جزئیات اعتبار ۲۵۰۰ میلیاردتومانی برای ساختوساز در گفت‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با مقام وزارت راه‌وشهرسازی
بسته‌پولی برای بافت‌فرسوده
مشکل بانک‌ها در پرداخت تسهیلات چگونه حل شد؟
احتمال سرایت تسهیلات ارزان‌قیمت: نوسازی تهران با وام ۹ درصد؟
افزایش ۵ برابری ظرفیت پرداخت وام اجاره‌نشینی
عکس: دنیای اقتصاد
مشکل بانک‌ها در پرداخت تسهیلات چگونه حل شد؟
احتمال سرایت تسهیلات ارزان‌قیمت: نوسازی تهران با وام ۹ درصد؟
افزایش ۵ برابری ظرفیت پرداخت وام اجاره‌نشینی فرید قدیری
هاجر شادمانی
چالشی که در نیمه‌اول امسال برای پرداخت تسهیلات نوسازی بافت‌های فرسوده بوجود آمده بود با مداخله دولت و تامین خواسته بانک‌های متعهد به ارائه این تسهیلات، رفع شده طوری که هم‌اکنون اعتباری معادل ۲۵۰۰ میلیارد تومان برای ساخت ۱۳۰ هزار واحدمسکونی توسط ۵ بانک، اختصاص یافته و با ورود بانک ششم رقم نهایی به ۳۰۰۰ میلیارد تومان خواهد رسید.
اکنون مشخص شده است، مقاومت ماه‌های اخیر در ارائه وام‌نوسازی، ناشی از برآورد ارزش پایین نرخ سود ۱۲ درصدی این تسهیلات بوده که عملا بانک‌ها آن را فاقد توجیه عنوان کرده بودند، اما آنطور که مقام مسوول در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده می‌گوید، مراودات میان دولت و بانک‌ها از جمله وجود سپرده‌های کلان دولتی نزد بانک‌ها توانسته این سود کم را جبران کند و به چالش خاتمه دهد.
عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران با تاکید بر اینکه هم‌اکنون هیچ مانعی در پرداخت وام نوسازی وجود ندارد، از طرحی خبر داده که در صورت تصویب، تسهیلات ارزان‌قیمت مسکن‌مهر برای بافت‌های فرسوده نیز قابل پرداخت می‌شود به این شکل که در تهران این تسهیلات به جای سود ۱۲ درصدی با سود ۹ درصد و در سایر شهرها با نرخ ۴ تا ۷ درصد ارائه خواهد شد.
محمد آیینی همچنین با اشاره به افزایش سهمیه وام ودیعه مسکن در سال جاری تصریح کرد: تسهیلاتی که برای اجاره‌نشینی مالکان املاک فرسوده در مدت نوسازی، پرداخت می‌شود برای امسال در حدود ۵ هزار فقره خواهد بود که سقف آن کماکان ۱۲ میلیون تومان است.این مقام وزارت راه‌وشهرسازی درباره رشد خیره‌کننده ساختوساز در بافت‌فرسوده تهران طی ماه‌های اخیر نیز تصریح کرد: در حال حاضر متوسط زمان ساخت آپارتمان‌های مسکونی در بافت‌فرسوده تهران، ۱۰ ماه است که این فاصله کوتاه، در مقایسه با مدت ساخت در سایر مناطق تهران حاکی از ریسک کم و توجیه اقتصادی بالا برای انبوه‌سازان در بافت‌فرسوده است.
