سه راهکار رفع تهدید

محمدسالاری
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران

زنگ خطر شب‌مردگی برای مناطق مرکزی پایتخت شامل مناطق 11، 12، 6 و 7 و سرایت آن به سایر مناطق شهری از جمله منطقه سه به صدا درآمده است. بررسی روند توسعه پدیده شب‌مردگی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد که ریشه بروز این پدیده در مناطق مختلف شهر تهران متفاوت است. به‌عنوان مثال مهم‌ترین دلیل مبتلا شدن منطقه 12 به عارضه تخلیه جمعیت ساکن، وجود بازار قدیمی شهر در این منطقه است. در سال‌های گذشته بازار قدیمی مرکز شهر تهران محلی برای تامین کالاهای کل کشور بوده است و مجموعه کاسبان برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها بخش زیادی از سکونتگاه‌های محلات مجاور بازار را به انبار کالا بدل کرده‌اند. ضمن آنکه در این میان بعضا نوع کاربری‌های ایجاد شده با جنس منطقه نامتجانس بوده است. ادامه این روند طی سال‌های متمادی سبب شد تا ساکنان محلات مجاور بازار بزرگ ترجیح دهند با فروش یا اجاره واحد مسکونی خود به منطقه دیگری از شهر مهاجرت کنند و حتی برخی محلات حاشیه‌ای را برای سکونت خود انتخاب کنند. با گذشت زمان تخلیه سکونتگاه‌ها افزایش پیدا کرد. استقرار حجم زیادی از آپارتمان‌های مسکونی خالی از سکنه در مناطقی از شهر به‌ویژه منطقه 12 با ظهور آسیب‌های اجتماعی همراه شد.

از سوی دیگر شکل‌گیری پدیده شب‌مردگی در سایر مناطق شهری همچون مناطق 6، 7 و 3 به دلیل استقرار تعداد زیادی از بنگاه‌های اقتصادی شامل بانک‌ها و بیمه‌ها بوده است. در این مناطق پیشنهاد اجاره یا خرید واحدهای مسکونی و تبدیل آنها به دفاتر اداری از سوی بنگاه‌داران برای بسیاری از ساکنان منطقه قابل توجه بوده است. از این رو بسیاری از اهالی منطقه با دریافت چنین پیشنهادی، مهاجرت و سکونت در منطقه‌ای برخوردار را ترجیح داده‌اند. در این میان علاوه بر وجود چنین دلایلی برای مهاجرت تعداد زیادی از ساکنان و بروز پدیده شب‌مردگی در یک منطقه، همراهی مدیریت شهری برای صدور مجوز تغییر کاربری مزید بر علت بوده است. مدیریت شهری در موارد زیادی با انگیزه کسب درآمد بیشتر، به درخواست‌های صدور مجوز تغییرکاربری در مناطق شهری ترتیب اثر داده است. حتی در مواردی که این تغییر کاربری‌ها بدون مجوز مدیریت شهری شکل گرفته‌است، ارسال پرونده‌ها به کمیسیون‌های ماده 100 مناطق، با نوعی درآمدزایی برای مدیریت شهری همراه بوده است.

به تعبیری این نوع تغییر کاربری‌ها از یکسو برای مالکان توجیه اقتصادی و ارزش افزوده خوبی دارد و از سوی دیگر شهرداری در کوتاه مدت می‌تواند منابع مالی خوبی از این محل کسب کند؛ این درحالی است که ادامه این روند در بلندمدت قطعا هزینه‌های زیادی بر شهر و مدیریت شهری تحمیل خواهد کرد. در راستای جلوگیری از شب‌مردگی در مناطق مرکزی شهر باید راهکارهایی در کمیته‌ای با حضور صاحب‌نظران تدوین شود که این موضوع در دستور کار کمیسیون شهرسازی و معماری شورا قرار دارد. راهکار نخست، برنامه احیای محدوده مرکزی پایتخت است. برنامه احیای محدوده مرکزی با هدف مهار دافعه جمعیتی در مناطق حدفاصل اتوبان‌های همت، چمران، امام علی(ع) و بزرگراه بعثت، در دستور کار مدیریت شهری قرار دارد تا از طریق ایجاد محیط‌های تفریحی و گردشگری در هسته پایتخت، چهره مناطق واقع در این محدوده را از «شب‌مردگی» به پویایی سکونتی تغییر دهد. این برنامه با حفظ وضعیت ساختمان‌های مسکونی باقیمانده در مناطق مرکزی، اجرا خواهد شد.

