرفت در حالی که تنها ۱۵درصد جمعیت کشور در تهران ساکن بود و در حدود ۱۰درصد خانواده‌های جدید ایران به تهران اضافه می‌شد.

در واقع در تهران در اوج رونق سه برابر تقاضای موثر موجود ساخت‌وساز صورت می‌گرفت.

اطهاری اظهار داشت: از سال ۷۹ تا ۸۲ سالانه ۳۰هزارخانوار جدید به تهران اضافه می‌شد و با تخریب و تبدیل به احسن حدود ۵۰هزار واحد مسکونی برای شهر تهران لازم بود در حالی که سالانه ساخت بین ۱۵۰ تا ۱۸۰هزار واحد مسکونی در تهران آغاز می‌شد.

این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن ادامه داد: در این دوره قیمت مسکن سالانه ۶۰درصد افزایش پیدا کرد و به تبع این افزایش کل کشور افزایش قیمت مسکن را تجربه کرد.

براین اساس بهای مسکن متعارف به صورت متوسط از حدود ۶برابر درآمد سالانه خانوار به ۱۰ الی ۱۲برابر درآمد خانوار رسید.

این در حالی است که حد قابل تحمل برای خانوار پنج برابر درآمد سالانه است.

اطهاری این امر را باعث آن دانست که مسکنی که در تهران عرضه می‌شد از دسترس طبقات متوسط هم خارج شود و به این ترتیب مازاد تولید هم از لحاظ کمیت و هم قیمت در تهران بروز کرد و طبق پیش‌بینی کارشناسان این بخش وارد رکود شد. به گفته وی این رکود به طور طبیعی پیرو سیاست‌های گذشته از تهران آغاز شد.

اطهاری دامنه نوسان در تولید مسکن در تهران را طی ۱۵سال گذشته متجاوز از ۱۰۰درصد دانست و افزود: این دامنه نوسان در شهرهای بزرگ ایران از حدود ۱۰ الی ۲۵درصد تجاوز نکرده و در شهرهای کوچک از ۵درصد تجاوز نکرد.

وی تصریح کرد: عدم تعادل سلامت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ناشی از سیاست‌های بخشی و کالبدی وزارت مسکن و شهرداری بود.

وی ادامه داد: مسکنی را که در ابعاد وسیع ساخته شده را نمی‌توان با ازدیاد وام برای اکثریت جامعه قابل خرید کرد چون همانند ماشین لوکسی است که با لیزینگ هم نمی‌توان آن را تهیه کرد.

اطهاری با اشاره به اینکه باید ساخت و ساز صنعتی مسکن در دستور کار قرار بگیرد تصریح کرد: یارانه‌های مسکن و زمین باید در خدمت این نوع ساخت و ساز قرار بگیرد که الگوهای‌ آن قبل از انقلاب هم سابقه داشته است.

به گفته وی مجتمع‌هایی مثل اکباتان هنوز هم جایگاه طبقه متوسط است و به لحاظ آسایش فرهنگی، اجتماعی و... منطبق با معیارهای زیست محیطی و فرهنگی است.

این کارشناس اقتصاد شهری و مسکن ادامه داد: برای ایجاد مجتمع‌هایی نظیر اکباتان دولت تا ۷۰درصد هزینه‌های اولیه به سازندگان اعتبار می‌‌داده و به جای فروش زمین به قیمت روز زمین با قیمت ارزان در اختیار سازندگان قرار می‌‌داده است.

وی با اشاره به اینکه اینگونه سرمایه‌گذاری برای مردم مطمئن است گفت: از آنجا که این مجتمع‌ها ابعاد عظیم دارند قابلیت تضمین و پیوند سیستم بانکی با آنها وجود دارد. از این رو این امکان به وجود می‌آید که مردم چند سالی صبر کنند و در دوره‌های زمانی مناسب وارد چرخه‌ای مطمئن شوند.

اطهاری ایجاد این گونه شهرسازی را نیز از لحاظ کالبدی راهگشا دانست و افزود: در عین حال که این مجتمع‌‌ها در درون خود برای ساکنان آرامش به ارمغان می‌آورند، معابر تنگ تهران را انباشته از جمعیتی نمی‌‌کنند که تاب و کشش حمل‌ونقل آن را نداشته باشند. از سویی نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده را با ایجاد ساخت‌وسازهای مناسب ایجاد می‌کنند.