متن گفت‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با محمد آیینی عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران را در زیر بخوانید:
چرا تفاهم دولت با بانک‌ها بر سر پرداخت تسهیلات بافت‌فرسوده عملیاتی نشده است؟
با توجه به برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته در ابتدای سال‌جاری مبنی بر افزایش میزان نوسازی واحدهای مسکونی تا ۱۵۰ هزار واحد قرار شد که با همکاری شش بانک سپه، ملی، تجارت، صادرات، رفاه و ملت، در مجموع، حداقل ۳ هزار میلیارد تومان از منابع داخلی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مورد نیاز نوسازی بافت‌های فرسوده اختصاص یابد. به این منظور در گام اول با ابلاغ ۵۰ هزار واحد از سوی بانک مرکزی بانک‌های نام برده شده به جز بانک رفاه هر کدام موظف به پرداخت تسهیلات برای نوسازی حدود ۹ هزار و ۳۰۰ واحد شدند و قرار شد که مابقی واحدها تسهیلات مورد نیاز خود را از بانک رفاه دریافت کنند.در این میان بانک سپه به عنوان بانک پیش قدم و پیشرو علاوه بر تعداد مقرر شده، ارائه تسهیلات به ۲۰ هزار واحد دیگر را نیز پذیرفت. در ادامه با اقدام بانک ملی و سپه مبنی بر پذیرش اعطای تسهیلات، به ترتیب برای ۲۰ و۴۰ هزار واحد دیگر تاکنون تکلیف ارائه تسهیلات برای ۱۳۰ هزار واحد مشخص شده است و منابع اعطای وام نوسازی برای ۲۰ هزار واحد باقی مانده از ۱۵۰ هزار واحد تعیین شده امسال نیز به زودی مشخص می‌شود.تاکنون بیش از ۳۵ هزار واحد مسکونی فرسوده برای دریافت تسهیلات به بانک‌های عامل معرفی شده‌اند که از این تعداد تاکنون قرارداد بیش از ۷ هزار واحد نیز منعقد شده است. بنابراین از مجموع ۳ هزار میلیارد تومان مورد نیاز برای نوسازی ۱۵۰ هزار واحد در نظر گرفته شده تا امروز حدود ۲هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان معادل تسهیلات مورد نیاز برای نوسازی ۱۳۰ هزار واحد مسکونی فرسوده از محل منابع داخلی بانک‌ها تامین شده است.
با وجود برخی مقاومت‌ها برای پرداخت تسهیلات مورد نیاز برای نوسازی بافت‌های فرسوده در سال جاری، با چه ابزاری آنها را برای اعطای تسهیلات مجاب کردید؟
در هرصورت بانک‌ها موظفند درصد مشخصی از منابع خود را برای اعطای تسهیلات به بخش مسکن اختصاص دهند و از سوی دیگر براساس قانون برنامه پنجم توسعه مقرر شد که ۵۰ درصد تسهیلات بخش مسکن به نوسازی بافت‌های فرسوده اختصاص یابد بانک‌ها با این الزام قانونی موظف به پرداخت تسهیلات نوسازی شدند.از سوی دیگر بانک‌ها نیز به این امر واقفند که مطمئن ترین شیوه اعطای تسهیلات ارائه وام نوسازی است و تنها دلیل مقاومت بانک‌ها در برابر پذیرش قانون اعطای تسهیلات نوسازی از محل منابع داخلی آنها، تنها پایین بودن نرخ سود ۱۲ درصدی تسهیلات است. با این وجود به دلیل وجود برخی مراودات میان دولت و بانک‌ها از جمله وجود سپرده‌های کلان دولتی نزد بانک‌ها این موضوع با مشکل خاصی مواجه نشد.البته در حال حاضر نیز چنانچه شرایط مسکن مهر از جمله فرم (ج) در ساخت و سازها‌ی بافت فرسوده لحاظ می‌شود، می‌توان از تسهیلات ترجیحی مسکن مهر نیز در این زمینه استفاده کرد.