راهکار دوم تشویق سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای احیای مراکز قدیمی و تاریخی محدوده مرکزی شهر است. به این معنا که می‌توان برای جلوگیری از خالی شدن بناهای ارزشمند در محدوده مرکزی شهر با تشویق سرمایه‌گذاران بخش خصوصی کاربری این نوع املاک را به هتل یا فضای تفرجگاهی تغییر داد تا زمینه حضور مردم در آنها فراهم شود. ضمن آنکه توجه به گردشگری شبانه، امروزه یکی از محل‌های درآمدزا برای شهرداری‌های شهرهای بزرگ جهان است. با الگوبرداری از این تجربه جهانی می‌توان از این روش برای بازگرداندن روح زندگی و آشتی مردم با بافت سنتی و قدیمی شهر استفاده کرد. در همین باره مدیریت شهری از چندی قبل کار مطالعه نورپردازی بافت‌های تاریخی و ارزشمند برای جذب گردشگران و شهروندان را آغاز و به‌زودی این کار از طریق پیمانکاران عملیاتی خواهد شد. راهکار سوم و یکی از مهم‌ترین راهکارهای مقابله با توسعه شب‌مردگی در مناطق مختلف شهر تهران رجوع به ضوابط مصوب طرح تفصیلی شهر تهران است. این طرح اگرچه در اجرا با اشکالات بسیاری همراه است، اما به‌عنوان یک سند فرادست می‌تواند نقشه راه مناسبی برای توزیع کاربری‌های شهر تهران در مناطق مختلف باشد.

در ضوابط مصوب طرح تفصیلی شهر تهران، مناطق 22 گانه به چهار پهنه مسکونی، فضای سبز و باز، مختلط و تجاری تقسیم‌بندی شده‌اند. بررسی جامع این پهنه‌بندی‌ها نشان می‌دهد که وسعت زیادی از کاربری‌های پیش‌بینی شده برای این پهنه‌ها به‌صورت عمده مسکونی است. اما از آنجا که هزینه عدم رعایت ضوابط شهرسازی مصوب در این طرح پایین در نظر گرفته شده است، در موارد زیادی شاهد هستیم که ضوابط طرح تفصیلی ملاک عمل قرار نمی‌گیرد. از این‌رو به نظر می‌رسد برای آنکه طرح تفصیلی به‌عنوان سند فرادست در کلیه عملیات ساخت‌وساز و تعیین کاربری‌های ساختمانی ملاک عمل قرار گیرد، باید هزینه عدم اجرای آن توسط شهرداری‌های مناطق افزایش پیدا کند. به عبارت دیگر، باید به سمتی حرکت کرد که انحراف از طرح تفصیلی و تخلف در حوزه تغییر کاربری‌ها به‌عنوان یک جرم تلقی شود. نهایتا نکته مهم آن است که مسوولان و مدیران شهری باید تغییر کاربری‌های مسکونی به اداری را در مناطق مرکزی شهر یک تهدید جدی برای پایتخت در نظر گیرند و با تدابیر صحیح و کارشناسانه از آن ممانعت کنند. در غیر این صورت روند شکل گرفته در راستای خالی شدن جمعیت ساکن مناطق مرکزی شهر نتیجه‌ای جز کاهش کیفیت زندگی در شهر تهران را به‌دنبال نخواهد داشت.