تجربه مسکن مهر به ما نشان می‌‌‌دهد که ما در طول یک سال توانستیم تا حدود ۸۵۰ هزار واحد مسکونی هم بسازیم. این نشان می‌‌‌دهد که ظرفیت فنی و مهندسی کافی در کشور ما برای ساخت مسکن وجود دارد، اما به نظر می‌‌‌رسد یکی از دلایلی که نتوانستیم در طول این مدت به این تعداد واحد مسکونی دست پیدا کنیم، این است که طرح موضوع و بیان آن به نحوی بود که انتظاراتی را ایجاد کرد و مردم احساس کردند قرار است سالانه یک میلیون واحد مسکن در کشور ساخته شود. در حالی که از دیدگاه افراد فنی و صاحب نظر، چنین اتفاقی دور از ذهن بود.

البته شاید در طول ۴ سال ما بتوانیم ۴ میلیون واحد مسکونی بسازیم، اما ساخت سالانه یک میلیون (و حتی وقتی بعد اصلاح کردند که در طول دو سال دو میلیون مسکن قرار است ساخته شود) امکان‌‌‌پذیر نیست؛ چرا که ما با مشکل تامین زمین مناسب برای ساخت این واحدها مواجهیم. در واقع اینکه ساخت مسکن ملی در بازه زمانی کوتاه‌‌‌مدت نمی‌‌‌تواند محقق شود، به دلیل زمانبر بودن آماده‌‌‌سازی زمین‌‌‌ها است. برای اینکه بخش‌خصوصی و نهادهای متعددی که آمادگی ساخت مسکن دارند، در این طرح مشارکت کنند، باید زمین‌‌‌های آماده در اختیار آنها قرار گیرد. اما در شرایطی که کاربری این زمین‌‌‌ها مسکونی نیست، اقدام به تغییر کاربری این زمین‌‌‌ها خود به زمان بسیار طولانی نیاز دارد. بر این اساس، در طول بیش از یک و نیم سال اخیر که دولت سیزدهم روی کار آمده، این فرصت که بسیاری از زمین‌‌‌ها به سرعت تغییر کاربری داده و برای ساخت مسکن آماده سازی شود و به بخش خصوصی یا نهادهای مختلف واگذار شود، از دست رفت. بنابراین هرچند به نظر می‌‌‌رسد که دولت یک بازه زمانی طلایی را در طول این مدت از دست داد؛ اما هم اکنون طرح مسکن ملی از سرعت بسیار خوبی برخوردار شده و آنچه ما رصد می‌‌‌کنیم، نشان می‌‌‌دهد که این طرح در حال اجرا و تحقق است.

ناگفته نماند که در حوزه تامین منابع نیز باید به ابزارهای بازار سرمایه تکیه کنیم که اشکال مختلفی برای آن وجود دارد. شرکت سرمایه‌گذاری مسکن از این ابزارها استفاده می‌‌‌کند و این ابزار می‌‌‌تواند توسعه پیدا کند و بیشتر از شرایط موجود باشد.

نکته سوم این است که در بازه زمانی اخیر، به ویژه از زمانی که طرح اقدام ملی مسکن در انتهای دولت دوازدهم شروع شد، مسوولان ذی‌‌‌ربط نرخ تمام شده واحد مسکونی را واقعی ندیدند. به طور نمونه در طرح اقدام ملی مسکن، قیمت هر متر مربع مسکن را ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان در نظر گرفتند که باعث شد تا هیچ کدام از سازندگان با این ارقام حاضر به مشارکت در ساخت مسکن نشوند. به این ترتیب، زمان طی شد، مصالح گران شد و سپس اصلاحیه زدند که قیمت ساخت هر متر مربع مسکن ۲ میلیون و ۸۵۰ هزار تومان خواهد بود. در حالی که ارزیابی ما در همان بازه زمانی در سازمان نظام مهندسی ساختمان نشان می‌‌‌داد که حداقل قیمت تمام شده ساخت مسکن در ارزان‌ترین مناطق کشور کمتر از ۳ میلیون  و ۸۵۰ هزار تومان نبود و در برخی نقاط هم ساخت هر متر مسکن به بیش از ۴ میلیون تومان می‌‌‌رسید. این نشان می‌‌‌دهد که به ازای هر مترمربع بیش از یک میلیون تومان تفاوت قیمت را شاهد بودیم.

این قیمت‌گذاری غیرواقعی موجب شد که بسیاری از انبوه‌‌‌سازان و سازندگان به این ذهنیت رسیدند که مشارکت آنها در طرح اقدام ملی مسکن باز هم تجربه مسکن مهر را در بخش تعدیل قیمت‌‌‌ها برای آنها رقم خواهد زد. لذا بدیهی است که با بی‌‌‌توجهی به قیمت واقعی تمام شده مسکن، به افزایش نرخ‌‌‌ها دامن زده می‌‌‌شود.

در حال حاضر نیز در طرح نهضت ملی مسکن باید در قراردادها قیمت واقعی ساخت مسکن دیده شود؛ اما اینکه با چه تمهیداتی برای پیمانکاران و سازندگان تامین منابع شود، نکته دیگری است که در این حوزه نیز می‌‌‌توانند بسیاری از شهرک‌سازی‌‌‌ها را در شهرها به انبوه‌‌‌سازان واگذار کنند و طی کنسرسیومی ‌‌‌با انبوه‌سازان بخشی از هزینه تمام شده را برای زمین‌‌‌ها و املاکی که با آنها تهاتر می‌‌‌کنند، قرار دهند. با توجه به اینکه مردم توان مالی ندارند و دولت نیز با کمبود منابع مالی مواجه است، پس باید از دل این طرح برای سازندگان تامین منابع مالی به روش‌‌‌های اثرگذار انجام گیرد.

 

اخبار مرتبط