احسان رضاپور نیکرو عضو هیات مدیره مشاورسرمایه‌گذاری آوای آگاه روند قیمتی اوراق تسهیلات مسکن یکی از فاکتورهایی است که می‌توان از آن به عنوان عاملی برای سنجش وضعیت عرضه و تقاضای مسکن استفاده کرد اما این بار مقداری ماجرا متفاوت است. قیمت پایین این اوراق و نرخ بازگشت سرمایه پایین موجب می‌شود جذابیت سرمایه‌گذاری در این اوراق کاهش یابد و مقدمه برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضای این اوراق در آینده باشد.

در همین راستا، اشاره شد منطقی بودن خرید این اوراق از بورس و غیر‌منطقی بودن سپرده‌گذاری در بانک مسکن برای صدور و دریافت این امتیاز (هر شش ماه یک برابر سپرده) موجب خروج و عدم سپرده‌گذاری برای دریافت این اوراق خواهد شد و محدودیت عرضه در ماه‌های آینده، در کنار سایر مولفه‌ها می‌تواند زمینه رشد قیمتی آن را فراهم آورد.

اما در سال جاری موضوع یاد شده با چند رخداد دیگر همزمان شد که در نهایت به رشد شدید قیمت این اوراق منجر شد.

این عوامل عبارتند از: ۱- افزایش سقف وام مسکن از ۲۰ میلیون تومان به ۴۵ میلیون تومان به معنای بیش از دو برابر شدن حجم تقاضای واقعی ۲- وضعیت معاملات سهام شرکت‌های بورسی، سرمایه بلاتکلیف و سرگردان در بورس و تقاضای سفته بازانه روی این اوراق ۳- افزایش نسبی تقاضای واقعی اوراق ناشی از نگرانی برخی در خصوص رشد قیمت مسکن به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز.

البته نقش عوامل نخست، یعنی محدودیت طرف عرضه و سایر عوامل عنوان شده فوق را در این رشد قیمتی بیشتر از عامل هیجان خرید مسکن در این مقطع زمان باید دانست.

از سوی دیگر فعالان صنفی مسکن دوران رونق و جهش قیمتی مسکن را هر پنج سال یک بار عنوان می‌کنند و از اسفند ماه سال ۹۱ به عنوان سقف قبلی شاخص قیمت مسکن، کمتر از ۲ سال گذشته است.

بعد از خروج از هر رکودی، گذار از فاز بهبود و سپس رسیدن به فاز رونق احتیاج است. لذا به نظر می‌رسد تحلیل واقع‌بینانه‌تر این است که بگوییم با تغییرات اخیر در فضای اقتصادی کشور، انتظار می‌رود مسکن بعد از یک سال استراحت، از فاز رکود خارج شده و وارد فاز بهبود شود تا مقدمات ورود آن به فاز رونق و رشد در سال‌ها یا مقاطع زمانی بعدی با توجه به شرایط اقتصادی و عوامل تاثیرگذار آماده شود.

موضوعی که قشر عمومی جامعه نیز به صورت عادی چنین انتظاری را داشته و دارند، چراکه بدیهی است، افزایش مولفه‌های ورودی ساخت و ساز و بهای تمام‌شده مسکن که با رشد حدود ۲۰ درصدی در سال جاری همراه بوده است، قیمت فروش مسکن‌هایی را که از ماه‌های اخیر ساخت‌و‌ساز آنها کلید خورده، به تناسب متاثر سازد و به دلیل انتظارات آتی بر فضای کلی قیمت مسکن حتی در سال جاری نیز اثرگذار باشد.