مخالفت با تجمیع، یکی از دلایل تشدیدکننده مقاومت‌ها محسوب می‌شود. برای تسریع در روند نوسازی و کاهش مقاومت‌ها آیا می‌توان این شرط را از شروط نوسازی حذف کرد؟
نکته‌ای که در این زمینه حائز اهمیت است آن است که هر پلاکی که براساس ضوابط شهرسازی و طرح بالادست، شهرداری برای آن پروانه صادر می‌کند، مشمول دریافت تسهیلات نوسازی می‌شود، اما نظر اکثر مهندسان و کارشناسان این است که در زمین‌های کمتر از ۱۰۰ متر مربع نمی‌توان سازه مقاوم بنا کرد و شرط تجمیع برای پلاک‌های ریز دانه نیز براساس همین عامل ضروری شده است. از سوی دیگر در برخی موارد که پلاک‌های اطراف دو سمت یک ملک فرسوده ریزدانه نوسازی شده و امکان تجمیع وجود ندارد به‌رغم ریزدانگی چاره‌ای جز صدور پروانه نوسازی برای آن وجود ندارد.در حال حاضر بیش از ۵۰ درصد واحدهای بافت‌های فرسوده شهر تهران زیر ۲۰۰ متر و حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد دیگر نیز زیر ۱۰۰ متر هستند.
علت رشد ۲۰۰ درصدی ساختوساز در بافت‌فرسوده تهران طی نیمه اول امسال چه می‌تواند باشد؟ آیا تداوم می‌یابد؟
در شهر تهران محاسبات نشان می‌دهد که تقریبا هر واحدی که تخریب شده در آن بیش از چهار واحد ساخته شده است، برای مثال در جریان تجمیع ۱۸ واحد ۴۰ متری در منطقه ۱۱ در مجموع ۴۳ واحد در آن ساخته شده است. بنابراین می‌توان چنین عنوان کرد که مالک زمین ۱۰۰ متری پس از نوسازی به طور متوسط دو آپارتمان ۵۵ تا ۶۰ متری دریافت می‌کند.این امر یکی از عواملی است که باعث شده در حال حاضر روند نوسازی در تهران بهتر از سایر شهرها پیشرفت کند به گونه‌ای که از ۶۰ هزار واحدی که در سال گذشته مشمول دریافت تسهیلات شده‌اند حدود ۲۰ هزار واحد در محدوده شهری تهران بوده است. به عبارت دیگر در حالی که مساحت بافت فرسوده شهری تهران در مقایسه با کل کشور رقمی در حدود ۳ هزار هکتار در ۶۲ هزار هکتار است، ۲۵ درصد کل عملکرد نوسازی کشور مربوط به این شهر است.
درحال حاضر انبوه‌سازان از نبود زمینه‌های مناسب برای مشارکت در نوسازی بافت‌های فرسوده گلایه‌مند هستند. نظر شما در این زمینه چیست؟
موضوع عدم حضور انبوه‌سازان در نوسازی بافت‌های فرسوده را قبول ندارم و به صراحت اعلام می‌کنم که در شهرهای بزرگ بیش از ۷۰ درصد عملیات ساختوساز در بافت‌های فرسوده توسط انبوه‌سازان انجام می‌شود.در این زمینه انبوه‌سازی را می‌شناسم که هم اکنون در حال اجرای سیزدهمین پروژه خود در بافت فرسوده شهری است. از سوی دیگر سهم پروانه‌های صادر شده در بافت‌های فرسوده در مرداد ۹۰ در مقایسه با مرداد ۸۸ از ۳۰ درصد به ۵۰ درصد افزایش یافته است و در حالی که تنها ۵ درصد مساحت تهران را بافت فرسوده شهری دربرگرفته است در حال حاضر ۵۰ درصد پروانه‌های صادر شده در تهران به بافت فرسوده تعلق دارد.این آمارها و عملکرد سازندگان بخش خصوصی نشان می‌دهد که با حمایت‌هایی که در راستای تسریع در روند نوسازی بافت‌های فرسوده صورت گرفته است نوعی توجیه اقتصادی برای انبوه‌سازان وجود دارد که از جمله آنها می‌توان به تسهیلات کم بهره با نرخ سود ۱۲ درصد قابل تقسیط، عوارض، تراکم و پروانه رایگان و حتی طرح‌های تشویقی همچون اعطای مجوز احداث یک طبقه اضافه اشاره کرد.