اما استفاده‌های مکرر از عبارت‌های هم مفهوم با «در راه بودن جهش قیمتی»، با بازده و افزایش قیمتی معادل تورم فعلی - که به اعتقاد کارشناسان مشابه آن در سایر بازارهای سرمایه‌پذیر موازی و رقیب، اعم از ارز، بورس و حتی سپرده‌های بلندمدت بانکی نیز تحقق می‌یابد - کمی بزرگنمایانه به نظر می‌رسد و این شائبه را ایجاد می‌کند که شاید این تحریک‌ها ماهیت منفعت طلبانه داشته و برای تاثیر در ذهن افراد جامعه و بیدار کردن زودتر از موعد تقاضاهای خفته بازار مسکن صورت می‌پذیرد تا با تحمیل استرس، هیجان کاذب و فشار اقتصادی بیشتر، آنها را به ورود و افزایش تقاضا ترغیب کند که در صورت توفیق، با تحرک بیشتر و زودتر از موعد قیمت نیز توام خواهد بود.

بنابراین، رفتار آگاهانه سرمایه‌گذاران عام و مردم و همسو شدن یا نشدن با عوامل و هدایت‌های اقتصادی، عاملی است که می‌تواند در میزان حرکت بازارها از جمله بازار مسکن نقش مهمی بازی کند و حرکت زودتر از موعد به موقع و یا دیرهنگام‌ آنها را موجب شود.

پیش‌بینی نرخ اوراق تسهیلات

قیمت این اوراق نیز از عوامل گوناگونی تاثیر می‌پذیرد. سقف وام مسکن، وضعیت سپرده‌گذاری در این اوراق و حفظ تناسب عرضه و تقاضا، نرخ بهره بانکی، انتظارات تورمی جامعه و چشم‌انداز قیمتی بازار مسکن از جمله این عوامل هستند.

اما در خصوص پیش‌بینی نرخ اوراق تسهیلات مسکن با فرض ثبات شرایط و اطلاعات فعلی، باید گفت نرخ بالای ۸۰ هزار تومانی به معنای نرخ بازگشت سرمایه ۳۲ درصدی برای سپرده‌گذار و فروشنده این اوراق است.

بر این اساس، در صورتی که به جهش چندین برابری قیمت مسکن در سال جاری اعتقاد نداشته باشیم، قیمت‌های کنونی و بالای ۷۵ هزار تومانی این اوراق، درست برعکس سال گذشته، نرخ‌هایی است که به‌طور قطع می‌تواند به افزایش سپرده‌گذاری بانکی برای دریافت امتیاز این اوراق منجر شود و افزایش حجم عرضه‌های آن را در پی داشته باشد.

حال در صورتی که نرخ بهره یکساله بدون ریسک را در همین محدوده ۲۲ درصدی در نظر بگیریم، با توجه به جدول همراه محدوده قیمتی بین ۵۵ تا ۶۵ هزار تومانی برای این اوراق در صورت عدم وجود سفته بازی و متعادل شدن شرایط عرضه و تقاضا، محدوده‌ای است که باید نوسان قیمتی این اوراق را با توجه به شرایط و نوسانات عادی قیمت مسکن در فصول مختلف شاهد باشیم.

در پایان اشاره به دو نکته ضروری به نظر می‌رسد. نخست اینکه در فضای کنونی اقتصادی کشور و افراد جامعه، عدم تحمیل هیجان به بازارها و اقدامات منجر به تحریک یک طرفه تقاضا به‌خصوص در بازارهای حساسی همچون مسکن یک وظیفه عمومی محسوب می‌شود و دوم اینکه مدیریت بازارها و حضور بازارگردان در بازارها از جمله همین اوراق تسهیلات مسکن و متعادل نگه داشتن نرخ بازگشت سرمایه سرمایه‌گذاران، متناسب با شرایط بازار مسکن و بهره بدون ریسک می‌تواند موجب آرامش در معاملات این اوراق و عدم ورود تقاضاهای سفته بازانه شده و با مدیریت صحیح قیمتی آن از ورود فشار روانی و مالی مضاعف به خریداران واقعی این اوراق جلوگیری کند.

*عضو هیات مدیره مشاورسرمایه‌گذاری آوای آگاه

چشم‌انداز قیمت اوراق تسهیلات مسکن