وام ودیعه اسکان موقت که سال گذشته برای اولین بار به متقاضیان پرداخت شد چند فقره بود؟
با توجه به اینکه وام ودیعه اسکان موقت برای اولین بار در سال گذشته مطرح شد و به دلیل برخی ناآشنایی‌ها با این وام مدت زمانی طول کشید تا ابهامات موجود در رابطه با آن در بخش‌های مختلف از جمله سیستم بانکی از بین برود در نهایت ضمن توافق‌های به عمل آمده با بانک دی با دو شرط الزامی بودن تجمیع و فراهم‌آوری عرصه ۱۲۰ متر مربعی در حدود هزار قرارداد اولیه پیش‌بینی کردیم که در نهایت ۴۰۰ واحد مشمول دریافت وام ودیعه شدند که بخشی از آنها به دلیل نقص در مدارک نتوانستند وام ودیعه را دریافت کنند.
امسال وام ودیعه اسکان موقت پرداخت می‌شود؟
امسال نیز روند اعطای وام ودیعه اسکان موقت ادامه دارد و به دلیل کمبود شعب بانک دی در سراسر کشور از آنجا که این بانک همکاری‌های مستقیمی با بانک صادرات دارد، قرار شده بانک صادرات نیز در این حوزه همکاری کند. پیش‌بینی‌های صورت گرفته در این زمینه حاکی است که امسال ظرفیت پرداخت وام ودیعه بیش از ۵ برابر افزایش می‌یابد.
آیا تغییراتی در سقف وام و نرخ سود وام ودیعه اسکان موقت صورت گرفته است؟
خیر. امسال نیز مانند سال گذشته وام ودیعه اسکان موقت به مبلغ ۱۲ میلیون تومان با نرخ ۴ درصد سود به متقاضیان تهرانی واگذار می‌شود. در مراکز استان‌ها ۸ میلیون تومان و در سایر شهرها ۴ میلیون تومان است.
روند شناسایی بافت‌های فرسوده کشور در چه مرحله‌ای است؟ آیا امکان افزایش مساحت بافت‌های فرسوده وجود دارد؟
تاکنون ۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده در ۴۵۰ شهر کشور شناسایی شده است و امکان افزایش مساحت بافت فرسوده در شهرهای کشور از جمله شهر تهران همواره وجود دارد مشروط به دارا بودن سه شرط ریز دانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری. پیشنهاددهنده اولیه محدوده بافت‌های فرسوده شهر تهران ، شهرداری تهران باید باشد.
آیا خانه‌های قدیمی که در محدوده بافت فرسوده قرار ندارند می‌توانند از تسهیلات نوسازی استفاده کنند؟
خیر. مالکان این خانه‌ها برای نوسازی ملک خود می‌توانند از «تسهیلات خود مالکی مسکن مهر» استفاده کنند و از خط اعتباری مسکن مهر نیز بهره‌مند شوند، اما مشمول تسهیلات نوسازی در بافت فرسوده نمی‌شوند.
چرا دولت در نوسازی بافت‌های فرسوده از طرح‌های فراگیر همچون طرح فروش متری مسکن که شهرداری اجرا کننده آن بود استفاده نمی‌کند؟
در حال حاضر این طرح‌ها تعبیر مشخصی ندارند و از سوی دیگر مداخله مستقیم دولت و شهرداری‌ها در فعالیت‌های این چنینی در بیشتر موارد به شکست می‌انجامد. در حال حاضر دولت و شهرداری با اعمال حمایت‌های مالی و ارائه الگوهای کاری باید زمینه افزایش مشارکت مردم و بخش خصوصی در نوسازی بافت‌های فرسوده را فراهم کنند و تصویب قانون حمایت از احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده از اقدامات موثر در این زمینه محسوب می‌شود.
ارسال نظر